Érdekeinek védelme a bérlő, amikor bérleti nem lakáscélú helyiségek
Gersonita Alexander
ügyvéd
Ügyvédi iroda „Sokolov és Társai”
Az üzleti - nem ritkaság kell alávetni kereskedelmi tevékenységet nem lakossági helyiségek, legyen az iroda, vagy szoba a kereskedelmi forgalomban. Gyakran a vállalkozó szembesül különböző kihívások kísérik a lízing.
Amennyire csak lehet, hogy tévesen a színpadon a bérleti (albérleti)
hogy elkerüljék az ilyen helyzetekben?
Amikor bérlés nem lakáscélú helyiségek, a leendő bérlők kell fizetnie a figyelmet, hogy mind az aláírt bérleti szerződés és a bérbeadó magát.
Megkötése előtt a bérleti végrehajtásához szükséges egy sor célzó intézkedések ellenőrzése az ügyfél. Ez azért szükséges, nem csak a biztonsági művelet, hanem, hogy megakadályozzák esetleges kedvezőtlen adózási következményekkel, hogy előfordulhat, ha a partner nem szerepel a nyilvántartásban a megbízhatatlan adófizetők.
Arról, hogy hogyan kell ellenőrizni a vállalkozó már beszéltünk korábban részletesen (sokolaw.ru/articles/319721).
Hadd emlékeztessem önöket, hogy az ügyfél köteles ellenőrizni APROSAM számos dokumentumok megerősítik a tényleges tevékenység, és valódi lehetőséget, hogy teljesíti a szerződés feltételeinek. Amennyiben ezt az ajánlást bérlet jogviszonyok egyértelművé kell tennie, milyen dokumentumokat kell kérni a bérlő:
Kivonat a nyilvántartásból (vagy EGRIP Ha a tulajdonos egy egyéni vállalkozó);
A jegyzőkönyv másolatát a közgyűlés tagjai (részvényesei), illetve a határozat az egyetlen tag (részvényes) az ügyfél az igazgató kinevezését és a levelet kinevezését a fej (jogi személyek);
Egy példányát a meghatalmazást, hogy az aláíró, ha a szerződés aláírásával egy másik személy;
Igazolást a bank a banki adatok meghatározása;
Útlevél másolata (ha a bérbeadó egy egyéni vállalkozó, ha a személy - egy másolatot az útlevél és SNILS);
Ennek hiányában a nyomtatás a másik fél - a levél megerősíti tevékenységeinek végzéséhez nyomtatás nélkül;
Igazoló dokumentumok átadását a megfelelő helyiség kiadó / helyszíneken (tulajdonosi igazolás, vagy primer bérleti szerződést a bérlő hozzájárulása az átruházás a helyiségek a helyszíneken!)
BTI dokumentumok (műszaki vagy kataszteri útlevél kifejtés és alaprajzot, amely megállapította, hogy a helyiség kiadó).
Az első dolog, amit ellenőrizni kell a bérleti tulajdonosi jogokat, felhasználására vagy ártalmatlanítására helyiségek és megtudja, hogy vannak-e korlátozások a helyszínen (például az ingatlan jelzáloggal terhelt vagy tartóztatva). Ha a tulajdonos és a bérbeadó a szerződés szerint nem egyeznek, akkor megtudja, mi alapján a bérbeadó végzi a rendelkezésére álló eszközök. Ebben az esetben a bérbeadó köteles írásos beleegyezését a bérleti / albérleti.
Szintén érdemes megnézni és hatáskörök közvetlen aláíró. Ha a tulajdonos az a jogi személy, a szerződést kell pisilni vagy végrehajtó szerve szerint eljárva a Charta, anélkül, hogy a meghatalmazást (igazgató, vezérigazgató, és így tovább.), Vagy meghatalmazott képviselője - az a személy, aki rendelkezik a megfelelő hatóság alapján meghatalmazást (hiányában az ilyen meghatalmazás szerződhet élet érvénytelenített).
Ezen kívül, ajánlott, hogy végezzen további vizsgálatot az ügyfél által kérés városaiba különböző állami intézmények. Tehát, ajánlott, hogy törekedjen a saját cégkivonat / EGRIP ellen a bérbeadó. Célszerű „ütni” a bérbeadó a weboldalakon a bíróságok általános hatáskörű, a helyszín a Választottbíróság, a Szövetségi Végrehajtó Szolgálat Oroszország, és így tovább. Abban az esetben, felfedve az a tény, azt állítja, hogy az ügyfél vagy annak tulajdonát egy harmadik fél által javasolja a következtetést a rosszhiszemű végző üzleti tevékenységét.
