apartman kezelési technikák
A legfontosabb kérdés, hogy lehet megoldani italmérö, - milyen módon fogja kezelni a házuk.
A döntés, hogy milyen módszert fogja kezelni a ház tulajdonosai maguk is hozhatnak a közgyűlésen.
Három lehetőség van:- irányítás közvetlenül a tulajdonosok
- kezelése lakástulajdonosok szövetségek (HOA), lakásszövetkezet (LCD) vagy más speciális fogyasztási szövetkezet (SEC);
- szabályozza a szervezet.
A módszer kiválasztása szabályozására egy épület - az alapot, amelyre majd sorban minden további rendszer karbantartása és javítása a ház. Mielőtt a szavazás ez vagy az a lehetőség, meg kell alaposan számítani minden előnye és hátránya az egyes ellenőrzési módszer.
Közvetlen irányítás egy lakóház
Ez a módszer lehet végrehajtani csak a házban, a lakások száma, amely nem több, mint harminc. A ház, ahol több mint 30 apartman, közvetlen vezérlés nem lehet megvalósítani.
A megkülönböztető jellemzője ennek az eljárásnak, hogy a fogyasztók és a közüzemi szolgáltatók (vállalatok, amelyek hő, villamos energia, víz és t. D.) Nincs közvetítő. italmérö közvetlenül szerződéseket kötni a szervezetek és egyének resursosnabzhayuschimi bevételek maguk fizetnek a közművek.
A közvetlen irányítás a tulajdonosok a közgyűlés határoz, akivel szerződést kössön a szolgáltatásnyújtás és a teljesítmény művek karbantartása és javítása, a közös tulajdon.
Nem nyilvánítja a közgyűlést az aktuális kérdésekről, a tulajdonosok közül választhatnak, vagy bármely más személy, aki képviseli őket, és joga van aláírni. Ehhez meg kell írásbeli engedélye összes vagy a legtöbb a tulajdonosok.
közvetlen ellenőrzése pluszok:- állami források lakos fizet szolgáltatók közvetlenül, közvetítők nélkül;
- hatóság irányítása közös tulajdon tulajdonosai;
- nincs költség díjak kezelésére vonatkozó közös tulajdon.
- A házban, ahol kevesebb, mint 30 apartman, nehéz lehet találni valakit, aki lehet (és egyetért), hogy a való szerződések megkötésére nevében valamennyi tulajdonos;
- nem szakmai irányítása a közös tulajdon;
- tulajdonosok nehezen lehet megegyezni egymás között, és segítenek megtalálni a vállalkozó a munka elvégzésére a karbantartási és javítási közös tulajdon;
- ha nincs kiválasztva felhatalmazott személy ellenőrzése alatt a munka minősége minden vagy néhány tulajdonosok konfliktusokhoz vezethet közöttük.
partnerség menedzsment lakástulajdonosok
Lakástulajdonosok - jogi személy. Létrehozni át kell mennie az állami regisztrációs mint jogi személy és minden őket érintő dokumentumokat. HOA munka határozza meg a normák a lakásügyi törvénykönyv. HOA felelős azért, hogy mind a lakás-és kommunális szolgáltatások.
Gyakran előfordul, hogy az elnökök HOA, bocsánatot kért a lakók, azt mondják: „Nem vagyunk az oka, hogy a szemetet a konténerek tele vannak, a cég szemétgyűjtő nem működik!” Tény, hogy bűnösnek kell törekedni HOA: kénytelenek minden erőfeszítést (legfeljebb változás az ajánlattevő társaságok), amelyek az összes szolgáltatást időben.
Tartalmazza a közös tulajdon a HOA is két módja van:- Ettől függetlenül az állam valamennyi szükséges szakemberek (mérnök, vízvezeték-szerelő, villanyszerelő, asztalos, takarító, tisztító, mérnök, könyvelő, pasportista és így tovább. P.), és a szakértők is a lakosok száma a házban, ha tudnának kellő időben levő tartalmak a ház és leküzdésére vészhelyzetekre.
- Kölcsönzése egy vállalkozó - irányítás vagy szolgáltató szervezet.
Hogyan hozzunk létre egy HOA?
