A természet, típusait és fejlődésének története a jelzálog, a megjelenése jelzálog intézmény
Jelzálog mint gazdasági eleme az élet mélyen gyökerezik a történelemben. A „jelzálog” jött a világra pénzügyi és gazdasági rendszer az ókori Görögország. Vezette be az Archon Solon a VI században. e. elődje Solon - Drakonta - rendszert vezetett be (621-ben ..), amely szerint bármilyen megsértése magántulajdon és mozgatható része a súlyosan büntették. Kezdetben Athén garancia az ilyen típusú kötelezettségek volt a személyazonosságát az adós, amely azzal fenyegetett, hogy a rabszolgaság nem fizeti a tartozást. Mert a személyes tulajdon hagyatéka Solon és felajánlotta, hogy az adós nevében (általában a határon Verge) oszlopon egy feliratot, hogy ez a föld szolgál fedezetként követelés egy bizonyos összeget. Ez a pillér, és felhívta a jelzálog. Egy ilyen oszlop, az úgynevezett „jelzálog” (a görög hypotheka -. Állvány, backup), azt tapasztaltuk valamennyi adósságát a földtulajdonos [4, c. 12].
Institute of Mortgage (jelzálog) viszonylag rövid idő telt el evolúció fidutsii (Fiducia, a latin -. Deal bízhat a tranzakció, az első formája a vagyon karbantartás), hogy sokkal előrehaladottabb - pignusu és tovább a jelzálog.
Az első szakaszban a fejlődés az intézet „fidutsii” adós birtokában kevés vagy nincs védelem, és a hitelező úgy dönt, hogy a kedvezőbb: vagy megkövetelik a tartozás megfizetése a hitelfelvevő, és ne térjen vissza az ő tulajdonát. A jövőben a hivatalos álláspontját a dokumentum zálogjog került bevezetésre (actio Fiducia), amely eltörölte ezt a meglehetősen jövedelmező alternatívát a hitelező. De még a tranzakciós technológia maradt elég súlyos jogi szempontok, amelyek kihasználják a hitelező és az adós már nem kifizetődő.
A következő lépés a fejlesztés a jelzálog intézmény vitt meglehetősen progresszív jellegű, védi a hitelfelvevő a hitelező szándékos károkozás. Szerződés „pignusa” (zálogjog megállapodás a szakaszában „pignusa”) előírt átadása jelzáloggal terhelt ingatlan nem a tulajdon, hanem csak a birtokában van, és csak a garancia teljesítésére ez az elkötelezettség a hitelfelvevő. Sőt, az adósok a jogot, hogy a kereslet, hogy a hitelező nem használja ezt a tulajdonságot, de csak tartotta. A hitelező volt feltételes eladási jog határozza dolog, hogy megtérüljenek a források csak nemteljesítés esetén a hitelfelvevő kötelezettségeinek tett nekik. Ebben az esetben, még akkor a hitelező tilos volt elhagyni az ingatlant értékesíteni (a fedezet) otthon. Abban az esetben, nem a kötelezettségek teljesítése az adós, a hitelező az értékesítés után az ingatlan visszanyerte a különbség a bevételt az ingatlan és az adós a fennmaradó tartozást. Ez a fajta ügylet szigorúan szabályozott. Követelmények nem szerepel a rendeletben a téma sok pert.
A megjelenése az utolsó szakaszban a jelzálog intézmény - sőt a legtöbb jelzálog - indokolta a politikai és gazdasági körülmények az idő: a gyengülő szolga vezetés Rómában, és az anyagátadási, hogy a bérlő a föld vezettek a megjelenése a klasszikus jelzálog intézmény.
Így, történelmileg, jelzáloghitelezés keletkezett gazdasági kapcsolatok, mint a legmegbízhatóbb formája a biztonsági kötelezettségek az adós.
Az összefüggésben a krónikus hiánya a közpénzek, a hagyományos kihívás a kormányzat minden szintjén volt, hogy vonzza az elkülönített állami pénzalapok terén a lakásépítés. A legígéretesebb megoldás „lakhatási probléma” a terület szakértői ingatlanfejlesztés tartják hosszú távú jelzáloghitelezés.