Azt is javasolta, hogy kivonatot kérhet az egységes állami nyilvántartás tekintetében a bérelt ingatlan. Ez a nyilatkozat a kért elektronikusan Rosreestra helyszínen.
Ellenőrizze a bérlet.
Csak amikor tárgyal a bérleti szerződés, először is, az egyik kell figyelni, hogy olyan kifejezések, mint a dátumát és helyét a szerződés megkötése, a bérlet tárgyát, a kifejezés a szerződéses ár, részletek a felek. Ha a megállapodás nem adja meg az összes lényeges szempontból a szerződés nem tekinthető arra a következtetésre jutott. Ezen túlmenően, a kényelmetlen körülmények között a szerződés, a jövőben okozhat jelentős problémát a bérlők. I-hez annak érdekében, hogy ki azokat a pillanatokat, hogy érdemes odafigyelni, amikor aláírta a szerződést.
1. lízingtárgy
Különös figyelmet kell fordítani a tárgya a bérleti szerződés, amely elengedhetetlen feltétele a szerződés. A bérleti szerződés kell megadni az adatokat, amelyekkel biztosan a tulajdonságot át a bérlő a bérleti tárgy. Ha ilyen adatok nem a szerződésben, vagy a szerződés tárgyát képező nem elég húsú bérleti lehet tekinteni arra a következtetésre jutott (3. o. Az Art. 607. a Polgári Törvénykönyv).
- a név a bérleti tárgy (nem lakáscélú helyiségek, részben a nem lakáscélú helyiségek, stb);
- leltári szám;
- alkalmassága (nem lakáscélú - ipari, raktár, kereskedelmi, iroda, stb);
- Terület (összesen bérelt).
Fordítson különös figyelmet kell fordítani a bérleti nem helyhez kötött tárgyak (pavilonok, kioszkok, standok, stb), mint általában, a szerződés tárgyát képező olyan jogi kapcsolat nem megfelelő azonosítás - gyakran vannak olyan homályos megfogalmazás „pavilon a buszmegállóban»«állvány kereszteződésében”, és így tovább. Az ilyen készítményekben fennáll a veszélye a elismerése a szerződés semmis.
Ha a bérleti tárgy engedélyezett építési és telepített engedély nélkül, fennáll a veszélye a bontási vagy szétszerelés. Ezért a megállapodás javasolt a felelősség mértékét a lízingbeadó ebben az esetben.
Ezen felül, a bérleti jogviszonyok, a tulajdonjog a lízing tárgy nem lehet beállítani pontosan, mindig van kockázata a csalás részéről a másik fél.
2. A bérleti díjak
Egy másik fontos feltétele a bérleti bérleti díjat (Sec. 1, Art. 654 a Polgári Törvénykönyv). Ennek hiányában a felek által egyeztetett írásban a feltételeket a bérleti díj összegét, a bérlet meg kell fontolni a következtetésre jutott.
Kiadó lehet meghatározni, mint egy fix összeg, vagy szakaszosan bevezetett egyidejűleg vagy egyfajta nem készpénzes díjak (például számláló szolgáltatás).
Meg kell továbbá e, vagy sem a közművek tartalmazza a bérleti díj, vagy sem. Ha a szerződés meghatározza nincs, a bérbeadó a jogot, hogy a közüzemi számla meghaladja a megállapított bérleti díj. Ezen kívül egy másik hirtelen növekedése bérleti lehet töltés ÁFA (ha a bérbeadó hozzáadottérték-adó alanya), kivéve, ha a szerződés nincs közvetlen utalás arra, hogy a héa egy részét a bérleti díj.
Továbbá, a további feladatokat a lízingbevevő viseli, ha a bérbeadó egy olyan egyén, aki nem regisztrált egyéni vállalkozó. Ebben az esetben a Bérlő feladata adó szer § szerint. 226. adótörvény a bérleti díj kifizetését. A bérlő köteles kiszámítani, visszatartani az adóalanytól-bérbeadó és fizeti be a személyi jövedelemadó.
