Bérelhető irodák, raktárak egy gyakorlati útmutató a vállalatok bérlők Accountants

Lieven Snežana V.

A cégek, amelyek nem rendelkeznek egy ügyvéd, hagyományosan érdekel, hogy megkötik bérbe és minden felelősséget vállán nyugszik a könyvelők. DE könyvelő nem rendelkezik jogi oktatás, így az elem könnyű számukra, hogy hibázik.

Ebben a tekintetben már készített egy részletes útmutatót a következtetést bérleti szerződést könyvelők bérlői mix, működtetni ügyvéd nélkül.

A bérleti szerződés, az biztos! És ott meg kell őrizni a szerződés formája.

De a baj bérlők elfoglaló helyiségek szerződés nélkül, nem csak az, hogy bármikor, amely az úgynevezett „kérni”, hanem az a tény, hogy fizetni a bérleti díjat még mindig van. Egyes lakók úgy vélik, hogy ha nincs megállapodás, akkor lehet, hogy nem hajlandók fizetni kiadó ha a bérbeadó makacs viselkedése. De nem.

Trial gyakorlatban vannak olyan esetek, a következő sorrendben.

Vége a történet malopriyaten. Pavilon a tulajdonos (bérbeadó) felépült a korábbi bérlő tartozás, amely jogilag ebben az esetben vált ismertté, hogy nem kiadó, és a jogalap nélküli gazdagodás (Art. 1102 1105 Ptk). Az összeg a jogalap nélküli gazdagodás határozza meg az árat (bérleti díj), ami létezett, amikor a használatával szemben, és azon a helyen, ahol ez történt.

Így felhívni a figyelmet arra a tényre, hogy a megkötésére bérleti szerződések szükséges, különben a bérlő elveszíti a telephelyén bármikor, és nem is áll rendelkezésre kiadó.

Annak érdekében, hogy megfelelően gondoskodjon a bérleti a nem lakáscélú helyiségek figyelembe kell venni számos nagyon fontos pontot. Nézzük őket részletesen.

A bérleti szerződés írásba. Közokiratba a lízing nem követeli meg a jogalkotó. De joga van, hogy biztosítsa a szerződést a közjegyző. A haszonbérleti szerződés ingatlanok meghatározott Art. 609 Polgári Törvénykönyv, feltéve, hogy az állami nyilvántartásba. Kivételt képez ez alól az általános szabály csak akkor biztosított a bérleti épületek és építmények, majd a feltétellel, hogy a bérleti időszak kevesebb, mint egy éve. Ezért sok bérlők inkább lép bérleti szerződések időtartama 11,5 hónap, és kössön új szerződést. Ha azt szeretnénk, hogy még mindig szilárdan ragaszkodnak a szobában, arra a következtetésre jutunk, hosszú távú szerződéseket.

Amennyiben a szerződés hatálya alá tartozó állami regisztrációs határozza meg a kötelezettségeit a felek azt végrehajtani. Adja a szerződésben, hogy melyik fél vállal kötelezettségeket előkészítéséhez és szállítás a regisztrációs hatóság a szükséges dokumentumokat, hogy melyik fél viseli a regisztrációs költségek a tranzakció.

A gyakorlatban nagyon gyakran vannak kérdések, hogy a regisztráció a bérleti szerződés tárgyát vagy egy kiegészítő megállapodást, vagy sem. Vannak vitás esetekben.

A legtöbb ilyen vitás esetekben, vannak magyarázatok az Elnökség a Legfelsőbb Választottbíróság az Orosz Föderáció. Anélkül zavaró akkor a jogi indokolás idézni absztraktjai felvilágosítást a három leggyakoribb helyzetek, amikor meg kell tudni.

2. Ha meghosszabbítja a bérleti szerződés az épület, a fogoly időtartamra egy évnél rövidebb, az ugyanebben az időszakban vége után a kezdeti lízing futamideje, a felek közötti kapcsolat szabályozza az új bérleti szerződés, amely nem tartozik az állami nyilvántartásba bekezdés szerint 2. A 651. cikk a Ptk.

3. A szerződés a lízing egy épület, határozatlan időre meghosszabbítsák, nem igényel állami regisztráció. mivel szerint a 2. bekezdésének 651. cikk a Ptk kell alávetni állami regisztrációs szerződés bérleti egy épület, egy rab csak annyi ideig nem kevesebb, mint egy év (és nem a végtelenségig).

Ezt megelőzően a szerződés megkötését ismernie kell a dokumentumok megerősítik a jogosultságot a bérbeadó bérbe az épület (space), amelyre pályázik.