Ha a kezdeményező vagy kezdeményezés csoport tulajdonosi fogja vizsgálni ezt a lehetőséget elfogadható, szükséges, hogy előkészítse a dokumentumokat a közgyűlés, és megvizsgálja, jelölések irányító szerveinek HOA és ellenőrző szervek: a tábla, a bizottság elnöke, valamint az Audit Bizottság.
Létrehozására társasházak és jóváhagyására alapszabály kell szavazni a tulajdonosok birtokában több mint fél négyzetméter teljes területe lakó- és nem lakáscélú helyiségek a házban. Ezt követően, a színpadon a regisztrációs értékpapírok.
Állami lakástulajdonosok egyesület nyilvántartásba ma formáját ölti regisztrációs ingatlantulajdonosok egyesület.
Néha vannak olyan esetek, amikor az egyik tulajdonos nem akarja, hogy vegyenek részt HOA tevékenységet. Ebben az esetben a tagok a HOA szükséges, hogy megszüntesse azt. Lehetséges ez? Igen, valószínűleg. Ehhez közgyűlést tart tagjai a HOA, és dönt annak felszámolása és hozzanak létre egy felszámolás jutalék. További lépések szükségesek, ahogy az a Ptk vonatkozó felszámolása bármely jogalany.
Továbbá, HR. 2 evőkanál. 141 a lakásügyi törvénykönyv regisztrálva egy másik talaj, amelyen a HOA lehet szüntetni: a több négyzetméteres, tagjainak, a HOA, kevesebb mint a fele a teljes terület lakó- és nem lakáscélú helyiségek a MCD.
Ebben az esetben a tulajdonosok kötelesek a döntést, hogy felszámolja a HOA.
Annak érdekében, hogy adja át az állami regisztrációs társasházak, meg kell adnia, hogy az adóhivatal:- kérelmet az állami regisztráció, közjegyző által hitelesített;
- közgyűlésének italmérö protokoll, ahol a döntés a létesítmény a HOA és elfogadása a charter;
- charter társasházak;
- információt a személy, aki szavazott az ülésen a létesítmény a HOA, birtokában lévő részvények őket közös tulajdon.
A fő dokumentum HOA - az a chartát, amely kifejti az összes alapvető jogait és kötelességeit a tagok a HOA, a tevékenységi körét, stb ...
Amint át az eljárást az állami nyilvántartásba társasházak, ez lesz a jogi személy. Minden HOA kell nyomtatni a kívánt nevet, bankszámla és egyéb részleteket. Egy fontos pont: a szállásadó a házban futhat csak egy HOA. Magyarországon tilos létrehozását HOAs több lakóházak. Kivéve az esetben, ha a lakóépületek találhatók a föld, amelynek közös határa, hálózat műszaki és egyéb hétköznapi tárgyak.
Abban az esetben, csődje a HOA felelős kötelezettségeit valamennyi eszközzel. Meg kell érteni, hogy az ingatlan tulajdonosai a lakások, valamint a közös tulajdon egy apartmanházban az ingatlan HOAs nem tartalmazza. Ha a csőd hirtelen történt az egyik tag egyesületek, társasházak esetében nem felelős. Szintén HOA tagjai maguk nem felelősek a tartozásokért a partnerség.
HOA vezető testületek
Fontos megérteni, hogy a lehetőség, hogy valamely közgyűlése tagjai a HOA nem teszi semmissé a szükségességét, hogy végezzen egy lakóépület közgyűlésének italmérö tartozó ügyekben kizárólagos hatáskörébe tartozik a közgyűlésnek. Például a szervezése és végrehajtása nagyobb javítások közös tulajdon ICD nem lehet megoldani a közgyűlésen a tagok a HOA. Mert döntéshez szükséges összehívni a közgyűlést a tulajdonosok.
Lakástulajdonosok Association Board - végrehajtó szerv, akkor rá a közgyűlés tagjai a HOA. Ezért a legfontosabb kérdésekkel az ülésen, és azokra a kérdésekre, amelyek összhangban lakásügyi törvénykönyv és a Charta nem tartozik a hatáskörébe a közgyűlés a tulajdonosok és a közgyűlés tagjainak a HOA, HOA ellátás is megoldható.
Megválasztja az igazgatósági tagok lehetnek bármikor két éven belül. Általános szabály, hogy a választási, illetve kijelölhet évente egyszer vagy kétévente.
