Kereskedelmi tulajdon szabályainak megvásárlása szükséges
Anton Kudryashov, Üzleti és üzleti fejlesztési igazgató, Vörös Fejlesztés, Moszkva
- Step-by-step algoritmus kereskedelmi ingatlan vásárlására
- Kereskedelmi ingatlan megszerzése tulajdonjoggal és anélkül: az előnyei és hátrányai
Függetlenül attól, hogy milyen típusú vásárlást tervez, és milyen célra (ez nem csak a kereskedelmi ingatlanok vásárlására vonatkozik), ilyen lépéseket kell tennie.
TOP-5 legfontosabb cikk a menedzser számára:
Kereskedelmi ingatlan vásárlása: lépésről lépésre algoritmus
1. A vásárlás céljának meghatározása. Az első lehetőség az, hogy jövedelmet generáljon, például lízinget vagy későbbi viszonteladást. A második lehetőség magának vásárol (irodai, gyártási, tárolási stb.).
2. A megfelelő típusú ingatlan kiválasztása. Lehet, hogy egy raktár, egy termelési helyszín, egy kiskereskedelmi hely, egy iroda. Ezen a ponton is meg kell határozni a megszerzett ingatlan állapotát. Két lehetőség van. Az első a kereskedelmi ingatlan megszerzése, amely bizonyítja a tulajdonjogot. Ebben az esetben egy ingatlanvásárlási szerződést írtak alá. A második lehetőség a kereskedelmi ingatlan megvásárlása, amelyhez még nem érkezett meg ingatlan-tanúsítvány (építés alatt álló objektumok vagy nem üzembe helyezett vagy újonnan épített épületek az üzembe helyezési fázisban). Az ingatlan megvásárlásakor társasház-megállapodást vagy hasonlót írnak alá.
3. Keressen szobát. Ebben a szakaszban döntsd el, hogy ki fog részt venni a keresésben. Jobb, ha felveszi a kapcsolatot egy professzionális tanácsadóval. Szolgáltatásaik a megvásárolt ingatlan árának 1-4% -át teszik ki.
4. A helyiségek ellenőrzése és a dokumentumok ismerete. Érdemes figyelni a szomszédos épületekre, autóbeállóra, a metró közelségére. Fontos az épület minőségének felmérése (mennyi ideig vannak a kommunikációs és mérnöki rendszerek telepítve, és hogy azok megfelelnek a korszerű szabványoknak, melyik cégnek és mikor építették vagy rekonstruálták az objektumot). Azt is meg kell tudni, hogy mely vállalatok találhatóak a közelben (fogorvosi hivatal, vagy például egy oktatási intézmény - nem a legjobb szomszédok egy szilárd iroda). Tudja meg, hogy az épületnek van-e alapkezelője, és mennyire megbízható. Végezetül, figyeljen az épület és a környék infrastruktúrájára. Vizsgálja meg a cím dokumentumokat, amelyek alapján az eladó megkapta a helyiségek jogait, és új okmányokat rendeljen ezekből a dokumentumokból.
5. Szakértő meghívása. Megkötéséig megszerzése kereskedelmi ingatlanok vevő kell vonzani az ügyvédeket, akik specializálódtak az adásvételi kereskedelmi ingatlan. Gyakran előfordul, hogy a vállalatok meghívják az egyéb területeken szakosodott ügyvédeket, és az ügyfelek pénzét illetően új tapasztalatot szereznek maguknak. Ugyanakkor töltenek időt mindkét oldalán a tranzakciót és a vevő pénzt fizet a szolgáltatás, hogy tisztázza az állítólag fontos árnyalatok és a dokumentumok vizsgálata, amelyek nincsenek hatással az ügyet; az ügyvédek nem tudják egyértelműen megmagyarázni, hogy miért van szükségük ezekre a dokumentumokra és arra, hogy mit lehet tanulni tőlük - csak meg kell teremteniük a viharos tevékenység megjelenését. A szakértőknek a beszerzett ingatlanokra vonatkozó dokumentumok alapos átvilágítását és a helyiségek "tiszta" értékének megállapítását, valamint a vevő érdekeinek védelmét szolgáló értékesítési megállapodásban kell szerepeltetniük.
