A részesedés a lakásépítésben
Ez a link lehetővé teszi, hogy meghallgassa az interjú hang változatát.
Azonban a házak megvásárlása egy új épületben (kamatozóvá válás), különösen az építés kezdeti szakaszában, az emberek kockázatot vállalnak, mert az építési folyamat nem mindig megy jól. Ebben a tekintetben gyakran a médiában szereplő híreket halljuk: "megtévesztő érdekeltek", "hosszú távú építés", "illegális építkezés" stb.
Hogyan védekezhetsz és kamatozóvá válhatsz? Mit kell tudni az új épületekben otthon vásárlásának jogi vonatkozásairól? És végül, ha még mindig nem tudta elkerülni a problémákat, és a fejlesztője nem volt teljesen lelkiismeretes, akkor hogyan viselkedjen ebben a helyzetben?
Ma Schaefer Inna ügyvédről beszélünk.
- Helló! A tőkebefektetés olyan törvényes módja annak, hogy új építésű házakban ingatlant vásároljon. A részvényesi részvételi megállapodást egy ingatlanbefektető - egy személy, aki házat kíván vásárolni egy újonnan épített házban - és egy fejlesztő - egy olyan szervezet, amely jogosult egy lakóház építésére.
- Milyen szabályozó aktusok szabályozzák az érdekeltek és a fejlesztő kapcsolatát?
- Van egy szövetségi törvény №214 "A részvétel a közös építés", amely szabályozza az összes kapcsolatot a kamatok és a fejlesztő.
Szintén részben, ha vannak ellentmondásos kérdések, akkor alkalmazhatja a fogyasztóvédelmi törvényt. Különösen, amikor a büntetés kiszabására, a büntetésekről van szó. Ha a fejlesztő nem felel meg a követelményeknek önkéntes fogyasztók, ebben az esetben a törvény szerint a fogyasztóvédelem, a fejlesztő köteles a büntetés 50% -os összeg fennálló követeléseinek tulajdonosokra.
- Mire kell külön figyelmet fordítanod a társtulajdonosnak a fejlesztővel kötött megállapodás aláírásakor?
- Az ilyen megállapodás megkötésében igen fontos pont az, hogy a fejlesztőnek építési engedélye van. Szigorúan szólva, anélkül, hogy engedélyed lenne, nem adja át a részvénymegállapodás regisztrálását.
Néhány szó a társ-befektetők biztonságáról a szerződés megkötésekor. Először is tisztázni kell, hogy mennyire lelkiismeretes a fejlesztő. Ez az információ az Állami Építésfelügyeleti Hatóság honlapján található, ez nyilvános információ. A lelkiismeretes építők azok a szervezetek, amelyek munkájuk során szorgalmasan bizonyították magukat: befejezték létesítményeik építését, nem vezették be társaságukat csődbe.
Ezenkívül a jövőbeli érdekelteknek ellenőrizniük kell a fejlesztő számára a földterülethez való jogot. Nem mindig ez a webhely a cégépítő tulajdonában van. És itt vannak árnyalatok. Ha a fejlesztő webhelye bérbe adódik, akkor ebben az esetben meg kell vizsgálni a pontos bérleti időt.
Egy másik pont, hogy fordítsanak figyelmet a szerződés megkötése előtt - amelynek számláját építési végzik. Ha csak a részvényesek kárára, akkor ebben az esetben vannak nagy kockázatok. Vagyis a szervezet-fejlesztõnek kellõen biztosítania kell, más forrásokkal, a befektetõk befek- tetése mellett, vagy valamilyen hitelalapnak kell lennie. Így támaszkodnak arra a tényre, hogy a ház épül csak a kárára a tulajdonosok nem. Sajnos gyakorlatunkban sok olyan fejlesztő van, akik nem teljesítik időben a kötelezettségeiket, és gyakran nem fejezik be az építkezést a végéig.
- Vannak olyan helyzetek, amikor a fejlesztő egy alacsony emelkedésű vagy egyéni építési területet szerez be, és többszintes ház építésére engedélyezi többszintes ház építését. Hogy legyenek ebben az esetben?