Által összehívott üléseken az Igazgatóság elnöke (mellesleg meg lehet választani a táblán, de akkor - a közgyűlésen tagjai a HOA, melyiket válassza - ez Lakástulajdonosok Egyesülete tagjai maguk azonban a választott útvonalat kell rögzíteni az alapszabályban).
Italmérö a házban, amelyek nem tagjai a HOA nem lehet kiválasztani a táblán. Ezen kívül tilos megválasztja a testület audit bizottság tagjai és tagjai HOA egyesületeket, amelyek a szervezet a vezető testületek, amellyel a HOA karbantartási szerződést.
Annak érdekében, hogy megoldja a tanács jogszerűnek tekinthető, ülésén kell részt legalább fele a tanács tagjait. Ha több, mint a fele a résztvevők megszavazta a javaslatot, úgy kell tekinteni, hogy elfogadta. A szavazás után szükséges jelentést, amelyet alá kell írnia az elnök és titkár az ülés.
Feladatai az igazgatóság HOA- Meg kell felelni a törvények, valamint a HOA belső szabályzatainak.
- Figyelemmel kíséri a időszerűségét járulékfizetési HOA tagjai.
- Készítsünk éves becsült költségek és HOA jövedelem nyilatkozatok a pénzügyi tevékenységek, hogy elérhetővé teszi azokat a közgyűlés jóváhagyásával a HOA.
- Szóló megállapodások megkötése karbantartása, üzemeltetése és javítása a közös vagyon a házban.
- És elbocsátási dolgozók számára lakásfenntartási.
- Nyilvántartást vezetnek a partnerség tagjai, számviteli, ügyviteli.
- Összehívja és tart közgyűlést a tagok a HOA.
- Egyéb feladatok elvégzésére adódó jogszabály társasházak.
Az Igazgatóság elnöke HOA - a megválasztott személy. Mint már említettük, akkor választhatja az igazgatósági tagok, és minden tagja a HOA alkalmazásától a közgyűlésen. A kifejezés az elnök tárgyalt a charta a partnerség. Feladata -, hogy koordinálja a munkát a bizottság és a HOA egészére. Ezen túlmenően, ez a fejlődő előírások: belső szabályzatok HOA (által jóváhagyott szabályok a közgyűlésen), rendelkezés a munkavállalói jövedelem, stb ...
Az Audit Bizottság (ellenőr), HOA választják meg a közgyűlés tagjai a HOA. A maximális időtartama a jutalék - 2 év, akkor kell majd új választásokat. Fő feladata - legalábbis évente egyszer elvégzi az ellenőrzési pénzügyi tevékenység és a HOA tagjait, hogy jelentést az eredményeket a partnerség. Ezen felül, az Audit Bizottság véleményt bocsát ki a becsléseket a különböző művek által kifejlesztett fórumon.
HOA - egy jogi személy minden következményével. Ez elnökei HOA és az igazgatósági tagok gyakran nem veszik figyelembe, őszintén azt hiszik, hogy a hibákat nekik: „semmi nem fog történni.” Eközben a valóságban, ezt követi egy komoly felelősség. Bírságok megsértése a lakásépítési ágazatban jön 250 ezer rubel.
menedzsment szervezet vezetése
Ez a leggyakoribb módszer az épület menedzsment - minden munkát a karbantartása és javítása a legtöbb magas épületek hazánkban végzik a szakemberek UO.
Magyarország lakásügyi törvénykönyv előírja, hogy az alapkezelő társaság eleget abszolút minden munka, amely egy minimális, és megparancsolta neki, hogy a tulajdonosok a szerződést. Ebben az esetben a CC is felvenni más vállalkozók, de a felelősséget viseli a szolgáltatások minőségét.
Annak érdekében, hogy elkezd dolgozni az alapkezelő társaság, először meg kell adnia a szerződést. Ehhez meg kell a közgyűlésen a tulajdonosok úgy döntöttek, milyen szervezet készek bízzák meg, és jóváhagyta a szerződés feltételei. A valóságban gyakran előfordul, hogy a ház lakói, és nem tud együtt, és megvitassák a fontos kérdésről.
A ház még nem volt „elhagyott”, a közgyűlés a kezdeményező szerepet vesz a helyi önkormányzatok. Ha a tulajdonosok nem választhatják meg saját alapkezelő társaság, az utóbbi határozza meg az eredményeket a verseny.
