Hogyan számoljuk ki a valódi értékét jelzálog lakások
A háttérben az infláció és az emelkedő árban ház „jelzálog-tulajdonosok” hamarosan észre, hogy a fix kifizetések a jelzálog jelent neki kevesebb - és vásárlás egyre jövedelmezőbb és jövedelmezőbb.
„Ha veszel egy lakást a jelzálog, a bank meg kell fizetni három vagy akár négy érték” - ez talán a leggyakoribb tévhit az Oroszországban a hitel termékeket.
Sőt, ha csak összeadjuk a kifizetések lakáshitelek összege fordul nagyon komoly. Például, ha vásárolt egy lakást 3 millió rubel. A hitel felhasználását az összeg 2,4 millió (80% -át a projekt költség) egy 20 éven át évi 12% -os, majd végül meg fog fizetni a lakás 6.940.000 rubelt, vagy 2.3 az értékét. Beleértve 0600000 - az első kifizetés (20% -a vételár) és 6340000 - előlegek a hitel 20 éve.
Azonban ezek a számítások csak akkor érvényes feltételek teljesen elszigetelten életben. Ugyanabból, amelyben van az infláció, az emelkedő az ár az ingatlan, az adók és így tovább. Összegének kiszámítására a tényleges költség egy lakás, akkor figyelembe kell vennie ezeket a változókat.
A kölcsönszerződés, hogy van a bank, havi fix fizetés - néhány konkrét összeget. A fenti példában a fizetési 26.430. Dörzsöljük. havonta. Ő ugyanaz marad egész a hitel futamideje (hitelek esetében a változó kamatláb elfoglalni egy kis piaci részesedése, és nem tartjuk őket). De mindaddig, amíg a hitel visszafizetésre kerül, az ország továbbra is „vágtató” az infláció, ezért a befizetett összeget a hitel pontszám fokozatosan olcsóbb lesz.
Kiszámításához a tényleges költségek egy jelzáloghitel, szükséges, hogy figyelembe vegyék az idő pénz értéke ...
Mindebből következik, hogy a tényleges kifizetés a kölcsön olcsóbb lesz évi 5% -kal. Ezért, ha azt feltételezzük, a folyó értéke a lakás (és pénzt) a számlájára a visszafizetés a jelzáloghitelek meg kell fizetnie 3.870.000 rubel * ma (lásd. Lábjegyzet). Tehát a teljes árat a lakás (a mai rubelt) lesz 4.470.000. Ez az összeg magában foglalja a fizetések a jelzálog és a kezdeti hozzájárulás - mintegy 0,6 millió rubel.
A végén kiderül, hogy a lakás a jelzálog kerül, akkor több, mint egy hagyományos vásárlást, kevesebb, mint fele annyi.
De ez még nem minden. Érdeklődjön lakáshitel feltételezzük adólevonás - a költségvetés vissza fog térni hozzád 13% -át az összeget, amit ad a bank visszafizetni költségén kamatot a kölcsön (térítsék vissza a „test” a hitel adólevonás nem vonatkozik). A kölcsön szedett összege 2,4 millió rubel. Ez azt jelenti, kifizetéseket a kamat összesen 1.470.000 (a mai rubelt). A méret az adó levonása ez az összeg 0,19 millió rubel .. Következésképpen, a teljes költség a lakás (rubel, figyelembe véve a mai adólevonás) lesz 4.280.000. Gyakorlatilag ez azt jelenti, hogy a jelzálog nőtt a költség a lakások nem olyan tényező 2,3 (ahogy azt eredetileg gondolták), hanem csak 40% -kal.
És ha kölcsönt veszünk fel a 20 éves, és egy rövidebb időszak, és kezdetben, hogy több mint 20% -a, a lakhatás, a túlfizetés is kevesebb lesz.
Itt az ideje, hogy kiszámítja a jövedelmezőségére gyakorolt hatás / unprofitability a jelzálog ügylet a harmadik tényező - a dinamikája lakásárak. Korábban végzett vizsgálatok azt mutatják, hogy a lakás Jekatyerinburg az elmúlt 12 évben (eleje óta a XXI század) lett drágább átlagosan 17,6% -kal nőtt. Az átlagos inflációs ráta ebben az időszakban 11% -kal nőtt. Könnyen kiszámítható, hogy lakásárak növekedése meghaladta az átlagos infláció 6,6% évente. De ezek az arányok a múltban. A legvalószínűbb, hogy az elkövetkező évtizedekben Jekatyerinburg ingatlanpiac nem nőnek olyan gyorsan. Ugyanakkor nem várható, hogy az éves nő az ár a lakások a fővárosban az Urál egyenlő az inflációs ráta. A közvélemény-kutatások azt mutatják, hogy 70% -uk szándékozik életkörülményeik javítására, valamint a vásárlási ház Jekatyerinburgban érdekelt KhMAO olaj- és YANAO.