- Milyen jogai vannak az érdekképviselőnek abban a helyzetben, amikor a fejlesztő időben nem fejezte be a lakásépítést? És mi a legjobb módja az érdekképviselõnek?
- A kamat tulajdonosának joga van a büntetés beszedésére, attól a pillanattól kezdve, amikor a lakást át kellett adni a részvényesnek és az áthelyezés időpontjában. Nem szükséges várni, amíg a vége a határidő, amikor kapnak egy lakást, akkor már ebben az időszakban benyújtani a követelést, a követelés a bíróságon. És ha a bíróság döntése idején a házat nem adják bérbe, a részvényesnek jogában áll a büntetés újbóli benyújtására. A probléma határozott késleltetése nem ajánlott, mert ha ez nagy késésről van szó, akkor valószínűleg a fejlesztő ismeretlen irányba fog eltűnni, miután "a házat átadja" minden erejével. És ebben az esetben nem lesz senki, aki összegyűjti.
Továbbá, ha a tulajdonosokra látja, hogy a hiba, hogy egy kellően nagy, a ház nem zárulnak, a fogyasztó jogosult felmondani a szerződést közös építési végén 2 hónapon belül, amikor a lakás át kell adni neki. Ehhez meg kell küldeni a szervezet a fejlesztő által ajánlott levél értesítést és a tartalomjegyzéket értesítés a szerződés megszűnésének közös konstrukció. Azt is meg kell csatolniuk banki adatait, amelyre a fejlesztő lesz szükség 20 munkanapon belül át készpénz kamat jogosultja, amit befektetett vásárlására ház, valamint az érdeklődés az alapok felhasználása tőketulajdonosai. A kamat ugyanúgy kerül kiszámításra, mint a forfeit és a kettős refinanszírozási ráta ma. Ha 20 nap után az építtető nem adta át a számlára az érdeklődés tulajdonosai az alapok, a tulajdonosokra joga van bírósághoz fordulhat.
- Mi van akkor, ha a fejlesztő nem fejezte be a ház építését, mielőtt a folyamat véget érne csődeljárásban?
- Ez a legrosszabb helyzet egy ingatlanbefektető számára. A csőd egy meglehetősen hosszadalmas eljárás, és ha a fejlesztőnek van valamilyen tulajdonsága - akkor arányosan oszlik meg a társbefektetők között. A gyakorlatban nem valószínű, hogy ez elegendő lenne az érdekeltek összes veszteségeinek fedezésére. Nem a büntetésről beszélek, hanem a tőkeösszeg visszafizetéséről.
- Ha a "részvénybe való belépés" nem a fejlesztővel kötött szerződés megkötésével történik, hanem egy másik érdekképviselőtől a fejlesztő igényléséhez való jog megszerzésével, akkor mit kell figyelnie?
- Ez az úgynevezett cesszüneti megállapodás - törvényi engedmény. Ez azt jelenti, hogy a megosztott konstrukcióban részt vevő valamennyi jogot átengedik az új résztvevőnek az engedményes megállapodás alapján ugyanolyan összegben, mint az előző részvényes, beleértve a büntetés beszedésének jogát is. Ez a szerződés állami nyilvántartásba vétel. Az eredeti részvényesnek meg kell kérnie a közös építésben való részvételről szóló megállapodás egy példányát és a lakás költségére vonatkozó fizetési igazolást.
- Köszönöm, Inna, a válaszaiért! Remélem, hogy az olvasók és hallgatók, akik szeretnének válni ingatlan befektetők, kihasználva a tanácsot, jön a lakásvásárlás több „hozzáértő” jogi szempontból, és az ingatlanszerzés öröm helyett egy kis probléma.
- Nagyon remélem, hogy az érdekeltek növelni fogják a jogi írástudást. Azt is szeretném javasolni, hogy kapcsolatot tartsanak olyan érdekeltek érdekeit, akik a lakástulajdonosok védelmével foglalkoznak. Például Volgogradban van egy Fogyasztóvédelmi és Lakásügyi Védelmi Központ, ahol ingyenes jogi segítséget nyújt a közös építésben való részvétel kérdéseiben. És ez a segítség rendkívül szükséges ahhoz az állampolgárhoz, aki úgy döntött, hogy részt vesz a közös építésben.
Vitaliy Korovin interjúja