Lakást eladó jelzáloggal
Larisa Dengina:
Üdvözlünk!
Képzeljünk el egy ilyen helyzetet:
A családban születettek gyermekek, és a hitelt vásárolt stúdió apartman kicsi. Lehet-e eladni ezt a lakást, a fennmaradó adósságot, és helyett egy három szobás lakást vásárolni?
Próbáljunk foglalkozni Dmitry Ovsyannikov, az IPOTEK jelzálog-bróker ügyvezető igazgatója. RU. "
Helló, Dmitry!
Dmitry Ovsyannikov. Üdvözlünk!
LD: Szóval, tegyük fel: a hitelfelvevő lakásában van 5 millió. Még 2 millióval tartozik a banknak. Adhatja ezt a lakást a banknak, és vásárolhat egy lakást, mondhatjuk, 10 millióra?
DO: Tipikus tévhit van a kérdésében.
DO: Amikor egy hitelfelvevő úgy véli, hogy egy lakást adhat egy banknak.
Az a helyzet, hogy a bank hitelintézet. Bank - pénzt ad a hitelfelvevőnek. Nem ad el lakást. Vagyis mi történik: egy bank esetében egy lakás egy nem alapvető eszköz.
A banknak nincs szüksége hitelfelvevő lakására.
Nem fogja elvenni.
Vagyis a legjobban, mit lehet tenni: megtalálja a vevőt a lakásért, amely ugyanazt a 2 millió forintot fogja fizetni, és továbbra is e lakás tulajdonosává válik.
De a vevő - ez egy bizonyos kockázat. Valójában mi történhet: pénzt fog adni egy embernek, és az eladó azt mondja: "Megoldtam a problémámat, és nem adok neked egy lakást!
Az a dolog az, hogy ha valaki pénzt ad az eladónak, amint egy személy visszafizetett pénzt a banknak, mi történik? A bank nem tudja visszaszerezni ezt a pénzt. És mi történik: az eladó megoldotta a ház problémáját, és a vevőnek valahogy vissza kell juttatnia a pénzét.
Hogyan lehet ezt tenni?
Jelentkezzen a bíróságra. És mit fog tenni a bíróság? A bíróság azt mondja: "Engedje vissza a személy, mondjuk, a fizetés egyharmadát".
A vevő - egy bizonyos kockázat: mennyi ideig kell várni, amíg az összes pénzt az eladó visszatér neki?
Ezért, ha az első rendszerről beszélünk, akkor elméletileg megtalálható egy olyan vevő, aki beleegyezik, hogy kockázatot vállal, de ebben az esetben: amikor például egy lakás egyedi ...
Egyedülálló lehet, akár ...
Képzeljük el: a lakás egy felhőkarcoló a Kotelnicheskaya Embankment, ahol apartmanok adják el néhány évente - egy helyzet.
A második helyzet: lehet egy lakás, mondjuk a bejáratnál, ahol a hitelfelvevő édesanyja él.
Természetesen hány évig tudsz ugyanazt a lakást várni?
Ezután a személy (a vevő) készen áll a túlfizetésre vagy a kockázatvállalásra.
De ha ez egy átlagos, tipikus lakás, nem különbözik a többiektől, miért kellene a vevő kockáztatni? Miért kockáztatja a pénzét?
A bank nem fogadja el, hogy az eladó eladja a lakást egy másik rendszerben, nos, rendben van: én, mint vevő, talál egy másik lakást.
LD: Van más lehetőség?
DO: Egy másik módszer az, amikor egy személy a bank felé fordul: "Hadd adjak el a lakásnak." És a bank azt mondja: "OK: hagyja, hogy a vevő vált a hitelfelvevő. Vagyis az adósság a jelenlegi hitelfelvevőtől a vevőhöz kerül. A vevő egy lakást vásárol egy adóssággal együtt, egy lakást, amely zálogba kerül a bankkal. Mi is kiderül? Az új tulajdonos, miután a lakás tulajdonosává vált, megszünteti az adósság egyenlegét a bank felé, és utána visszavonja a zálogjogot.
Ebben az esetben mi történik? Az új vevő nem kockáztat pénzt: tehát nincs olyan helyzet, amikor az eladó után futna: "Adja vissza a pénzemet." De ugyanakkor van egy határozatlan kényelmetlenség: a vevő, aki tulajdonosa lett, egy kis időt kell töltenie, hogy visszavonja a óvadékot.
És végül, a harmadik rendszer, ami lehetséges - amikor egy személy vásárol egy lakást, és egyidejűleg a regisztráció a vételi és eladási ügylet, van visszavonása a zálogjog ...
LD ... Ha nem egy jelzálogról beszélünk, hanem a szokásos tranzakciókról Moszkvában történik ... A pénz átutalása bármely bank letéteményesén keresztül történik.
Mi ez?
