Fejlesztés - a cég cig-fejlesztés
bérelt fejlesztő
Két fő típusú fejlesztési - díjat-fejlesztés és spekulatív (részvény) fejlesztése. Nevezik ingatlanfejlesztési és építési ingatlan maguknak (build-to-suit), de ez a tevékenység nem a profit. Az első rendszer, térítéses fejlesztés fejlesztő nem vállal pénzügyi kockázatot és a munka a díjat. Leggyakrabban, a befektető felbérel egy fejlesztő az utolsó a kiválasztott telket épített épület „kulcsrakész”, és esetleg tele a bérlők. Válogatás a fejlesztő fordul elő, általában a pályázatot. Ebben a projektben a fejlesztő általában nem vesz részt a pénzüket. Csak költ pénzt kialakítása az ügyfél, a szükséges jóváhagyást a hatóságok, építési és üzembe területeken. Minden szükséges munkát vonz szakemberek (építészek, vállalkozók, mérnöki irodák, stb), de a felelősséget az egész projekt terheli a fejlesztő. Díja projektmenedzsment bonyolult esetekben elérheti a 10% -át a projekt költség. A második típusú spekulatív fejlesztés, sokkal bonyolultabb, mint a díj-fejlesztés. A fejlesztő létrehozza a kereskedelmi ingatlanok, meghatalmazotti kizárólagos szervezője a projekt.
Valójában a fejlesztő végzi ugyanazokat a funkciókat, mint az első rendszer, de ezen kívül is részt vesz az építési projekt finanszírozási rendszert. Ebben az esetben a fejlesztő fektet a projekt saját források, melyek a legfontosabb a jövőbeli pénzügyi rendszereket.
A pénzügyi rendszer jelentős fejlesztési projektek általában egy összetett saját források a fejlesztő, vonzott befektetés, banki hitelek és predarendnyh kifizetések jövőbeni bérlők.
Próbál hivatkozhat egy finanszírozási forrás gyakorlatilag kudarcra van ítélve. Vegyes finanszírozás a fejlesztő részesedést a jövőbeli jövedelmezősége az épület. Amikor befektetés korai szakaszában 10% -át a projekt költségeinek, a fejlesztő azt állítja, a jövőben, hogy megosszák akár 50% -a az épített ingatlan. Természetesen a magas jövedelmezősége spekulatív fejlesztési tevékenységek: mivel a magas kockázatú projekt kudarca, amely hordozza a fejlesztő. Ebben a tekintetben a legtöbb szakértő egyetért abban, hogy az ingatlanfejlesztés az ilyen jellegű a legnehezebb az összes lehetséges műveleteket az ingatlanpiacon, ha csak azért, hogy egy projektben egyesítjük és ingatlanforgalmazók, valamint az építési és építészeti, és igen összetett pénzügyi tranzakciók. Egyes szakértők úgy vélik, még egy ilyen fejlesztés - art alapján rendkívüli személyes tulajdonságok, tapasztalatok és sikeres fejlesztő. [Dudin E. A. Shchukin]
Fee-fejlesztő (az angol díj -. „Jutalom”) - a társaság létrehozása fejlesztési projekt keretében annak érdekében, anélkül, hogy saját pénzügyi befektetéseket. Amely egy teljes körű szolgáltatásokat (marketing koncepció projektek jóváhagyását, építészeti tömb, épület, promóciós stratégia, értékesítés, és így tovább.), Fee-fejlesztő jutalékot kap 10-20% -a, a teljes projekt. Ez az üzleti modell, amelyben a befektető és fejlesztő funkciók mereven egymástól. Nyugat-Európában és az Egyesült Államokban részesedése díj-társaságok közül a fejlesztők - több mint 50%. Ezek komoly játékosok lenyűgöző projektek portfóliója, akiknek a neve inspirálja tekintetében potenciális partnerekkel. Az üzleti publichen, a rendelkezésre álló hitelminősítő cégek. Befektetői forrásokat a versenyt a nyílt mód, bizonyítva, hogy a potenciális partnerek a tapasztalat, szakértelem és a hírnév tőke. A kereslet a díj-szolgáltatások fejlesztők számára nyilvánvaló, a külföldi piacon. Oroszországban ez az üzleti modell a rendszer formátum még. Mi egy teljesen átlátszó indoklás.
- Először is egy hatalmas távolság a fejlettségi szintet pénzügyi eszközök. Oroszországban gyakorlatilag nincs jogi és pénzügyi intézmények, hogy garantálja a felelősségét mindkét fél (mint egy befektető és fejlesztő). Ahhoz, hogy hozzáférjen az erőforrásokhoz, a fejlesztő kell a szoftvert, komolyan értékét meghaladó teljes beruházási projekt. Az ár a hitelhez való hozzáférés olyan nagy, hogy teszi a projekt értelmetlen. Nyugaton a szerződés tényleges hatása van. A fejlesztő általában lenyűgöző háttér és partnerség bankok, a pénzügyi és biztosítási társaságok, garantálva annak felelőssége, hogy a vállalkozók. Ezért a befektetők van megértés és bizalom kapcsolatban a fejlesztő. Mi ugyanazt a szerződést - semmi. Az egyetlen módja annak, hogy megteremtse a szükséges bizalmi szint önmagában -, hogy fektessenek be a projekt saját források, valamint a beruházó, a legközvetlenebb módon megosztja a kockázatokat a kettő.
