Vagyonkezelés
Regisztráljon szerződést vagy sem?
A szerződés módosításáról vagy megszűnéséről szóló megállapodás általános szabály szerint ugyanolyan formában van, mint magának a megállapodásnak (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 452. cikkének (1) bekezdése). A Polgári Törvénykönyv 1017. cikkével összhangban a vagyonkezelői szerződést írásban kell megkötni. E követelmény betartásának elmulasztása a szerződés érvénytelenségét vonja maga után. Ebből következik, hogy a bizalmi kezelésről szóló megállapodásra vonatkozó összes további megállapodást írásban is meg kell kötni.
Amint az az Orosz Föderáció polgári jogi rendelkezéseiből következik, az ingatlanok bizalmi kezelésével kapcsolatos szerződésnek nem kell regisztrálnia. Regisztráljon csak az ingatlanok átadását a bizalmi kezelésben. Ennek megfelelően, ha a szerződés módosításai és kiegészítései nem közvetlenül az ingatlannal kapcsolatosak, hanem csak a rendeléskezelésre vonatkoznak, akkor nem is szükséges regisztrálni.
Hol legyen a védjegy
Amint azt már említettük, amikor a vagyonkezeléssel kapcsolatos ügyleteket átruházzák az ügyvezetésre, a vagyonkezelőnek meg kell jelölnie, mi ez. Ez a feltétel akkor tekinthető teljesítettnek, ha olyan cselekvések végrehajtása során, amelyek nem írják alá az írásos bejegyzést, a másik félről értesíti a megbízást a megbízáskezelőről. Írásos dokumentumokban, miután a megbízott nevét vagy nevét meg kell jelölni laquo D.U.raquo.
Így a megjelölés használata laquo D.U.raquo nem ütközhet az olyan normatív aktusokkal, amelyek meghatározzák az iratoknak az adott területen történő kiadására vonatkozó eljárást.
Miért van szüksége ingatlan menedzsmentre?
Az ingatlanok átadása a bizalmi irányítás sikeres megoldására a felhasználás hatékonyságának problémájára. A gyakorlatban való végrehajtása azonban sok nehézséget okozhat a tulajdonosnak. Az Orosz Föderáció polgári jogi szabályainak pontos betartása segít elkerülni őket.
A bérbeadó tudnia kell, hogy ...
A Polgári Törvénykönyv 1012. cikke szerint a vagyonkezelésnek a vagyonkezelésre történő átruházása nem jelenti azt, hogy a tulajdonost átruházta a vagyonkezelőre. Ennek során a vagyonkezelést kezelőnek joga van a kedvezményezett érdekében az őt érintő bármely intézkedés végrehajtására (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 1012. cikke 2. szakasza). Természetesen ezeket szigorúan a megbízhatósági szerződéssel kell végrehajtani. Figyelembe kell venni, hogy a vagyonkezelő a saját nevében átruházza az ingatlanok bizalmi kezelésére átruházott ügyleteket (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 1012. cikkének 3. pontja). Ennek során jeleznie kell, hogy ő ilyen menedzserként működik.
Így az ingatlantulajdon átruházása a bizalmi irányításba semmilyen módon nem befolyásolja a bérlőket: az ingatlan tulajdonosával kötött szerződéseik érvényben maradnak. A tulajdonos és a vagyonkezelő azonban érdeklődnek a bérlők tájékoztatásáért a vagyonkezelési megállapodás megkötéséről. Ez azért szükséges, hogy a bérlők a bérleti szerződésből eredő kötelezettségeit a megbízottnak teljesítsék. Számukra a lízingszerződés alapján jogaikat is alkalmazniuk kell. Ezt úgy tehetjük meg, hogy újabb megállapodást kötünk az ingatlanok lízingelésére a kötelezett személyek cseréjében. Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy az egy évnél hosszabb időre kötött épületre vagy épületre vonatkozó lízingszerződések állami nyilvántartásba vételnek minősülnek (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 651. cikke). Ennek megfelelően minden további megállapodást be kell jegyeztetni az ilyen lízingekre.