Az elemzők úgy vélik, hogy a kilátások néz ki, elég reális, amely szerint a lakást a városban megy fel a lépést a „infláció plusz két százalék évente.” Ebben a modellben, amelynek célja a következő 20 évben, ami azt jelenti, az éves növekedési ráta 7%. Azaz szállást, vásárolt ma 3 millió 20 év kerül 11.600.000. Rubelt. **
Azonban nem tudjuk használni ezt a számot számítsuk ki a valódi értékét a jelzálog tranzakciót. Az előző részben már posichtali költségek vásárol egy lakást hitelre a mai „drága” rubel. A 11,6 millió - a lakások ára kifejezve decliners (az infláció miatt) rubel minta 2033. Számítani drága rubelt uberom a végső ár a tárgy inflációs komponens (évi 5%). Ez sima, mi megy fel csak 2% évente. Még 1,9% (elvégre a két százalékkal nőtt a infláció is rágja a évi 5%). Ebben az esetben a költség a lakások 20 év eléri a 4.370.000 (a mai drága rubelt).
Négy fenti bekezdésekben úgy gondoltuk, hogy vásárolni egy lakást ma szempontjából rubelt, és figyelembe véve az adólevonás költöttek 4280000. A lényeg az, hogy mi a következő - ha figyelembe vesszük az idő pénz értékét és a dinamikája lakásárak, a hitelfelvevő fizetett 4.280.000 rubelt .. és lett a tulajdonos a lakás, amelynek ára 4.370.000. Kiderült, hogy még visszafizetésére jelzálog 20 éves, ő nem túlfizet, és még marad egy kis plusz (ebben a példában - 90 ezer rubel ..). Egy lehetséges közelítés azt mondani, hogy ez a „bónusz” fedezi a költségeket a hitelfelvevő a jelzáloghitel-biztosítás.
És még egy dolog. Mi már épített egy modell úgy néz ki, nagyon „csokoládé”. Ugyanakkor érdemes figyelembe venni, hogy ha a valós világban, az infláció alacsonyabb lesz, mint a modellben, és a ház megy fel lassabb ütemben, a hitelfelvevő nullszaldós nem. Ennek hiányában az infláció és az emelkedő ingatlanárak (ha tart 20 év), hősünk ténylegesen fizetnek a lakás értéke 2,3.
* Az abszolút tisztaság, így képlet a költségek egy jelzáloghitel, figyelembe véve az idő a pénz értékét. Minden évben, a rubel az infláció miatt leértékelődik 5% -kal, tehát az összeg az éves kifizetéseket meg kell szorozni 0,95. „Asterisk” a képlet jelzőtáblával „idők”. És: 317,16 (ezer) - a méret éves hozzájárulások számlájára a hitel. Tehát ...
Összehasonlítjuk a nyereségesség különböző befektetési eszközök 13 éve.
Mivel vettem egy új év hitel, és gondoltam rá reálárfolyamon
A legjobb esetben, ez 3,4% -kal magasabb, mint a bejelentett, a legrosszabb esetben - a különbség 15% -át évente.
Miért a stagnálás a lakáspiac teszi jelzáloghitelek kevésbé nyereséges?
Tanulás számít a tényleges költségeket „függő” ház az új környezetben.
Hogyan lehet keresni ügyfélkezelő
Diszkrecionális pénzkezelési kérdések és válaszok.
Itt az ideje, hogy visszakapja a pénzét!
Ügyvédek társadalmi szervezet megtalálta a módját, hogy segítsen a hitelfelvevők nyerni bankok illegálisan kivetett banki díjakat.
Hogyan lehet használni a virtuális alközponti üzleti folytonosság.
Platina és palládium - az utolsó reménye a magánbefektető
9 beszélni módon pénzt az emelkedő árak a nemesfémek.
Védelmet biztosít az utasoknak
Hogyan védi az életét és vagyonát.
Hogyan számoljuk ki a valódi értékét jelzálog lakások
Figyelembe véve a „cheapening” a pénz az idő múlásával, a vásárlási lakáshitelek válna a projekt.