Az USA-ban, ingatlan - eszköz ugyanolyan minőségű, mint a részvények, kötvények, nemesfémek. A csomagolt terméket, a leginkább átlátható, világos, könnyen kezelhető. A befektető egyaránt könnyen vásárolhat részvényeket vagy ingatlanbefektetéssel. A komplexitás hasonló eljárásokat. Oroszországban, a mechanizmusok, mint a legolcsóbb belépését az eszköz, amíg egyszerűen nincs. - A második ok, ami meggátolja a javaslatok díj-ingatlanfejlesztés szegmensben - a szinte teljes hiánya a szolgáltatási kultúra Oroszországban. Outsourcing ilyen tőkeigényes vállalkozás - elsősorban az a kérdés, a szakmai kultúra és hírnevét. Hajlandóság magas színvonalának fenntartása az üzleti kapcsolatok, a végső perfekcionizmus, maximális ügyfél-orientáltság, hajlandóság tudatosan megy a magas költségek és a maximális érzékenység minden elemére az üzleti kommunikáció meg a részleteket. Mindez Oroszország, mi kell még tanulni. De változó helyzet az orosz ingatlanpiac és a résztvevők helyes út a fejlődés. Ahhoz, hogy a jóslatok, hogy milyen fejlődési modell lesz Oroszországban a legnépszerűbb - a hulladék szót. A legvalószínűbb, hogy a jövőben minden egyes ilyen stratégiák a maga módján fontos.
Az igazságosság azt kell mondani, hogy a szegmens a díj-fejlesztők most. De ez nagyon zárt piac. Azaz, csak jöjjön, és válassza ki a díj-partner aligha lehetséges. Információ cégek, el tudja végezni a teljes körű outsourcing, csak nem a nyilvánosság számára. Az aktív fejlesztése a díj-fejlesztés lesz, amikor az ingatlanpiac aránya a beruházás megtérülése ingatlanfejlesztés üzleti és nagyjából kiegyenlített, és jönnek a közös nevező. Ez a tendencia ma már evidencia. A beruházás megtérülése az ingatlan lefelé mozog. Méretének változtatása a jutalék-fejlesztők, ezzel szemben növekszik.
Erőteljes piaci szereplők egyre nagyobb mértékben ki külön funkciók kiszervezését, vonzó szakmai cégek, köztük a díj-fejlesztők. Kitöltése kúpok, kiadások idegek és a pénz, előbb-utóbb nem-core befektetők jönnek, hogy megértsék: a vagyonnyilatkozat nem feltétlenül csepp mindent, változtassa meg a szakmát, és elkezdjük feküdt ki a tégla. Vannak sokkal kellemesebb lesz. Másrészt, mivel a jövedelmezőség növekvő díj-fejlesztés egyre több komoly szakmai piaci szereplők vesznek fel ezt a kérdést, mint alapvető üzleti. [Oxana Jos]
Általános szabály, hogy fejlesztő cég megkezdheti tevékenységét költségtérítéses fejlesztők. Ezt követően, egy részük (30 - 40%) saját-fejlesztők. Under díj-fejlesztő cég, így úgy néz ki, a tanácsadók és a befektetők és a földtulajdonosok is felmerül a kérdés: mit összes fizetett fejlesztők? Sok befektető kezdik ingatlanbefektetéssel, nem értem, hogy miért bérel egy fejlesztő, ha a projekt fog működni építész, fővállalkozó, tanácsadás, vagyonkezelés, marketing tanácsadás, és így tovább. Gyakran úgy vélik, hogy ez lehet bérelni egy projektmenedzser és a szakember az építőiparban és a projekt végrehajtására segítségével ezek a szakemberek. De kiderül, hogy mivel a tapasztalat hiánya az általános fejlődési folyamat lehetővé tette egy csomó hibát, hogy vezet óriási pénzügyi veszteséget, ennek eredményeként a kiömlött mennyiségben többszörösen meghaladja a díjazás a fejlesztő.
De, persze, befektetni a saját források mindig nagyon kockázatos. Ott vannak jelen, és az általános piaci kockázat, és a kockázatok a projekt építési és késedelmes jóváhagyása a tervezetet, és politikai kockázatok, és még sokan mások. Ezek a kockázatok nehéz kezelni. Minden további nap szükséges, hogy a projekt befejezéséhez, vagy bármilyen növekedése a költségvetési tételt jelentősen csökkenti a jövedelem a fejlesztő. Ezen túlmenően, annak érdekében, hogy legyen saját-fejlesztő, meg kell adnunk a saját tőke. Fent már néztem a példa a beruházással US $ 30 millió ..