Szerint st.608 Ptk az Orosz Föderáció a jogot, hogy bérleti ingatlan tartozik a tulajdonosának. A földesurak is felhatalmazott személy a törvény vagy a tulajdonos, hogy kiadó ingatlan. Például bekezdés szerint. 2 evőkanál. 295 és p. 1 evőkanál. 297 a polgári törvénykönyv, a vállalkozás vagy intézmény gazdasági irányítás és operatív irányítás a bérelt nem lakáscélú helyiségek, szabadon jár földesurak hozzájárulást megkapta a tulajdonos a helyszínen, vagy az általa felhatalmazott személy által.

Tartsuk szem előtt, hogy ma nagyon gyakran vannak olyan esetek, amikor a helyiségek bérbe illetéktelen kezekbe.

Például, a szervezet, amely maga is a tulajdonos nem, és csak egy bérlő bérel helyiségeket a helyszíneken. Ugyanakkor jogot, hogy azt nem helyszíneken, a sublessee és soha nem hozza értesíti. Éppen ellenkezőleg, egy szerződés aláírásával vele, ő nevezi magát egy teljes értékű eredeti bérbeadó.

Mi, hogy részt vesz a jogi szolgáltatások nyújtására is felmerült az esetben, ha a Bérbeadó nem írta alá a szerződést vezérigazgatója, és a jogosulatlan személyek - igazgató, főkönyvelő, igazgatóhelyettese. A főigazgató azt mondta, hogy a bérleti szerződés „már részt a számviteli” vagy „helyettes gazdasági része.” Ezek az egyének, és aláírja a szerződést. Ezek azonban gyakran nem megfelelően kiállított meghatalmazás.

Tavaly, az egyik kis számítógép cég bérelt irodában, két szekrény. Részéről a földesúr aláírt egy szerződést vezetője szervezeti kérdések alatt eljárva törvényes meghatalmazást aláírta a vezérigazgató. Azonban 6 hónap után, amikor egy vita merült fel a felek között, hogy a vita a bérlet, kiderült, hogy a számítógépes cég maradt példányban meghatalmazást alapján, amely a megállapodás képviselője által aláírt, a földesúr. És a bérbeadó ugyanaz ügyvéd eltűnt, ill. Ebben a tekintetben, beszélünk a szerződés aláírása egy nem megfelelő személy, és ezért felismerni a tranzakció érvénytelen és kilakoltatása a bérlő.

A bérleti szerződés tartalmazzon adatokat, amelyek egyértelműen a tulajdonságot át a bérlő a bérleti tárgy. mivel cikke szerint 607 a polgári törvénykönyv nincs leírása a tárgy a bérlet magában foglalja az szerződés érvénytelenségének.

Könyvelő, vezető munka megkötéséről szóló bérlet, tudnia kell, és emlékszik a következőkre.

A bérleti szerződés iroda és raktár tartalmaznia kell a következő információkat a bérleti lehetőség.

- leírás létesítmények helyét az épületben (földszint, szobaszám, stb);

- területe a bérleményt összhangban gépkönyve BTI;

- kinevezése szállás (például egy iroda, raktár, az oktatási tevékenységek és így tovább. d.).

A bérleti szükséges alkalmazni a műszaki útlevél, vagy az épület kifejtés, amely szintén tartalmaz minden adatot továbbított a helyszínen. Ezek a dokumentumok minden jellemzőit továbbított tér (terület, szobák száma, elrendezése lépcsők, ajtók, ablakok, stb. D.) és annak vázlatos tervet. Ha a bérleményt áll, több mint egy szoba, és ha néhány, a szállás alapvető és néhány - leányvállalata, amelynek melléklete a szerződést kell chart alaprajzát mutatja az összes ezeket a tételeket, és biztosítják neki aláírása és bélyegzője a lízingbeadó .

Az ingatlan bérelt együtt minden tartozék és a kapcsolódó dokumentumok (műszaki tanúsítvány, minőségi tanúsítvány, stb) másként nem rendelkezik, a szerződés. Ha az ilyen tárgyak és dokumentumok nem kerültek át, de ezek nélkül a bérlő nem tudja használni az ingatlan céljának megfelelően, vagy nagy mértékben elveszítheti, amit jogosan várt a szerződés megkötésének, megkövetelheti megadják a bérbeadó az olyan tartozékok, dokumentumokat, vagy a szerződés felmondása, valamint a károk.

Mivel a hibás feldolgozása feltételei a bérleti hitelszerződést a felek köthet jogi csapda.

Később a szobában 183kv. meter bérbeadó vett jövedelmezőbb partner-bérlő, és ehelyett az eredeti megadott 183 négyzetméter. méter megadták területe 500 négyzetméter helyet. m. A kiadó-szerződésben volt az arány 1 négyzetméter.

