A lakás felvásárlása a jelzálogban előnyös, de ne felejtsük el a kockázatokat

A lakás felvásárlása a jelzálogban előnyös, de ne felejtsük el a kockázatokat

A banki lakások értékesítése viszonylag nemrégiben az ingatlanügyletek közös formájává vált, a jelzáloghitelezés fejlesztésének eredményeként szerzett "népszerűsége". Ez a cikk az ilyen tranzakciók vonzó vonásaira és a vásárlók esetleges kockázataira néz.

Vélemény van arról, hogy lakás vásárlása jelzálogként olyan vállalkozás, amely olyan nyereséges, hogy egy jó lakás és egy tisztességes terület szinte semmit sem vásárolhat. Azonban ez a vélemény meglehetősen ellentmondásos, mivel egy lakás, még ha terhelés alatt is van, egyáltalán nem csökkenti valódi értékét.

Egy másik dolog azt mondani, hogy egy lakás egy jelzálog nyereséges megszerzése. A tapasztalatok azt mutatják, hogy egy ilyen tranzakció a piaci érték 15-20% -át kitevő megtakarításokhoz vezethet, ami természetesen komoly pluszhoz vezethet. Az ilyen megtakarítások a művelet viszonylagos bonyolultsága miatt fizetendő díjak formájában keletkeznek, valamint a vevő részéről felmerülő bizonyos kockázatok. Lehetséges, hogy a jelzáloggal ellátott lakásokkal való ügyletek gyakran bizonyos sürgősséggel járnak, előkészítésük meglehetősen unalmas (sőt minden felelősséggel) foglalkozás.

A jelzálog lakás eladásának okait illetően

Meg kell jegyezni, hogy az ilyen típusú ügyfelek ügyelnek az ügyletekre, félve az esetleges csalás esetleges csalásától. Csalások valóban megtörténhetnek, de igazságosan, egyenlően, minden ingatlanügylethez, valamint ingó dologhoz hasonlóan, amelyek értéke meglehetősen magas.

A másik dolog az, hogy az ilyen tranzakciók sokkal kevésbé fordulnak elő a piacon, és végrehajtásukhoz felelősségteljesebb megközelítésre és szakemberek vonzására van szükség.

Most azokról az okokról, amelyek a banki hitelfelvevőt, aki korábban jelzálogot adott ki, eladja a lakást, amíg a hitel teljes egészében kifizetésre kerül. Számos közülük:

• Először is, ezek a körülmények a hitelfelvevő életét, megváltozott a rosszabb. Ezek a következők: a munkahely elvesztése, ami képtelenség, hogy további kifizetéseket a hitel, átmeneti vagy tartós rokkantság stb Ezekben az esetekben a legjobb megoldás -, hogy eladja a lakást, figyelembe véve azt a tényt, hogy az ingatlan a közeljövőben lehet igényelni a bank miatt kifizetését a szerződést. kötelezettségek;
• Másodszor, a lehetőség ellentétben optimista, amelyben az oka értékesítési lehet a körülmények, hogy megváltozott a hitelfelvevő életét a jobb - lépés szerint köteles szempontból a munka, amellett, hogy a család és annak szükségességét, hogy ebben az összefüggésben a tágulási élettér (esetleg jelzálog tágasabb ház ) és hasonlók. Ha ezek az esetek előfordulnak, akkor nagyon nehéz megoldást találni egy új helyre, további kifizetésekre vagy más jelzálog kiállítására, amíg az első szerződés szerinti kötelezettségek teljesülnek;
• Harmadszor, az a tény, hogy az ingatlanok eredetileg befektetési eszközként szolgáltak, az eladás okainak tulajdonítható. Például a lakások költségeinek különbsége, amely az építés korai szakaszában van, és már ingatlanok bejegyzését követően már megbízást kötöttek ingatlanokkal, meglehetősen kézzelfogható. Ennek eredményeképpen jobb a jelzáloghitel megújítása a későbbi viszonteladás céljából.

Biztosítási lakásra vonatkozó tranzakció közvetítőjének megválasztása

A közvetítő szerepet tölthet be ingatlanvállalatként és egy magánügynökként, szolgáltatásaikat elsősorban a vevő és az eladó több igényének kielégítésére fordítják. Ezek közé tartozik: egy megfelelő javaslat keresése, az ügyletek tisztaságának ellenőrzése, valamint az összes szükséges dokumentum nyilvántartásba vétele.

