Deal az alternatívával
A professzionális ingatlan-zsargonban van egy olyan "alternatív üzlet". Szakértők szerint ez a leggyakoribb ingatlanügylet. Anton Arturovich Kuznetsov, a ZAO cég Chekni ingatlanügynökség ügyvezető igazgatója elmondja nekünk az ilyen tranzakciók jellegét és sajátosságait:
Az alternatíva egy olyan ügylet, amelynek célja nem egyszerűen pénzt keresni egy lakás eladására, hanem egyidejűleg másik lakás megvásárlására (vagyis alternatívára). Például, egy nagy lakás helyett két kisebb vagy két kis lakás helyett egy tágas. Számos lehetőség lehet: az emberek összegyűlnek, elhagyják, cserélik házukat. Alternatív ajánlatok közé tartozik a letapogatott alap áttelepítése, ha a korábbi bérlők más lakásokkal rendelkeznek (nem pénzbeli kártérítés). Gyakran előfordul, hogy a vásárlóknak nincs pénzük egy drágább lakáshoz, de van egy korábbi lakás és pénz a felárért. És valaki viszont felajánlja az otthonát.
Ilyen helyzetek nagyon gyakran előfordulnak. Sokkal ritkábban az emberek eladnak egy lakást anélkül, hogy bármit megtennének. Általában ez a helyzet a lakóhely radikális megváltoztatásával vagy öröklődő lakóterület megszerzésével. Nem annyira gyakran, és a vevők kölcsönöket vásárolnak a bankból, hogy lakást vásároljanak, vagy készek azonnal megfizetni a megtakarításuk teljes összegét. Ezért az ingatlanügyletek 80% -a - ez csak egy alternatív tranzakció.
Az ilyen ügyletek megkötésekor figyelembe veendő fő szempont a vételi és eladási szinkronizálás. Ideális, ha egy személy egy lakást ad el, és azonnal megszerzi a másikat. Ehhez, ha lehetséges, keress ingatlanügynököket.
Az alternatív tranzakciók másik jellemzője az, hogy az ügynökök a megbízásuk során gyakran szándéknyilatkozatokat igényelnek. Ez akkor szükséges, ha a vevőnek nincs megfelelő lakásvásárlási összege, ami azt jelenti, hogy az értékesítési szerződés még nem köthető meg. Az előzetes megállapodások rendszerének segítségével megállapíthatja a felek szándékait. Ezért, ha partnere lemond a kötelezettségeiről, kénytelen lesz arra, hogy bíróságon keresztül végrehajtsa őket. Vagy pénz kártérítést kérjen tőle. Vannak szankciók is azok számára, akik "hét pénteken egy hét alatt" vannak.
Alternatív megoldásoknál bizonyos jogi finomságok vannak. Valery G. Grachev, a Dvorets Akadémia igazgatója megosztja velünk szakmai tapasztalatait:
Az alternatív ügyletekben gyakran épülnek fel olyan apartmanok, amelyekben egy értékesítés egy másiktól függ. Az ingatlanügynök zsargonban ezt "láncnak" nevezik. Ha az egyik kapcsolat nem megfelelő, akkor az egész lánc összeomlik. Például, ha egy tranzakciót érvénytelennek nyilvánítanak, akkor az ilyen megállapítást automatikusan alkalmazzák minden későbbi tranzakcióra. És minél hosszabb a lánc, annál több ember szenvedhet az egyik furcsaságától és a másik gondatlanságától.
Az ingatlan szakember kötelessége ezen kockázat minimalizálása. Ehhez számos körülményt ellenőrizni kell.
Először is meg kell ismerni a gyermekek és az inkompetens állampolgárok jelenlétét ezen a lakótelepen. Ha igen, akkor biztosan meg kell szerezni a tranzakcióhoz szükséges engedélyt a gyámhivataltól és a gondviseléssel foglalkozó hatóságoktól. A dokumentumoknak fel kell tüntetniük a lakást, amelyet érdekeiknek megfelelően kell megvásárolni. Az ügynök köteles 100% -ban teljesíteni ezeket a követelményeket, különben a tranzakció érvénytelenné válik.
Ne feledje, hogy ha az írásos kérelem meghatározza a lakások bizonyos árát, akkor nem lesz olcsóbb eladni. Ellenkező esetben az egyik társtulajdonos az elővásárlási jog alapján megválthatja részesedését.
Nagyon fontos, hogy megtudja, vannak-e olyan személyek a regisztrációs rekordban a lakásban, akik nem hajlandók privatizálni. Számukra a törvény fenntartja a jogot arra, hogy ezt a lakótéret használja - még akkor is, ha már eladták az ügyfeleknek! Örömmel ünnepelhetsz egy háziasszonyt és elkezdheted a javításokat, amikor hirtelen a lakásodban teljesen ismeretlen emberek jelennek meg, akik kiderülnek benne, hogy benne vannak. És függetlenül attól, hogy vitatja az ügyletet, vagy sem, akkor örök szomszédai lesznek.
Egyes esetekben a potenciális társtulajdonos bebizonyíthatja, hogy joga van a privatizációban való részesedéséhez - különösen akkor, ha a lakást privatizálták, amikor jó okból hiányzott.