Bérlő fellebbezést nyújtott be a választott bíróság, hogy megvédjék jogaikat. De a bíróság elutasította a bérlő az érdekei védelmére, és tekinthető befejezettnek, a felek között a szerződés semmis, mivel a szerződés nem a jellemzői a bérleményt és műszaki dokumentáció nem áll rendelkezésre. Ezért ebből az aláírt szerződést nem lehet meghatározni, hogy melyik szobában volt, hogy adja át a bérlőnek. Következésképpen összhangban 3. része 607. cikk a Polgári Törvénykönyv a szerződés érvénytelen.

Ugyanilyen fontos a bérleti lakáscélú helyiségek közvetlenül kapcsolódik a föld, és egy definíció használata érdekében a szerződés földet bérlő adatait. Ezekben az esetekben a bérleti csatolni kell, és a rendezési terv a föld, és meghatározza a használati sorrendben a föld, attól függően, hogy a lízingbeadó a tulajdonos saját vagy használja egyéb okok miatt.

Ellenőrizze, hogy az ingatlan terhelt harmadik fél jogait. Ha terhelve, adja meg a rendelkezésre álló jogok ilyen személyek. Képzeljük el, hogy gyakran vannak olyan esetek, amikor a bérelt helyiségeket, amelyeket ígéretet vagy tartóztatva terhelt szolgalom.

És mellesleg, cikkelye szerint. 613 a polgári törvénykönyv, a kudarc e kötelezettség teljesítése érdekében a bérbeadó adja a bérlő a jogot, hogy a kereslet csökkenése a bérlet vagy a szerződés megszűnése és károk.

Határozza meg a célokat, amelyekre a bérleményt használni fogják.

Emlékszem egy esetre, ha a tárgyalások a bérlő azt állította, hogy ő használja az iroda és a kereskedelem, és fordult be a raktárba. Vagy az epizód, amikor azt állították, hogy ebben az épületben „nyitunk az áruház építési anyagok”, és egy évvel később nyitotta meg a kiadó éjszakai bárt. Lehet, hogy a bérbeadó nem fog hiányozni ez a tétel a szerződés, és tegye meg a keretet. A feladat bérlő - a levelet, amennyire csak lehetséges a célokra, amelyekre érdemes lehet a jövőben használni a szobában. Annak érdekében, hogy ne fogja vissza magát. Különösen, ha a cég egy csomó tevékenységet.

A rendelkezés a szerződésben a felhasználás céljától segítenek megoldani esetleges viták arról, hogy a lakás állapota megfelel annak rendeltetésszerű használatát és célkitűzések, és annak meghatározására, hogy egy vita merül fel, hogy mi a normális elhasználódás az ingatlan az ilyen célokra, és hogyan kell használni.

A bérleti szerződés ABSOLUTELY határozza meg a bérleti díj összegét, gyakorisága és sorrendje a bevezetését. És mindez a legrészletesebben.

Fordítson különös figyelmet arra, hogy a törvény által, a megállapodás hiányában a felek megállapodtak a bérleti díj összegét, a szerződés nem jön létre.

Itatni gyakran előforduló esetekben, amikor a szerződés van írva: „Az összeg a bérleti díj mellékletében meghatározott №1 (becslés, számítás), hogy ezt a megállapodást.” De a felek nem készült semmilyen díszítés ezt az alkalmazást, de nem írta alá. És a bérleti tranzakció a bíróság később elismerte érvénytelen.

Közötti kereskedelmi kapcsolat a modern vállalatok annyira sokfélék, hogy néha vezetők egyetértenek abban, hogy a bérleti díj fizet nem pénzben, hanem az áruk vagy szolgáltatások, vagy a helyszínen javításával. Aztán, mielőtt a könyvelő felveti azt a kérdést, hogy ez a típusú bérleti jogos.

Ebben a tekintetben, hadd magyarázza, hogy a következő típusú bérleti kikötés cikk 2. 614 a Ptk.

- egy bizonyos összeget periodikusan vagy egy időben,

- állítsa be a bevételekből vagy származó termékek használata a lízingelt ingatlan;

- bizonyos szolgáltatások nyújtása a bérlő;

- Transzfer a bérbeadó bizonyos dolgokat a tulajdon vagy bérleti díj;

- szóló, a bérlő okozta a szerződést, hogy javítsa a költségek a lízingelt ingatlan.