Ami a lízingszerződést illeti, amelyet a megbízó kezelője a megbízhatósági szerződés időszaka alatt köt meg, itt nincsenek problémák. A bérleti szerződés szokásos szabályait alkalmazzák. Az egyetlen lehetőség az lesz, hogy nem az ingatlan tulajdonosa, hanem megbízottja irányítja.
Megbízhatósági vagyonkezelési megállapodás
Emlékezzünk vissza, hogy ez egy szerződés a bizalmi tulajdon kezelése. Az egyik fél (a menedzsment alapítója) egy bizonyos ideig átruházza a másik felet (megbízottat) a bizalomkezelésre. A másik fél vállalja, hogy kezeli ezt a vagyont az alapkezelő vagy az általa meghatározott személy (a kedvezményezett) érdekében (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 1. pontjának 1012. cikke). Az ingatlan vagyon kezelésére vonatkozó szerződést az ingatlanok adásvételi szerződésében meghatározott formában kell megkötni. Ebben az esetben a vagyonkezelésnek a vagyonkezelésre történő átruházása ugyanolyan módon történik, mint az ingatlan tulajdonjogának átruházása (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 1017. cikke 2. szakasza).
Ugyanakkor a végrehajtási sorrendben a szerződés az ingatlan értékesítésére van egy jellemző. A tulajdonjog-átruházás állami nyilvántartásba vételét megelőző végrehajtása nem indokolja a felek harmadik felekkel való kapcsolatának megváltoztatását (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 2. szakasza 551. cikke). Így a bizalomkezelési megállapodásban részt vevő felek abban is rendelkezhetnek például abban, hogy a megállapodás az aláírása napjától lép hatályba. Ők is azonnal átruházzák az ingatlant. Azonban a harmadik felek - bérlők vagy közhasznú szervezetek - a helyzet kicsit más. Számukra a megállapodás csak az ingatlan átruházásának állami nyilvántartásba vételétől a bizalmi irányításig lép hatályba. Ezt a rendelkezést figyelembe kell venni. Az ingatlanátruházás nyilvántartásba vétele előtt a tulajdonosnak, és nem a megbízottnak kell viselnie a harmadik félre vonatkozó minden jogot és kötelezettséget.
Az ingatlanátruházás nyilvántartásba vételére vonatkozó követelmények betartásának elmulasztása maga a bizalmi kezelés szerződés érvénytelenségét vonja maga után.
Hogy ne sértsd meg a menedzsert
A bizalomkezelésben ingatlanvásárlással sok kuratórium a következő kérdést tette fel a tulajdonosnak. Arra kérik őket, hogy az átruházott épületben lévő irodák egy részének elosztását megbízáskezelési megállapodás szerinti feladatok végrehajtására fordítsák. Itt figyelembe kell venni, hogy a menedzser nem lehet kedvezményezett a bizalmi irányítási megállapodás (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 1015. cikkének 3. pontja). Ebben a tekintetben nagyon fontos az ilyen kapcsolatok hivatalos formalizálása. Ez a probléma megoldható számos módon. A legegyszerűbb módja az, hogy kizárják a vagyonkezelésből a vagyonkezelői épületbe, amelyet a menedzser az irodába fog használni. Ehelyett külön szerződéssel kell bérelni őket. Például egy bizalmi menedzsment átvihető az épületre, kivéve az első emeleten lévő 1-15. Szobákat.
A Polgári Törvénykönyv 1023. cikke szerint a menedzser bizalmi kezelése a bizalomkezelési megállapodásban előírt javadalmazáshoz való jogot biztosítja. Meg kell találnia az ingatlanok bizalmi kezelésében felmerülő ésszerű költségeket is. Ezt a tulajdon használatából származó bevétel kárára kell tenni. Ebben a tekintetben a bizalomkezelési megállapodásban a következőkre lehet számítani. A bizalomkezelésre átruházott épületben lévő épületek használatának joga az ilyen díjazás egyik alkotóelemének tekinthető. A szerződésben azt is megállapíthatjuk, hogy a gazdálkodó szervezet költségeinek egy részét a bizalomkezelésre átruházott épületrészek egy része felhasználja. Ezzel egyidejűleg a vagyonkezelő ilyen részeit a vagyonkezelőnek, a vagyonkezelőtől átruházott tulajdontól elkülönítve kell figyelembe vennie.