Jelzálog - a terhelő tulajdonjogok az ingatlan tulajdonjoga.
Jelzáloghitelezés - jelentése biztosított hitelek ingatlan, azaz hitelek biztosítékaként jelzáloggal a hitel törlesztésére.
Ha figyelembe vesszük a jelzálog, mint gazdasági eleme a rendszernek ki kell emelni a három leginkább jellemző.
1 ingatlan Pledge eszközként szolgál, hogy vonzzák a szükséges fejlesztési forrásokat.
2 képes megvalósítani Jelzálogbank tulajdonjogok tárgyak, ha más formában (például értékesítés) az adott körülmények között nem praktikus.
Létrehozása 3 segítségével jelzálog fiktív tőke alapján a biztonság (a tulajdonos a kibocsátó objektum tulajdonság elsődleges, másodlagos, stb jelzálog keringő növelésére szolgáló eszköz nagysága a kapott fiktív tőke).
Gazdasági szempontból a jelzálog - ez egy készlet forgási tulajdonjog ingatlan esetekben, amikor egyéb elidegenedés (eladás, csere) jogilag vagy nem célszerű, és lehetővé teszi, hogy a pótlólagos források előteremtésének végrehajtására vonatkozó különböző projektekben.
Különösen meg kell osztania a funkció jelzáloghitelezés, és különösen ez a fajta hitel, amely számára előnyt más módszerek jóváírását.
Által elvégzett feladatok jelzáloghitelezés, az alábbiak szerint alakultak:
# 45; a funkciója a pénzügyi mechanizmusának beruházások vonzása a gömb az anyagi termelés;
# 45; funkciója, hogy biztosítsa a visszatérését hitelek;
# 45; funkció keringésserkentőnek újraelosztása tulajdon, ha más módon (adásvétel, és mások.) gazdaságilag életképes vagy jogilag lehetetlen;
# 45; képző többszintű funkciót fiktív tőke formájában beágyazott származékos MBS és mtsai. [11, 67. o].
Azonosítani tudja a következő funkciókat a jelzálog:
1 kötelezettség garanciát (amely működhet, és ezen ingatlan fedezetként a vásárlás egy jelzáloghitel készítették).
Ez azt jelenti, hogy az esemény a hitelfelvevő kötelezettségek végzett kizárás ház majd annak végrehajtása az adós a tartozás a kölcsön visszafizetését a hitelezőnek. Után fennmaradó hitel visszafizetését összeg mínusz a költségek kezeléssel járó végrehajtási eljárást és ingatlanértékesítés, visszatér a korábbi hitelfelvevő. Adós és az összes felnőtt családtagjait nyújt hitelesített beleegyezését a kiadás az átadott jelzálog lakások fellebbezés esetén rá gyűjtemény.
Telt ki a jelzálog ház kell minden korlátozástól mentes - (teher) azt kell megállapítani, hogy biztosítsák más kötelezettségek.
2. A hitel futamideje.
Hosszú távú jelzáloghitelek időtartamra nyújtották 3 év vagy több (optimálisan 20-25 év). Mivel a hosszú lejáratú csökkenti a havi kifizetések a hitelfelvevő.
3. A legtöbb jelzáloghitelek célzott.
4 Jelzáloghitel tekinthető viszonylag alacsony kockázatú banki műveleteket.
Ahhoz, hogy az alábbi alapvető követelményeket:
# 45; A hitel összege általában nem több, mint 60-70% -os piaci értéke a megvásárolt ingatlan;
# 45; az érték a havi fizetés a kölcsön nem haladhatja meg a 30% -át a teljes bevétel a hitelfelvevő és a társ-hitelfelvevő (ebben az esetben, ha van ilyen) az érintett elszámolási időszakban;
# 45; értékelésekor a valószínűsége visszafizetési eljárást a hitel hitelező a hivatalosan megerősített információ az aktuális jövedelem a hitelfelvevő és a társ-hitelfelvevő.
Ezek az előírások és követelmények irányította csökkenti a kockázatokat a hitelező és az adós.