Előzetes bérleti szerződés
"Bérelt!" Ezek a szlogenek gyakran megtalálhatók az építés alatt álló épületek homlokzatán. És bár nincs bérbeadás, nincs bérleti díj, a fejlesztők és a jövőbeli bérlők előzetes szerződést köthetnek.
Ez mindkét fél számára előnyös. A bérlő garantálja, hogy a kiválasztott területek a létesítmény üzembe helyezése után maradnak. A fejlesztő bizonyos összeget kap a számlán, amely letétnek, biztonsági letétnek, előlegnek stb.
Az előzetes szerződés megkötése során a szervezeteknek szem előtt kell tartaniuk, hogy mind a polgári, mind az adójogszabályok tekintetében sok hiányosság van, és a választottbírósági gyakorlat ellentmondásos.
Előzetes szerződések nyilvántartásba vételének sajátosságai
Kezdettől fogva néhány szó a bérletről. Emlékezzünk arra, hogy meg kell adni azokat az adatokat, amelyek lehetővé teszik, hogy határozottan megállapítsuk, hogy a bérlőnek bérleti objektumként kell-e átadni a tulajdont. A szerződésben szereplő adatok hiányában a felek nem állapodnak meg a bérbe adandó objektum feltételeinek, és a vonatkozó szerződést nem tekintik megkötésre (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 607. cikkelye 3. pontja). A bérleti jog tulajdonosa, valamint a törvény vagy a tulajdonos által bérbeadásra jogosult személyek (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 608. cikke). Így annak érdekében, hogy a felek lízinget kössenek, szükség van egy lízing tárgyra és annak tulajdonosának azonosítására, vagyis az ehhez kapcsolódó ingatlanjogok formalizálására.
Az 1. cikkely 1. szakasza A Polgári Törvénykönyv 429. cikke rendelkezik arról a lehetőségről, hogy a felek előzetes szerződést kötnek, melynek értelmében a jövőben a fő szerződést az előzetes szerződésben meghatározott feltételek mellett kötik meg. A gyakorlatban sok szervezet igénybe veszi, hogy bármilyen megállapodásra jusson, még mielőtt a tulajdonos bejegyezte jogait az EGRP tárgyához.
Az előzetes bérleti szerződés akkor is érvényes, ha a megkötés időpontjában a jövőbeni földesúr nem rendelkezik tulajdonjoggal a helyiségekhez.
Egy jogi előzetes tulajdon átruházási szerződés kialakítása (pl, kiadó) célja, hogy jogilag köti a kezét, még mielőtt az ügyfél jogosult lesz a szükséges dolog a teljesítmény, úgy, hogy egy meghatározott időszakon belül pótolni hiányát feltételek megkötéséhez szükséges alapvető megállapodást.
Az a tény, hogy egy személy miatt képtelenek vagy rosszhiszeműen nem tudja teljesíteni kötelezettségét az előzetes megállapodás megkötéséről szóló fő szerződés (nem lesz egy adott időpontban tulajdonos a dolog, hogy kell továbbítani, vagy azáltal, hogy őket, eltérni a következtetést a fő szerződés), elvileg nem tekinthető mint az előzetes szerződés elismerésének alapjául szolgáló okok, mivel ezek a körülmények a végrehajtás szakaszában, de semmilyen módon nem lehet előzetes szerződéskötés. A másik fél viszont bíróság előtt kérheti a kár megtérítését, amelyet a fő szerződés kizárása vagy a szerződés kötelező megkötése okoz.
Ne feledje, hogy ha a lízingnek meg kell adnia azokat az adatokat, amelyek lehetővé teszik a tulajdonság meghatározását. bérleti célra történő átruházásra szánt, majd a 3. cikk 3. pontjának megfelelően. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke értelmében az előzetes megállapodásnak olyan feltételeket kell tartalmaznia, amelyek lehetővé teszik a fő szerződés tárgyának megállapítását. Ellenkező esetben a szerződés érvénytelennek minősül.
Az előzetes szerződés tárgyának leírása lehetővé tenné az egyedi jelölések megállapítását.
Tegyünk néhány példát a választottbírósági gyakorlatból, ahol a szerződés érvényességének (érvénytelenségének) kérdését a jövőbeni bérleti szerződés tárgyának pontos (vagy éppen ellenkezőleg bizonytalan) leírása miatt vettük figyelembe.
Tekintettel arra, hogy az építési folyamat során az előzetes szerződésben szereplő paraméterek megváltozhatnak, a felek ezt megtehetik, és előírhatják, hogy az ilyen változtatásokat a szerződésbe be kell vezetni.