Gyakran megtalálható egy tévhit, hogy elengedhetetlen feltétele a bérleti nem lakáscélú helyiségek is az időszak a bérlet. A valóságban nem így van. A kifejezés a bérlet nem lakáscélú helyiségek számára utal a további feltételek, és nem lehet a felek által meghatározott. Azonban a koordináció a kifejezés is fontos vállalkozók, mivel ez függ a szerződés formája. Ha a szerződés megkötésekor az időszakra több mint egy éve, ez megköveteli a kötelező állami regisztráció. Ennek hiányában az ilyen regisztrációs szerződés nem jön létre.
A bérlő annak előnyeit a szerződés aláírása időszakra több mint egy éve. A pozitív aspektusait, hogy az a tény, a jóváhagyás után a tranzakció az állami szerv kizárja számos potenciális kockázatok szerződés megkötése (például a szerződés megkötése egy illetéktelen személy), továbbá a hosszú távú bérleti ad némi biztosítékot a jogi stabilitás adatokat. Kényelmetlenséget lehet az a tény, hogy a felelősséget a regisztrációs szerződés, valamint az összes kapcsolódó költségek az ilyen nyilvántartásba vétel általában a lízingbevevő viseli; továbbá meg kell felelnie állami regisztrációs valamennyi módosítást a szerződést.
Ha a kiadó a szerződés időtartama nincs meghatározva, a szerződés megkötésekor határozatlan időre (Sec. 2, Art. 610 a Polgári Törvénykönyv). Ebben az esetben az állami regisztrációs szerződés nem szükséges. Azonban mínusz határozatlan időre kötött bérleti szerződés, hogy mindegyik fél joga van bármikor, hogy megszünteti a szerződést a másik fél értesítése három hónap. Bérlők, amelynek célja a hosszú távú bérleti, komoly kockázatokkal.
4. meghosszabbítása vagy megújítása a szerződést?
Szerint o. 1 evőkanál. 621 a polgári törvénykönyv, a Bérlő lejárta után a bérleti szerződés egy elsőbbségi jogot, hogy kössön bérleti egy új kifejezés (ceteris paribus). Azonban ez a szabályozási norma diszpozitív, ezért a megállapodás a jogot a bérlő kizárható.
Így meg kell különböztetni a fogalmakat. Újratárgyalás megszüntetését jelenti a régi szerződés megkötését egy újat. Ebben az esetben a bérbeadó kérheti annak újratárgyalása új szerződést. Ugyanakkor a jogalkotó egy olyan eszközt - meghosszabbították a szerződést. ahol a korábbi szerződés érvényben marad, de annak érvényességét meghosszabbítják.
A feltétel az automatikus meghosszabbítása előnyös a Bérlő azon az alapon, hogy a megújítás a bérleti egy új kifejezés Bérlő nem jogosult előírni a Bérbeadó feltételeit az eredeti bérleti szerződés (amint azt az n. P. 31, 32 tájékoztató levél Elnöksége RF N 66 bérleti szerződést kötöttek .. szerint cikk 1. bekezdése 621 a polgári törvénykönyv, az orosz Föderáció új időszak új bérleti szerződés, a következtetést a bérleti szerződés egy új kifejezés párt nem köt a már meglévő szerződés). Ugyanakkor azt jelenti, megnyúlik a kiterjesztése a korábban aláírt szerződés módosítása nélkül annak feltételei. Meg kell mondani, hogy egy ilyen meghosszabbítást alapértelmezésben. Összhangban n. 2 evőkanál. 621 a polgári törvénykönyv, ha a bérlő továbbra is használja az ingatlant lejárta után a szerződés hiányában a kifogások a bérbeadó a szerződést meg kell újítani, ugyanolyan körülmények között, határozatlan ideig. Ezért, ha a szerződés nem kifejezetten másképp nem az általános szabályok az Art. 621 a Ptk. A meghosszabbítás azonban a szerződés határozatlan időre szól, mint már lebontották a fenti, nem kedvező a bérlő.
Ezért az érdeklődés a bérlő köt bérleti szerződést időtartamra 11 hónap (hogy ne állami regisztrációs), majd az automatikus meghosszabbítása a szerződést ugyanazon értelemben és ugyanazon távon.