Eset a gyakorlatból
A törvény szerint olyan esetekben, amikor az eladók megsértik egy másik tulajdonos (vagy valakinek, aki jogosult a tulajdonos) jogait, az ingatlan tulajdonjogát pénzben egyenértékűvé kell tenni. De a megadott példában a vevők azért fizettek, mert hosszú pert akartak elkerülni.
Különös figyelmet kell fordítani az ügylet jogi tisztaságára, ha alternatív lakást kínálnak Önnek a tulajdonosok vagy a közvetítők önmagukban. Az ilyen tranzakciók megkötése túl drága, mert a csalás kockázata nagyszerű. Megpróbáljuk elkerülni az ilyen lehetőségeket, mivel mi vagyunk felelősek a vevőkért. Emellett van olyan fiktív lista az ügynökségektől, amelyekkel nem foglalkozunk, mivel tisztességtelenek ügyfeleikkel.
Sok kérdést az öröklött lakások tranzakciói okoznak. Gyakran az eladók eltitkolják más örökösök jelenlétét. Vagy maguk is gátlástalan örökösök, vagyis azok, akik bűncselekményt követtek el az örökhagyó ellen. Gyakran igyekszünk ilyen tényeket ellenőrizni egy közjegyző által, bár az ilyen információ, hogy őszinte legyek, nem mindig megbízható.
Figyelembe lánc örökletes lakások, és megvettem az ügyfelek számára, elkötelezettek vagyunk, mindenekelőtt megtudja, ki, mikor és hogyan jött öröklési jogok, és aki már regisztrált egy házban a végrendelkező.
Eset a gyakorlatból
Vadim eladta a lakást, és két hónapon tragikusan halt meg. Volt felesége és két kis fia. A gyermek öröklési joga alapján a feleség úgy döntött, hogy vitatja az üzletet. De a bíróság elismerte, hogy a szerződés teljesen jogszerű: Vadim józanul és józanul emlékezett, nincs más tulajdonos, és senki sem regisztrált ebben a lakásban. Szerencsére a vevők számára a ház maradt nekik.
Az is fontos, hogy a végrendeletben szereplő személyek mellett vannak olyan emberek is, akik törvény szerint kötelesek kötelezően részt venni az örökségben. Ezek kisebb gyermekek és rokkant rokonok. (Meghatároztuk, hogy bárki, aki elérte a nyugdíjkorhatárt, még akkor is cselekvőképtelennek minősül, ha fiatalokat is munkát végez.) Ha valaki üzletet köt, szándékosan elrejti más örökösök jelenlétét, akkor ez csalás. Az ügyletet a bíróság érvényteleníti, és a lakást visszavonják. De ha valamilyen oknál fogva az eladó nem tudott a tranzakció jogellenességéről, lehetséges a probléma másképp megoldani. A bíróság kötelezheti azt arra, hogy a többi örökösnek fizesse egyenlő arányban részesedését.
Eset a gyakorlatból
Alina és Dasha örökséget kaptak nagyapjától. Az akaratban pontosan meghatározták őket. Tekintetbe véve magukat az egyetlen teljes tulajdonos, a nővérek úgy döntöttek, hogy eladják a lakást. Már megfordultak az ügynökségnél, és keresettek vásárlókra, amikor hirtelen kiderült, hogy az elhunyt fogyatékkal élő fiú volt. Felkérte a bíróságot, hogy kérje fel, hogy ismerje el kötelező erejét az örökségben. "Ha az apám nem vigyáz rám, a bíróság meg fog tenni" - mondta. Valójában a bíróság elismerését követelte jogszerűnek. A lakást lefoglalták. Alina és Dasha nem szóltak az ingatlanügynöknek, remélve, hogy mindent meg fognak "oldani" az üzletet. De nem sikerült. A szerződéskötést megelőző napon az ügynök kivonatot kapott a nyilvántartásból, amelyből következett, hogy ilyen ügylet lehetetlen.
A kellemetlen meglepetések elkerülése érdekében a tranzakció napján, vagy legalább egy nappal korábban be kell szerezni egy kivonatot a nyilvántartásból. És egy hét múlva a kivonatról biztonságosan nem figyelhetsz - minden megváltozhat ...
De a legrosszabb az, hogy ezek a hírhedt változások néha a szerződés havi regisztrálásakor következnek be. Itt jogszabályunk tökéletlensége érezhetővé válik. A jelzáloggal való tranzakciókat öt napon belül nyilvántartásba veszik, és az adásvételi szerződést - valamilyen oknál fogva - 30 évre. Talán ez annak a ténynek köszönhető, hogy ezen a területen folyamatosan csökkentik a személyzetet, és a regisztrátorokat túlerővel látják el. Módosítanám a jogszabályokat oly módon, hogy az ügylet aláírásának napja a regisztrációs szerződés benyújtásának napja volt. Remélni kell, hogy egy napon így lesz.
Ezért alternatív tranzakció lezárásakor (bármihez hasonlóan) jogi segítségre van szükség. Ha nem akarsz egy ingatlanügynökséghez menni, akkor fordulhat egy ügyvédi irodához, vagy ügyvédhez, aki foglalkozik a polgári ügyekkel. Talán nem értik az ingatlanügyletek árnyalatait, például az ügynökségek képviselőit, de jogi helyzetértékelést adhatnak a helyzetről.
Balik Zlata készítette