Fizikai romlása tulajdonságok és módszerek annak meghatározására
Kritériumokat a műszaki állapota, az épület egészére és annak szerkezeti elemek és gépészeti berendezések egy kopás - a veszteség a kezdeti technikai és operatív adottságok következtében a hatását az éghajlati tényezők és az emberi tevékenység.
A sok év szolgálati elemek és gépészeti berendezések hatása alatt a fizikai, mechanikai és kémiai tényezők folyamatosan veszít a teljesítményüket. Az elvesztése műszaki és működési tulajdonságok átlagos csökkenése az erejét szerkezeti elemek az épületek, a merevség, tartósság hatása alatt pusztító környezeti hatásokkal szemben. Csökkenése miatt ezek a tulajdonságok az épület idővel öregszenek és megsemmisítése. Emellett a rengeteg romboló tényezők szerkezet romlását lakóépületek és szerkezetek is érinti a különböző helyi viszonyokat, követelmények betartását üzemeltetése és karbantartása az épületek, a karbantartás és javítás a rendszer egészének épület, valamint a különböző design elemeket.
A becsült aktivitás romlását tartják, mint a fő tényező a költség az ingatlan, ha a költség megközelítés. Itt értékcsökkenés elszámolására alkalmazott különbségek jellemzőit egy új és értékes ingatlan. Számviteli értékcsökkenés a tárgy - egyfajta korrekciós értékének az újonnan helyreállított épület (határozzuk meg a költség módszer), hogy meghatározzák a jelenlegi értéke a becslések szerint objektumot.
Meghatározása kopás van szükség annak érdekében, hogy figyelembe különbségek jellemzői az új létesítményt, és reálisan értékeli a tulajdon.
- A koncepció a fizikai tulajdonság romlását
Fizikai romlása - a veszteség az épület értéke eredményeként a működés és a hatása a természeti erők.
Fizikai romlása tükrözi csökkenése a teljesítmény az ingatlan eredményeként mind a természetes, fizikai öregedés és a kedvezőtlen külső tényezők. Fizikai értékcsökkenés elszámolása az értékcsökkenési kulcsok.
Elméletileg két szakaszra oszlik: a fizikai romlás az épület: kivehető és eltávolíthatatlan. Az első szakasz jellemzi a romló fizikai romlása műszaki és gazdasági mutatók az épület. Ebben a szakaszban, a csökkenés a fogyasztói jellemzők következménye a növekvő áramlását kudarc a szerkezeti elemek és rendszerek az épület, ennek eredményeként csökkent élettartama a tárgy, a növekvő működési költségek (karbantartási költségek, karbantartás, stb.) Bejelentkezés eltávolíthatatlan fizikai értékcsökkenés, hogy a további működését az épület már nem elfogadható feltételei szerint a követelmények a biztonságos üzemeltetés érdekében a lakásállomány. Meg kell jegyezni, hogy vannak olyan módszerek nemlineáris számítása eltávolíthatatlan fizikai értékcsökkenés, a mértéke nem-lineáris gyakran függvénye a működés minőségét.
Ha működő szerkezetek megkülönböztetni a fizikai terhelés hatását, ami a háromdimenziós stressz állapot, és az agresszív hatása a környezetre, ami az épületek gyorsan elhasználódik, és nem.
Egy agresszív környezetben hatása alatt, amely megváltoztatja a szerkezetét és tulajdonságait anyagokat. Ez vezet a folyamatos csökkenése a szilárdság és a szerkezetének roncsolása: ez a pusztítás az úgynevezett korrózió.
A pusztítás a építőanyagok nagyon változatos: kémiai, elektrokémiai, fizikai, fizikai-kémiai. Osztályozása média és azok hatását az agresszivitás bemutatott SNP 2.03.11-85, agresszív közegek vannak osztva gáz, folyékony és szilárd.
Gáz környezet - ez vegyületek, mint például a szén-diszulfid (CS2), szén-dioxid (CO2), kén-dioxid (SO2), stb az agresszió jellemzi három fő mutató: típusa és koncentrációja gázok, vízben való oldhatóságukat, a páratartalom és a hőmérséklet a gázok ..
Folyékony táptalaj - oldatok savak, lúgok és ezek sói, valamint olajok, olaj, oldószerek és más ilyen média agresszivitás három paraméter határozza meg: a koncentrációja korrozív szerek, azok hőmérsékletét, a sebességet a fej vagy a nagysága a felületi struktúra ..
Szilárd táptalaj - a por, talaj, stb Agresszív értékelni négy jellemzői: diszpergálhatóság, vízoldhatóság, higroszkóposság és a környezeti páratartalom. Különösen aktív szerepet játszott a nedvességet szilárd közeg.
Az expozíció a légszennyezés. Szennyezett levegő főleg együtt nedvesség kopását idézi elő, korrózió, repedések és a pusztítás épületszerkezetek.
A legintenzívebb szennyező anyagok égéstermékei üzemanyagok. Ezért a városokban és ipari központokban fémek korrodálódik 2-4-szer gyorsabb, mint a vidéki területeken, ahol a szén elégett kevesebb olajat.