Nézd, itt:
A pénz átutalása az állam regisztrációja vagy az állam regisztrációja után lehetséges. És képzeld el: a vevő eladta az eladónak pénzt, az eladó visszavette a pénzt a zsebébe, majd azt mondta: "Megváltoztattam a gondolatot a lakás eladásáról."
Elméletileg ilyen helyzet lehetséges.
Vagyis a vevő, ha előre ad pénzt, akkor bizonyos kockázatot vállal.
A második helyzet, amikor azt mondják, a vevő nem ad előre pénzt, és az eladó először lakást épít fel a vevőnek, és csak ezt követően, a vevő ad pénzt. Ismét a kockázat, csak az eladónak: "Mi van, ha eladok egy lakást, mint eladó, és a vevő nem fizet nekem a pénzt"?
A kockázat?
Kockázat!
Mi a kockázata a vevőnek (vagy az eladónak), ebben az esetben?
Legalábbis az a tény, hogy meg kell majd a bíróságon bizonyítani, hogy az egyik, mondjuk, a lakás értékesítése, és a pénz nem érkezik, vagy a második helyzet: lakás újra kiadta az új tulajdonos, és ...
Az sem, hogy sem a vevő, sem az eladó nem kockáztatott, mert az ellenzék tisztességtelen volta miatt, Moszkvában ez a következő pénzátutalási terv jön létre:
A tranzakció előtt a vevő a pénzt a bank letéteményes cellájába fizet.
Vagyis a letéteményes olyan, mint egy poggyászterem. A vevő a tranzakció előtti pénzt és a tranzakció után az eladónak pénzt kap, abban az esetben, ha a lakást valóban eladták e vevőnek. Vagyis, ha a vevő fizetett pénzt, és az eladó eladta a lakást nem ehhez a vevőhöz, hanem máshoz, az eladó a cellából nem lesz képes összegyűjteni a pénzt.
És mi a helyzet lehetséges: vagy a vevő tulajdonába került, ebben az esetben az eladó is kap pénzt a letéteményes a sejt, vagy a vevő nem lesz a tulajdonosa, és ebben az esetben, akkor vonja vissza a pénzt a letéti sejt.
Most, mi történik a mi esetünkben a banknál: a vevő a tranzakció előtt fizet a pénzt a betétcellában. Letette őket, és a bank ad egy papírt, hogy az adósság a hitelfelvevő kialszik: egy papírt a regisztrációs hatóságok, így tudja visszavonni a betét.
Valójában ez egy bizonyos kockázat a bank számára. Mi a kockázata? Az a tény, hogy a pénzt a letéteményes nem pénz a bankszámlán. Vagyis a hitelfelvevő még nem fizette vissza a kölcsönt, és a bank már kiad egy papírt az adósságuk visszafizetéséről és a biztosíték visszavonásáról a lakásból.
Ezért vannak olyan bankok, amelyek készek egy ilyen rendszerre, de vannak ilyen bankok.
LD: Dmitry, talán ott van a legjobb lehetőség?
D.O. A vevő és az eladó számára a legjobb megoldás a harmadik. Mert amikor az első program, az eladó, felismerve, hogy a vevő vállalja azt a kockázatot, az eladó, hogy eladja a lakást olcsóbb, sokkal olcsóbb, hogy megtalálja az ember: valahogy motiválja őt, hogy ezt a kockázatot:
"Igen, kétmillió kockázatot vállalok, de amikor készen állok arra, hogy esélyt kapjak? Mikor, mondjuk, a fogásom félmillió lesz, ugye? Vagyis 5 millióért vásárolhatok egy lakást, de ezt a lakást 4,5 dollárért veszem. Igen, kockáztatom a kétmilliót. "
LD .. Dmitry, és a tranzakció értékesítése egy régi lakást, és vásárol egy új, akkor előfordulhat egy nap alatt?
D.O. Igen, elméletileg egy nap alatt tehetsz megállapodást, de újra: mindez a bank beleegyezésétől, az eladó és a vevő rendezésétől függ. Vagyis kiderül, hogy ez a tranzakció legnehezebb része a jelzálogban lévő lakás eladása. És akkor - minden nagyon egyszerű: az eladó egy szoba, ő ugyanakkor a vevő egy három szobás lakás. Azaz, a hagyományos alternatívája üzlet, ne aggódj: az ügylet után az eladó két szobás lakás vesz, mint a példánkban három millió eladásából a hitelfelvevő által az ő egyszobás lakás a letéteményes a sejt, és az eladó stúdió hiányzik 7000000 hozzáadja a bank: a kapott összeg 10 millió 3 -szobás lakás.
Ez egy normális helyzet.
LD Köszönöm, Dmitri, remek!
Foglalkozzon a kérdésekkel a «ipotek.ru, a jelzálog orosz nyelvű» oldalon.
Dimitrij Ovsyannikov, az IPOTEK jelzálogközvetítő igazgatója volt velünk. RU. "
Viszontlátásra.