Helyénvaló néhány szót felvetni az ingatlanpiac mai monopolizálásáról ugyanazok az ingatlancégek és magán ingatlanforgalmazók körében. Ez komoly ok, ami megakadályozza az ügyfelek független kiválasztását kedvező megoldásokkal, valamint ingatlan- és vevői eladók számára. Ennek eredményeként számos régiójában az ország stagnál ingatlanpiac ha a vevők nem tud választani maguknak illesztés a lehetőségeket, és az eladók az évek során nem tudja eladni a tulajdon, mert a gátlástalan tevékenységek Realtors. Ez a kérdés megköveteli a jogalkotási megoldás: hogy a társaság elterjedt a saját, vagy regionális internetes forrás adatokat a szerződéseket kötött az eladók az ingatlan értékesítés és mutassuk meg a valós piaci értéke a szerződéses, nem rejtett különböző ürügyekkel.

Ellenőrizze, hogy sem az akadályok az ügylet egy szabványos ingatlanügyletek, de meg kell jegyezni, az érintett ingatlanügynök, sőt, nincs ösztönzés, hogy végezzen alapos vizsgálatot, és garanciákat ebben az esetben senki sem fog. Egy ilyen művelet végső céljának megvalósítása érdekében indokoltabb az illetékes ügyvéd vonzása.

A jelzálog lakás megszerzésénél, amely bonyolultabb tranzakció, egy harmadik fél vesz részt - az a bank, amely zálogjogot szabott ki, és egy lakás eladása csak hozzájárulásával lehetséges. És itt kell választani az optimális települési rendszert, helyesen helyezzük el a hangsúlyokat a dokumentumok elkészítésekor annak érdekében, hogy figyelembe lehessen venni a tranzakció valamennyi résztvevőjének érdekeit. Ezért, anélkül, hogy bevonása egy tapasztalt ingatlanügynök (vagy cég), amely figyelembe veszi az értékesítési rendszer fejlődése, valószínűleg nem.

Az alaprendszer vásárlása egy jelzálog lakás

Felhívjuk a figyelmet, hogy egyszerre nem minden bank a tartozás egyszeri egyszerű regisztrálásának módja egyik személyről a másikra, anélkül, hogy biztosítaná az összes összeg gyors és teljes megtérülését. Jelenleg három fő séma van, amelyek lehetővé teszik a jelzálog lakás eladását, például:

1. rendszer: eladás, amely magában foglalja a kölcsön visszafizetését a vevő által.

Kezdetben a hitel teljes mértékben visszafizetésre kerül, ennek következtében a zálogjuttatást a bank törli, és a tulajdonjog teljes egészében a hitelfelvevő felé megy át, a lakás visszaváltására a vevőre kerül sor;

2. séma: Az adásvételi szerződés előkészítése a bank részvételével

Előfeltételezi, hogy a vevő készpénzes letétet helyezzen letétbe (betéti bank). És egy cellában a banknak szánt pénzeszközöket - a hitel adósságának egyenlegét, és egy másik cellás pénzt az eladónak - a lakás értékesítési árával meghatározott összeg egyenlegére osztják fel. Ugyanakkor az adásvételi szerződést és a banktól a jelzálog kivonását a lakásból az FRS-nek küldik regisztrálásra. A dokumentumok nyilvántartásba vétele után a bank visszavonja az adósság fedezettségét, és az eladó megkapja az esedékes összeget is, míg a szerződés szerinti lakás a vevő tulajdona;

3. séma. A töltőcsere megváltoztatása

Képzeljünk el egy olyan helyzetet, amikor része az alapok szánt tartozás megfizetésére a bank, található ugyanabban a cellában, a második rész tulajdonítható az eladó, egy másik készülékbe, és a bank egyetért szállítására tulajdon.

A vonatkozó dokumentumok nyilvántartásba vételével a vevő vállalja a bankkal szembeni kötelezettséget, és az eladó rendelkezésére bocsát egy lakást, de az eladó hozzáférést kap a pénzeszközökhöz. A bank is megkapja pénzét, és enyhíti a terhet, az ügylet eredményeként a lakás a vevő teljes tulajdonjoga lesz

A javasolt értékesítési rendszerek előnyei és hátrányai

Az 1. séma mindegyiknek a legegyszerűbbnek tekinthető, de ugyanakkor jövedelmezőbb a bank számára, mint a vevő számára. A bank késedelem nélkül engedélyt ad az eladásra, mert ebben az esetben kapja meg a pénzét, beleértve a tervezett nyereséget. Az ilyen típusú tranzakció azonban nem biztos, hogy elég biztonságos a fedezet lakásának vásárlói számára, így ezt a rendszert csak akkor lehet a legjobban használni, ha az eladó és a vevő egymásnak elég jól ismerik egymást, és bizalommal hagyják egymást egy szóra.