Ebben az esetben a legfontosabb az, hogy nem számít, hogy milyen bérleti kerül a felek által választott, meg kell pénzben kifejezhető. Más szóval, ha a felek határozzák meg, hogy a bérleti díj nem biztosított a bérlő a bérbeadó bármilyen szolgáltatást, eltérő típusú szolgáltatások és gyakoriságát a rendelkezés jeleznie kell az értéküket.

Az Art. 619 a polgári törvénykönyv, „kivéve, ha másként nem rendelkezik a szerződés, a kiadó meg lehet változtatni a felek megállapodása az időpontban a szerződést, de nem gyakrabban, mint évente egyszer.”

A mi gyakorlatban, ez volt a helyzet, amikor a lízingbeadó a szerződésben szereplő a negyedéves növekedés a bérleti díj nagysága szerint indexel, hogy az infláció. Bérlő észre, persze, már a szakaszában aktív használata bérelt irodában, és nem abban az időben a szerződés aláírásakor. Ő megkeresett minket azzal a reménnyel, hogy ez a feltétel érvénytelen.

Ebben az esetben állítsa be a cég érdekében (a mechanizmus kiszámításához a bérleti díj). Bár a bérleti díj nincs telepítve egy fix összeg, mégis úgy határozott, hogy ki kell számítani az egyes fizetési határidő. Így feltételezhető, hogy a felek a feltételeket a bérleti díj összegét, beállítja a módszer a számítás.

Ugyanez mondható el a helyzetekben, ahol a bérleti díj mértékét a felek által meghatározott „megfelelő mennyiségben egy bizonyos mennyiségű deviza.” Ie árukapcsolás a bérleti díj összegét a dollár vagy az euró, meg egy világos mechanizmust annak számítás. A változás a devizaárfolyam nem jelent „de jure” megváltoztatni a bérleti díj összegét.

Sok földesurak fogadnak leírt helyzetben a bíróság, hogy megvédjék érdekeiket a változó piaci körülmények között. De a tisztesség kedvéért megjegyezzük, hogy ez a helyzet idővel a bíróságok valószínűleg változtatni, mert a Ptk még az az összeg a bérleti díj, nem a mechanizmus (sorrendben) annak számítás.

Kétségtelen, hogy minden könyvelő, ellenőrzi a tétel bérleti kiadó, ne felejtsük el a következőket.

Az adóhatóság a jogot, hogy ellenőrizze a helyes alkalmazását árak tranzakciók meghatározott esetekben a cikket az adótörvény. Ez vonatkozik a kiadó.

Ezért, amelyben a bérleti díj, nézd meg:

· Akár van alapja, hogy ismerje meg, és a szerződő fél a szerződés kapcsolt felekkel;

· A tér több mint 20% -kal megkötött szerződéses ár a használt árat azonos keresés (homogén) tranzakciók rövid ideig.

Amennyiben az adóhatóság bizonyítja eltérés díjak több mint 20% -kal magasabb, vagy alacsonyabb a piaci ár azonos (homogén) szolgáltatások, akkor dönthet úgy, hogy töltse további adó és kamat alapján számított piaci szolgáltatások árának a lízing épületek és szerkezetek.

És ebben a tekintetben emlékeztetünk arra, hogy meghatározza a piaci értéke azonos (homogén) Szolgáltatás adó hatóság csak akkor konzisztens használata az alábbi módszerek (40. cikk Az adótörvény.):

· Meghatározása a piaci ár a hivatalos információforrások,

· Módja viszonteladási ár,

A sorozat a módszerek alkalmazásának az, hogy minden további eljárás is alkalmazható, amikor lehetetlen adóhatóság korábbi bejelentés. Megsérti ezt az elv az alapja elismerése a jogtalan további adóztatás és szankciókat ellenőrzési eredményei alapján a tranzakciós ár.

Azt is szeretném, hogy jó tanácsot adni, hogy a könyvelők -, hogy megpróbálja leírni a bérleti szerződés csökkentésének lehetőségét a bérleti díj esetén a körülmények használatának megakadályozása a helyiségeket megfelelően a kitűzött célok.

Ezt a tanácsot diktálják a joggyakorlat. Szerint cikkének 4. bekezdése 614 A Polgári Törvénykönyv a bérlő a jogot, hogy a kereslet csökkenése a bérleti díjat, ha körülmények miatt az ellenőrzési feltételek, hogy a helyiségeket, amelyet a bérleti szerződés jelentősen romlott.

Itt van egy érdekes példát.

De nem feltétlenül hozza a helyzet, hogy a bíróság, majd bizonyítani, vagy ne a bérbeadó, hogy csökkentsék a bérleti díj, és mennyi köszönhető. Jobb lenne, ha előre, és esetekben, valamint a százalékos csökkenése a bérleti díj.