Az a határidő, amikor a felek vállalják az alapszerződés megkötését
Az Art. 429. §-a az előzetes szerződésben meghatározza azt az időszakot, amikor a felek vállalják a fő szerződés megkötését. Ha nem határozzák meg ezt a határidőt, a főszerződés az előzetes szerződés aláírásától számított egy éven belül megkötésre kerül.
A dátumok meghatározására vonatkozó szabályok a művészetben szerepelnek. 190 Polgári Törvénykönyv. amelynek értelmében a jogi követelményeknek, más jogi aktusok tranzakciók vagy bíróság által kijelölt határidőig által meghatározott naptári dátum vagy lejártának egy ideig, amelynek kiszámítása az év, hónap, hét, nap vagy óra. A kifejezés meghatározható olyan esemény jelzésével is, amely feltétlenül előfordul.
Előzetes szerződés szerinti kifizetések
Az esetek többségében az előzetes bérlet előírja, hogy a jövőbeni bérlőnek bizonyos összegű pénz kifizetése a jövőbeli lízingbevevő javát szolgálja. Ez leginkább a minőség biztosításában történik, amely biztosítja az utóbbi számára az alapszerződés jövőbeli kötelezettségének teljesítését. Ha az előzetes szerződés még mindig a létesítmény építésének szakaszában van, a fejlesztőnek elküldött alapok szükségesek ahhoz, hogy befejezze az építést. Jellemzően a fizetés összege közvetlenül függ az épület építés színterétől: annál több idő telik el a befejezéséig, annál alacsonyabb a kifizetés.
Próbáljuk meg meghatározni e kifizetések jogi lényegét, amelyek az előzetes szerződésben, amint nem hívják őket - betét, előlegfizetés, biztonsági fizetés, garancia fizetés.
Tehát az előleg. A bérleti díj fizetési kötelezettségének szerves részét képezi annak a kölcsöntőke-átutalási kötelezettségnek az alapja, amelynek megjelenése a legfontosabb lízing (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 606. cikke). Amíg nem születik ilyen kötelezettség, nem merülhet fel.
Ezenkívül a bérleti díj számlájára történő kifizetésekre való jogosultság a lízingbeadó tulajdonában van (3. Szakasz, 607. cikk, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 608. cikke). Az előzetes szerződés megkötésekor nincs bérleti objektum és a helyiség tulajdonosa. Ezért úgy véljük, hogy az előzetes kifizetésekre vonatkozó előírás normája ellentétes a polgári jogi előírásokkal, és érvénytelennek nyilvánítható (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 168. cikke).
Most arról a lehetőségről, hogy előlegként letétet fizetnek a fizető fél kötelezettségeinek teljesítéséért az alapszerződés megkötésére a jövőben. Ha ezt az opciót az előzetes szerződésben az Art. 381 A polgári törvénykönyv kimondja, hogy az esemény a fejlesztő feladatokat a következtetést a alapszerződést, visszatért a megbízó a kettős betét összegét, és az esemény a fizető fél által letétbe azonos mennyiségű adó befizetés által megtartott fejlesztő.
A tárgyalás lezárása a következő volt. Az Art. 380 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, a letét elintéz egy biztonsági funkciót, és csak pénzbeli kötelezettségek esetén használható fel. Az előzetes szerződés nem keletkezik ingatlan (monetáris) kötelezettségekkel (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 429. cikkével összhangban, csak az alapszerződés megkötését írja elő a jövőben). Ennek következtében e szerződés keretein belül az 1. 380 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. nem valósíthatók meg. A szerződésben azt jelzi, hogy az átruházott összeg, az előzetes szerződés megkötésekor, a fő szerződés szerinti kifizetések számláján szerepel, nem változtatja meg a rendelkezéseket, mivel a fő szerződést még nem kötötték meg.
Az 1. § (1) bekezdésével összhangban. 329 CC RF kötelezettségek teljesítését is biztosítható a büntetést, zálog, zálogjog adós, kezesség, bankgarancia, betéti és egyéb eszközök által biztosított jog vagy szerződés.
Véleményünk szerint a fejlesztő számára a legkevésbé kockázatos [4] lesz a lehetőség, amikor az előzetes szerződés szerinti fizetést biztonsági vagy garanciaként jelölik ki.
A biztonsági díj nem előleg, sem befizetés, de önálló jogi természetű, és különleges módja annak, hogy biztosítsa az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében nem előírt kötelezettségek teljesítését.