És pontosan mi a rejtett veszély. És a következőkből áll: az adósság törlesztése és a zálogjuttatás megszüntetése után az eladó (aki szintén a jelenlegi jelzálogkölcsön) a "hirtelen" megváltozik a lakás eladásáról. Ilyen cselekvés eredményeképpen a vevő nem lesz képes beszerezni a banktól a szerződés alapján fizetett pénzt, és kényszeríteni az eladót az ingatlanjog formalizálására.

Ezért egy ilyen rendszert figyelembe véve a potenciális vásárlót nagymértékben alulbecsülni kell (a piaci árhoz viszonyítva) - ez jelezheti a közelgő csalást.

A 2. rendszer részlegesen biztonságosnak tekinthető, mivel a felek részére történő kifizetés iránt érdeklődő pénzeszközök csak akkor nyílnak meg, ha teljesítik szerződéses kötelezettségeiket. Azonban itt is vannak olyan "technikai" jellegű árnyalatok, amelyek megkérdőjelezhetik az ügylet biztonságát a jelzálog lakás vásárlójához. Például: a biztonsági díj felszámolására irányuló eljárás lefolytatásához az FRS-hatóságoknak 5 napos időtartamra van szükségük, és az ingatlan újbóli nyilvántartásba vételéhez - 10 nap. A terhelés megszüntetését követő időszakban a jelenlegi tulajdonos megszüntetheti az értékesítési tranzakciót, és a lakás teljes körűen átruházható.

Ebben az esetben a bank nem kap pénzt, mert nem elégedett a szerződés feltételeivel az eladónak, viszont, és az új vásárló nem tud lakásot kapni. Az ilyen helyzet, bár nem oldhatatlan, kellemetlen késedelmet okoz.

A 3. rendszer (és sok fajtája) szakértők a legbiztonságosabbnak tartják, bár a dokumentumok előkészítése ebben az esetben nagyon kellemetlen foglalkozás. Azt is javasolja, hogy a banki sejtek elhelyezni pénzeszközöket a banknak fizetni a fennmaradó részét az adósság, és az eladó a formájában az egyensúly a teljes költség a lakás. De a manipuláció nagyon értelme, valamint a dokumentumcsomag teljessége lényegesen különbözik egymástól.

A tranzakció folyamata az alábbiak szerint alakul: miután a banktól egy hivatalos tranzakció lefolytatásához hozzájárulást kaptak, a zálogadó újbóli kiadása után most új vevő van a bank adósaiban. Ennek eredményeként a bank hozzáférést kap a cellájában tárolt pénzhez, és csak akkor távolítja el a zálogjogot a lakásból, és az eladó megkapja az egyenlegét.

Meg kell jegyeznünk, hogy a biztosíték lakás eladása kivétel nélkül minden érdekelt fél (bank, eladó, vevő) számára nyereséges vállalkozás lehet. Ebben az esetben:

• a bank ugyanabban az időben kapja meg az esedékes pénzeszközöket, ami jogot biztosít a saját tevékenységének folytatására;
• az eladó megkapja a kért pénzeszközöket, amelyeken keresztül megvan a lehetősége a saját problémáinak megoldására;
• a vevő egy jelentős kedvezményes lakást kap, ez gyakran meghatározza az otthon megvásárlásának lehetőségét (korlátozott költségvetéssel).

Mint látjuk, bölcs dolog figyelmen kívül hagyni a bemutatott lehetőséget, mivel nem hajlandó megfontolni egy ügyletet egy biztonsági lakással. Ugyanakkor a megtakarítások elérése végleges csalást vagy kellemetlen következményeket eredményezhet a buktatók "hirtelen" megjelenéséből. Ezért ne felejtsük el a tranzakció megfelelő tervezését és gondos előkészítését, olyan tényezőket, amelyek megakadályozzák vagy minimalizálják a károkat. Ezután a szakosodott szakemberek bevonása a tranzakcióba (akár figyelembe véve az erőfeszítéseik kifizetésének költségeit) gyakran sok pénzt takarít meg a vevő számára, aki a javasolt háromoldalú tranzakcióban leginkább veszélyben van.