6. Az adásvételi szerződés vizsgálata. Fontos szempontok, amelyekre figyelmet kell fordítani: a fizetés módjára, az átruházás módjára, a szerződő felek szankcióinak szankcionálására annak feltételeinek megsértése esetén, és mi biztosítja a felek egymásnak való átadását, és mi a felelőssége azok meg nem felelésének.
7. A szerződés aláírása. A tranzakció megkötése előtt jobb varrni a szerződést, hogy az aláírások és a pecsétek azonnal csatoljanak minden kiegészítőhöz és melléklethez. Fontos, hogy ellenőrizze a felek hatáskörét a tranzakció befejezésére, valamint a szükséges jóváhagyások rendelkezésre állására, ha a szerződést jogi személyekkel aláírják, vagy a házastárs közjegyzői beleegyezését, ha az ügyfél fizikai személy. A gyakorlatban ezt a dokumentumot leginkább elfelejtik, ezért például a cégünk, először a szükséges iratok listájának elküldésével mindig figyelmeztet arra, hogy a házastársnak a tranzakcióhoz szükséges hozzájárulása szükséges.
8. Fizetés. Mechanizmusa nem igényel különleges leírást. Ne feledje: a bank köteles szerződést kötni, amelyre a fizetést teljesítették, vagy legalább egy másolatot.
9. Az ingatlan nyilvántartásba vétele. Az ingatlan-adásvételi szerződés aláírása után Rosreestr-nek megküldik. Ez a felépítés a vevő részére az ingatlan tulajdonjogi igazolását és regisztrált szerződését adja értékesítésre.
A kereskedelmi ingatlan megszerzéséből származó adókat nem fizetik ki. Továbbá, ha a tulajdonos cég maga használja a helyiségeket, akkor csak az ingatlanadót fizet (kicsi). Ha bérel egy tárgyat, a gazdálkodónak meg kell fizetnie a HÉA-t és a nyereségadót is, mivel a bérlés jövedelmet hoz a tulajdonosnak. Ha a helyiség, ahogy gyakran történik, egyéni vállalkozó vagy magánszemély számára áll ki, akkor a személyi jövedelemadó (Personal Income Tax) kerül kifizetésre.
Kereskedelmi ingatlan megszerzése tulajdonjoggal és anélkül: az előnyei és hátrányai
A kereskedelmi ingatlan vásárlásának előnyei között szerepel a tranzakció nyilvánvaló jogi megbízhatósága. Az ingatlan adásvételi szerződést állami nyilvántartásba vételnek vetik alá, és a vevő kapja a megszerzett tárgy tulajdonjogát. Számos egyéb előny is létezik - pl. Az a lehetőség, hogy a megszerzett üzlethelyiséget hitelnyújtásként biztosítsák. Ez egyébként az ingatlan használatának másik módja, valamint a saját cég saját telephelyén való elhelyezése, a helyiségek bérbeadása és a viszonteladás.
Az építés alatt álló tárgyak esetében, amelyeknél a tulajdonjogokat még nem vették nyilvántartásba, kockázatot jelentenek a vagyon megszerzésével vagy az objektum üzembe helyezésével kapcsolatos nehézségekkel kapcsolatban. Az ilyen nehézségek tele vannak a változásokkal, amelyekben megkezdheti az ingatlanhasználatot. És ezen lehetőség előnyei között szerepel az ár: olyan tárgyak, amelyeket nem üzembe helyeznek, és ezért nincsenek ingatlantanúsítvány, olcsóbbak a helyiségeknél, amelyeknek jogait már kiadták.
Mondja főigazgató
Leonid Gushturov, a Comcor főigazgatója (Akado Telecom védjegy), Moszkva
Feliratkozom és megkapja az "Általános igazgató" magazin legfrissebb számát, amelyben: