Vásárlás befektetési ingatlan finomság

Ma, az oroszok egyre népszerűbbé váltak vásárlása külföldi ingatlan, jövedelem - és egy csomó vizsgálatok tekintetében a megszerzése szállodák Európában; Néhány finomságok ez a fajta befektetés, mi az a minimális szükséges költségvetés, így mire számíthat - a választ ezekre és sok más kérdésre talál ebben a cikkben.

A szakértők figyelmét, hogy a közvetlen kereskedelem és a tulajdon vásárlási folyamat nem sokban különbözik vásárol egy lakó- vagy kereskedelmi ingatlan külföldön. Azonban a finomságokat jövőbeli üzleti okoz számos fontos alaki ami nélkül az üzleti siker egyszerűen lehetetlen.

Hotel található, a szezonalitás, a népszerűsége a régióban, az infrastruktúra fejlesztése, növekedése idegenforgalmi áramlás az ország általános és ezen a helyen különösen -, hogy számos tényező, hogy meg kell bizonyosodni arról, hogy figyeljen amikor vásárlással kapcsolatos döntéseket.

Amikor a megfelelő tárgy található, mielőtt megvásárolná fontos, hogy végezzen alapos előkészítő munkát: hogy értékelje a feltétele az épület, hogy elemezze, ha a szükséges javításokat, ha szükséges tervez változtatásokat, lehetséges, hogy egy kedvezményes hitel a rekonstrukció és így tovább. Kell figyelembe venni és kapcsolódó szempontokat az élet biztonságát a jövőbeli vendégek és a személyzet: tűz szoba feltételeit, mértéke romlása felvonók és villamos, a rendelkezésre álló biztosítási és mások.

Egy másik fontos tényező lesz a menedzsment a szállodában. Szállodaipari igényel egy nagyon munkaigényes és időt. Ha a vevő azt tervezi, hogy önállóan magatartás az üzleti, a szakértők azt javasolják, hogy „merülés” egy adott leckét azoknak, akik tervezik, hogy él az országban tartósan vagy az év nagy részében, egy jó parancs a nyelv ismeri a mentalitás a helyi lakosság ... és, természetesen, a készségek, hogy végezzen a szállodaiparban. És, ha megvásárolja a szállodában - ez egy beruházási projektben szerzett üzleti, a vevő fontos, hogy válaszoljon a kérdésre: „Miért a szálloda eladják, ha azt teszi a profit?”

Ezért a befektetők kell találni egy megbízható ingatlanfejlesztő cég, amely szakmailag tanácsot minden aktuális kérdéseket, és segít helyesen válasszuk ki az objektumot, és végezze el a tranzakciót. És azt is - segíteni fog vonzani a közönséget, tűzoltók, építészek, mérnökök és egyéb szolgáltatások költségei, amely hozzáadódik a többletköltségeket ..

Önigazgatás üzleti vagy menedzsment vállalat?

Talán az összes külföldi szakértők az ingatlanpiacon egy hang azt mondja, amikor a vásárló a konkrét üzleti tudás szükséges, de nagyon kívánatos, ha vannak! Ezzel elkerülhető egy csomó kérdést, nem csak a folyamat adja meg a tárgy és a tranzakció, de kellemetlen „meglepetés” a jövőben.

Gyakran előfordul, hogy a kisebb európai szálloda egy családi vállalkozás, amely részt vesz a család tagjai. Ez lehetővé teszi, hogy üzleti tevékenységet folytatnak, anélkül fizetési szolgáltatások személyzet, ami nagyon költséges költségvetési tétel. Ugyanez vonatkozik az alapkezelő társaság - vonzza, akkor a tulajdonos automatikusan jelentősen csökkenti a jövedelem.

Tehát minden esetben az alapkezelő társaság (MC) van szükség, és mit lehet tenni anélkül, hogy ez?

Az önigazgatás, a hotel szükséges tapasztalat, készségek, valamint a kiváló ismerete, a környezet: az állam joga, a sajátosságait azt a szállodaiparban, a mentalitás a lakosság, stb Főbb adatok szerint a szálloda vezetősége csak kell egy jó parancs a nyelv, a képesség, hogy több feladatot egyszerre, és kommunikálni is az emberekkel. És ha van egy étterem - az ideális, ha valaki a család tagjait, hogy az azonos lesz, és főzni.

Ebben az esetben, ha az e követelmények teljesülése a tulajdonos nem lehet, szakértők azt javasolják, megáll a vásárlási két vagy három apartman szállítási vagy vásárolni egy már aktív, reklámozott hotel „kész” az üzleti kapcsolatok, kialakult ügyfélkör, a jelenlegi internetes oldal, munkatársak és a vezetők. Egy éven belül, vagy két, az aktív részvételt az élet a szálloda, az új tulajdonos lehet tanulni a részleteket ez az üzlet - és csak azután végezze magad, ami csökkenti a költségeket.

Érdekes, hogy Spanyolországban van a gyakorlatban a „traspasso” - bérbe értékesítésre kész annak érdekében, hogy tapasztalatokat szerezzenek az őket kezelő. Cégtulajdonos lízingeli egy bizonyos időszakban a garanciák meghatározott kifizetés a bérlő. Bérlő keresnek kisebb, vagy nagyobb, mint a norma, de a tulajdonosnak meg kell fizetnie a teljes távon a bérlet. Ez a „tulajdonosi teszt” lehetőséget ad arra, hogy megértsék a bonyolult üzleti és működését, valamint a lehetséges hozam, és részleteit a folyamatot.

Néhány félig sült tulajdonosok „fordított”: az első, hogy aktívan vegyenek részt az üzleti és megtanulják, hogy saját tulajdon próbálgatással, és csak ezután át ügyviteli szakemberek. Hogy mennyire igaz ez lehet csak ezen a módon az egyes tényezők is mondta, hogy befolyásolhatja a sikert a vállalat - a karizma, a tulajdonos, a kommunikációs készség és az üzleti érzéket, felvillanyozott települések, stb, stb

Ha a vevő úgy véli, a szálloda tisztán, mint egy befektetés, és nem kívánja aktívan kezelni, természetesen ebben az esetben, anélkül, hogy a szolgáltatás az alapkezelő társaság nem tud. Segíts neki kiválasztani a ingatlanügynökség tulajdonosa. Nos - ha van egy képviselet „a helyszínen”. A piacon sok kezdők, akik szóban ígéretet, hegyek arany, de a gyakorlatban - okozhat még a legcsodálatosabb hotel siralmas állapotban vannak, hogy a folyamatot meg kell adni kellő figyelmet.

Bármilyen nagy üzleti - különösen az üzletviteli árán 5 millió €, és a felső szálloda 4-5 csillagos - bevonását igényli a társaság. Meg kell szerződést kötni bizonyított cég, amely a gyakorlatban tudja, mi legyen a szerkezet egy költséghatékony hotel, könnyen sorrend megváltoztatásához szükséges összes munkát, átgondolt logisztikai folyamatok és egyéb alkatrészek a siker a vállalkozás.

Ready üzleti, vagy csak egy épületet?

Ebben a kérdésben az is nagyon fontos, hogy megértsük, hogy a vevő a készségek, hogy végezzen a szállodaiparban - e vagy sem. Ha egy befektető jól ismeri a szállodai környezetben, illetve együttműködik a megbízható alapkezelő társaság, meg lehet vásárolni egy üres épület, hogy tartsa átalakítása -, és ennek eredményeként kap egy szálloda kívánja a tulajdonos és esztétikai preferenciáit. A legtöbb esetben, így olcsóbb szempontjából a kezdeti befektetés, de ez időt vesz igénybe a javítás, berendezések vásárlására, megszerzése megfelelő engedélyek, támogatása a szálloda, stb

Ha a döntés vásárolni „csak a falak,” ez nagyon fontos, hogy egy igazán alkalmas létesítmény található a vonzó helyen, a legtöbb az összes létező lehetőségeket a piacon, hogy vonzza a kormányzati támogatások, kedvező banki források. Amikor elkezdi az „nulla” tulajdonos csak szüksége néhány jól meghatározott üzleti tervnek.

Ha vásárolni egy kész üzleti, a kezdeti beruházás lesz sokkal magasabb, hanem a profit (ha folyadék szálloda) hamarosan elérhető lesz. Természetesen az ár a kész üzleti lesz viszonylag magas, jó hatású olcsó szállodák nem eladó.

Népszerű országok befektetési

Csehország az egyik első helyen a befektetési vonzerejét között Közép- és Kelet-Európában, mivel harmonikusan ötvözi a stabil gazdasági fejlődés és a politikai stabilitás. A szakértők azt is megjegyzik, az ország adó átláthatóság hiánya, a korrupció, a jelenléte az orosz nyelvű szakemberek. Hotel vásárlások vonzerejét a Cseh Köztársaság és mivel a stabilitás idegenforgalmi áramlás, ami nem csökken években is a gazdasági válság, amikor a kihasználtság a cseh szállodák gyakorlatilag nem változott.

Ami a legstabilabb ország Közép-Európában, akkor hagyományosan utal Svájc - nem része az EU-ban, amely egy stabil valuta, valamint egy évben beáramló turisták. Ausztria is érdekes terület a beruházások, bár ma egyre inkább szembesülnek azzal a problémával, a bevándorlók.

Spanyolország veri az összes rekordot látogatásáért turisták számára. A megfelelő kiválasztása a régió és a megfelelő üzleti magatartás, a szálloda itt lehet nagyon értékes befektetés, szakértők szerint.

A szállodások világszerte népszerű hegyi olasz régiókban. Ezeken a területeken megtalálható nagyon érdekes tárgyakat az üzletet.

Portugáliában rengeteg lehetőséget, hogy végezzen a szállodaiparban, az országban van egy folyamatos áramlását a turisták és a híres szépség és sok napsütéssel. Szakértők megjegyzik, hogy ma Portugália legelőnyösebb ingatlant vásárolni későbbi rekonstrukció. Állam megteremti érdekes programok a befektetők kezdik befektetni saját pénzt az infrastruktúra fejlesztése az épületek: mélygarázs, bővítése gyalogos zónák. Ha például, megvenni a lisszaboni épületben felújítás alatt, majd használni, mint egy hotel, ez lehet egy nagyon jövedelmező befektetés. Ezért most Lisszabon nagyon kedveltté vált a befektetők számára a világ minden tájáról, szakértők szerint.

szakértők azt javasolják, hogy fordítson figyelmet a Szlovén fut egy kisvállalkozás. Szerintük ez egy olyan ország alulértékelt szempontjából kereskedelmi ingatlan: azt hegyek, a tenger és a tavak, a folyamatos beáramló turisták, és egy kis bevándorlók beáramlásának, és az árak alacsonyabbak, mint az uniós átlag.

Átlagban Európában, a szakértők azt mondják, a minimális költségvetés vásárlására folyékony nem kevesebb, mint 1,5 € Mill. De vannak olyan országok, amelyek megkövetelik a magas költségek nem, bár az üzleti jövedelem lesz arányosan kevesebbet.

Például, Szlovénia, lehet kapni egy kis szálloda étteremmel € értékű 250 000- € 300 000, hanem az, hogy ez a „kereskedelmi ruha” lesz szükség a beruházások, bár nem olyan nagy, mint Közép-Európában.

A bolgár sípálya a Bansko teljesen felújított szálloda 14 szobával, egy történelmi épületben, kész panzió, szauna és kandalló, lehet vásárolni 400 € 000 A „szerény” tábla azonos szobaszám fog kerülni € 280 000 és 4 -Star spa hotel 57 szobával és egy étterem 120 ülőhely - az € 2.8 Mill.

Svájcban, a költségvetés vásárlására piacképes szállodaiparban lesz legalább CHF 2-2,5 millió, Ausztria - az 1 millió €.

Németországban és más országokban, a költségvetés függ licencet az alap, annak helyét, állapotát, és sok más tényező. Bár az ország megvásárolhatja a szálloda és a 300 € 000, például, figyelembe véve az eladás visszavonult tulajdonosok, akiknek a gyerekek nem akarnak üzletet. De általában a költségek valóban jövedelmező lehetőség lesz 2 € mln- € 5.000.000, bár természetesen megtalálható olcsóbb ajánlatot.

További beruházásokat, és az átlagos hozam

A legtöbb esetben, szállodák és egyéb kereskedelmi ingatlanok feltétlenül igényel további beruházást - mind az építési és a menedzsment, szervezés turisztikai forgalom, stb Költség kapacitás függ a feltétele a megszerzett tárgy és számos egyedi tényező, többek között a szezonális, jelenlét étterem személyzete és a többiek. Így ugyanazon ügylet növeli a költsége körülbelül 10-11%.

Ami a nyereségesség, a mai napon az átlagos európai vonzza alapkezelője minősül 5%. Bár rengeteg tényező befolyásolja a végső szám: szintje a szálloda, a méret, a népszerűség, a személyzetnek, stb Egy jó indikátor tekinthető évi 7%. Hozd a hozam akár 10% is lehet, teljesen független és hatékony üzleti menedzsment. És növelje ez a szám még lehetséges, hogy odavonzza a banki finanszírozás esetén olcsó banki források az országban. A szakértők a portugál ingatlanpiac azt mondják, hogy a befektető, miután megvalósult a befektetés 1 millió €, mint általában, működik 2 millió €.

A legtöbb európai országban, akkor kap hitelt a vásárláshoz a szálloda. Általános szabály, ingatlanközvetítés segíthet rendezni ezt.

Németországban a hitel lehetőség a szállodában pozitív egyenleget az elmúlt három évben, és adózott legalább 25 € 000- € 30 000 évente. Míg az egész ország szálloda jóvá hagyta: a hitelfelvevő pozitívnak kell lennie hitel történelem az országban, a rendelkezésre álló ingatlan Németországban (otthon, bevásárlóközpont, stb.)

Svájcban a vásárlási kereskedelmi ingatlan elérhető alacsony kamatok jelenlétében összes szükséges dokumentumot. De, mint az ország birtok költsége magas, és szükségük van egy csomó pénzt a hitel. Továbbá, a befektető alá alapos ellenőrzést a megbízhatóságot.

Szlovéniában, ahol az érték a kereskedelmi ingatlanok viszonylag alacsony, a hitel kérdés nagyon nehéz, és még a vállalati mértéke lesz évi 8%, különösen az újonnan létrehozott cégek.

Portugáliában az elmúlt években a bankok inkább hajlandó, hogy a hitelek az ingatlanvásárlás, ebben a szegmensben a pénzügyi piacon tapasztalható jelentős növekedés. És sok esetben hitelfelvétel teljes mértékben indokolt, sőt szükséges, szakértők szerint.

Ha vásárol ingatlant érintett jelzálog alapok, a bank valószínűleg kérni a hitelfelvevő a megfelelő pénzügyi megbízhatóság - a rendelkezésre álló ingatlanok, járművek, egyéb eszközök stb

Ingatlan vásárlására külföldön egyedi igények azonos alapvető a dokumentumokat, mint a vásárlási lakóingatlan: INN, érvényes útlevél és vízum. Annak érdekében, hogy vonzzák a hitel is kell eredménykimutatásban az elmúlt évben is.

Ha az objektum vásárolt egy jogi személy, a szükséges dokumentumokat a cég, valamint egy igazolást vezetője, aki aláírja a szerződéseket.

Addig a pillanatig, a tranzakció ingatlanközvetítés tölt sok munka: ellenőrizze az összes dokumentációt a szálloda, ha szükséges - segíti a tulajdonost, hogy szakértőket hív audit lefolytatására, valamint vonzza a közjegyző, stb Mindezt annak érdekében, hogy biztosítsák a vevő a vásárlási „tiszta”, semmi terhelt objektumot.

Ha vásárol egy ingatlant néhány európai országban, a helyi hatóságok megkövetelhetik a dokumentumot a legális eredetét a befektető alapok. Amikor az összeg 300.000 €, néhány vevők eszközei üzleti jövedelem, az eladó lakások, és a többiek. De gyakran a „bizonyíték” az eredete a bevétel 5 millió € probléma lehet, így a vevők vették igénybe a jelzálog. Vagy - elkészíti a szálloda egy jogi személy, amely segít csökkenteni, vagy visszatéríti a HÉA összegét, és kevesebbet fizetnek adót. De abban az esetben a szálloda recepcióján, és a cég is igényel nagy a dokumentumokat.

10 tipp a befektetők, akik úgy döntöttek, hogy vesz egy szálloda külföldön.

1. Kezeljük a szállodai vásárlás, mint bármely komoly ügy, gondolja át, és számolni a részleteket: a költségvetés, a személyzet, a nyereségesség, a megtérülési idő.
2. Keressen egy megbízható partner - a cég, amely szakmailag, hogy megtalálja a kívánt objektumot, és végezze el a tranzakciót.
3. Válassza ki a megfelelő országot, várost és helyét. Feltétlenül vegye figyelembe a szezonális szállodaiparban. Vizsgáljuk meg a statisztikát!
4. Ne próbálja megvenni túl olcsó tárgy: ez valószínűleg összefüggésbe hozható a sok „buktatókat” és a járulékos költségeket.
5. Nézd meg a hotel az ügyfél szemszögéből. Ez kényelmes, hogy ez? Vajon könnyű megtalálni az interneten? Csinálja finom enni? Az ágy kényelmes? Be kell, hogy gondolja végig a hogy a legapróbb részletekig.
6. Ismerje meg az adott ország nyelvét. ahol a szálloda található.
7. Legyen kész, hogy több feladatot, és a munka 12-14 órát egy nap.
8. Ügyeljen arra, hogy kérje. Függetlenül attól, hogy nyújtott jelzáloghitel vásárlására ebben a szállodában, mert a bankok finanszírozzák folyékony tárgyak - és ritkán ad a jelzálog nem folyékony tárgyakat.
9. Ne számíts szuper-profit, ma, ebben az esetben elsősorban a biztonság.
10. A józan ész, és nem az érzelem a tranzakció!

Kapcsolódó cikkek

• Hogy hitelt a vásárláshoz a szálloda, hotel, üzlet, hitel - híreket

• Hogy hitelt a vásárláshoz a szálloda - cikkek - pénzváltás készpénz árfolyamok, betét, hozzájárulás, hitel