Az előzetes szerződésben ez az összeg felhasználható. Például, ha az alapszerződés nem lépett a hiba az építtető, a letét vissza kell téríteni a megbízó, és ha a hiba a megbízó - az átutalt összeg visszatartott fizetendő kötbér a fejlesztő. Abban az esetben, ha a fő megállapodást át összeg visszaadnák a megbízó, vagy ellensúlyozni kifizetéseket a fő szerződés. Ezen felül, akkor lehet beszámításra biztosíték összege a szerződés (ha van ilyen), amely a teljesítmény egy vevő vagy bérlő, hogy kötelesek a tulajdonos a helyszínen.
Tehát az előzetes szerződés szerinti kifizetések különbözőképpen hívhatók fel, és eltérő célokra használhatók. A jövőbeli lízingbeadó, mint ilyen kifizetések címzettje, ebben az esetben érdekli, hogy a hozzáadottérték-adó adóalapjába beletartozik-e.
Az 5. § 5. bekezdésével összhangban. 155 TC RF átviteli kapcsolódó jogokat a jogot, hogy a megállapodás aláírására és bérleti jogok, az adóalapot meghatározni által előírt módon Art. Az adótörvény 154. Amint az para. Ezen cikk 1. kézhezvételét követően a fizetés az adózó, részleges fizetés elleni jövőbeni áruszállításokról (munkák, szolgáltatások), az adóalap alapján határozzuk meg az összeget a fizetési kapott adókat.
Így az előzetes szerződés szerinti fizetés a HÉA adóalapjába kerül, abban a pillanatban, amikor nyilvánvalóvá válik, hogy a bérleti szerződést (vagyis a bérleti szerződés megkötését követően) a jövőbeni bérbeadással kapcsolatos számlára könyvelte. Véleményünk szerint ugyanakkor a jövőbeni lízingbeadó által befizetett összegek HÉA hatálya alá tartoznak, attól függően, hogy visszafizetik-e a megbízónak, vagy a fő szerződés szerinti kifizetésekhez kerülnek jóváírásra.
Bérbeadó nem zachel ezek a kifizetések a fizetési lízingdíjak az első havi bérleti díj megkötése után jelentős szerződéseket, és ezért a jelzett időpontig a fizetési lízingdíjak az első kiadó hónapban, ezek a kifizetések előlegek miatt bérleti díj kifizetése a szolgáltatás nyújtásának bérleti kereskedelmi későbbi időszakokban. Ebben a tekintetben a bírák elismert jogos visszavonása adóhatósága megértése a társasági adó alapját az ÁFA összegét e kifizetések.
Az ügy lényege a következő: Az előzetes megállapodások szerint a garancia nyújtásának módja annak biztosítása, hogy a jövőbeli bérlők teljesítsék az előzetes szerződés szerinti kötelezettségeiket.
A biztosíték beérkezett pénzösszege nem eszköz a bérleti szolgáltatások nyújtására vonatkozó kifizetések biztosítására, és semmilyen más módon nem kapcsolódik bérbeadással és egyéb lízingszerződésekkel. Ez a következtetés az előzetes megállapodások tartalmából következik.
A Társaság az Art. 146. 162 Az adótörvény nem tartalmazta a HÉA-adóalapba a kapott biztosíték összegét. Véleménye szerint ezek a kifizetések nem ismerhetők el adókötelezettségként, mivel ezek biztosítják, hogy a jövőbeli bérlők teljesítsék az előzetes bérleti szerződésből eredő kötelezettségeiket, és nem a bérleti díjak értékesítéséből származó bevételeket.
A felügyelőség nem értett egyet a társaság véleményével, jelezve, hogy a kapott biztosíték összege a bérleti díjak következő szolgáltatásainak nyújtása miatt kifizetett összeg. Ezzel párhuzamosan a felperesnek a bírósági határozathoz hozzáadott HÉA összege mintegy 10,4 millió rubel volt. plusz 2,4 millió rubel összegű adó késedelmes fizetését. plusz az Art. 122 az adótörvény az Orosz Föderáció - 2,1 millió rubelt.
Megállapításai alátámasztására az ellenőrzés azt mutatja, hogy az Art. Az adótörvény 149. cikke nem írja elő a kapott garanciák és kifizetések adómentességét. A bírák ezt a következtetést nem fogadták el, Az adótörvény 149. cikke mentesül az adózási műveletek alól, Az adótörvény 146. Cikke továbbra is adóköteles. A társaság által befizetett garanciabiztosítás nem tartozik az Art. 146 az adótörvény. mivel a garancia megszerzése nem megvalósítási művelet (az Orosz Föderáció adótörvényének 39. cikke).