Az optimális lenne egy ilyen záradék a szerződésben:
„Ha a felek egyike sem az e megállapodás időn belül harminc (30) naptári nappal a lejárat előtt a megállapodás kinyilvánítja azon szándékát, hogy megszünteti, ez a megállapodás automatikusan meghosszabbodik ugyanebben az időszakban (11 hónap), és azonos feltételek mellett.”
Ha meghosszabbítja a bérleti szerződést kötött időtartamra kevesebb, mint egy év azonos időszakában a szerződés hatálya alá nem tartozó állami regisztráció.
5. elfogadása a szobában.
Nem kevésbé fontos a következtetést a bérleti szerződés és a fogadás sorrendjében - átviteli berendezések. gyakran kéz nem annak kellő jelentőséget, ami viszont ez további súlyos problémákat bérlők. Tehát, hogy a cselekmény átadása és elfogadása nem lakáscélú helyiségek, a felek gyakran csak egy egyszerű utalás a törvény az átadása a bérbeadó a tárgy és annak elfogadása a bérlő, ez egy durva hiba.
Az eszköznek meg kell adnia az adatokat, mint:
- jellemzői a tárgy és annak területén;
- funkcionális célja a tárgy és annak lehetőségét, hogy annak használata az üzleti életben (egy bizonyos fajta vállalkozói tevékenység megfelelő bérlők);
- állapota az objektum, hogy szükség van egy alapos felülvizsgálata az aktuális objektumra
- állami közművek (fűtés, hideg és meleg víz, gáz, elektromos berendezések, stb);
- leolvasás az adagoló eszközök;
- Alkatrész tény átviteli bérleti tárgy (kulcsok, hagyja, stb);
Megszűnésekor a bérleti nem lakáscélú helyiségek bérleti tárgyat vissza kell szolgáltatni a bérbeadónak az áthelyezési jogszabály megfelel az azonos szabályok vonatkoznak.
Emlékeztetni kell arra, hogy a korai megjelenése a bérlő bérleti tárgy (megszűnése előtt a bérlet) átvitele nélkül, hogy a cselekmény átutalással a Bérbeadó nem kizáró megszűnése kötelezettségek Bérlő bérleti díj fizetés (lásd. P. 13 Információ levele az Elnökség az Orosz Föderáció N 66).
6. A szerződés megszűnése, megszüntetése, egyoldalú a szerződés megszűnését.
Már mondta, hogy ha a Bérlő lejárta után a szerződés továbbra is használja az ingatlant, és a Bérbeadó nem emel kifogást, a szerződést meg kell újítani. Értelmében a n. 2 evőkanál. 621 a polgári törvénykönyv, a bérleti szerződés a fél, aki meg kívánja szüntetni a bérleti szerződés után egy meghatározott időtartamra a bérleti (vagy vélt megújítani, hanem más körülmények között), meg kell küldeni a megfelelő értesíti a másik felet. Ellenkező esetben a bérleti kell tekinteni elhúzódó (kivéve, ha a szerződés nincs közvetlen utalás elfogadhatatlansága ilyen kiterjesztése). A gyakorlatban azonban több kérdés merül fel pontosan korai a szerződés megszűnését.
Bérlő kell dönteni, hogy mi jobban megéri neki: garantálja a hosszú távú, a bérlet, vagy az a lehetőség bármikor elhagyja az irodát, hogy megszünteti a szerződést. A jogalkotó feltételezi, hogy a bérlet nem szünteti kérésére az egyik fél. Általános szabály, hogy a bérleti szerződés megszűnik közös megegyezéssel vagy abban az esetben, ha nem sikerül megállapodásra jutniuk a bíróság előtt. Van azonban egy olyan eszköz, amely lehetővé teszi a bérlő szerezni a szerződés megszűnése egyoldalú - egyoldalú megtagadása a szerződés teljesítéséhez szükséges ahhoz.
Itt rejlik a leggyakoribb hiba a sok bérleti szerződések.
Meg kell különböztetni a jogot, hogy egyoldalúan elállni a szerződéstől, és a jogot, hogy a kereslet a szerződés felmondása. Az első esetben a szerződés megszűnik a bíróság, a parancsára egyrészt kötelezettség, a második esetben a szerződés megszűnik, ha a bíróság dönt a feloszlását követően hatályba lépését az ilyen határozat (