A fő termékek az égés a legtöbb üzemanyagok közé tartozik a szén-dioxid és kén-dioxid gázt. Amikor széndioxid-gáz oldására vízben képződik szénsav - végső égéstermék sokféle üzemanyag: ez károsan befolyásolja beton és más építőanyagok. Amikor a kén-dioxid feloldódik a vízben formákban kénsav, továbbá megtörve a beton.
Hatása a talajvíz. A talajvíz mozog egészen a hajszálerek jelentős magasságban, és megitatta a felső talajréteg. Bizonyos körülmények között a kapilláris és a talajvíz is összeolvadnak, és a stabilan öntözni földalatti növényi részek, ami megnövekedett korrózió a szerkezetek, a szilárdsága csökken bázisok.
Sok fajta agresszivitás talajvíz: gyakran elszigetelt obschekislotnuyu, kimosódás, szulfát, magnéziummész Szén-dioxid, és - attól függően, hogy a tartalmat az adott szennyeződéseket a vízben, és azok meghatározott koncentráció a nyisszantás 2,0311 -85.
Az alacsony hőmérséklet. Negatív hőmérséklet vezet befagyasztása nedvesség a talajban struktúrák és az alapon hátrányosan befolyásolja az épület.
- Meghatározására szolgáló módszerek fizikai kopás
Háromféle módon kiszámításának értékcsökkenés:
- Módszer élettartam (szolgáltatás);
- megosztási módszer a fajta kopás;
- Piac mintavételi módszer.
- értékcsökkenési számítási módszere az élettartam (szolgáltatás)
A teljes halmozott értékcsökkenés függvénye az objektum időben.
TTL módszer (szolgáltatás) alapul az a követelmény, a befektető 100% az értékcsökkenés az épület időszak alatt a gazdasági életben, mivel ez biztosítja a teljes befektetett tőke megtérülése. Ezért addig, amíg a végén a gazdasági élet a kopás nem lehet 100% -os. Ebben az eljárásban a tényleges kora, a gazdasági élet, az épület fő fogalmakat, amelyek által használt értékbecslő. A százalékos általános kopást aránya határozza meg a tényleges életkora az objektumot a távon a gazdasági életben. Az összeg a kopás értékét számítottuk, majd megszorozzuk ezt az arányt a kopás mértékét a teljes csere költségét.
Módszer élettartam (szolgáltatás) előírja, hogy az értékbecslő egymást követő alkalommal a következő lépéseket:
Stage 1. Meghatározása a teljes előrejelzett gazdasági életének hasonló épületek, működése a piacon.
2. szakasz. Számítása a tényleges életkora a vizsgált épületek, ami lehet egyenlő a tényleges kora, ha az épület egy tipikus szintű szolgáltatást.
3. lépés. A mutató kiszámításakor az igazi (valódi) életkor, és az általános gazdasági élet, a marginális ráta épületek értékcsökkenése.
4. szakasz. Meghatározása a teljes összeg a kopás épületek megszorozzuk a teljes pótlási marginális kopás sebességét.
5 lépésben. A számítás a maradék értékét az épületek korrigált becsült százalékos viselni a teljes csere az épületek értékének.
Kiszámításakor értékcsökkenési módszert a tényleges kor a koncepció: a fizikai életet, az épület, a tényleges kor a maradék távon a gazdasági élet. Tekintsük az élet az épület időszakok és jellemzésére a becsléseket.
A fizikai élet az épület (VF) - a működési időszak az épület, amelyre az állam teherbíró szerkezeti elemek az épület megfelel bizonyos feltételeknek (szerkezeti megbízhatóság, a tartósság és a fizikai, stb.) Távú fizikai objektum életének kerül az építőiparban, és függ a épületcsoport fővárosban. A fizikai élet véget ér, amikor a létesítmény lebontották.
Kronológiai életkor (IV) - az az időszak óta eltelt üzembe helyezés időpontja előtt értékelést.
Gazdasági élet (PE) határozza meg a művelet, amelynek során a tárgy bevételt. Ebben az időszakban végzett javításával hozzájárulnak az érték az objektum.
Hatékony életkor (EV) alapján számítják ki a kronológiai életkor az épület, figyelembe véve annak műszaki állapotát és időpontjában érvényes értékelési befolyásoló gazdasági tényezők költségének becsült objektumot. Attól függően, hogy az adott felhasználásra az épület tényleges kor eltérhet kronológiai életkor, a felfelé vagy lefelé. Abban az esetben, normál (szokásos) operációs hatékony épület kora, mint általában, a kronológiai.
A maradék távon a gazdasági élet (OSEZH) épület - időtartam, az értékelési napon a végén a gazdasági életben.
Meghatározása épületek értékcsökkenése által életre alapul szakértelem az épületek értékelt tárgy és a feltételezést, hogy a tényleges kor a tárgy tartozik a jellemző a gazdasági élet halmozott értékcsökkenés a költség a szaporodás (csere) az épület.