A felügyelőség nem szolgáltatott bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy a szerződések értelmében a biztosítékot a bérleti díj ellenében kellett volna ellensúlyozni, vagy a szerződő felek ténylegesen ilyen beszámítást hajtottak végre. Ugyanakkor a Felügyelet fenntartotta, hogy a kapott biztosíték nem ismétlődő (bár a vállalat bizonyítékot szolgáltatott a garancia visszaszolgáltatásáról). A fentiek alapján a bíróság megállapította, hogy az ellenőrző határozat érvénytelen.
Most lépjünk át a jövőbeni bérlő költségeinek adóztatására. Ezek a legelmaradottabb lízingszerződések, a közüzemi kifizetések, a javítási költségek és a helyiségek használatának megfelelő feltételekhez kötött kifizetések, az ingatlan előkészítő munkákhoz történő befizetésének díja.
Mivel az előzetes bérlet nem tartalmazza a lízingszerződés főbb jellemzőit, az ilyen szerződés nem tekinthető az Orosz Föderáció jogszabályainak megfelelően megkötöttnek. Következésképpen a szerződésnek a megállapított eljárással összhangban nem megkötött szerződésköltségeit nem lehet figyelembe venni a társasági nyereségadó adóalapjának csökkentésében, mivel ezek nem felelnek meg a Cl. Az adótörvény 252. cikke.
Ebben az esetben az e megállapodás alapján felmerült költségeket nem lehet az adózási célokra figyelembe venni az albekezdésekkel összhangban 10 pt. 1 az Art. 264-es számát bérleti díjaként (beleértve az előlegeket) a lízingelt ingatlanokra.
Továbbá, a levél a Szövetségi Adóhivatal Moszkva №20-12 / 086 935 kimondja, hogy a kiszámításakor jövedelemadó nem számít a költség kártérítést a bérbeadó a közüzemi költségekkel (villany, fűtés, stb) nem tartalmazza a bérleti díjat, és amelyet külön bérbe adnak egy olyan helyszínre, amelyet nem bérelnek.
Tartsuk szem előtt, hogy a választottbírósági gyakorlat vannak példák, amikor a bírók az oldalára az adófizetők és kiadások elismert esetekben, amikor léptek csak egy előzetes bérleti szerződés, és megkötéséig a fő szerződés bérleti ténylegesen felmerült.
A Bíróság is elutasította azt az érvet illetően a jogellenesség a vizsgálat bejelentés az adózó az ÁFA levonására a fenti számlák, mivel hiányában a bérleti szerződés a tényleges használatát a helyszínen a profit nem szünteti meg az adózót a jogot, hogy be HÉA levonását, fizetett nekik az összeg a bérleti díj a helyszínen.
Így a lízingbevevő kompenzálta a lízingbe adó költségeit a helyiségek helyreállításához, és az alap lízingszerződés beillesztése után bevonta a költségeket. Azonban, mivel a javítást a bérbeadó végezte, az adóhatóságok a bérleti szerződést építési szerződésnek minősítették. A bírók az adóhatóságok ilyen megkötését fizetésképtelennek ismerik el, és rámutattak arra, hogy a költségek ésszerűsége és kapcsolata a társaság által végzett tevékenységgel a bérleti szerződésekben meghatározott ingatlanból származik, mivel a társaság fő termelési tevékenységének megvalósítására irányul. A további bérleti díjakat a vállalat fizetési megbízásai és a számlák igazolják.
A gyakorlatban gyakran a fejlesztő átadja azokat bérleti megállapodás alapján a „héj és mag”, és a leendő bérlők, a saját elképzeléseit arról, hogyan kell kinéznie a bérleményt, gyárt dekoratív javítások és a „haszonbérleti fejlesztések” [8] a saját költségén.
[4] A készítmény a fejlesztő előleg vagy leteszi fennáll annak a veszélye, hogy a megbízó egy befizetést követően kifogásolhatja a helyzetét az előleg (bánatpénz) érvénytelennek, és a kereslet, hogy visszatért az kamatfizetést a tételt. 395 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve.
[8] A definíció idézőjelbe az egyetlen oka annak, hogy a költségek ilyen munkát nem lehet minősíteni, mint a költségek állandó fejlesztések kompenzálni kell, hogy a bérlő a bérelt ingatlanon végzett beruházásokat adódnak a fő bérleti szerződés, és a visszafizetési kötelezettség a költségek állandó fejlesztések is tulajdonítható kizárólag a bérbeadó - az épület tulajdonosa (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 623. cikke).