Kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók zuhanása
Az apartmanokkal való tranzakciókkal ellentétben, ahol a jogi finomságokat már kidolgozták, a nem lakáscélú ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók végrehajtása során minden olyan messze nem olyan egyszerű, mint amilyennek első pillantásra tűnhet. Számos jogi finomság van, amelyet az ügyletben részt vevő felek még gyanakodni sem tudnak. A helyzet tisztázása érdekében a kereskedelmi ingatlanok információs központjának (IKKN) "A fővárosunk" Yuri Popov felé fordultak. És ezt magyarázta nekünk.
Jogi nehézségek, amikor így a vásárlás és értékesítés kereskedelmi ingatlanügyletek miatt nem csak a különböző jogi formák tulajdonosok (JSC, SP, magánszemélyek) elidegenedett tárgyak, hanem számos újítással kapcsolatos elején a törvény végrehajtását „On állami regisztrációs ingatlanokat, jogait és ügyleteit. " Feldolgozására az ügylet nem elegendő ahhoz, hogy az összes jogi dokumentumok (az adásvételi szerződés vagy csere, építési szerződés, bírósági határozat, stb), valamint a forgalmi engedélyt egy tárgy, az adatlapot, amely megfelel a jelenlegi állapotában az elidegenedett tulajdon. Továbbra is bizonyítani kell az eladó jogképességét. Ez a visszaigazolás egy meghatalmazott szervezet helyesen hozott határozata, azaz a jogi személy alapító okiratának megfelelően. Például, ha korlátolt felelősségű társaság, akkor az alapítónak az objektum elidegenítéséről szóló döntést kell tennie, ha az egységes vállalkozás tulajdonosa. E döntésnek meg kell határoznia, hogy ki jogosult az eladói szerződést a tulajdonosról aláírni. Az egyénekkel - egyszerűbb.
A potenciális vevők közül számos jogi személy aggodalmát fejezi ki amiatt, hogy mindaddig, amíg az adásvételi szerződést az állami nyilvántartó hivatal és a földi kataszter nyilvántartásba veszik, az eladónak még ideje lehet eladni az objektumot valaki másnak. Ezek a félelmek hiába. Először is, ha az adásvételi szerződés alá van írva, akkor probléma esetén felkérheti a Gazdasági Bíróságot. És másodszor, a nyilvántartásba vétel időpontjában az ügylet, amely, ha minden dokumentum annak érdekében, kész 7-14 napig, a hivatal veszi az összes jogi dokumentumok a témában, forgalmi engedély és értékesítési szerződést, és megtiltja a elidegenedés az objektum. A lényeg az, hogy közvetlenül a szerződés aláírása után be kell nyújtani a tranzakció-regisztrációhoz szükséges dokumentumokat.
Meg kell jegyezni azt is, hogy az új szabályok szerint egy ügylet, például egy beépített helyiség megvásárlása és értékesítése nem regisztrálható, kivéve, ha egy földterületet nyilvántartásba vettek a kataszteri szám és az épület kiosztásával. Lehetséges, hogy a felek megkötötték az ügyletet, benyújtották a regisztrációs dokumentumokat, és az ügynökség tagadja a regisztrációt, mivel a webhely nincs regisztrálva? Először is, hogy ez megakadályozza, akkor forduljon szakemberek szakosodott tranzakciók kereskedelmi ingatlanok. Másodszor, a jelenlegi szabályoknak megfelelően a tulajdonosnak az adásvételi szerződés aláírása előtt, annak érdekében, hogy nincs kétsége, bizonyítékot kell kapnia az e tárgyra vonatkozó terhek hiányáról. A tanúsítványt az állam regisztrációs ügynöksége adja ki. És ha az objektum nem haladta meg a nyilvántartásba vétel minden szakaszát, akkor természetesen nem adható ki ilyen tanúsítvány.
A terheket úgy kell érteni, mint egy korábban kötött adásvételi szerződést, zálogjogi megállapodást, ha korábban a tárgy eladásával szembeni kölcsön biztosított volt. A terheltség az elidegenített tárgy korábban kötött bérleti szerződése. Ha ez a helyzet, akkor az adásvételi szerződésben célszerű megadni, hogy az objektum felszabaduljon. A lízingszerződés megkötésekor általában a bérbeadó vállalja, hogy egy bizonyos időn belül (leggyakrabban három hónappal a tranzakciót megelőzően) értesíti a bérlőt a szerződés megszüntetésének és a helyiség elhagyásának szükségességéről.
Tehát a tehermentesítésről szóló igazolás, az "elutasító" betű vagy betűk - a szerződéssel és egyéb okmányokkal együtt is minden rendben van - a tranzakciót regisztrálják. A vevő nyugodt lehet.
És ha ez a kérdés a "befejezetlen" értékesítésre? Az ilyen tárgyak értékesítéséhez meg kell őrizni - a folyamat meglehetősen bonyolult és drága. Itt is van saját árnyalata. A fenti dokumentumok és hivatkozások mellett a vevőnek készen kell állnia a "befejezetlen" befejezéséhez szükséges valamennyi engedély kiadására (átvételére).
Egy másik árnyalat, amelyet szeretnék felhívni a figyelmet. A tárgy megvásárlója köteles az adóhatóságtól igazolást szerezni arról, hogy az adósság nem kerül a költségvetésbe. Az ilyen igazolás 30 napig érvényes.
Általánosságban elmondható, hogy az ügylet lezárására és formalizálására vonatkozó dokumentumok készítése meglehetősen bonyolult. Ráadásul a jogszabály újdonsága miatt néhány jogi probléma még mindig a javulás színpadán van. Még a kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó ügyvédek sem mindig válaszolhatnak hirtelen kérdésre. Ezért a szakembereknek konzultálniuk kell a különböző állami szervekben, többek között a bíróságoknál a bírósági precedensek tanulmányozásánál - "vajon lesz-e valamilyen pert az ilyen megállapodásban?" Ezért a vevők és az eladók számára természetesen jobb, ha a helyzet leginkább ismertté váló szakembereivel kapcsolatba lépnek, és akiknek már jelentős tapasztalata van az adott területen.