Az Alapkezelő kell venni irodai számított harminc napon belül a szerződés megkötését.
Alapvető feltételei az épület üzemeltetési szerződés - az úgynevezett pillanatok nélkül megállapodásra jussanak, amely a szerződés nem jön létre.
Amellett, hogy az alapvető feltételeket meghatározott jogszabályok, azok bármilyen feltételeket, amelyek mellett a tulajdonosok úgy döntöttek, hogy megállapodásra jussanak a Btk. Például, amellett, hogy a megbízás feltételei ellenőrzési tevékenysége felett a büntető törvénykönyv, a tulajdonosok ragaszkodnak egy sajátos formáját elfogadja az éves pénzügyi jelentést.
Feltételek a szerződés megkötése eltérő lehet. A törvény ad egy meglehetősen nagy spread: 1 év 5 év. Azonban az 5 éves szerződés csak akkor kerülhet sor, ha a tulajdonosok úgy döntöttek, egy alapkezelő társaság közgyűlése. Ha a menedzsment szervezet kiválasztott ház a versenyt tartott a helyi hatóságok, a maximális időtartama a szerződés nem haladhatja meg a 3 évet.
Engedélyezési MKD menedzsment tevékenységek
Sem az alapkezelő társaság nem kínálhatják szolgáltatásaikat, ha nem rendelkezik engedéllyel. Engedélyezési tevékenység magában foglalja a két szempontból:- Az engedély kiadását.
- Felett a megfelelés egy szervezet vagy egyéni vállalkozó engedély követelményei.
- szervezet nyilvántartásba vétele, illetve az egyéni vállalkozó a Magyarország területén;
- a jelenléte a fej egy szervezet vagy egyéni vállalkozó minősítő bizonyítvány, amely ki neki esetén sikeres minősítő vizsga a jogot, hogy kezelési kezelő szervezetek lakóépületek;
- Ennek hiányában a fej egy szervezet vagy egyéni vállalkozó vagy unwithdrawn kiemelkedő meggyőződés gazdasági bűncselekmények miatt, súlyos és nagyon súlyos bűncselekmények;
- a szervezet nem az eljárás alá vont az elállás az engedély menedzsment lakóépületek;
- vezetője a szervezet vagy egyéni vállalkozó nem vetjük alá kizárás eljárás;
- információk közzétételét a szervezet tevékenységét.
A döntés, hogy engedély kiadását vagy megtagadja kap engedélyező bizottság alakult a téma az Orosz Föderáció. Ennek része az engedélyezési bizottság nem kevesebb, mint egyharmada a képviselői által elfoglalt önszabályozó szervezetek, közhasznú társaságok és egyéb non-profit szervezetek.
Történő betartását felügyeli a tevékenységét irányító szervezet engedélyezési követelmények lakáscélú állami felügyelet.
Ugyanakkor engedélyezési követelményeket a vállalat, amely engedélyt kapott, szélesebb, mint olyanokat, amelyek a versenytárs.
Ha a társaság kap két megrendelések, hogy megszüntesse megsértése egy lakóépület egy év, és nem csinál nekik - akkor elveszíti a jogot, hogy kezelni ezt a házat. Ha a terület ezek a házak több mint 15% -a lakások, amelyek által kezelt Btk meg van fosztva az engedély menedzsment házak, és annak vezetőjét kizárnak egy bizonyos időszakban. Az engedélyt megsemmisítette a bírósági döntés alapján az alkalmazás a lakáscélú állami ellenőrzés.
Annak ellenére, hogy olyan kiváló megrendelések, a tulajdonosok a közgyűlésen dönthetnek úgy, hogy továbbra is a jelenlegi szervezet. Ebben az esetben az engedélyt visszavonták.
Számított 15 napon belül értesítést a lakáscélú állami ellenőrzés megszüntetésére az engedélyt a helyi önkormányzat szerv összehívni a közgyűlést a tulajdonosok, hogy dönt a választott ellenőrzési eljárás egy apartmanházban. Ha a tulajdonosok nem döntenek, vagy közgyűlés nem határozatképes, a helyi hatóság három napon belül bejelenteni a versenyt a vezetési jog egy ilyen házban.