Működtetése és irányítása bevásárlóközpontok, ingatlan
Hatékony kezelése a bevásárlóközpont magában foglalja a választott megközelítés a menedzsment és a fejlesztés egy tervet, és fenntartja a tényleges számviteli és pénzügyi dokumentáció, ingatlanügyletek és karbantartása a tisztaság és a rend. Az E tevékenységek célja, hogy minimálisra csökkentsék a tranzakciós költségeket a saját százalékában a jövedelem összegét, és ezzel egyidejűleg biztosítja a hosszú távú életképességét a projekt.
Azonban talán a legfontosabb a vezetés felelőssége bevásárlóközpont a tájékozódás a bérlő cégek, hogy azok elkerülhető az elcsépelt megközelítések kereskedelmi szervezetek. Ahhoz, hogy ezt a célt, hogy a bérlők a legjobb a rendszeres párbeszéd és megvitatják megközelítések merchandising, amelyek hasznosak lehetnek a jövőben biztosítják a siker a bevásárlóközpont. Ezen túlmenően, de vezetett AC / tulajdonos ragaszkodik ahhoz, hogy a piaci szereplők a tárgy követi az eseményeket, amelyek figyelmet érdemelnek, és közölte vele róluk. Amellett, hogy a heti ellenőrzés minden üzlet annak vizsgálatára, hogy az állami ellenőrzés magasabb szinten maradt a havi csúszás objektumot meglátogatni és megvizsgálni minden üzletben és beszélj minden bérlő. Ha probléma merül fel, akkor meg kell beszélni a látogatás során. Abban az esetben nyilvánvaló megsértése a bérleti feltételek igénylik hivatalos értesítést.
Megközelítéseit
Attól függően, hogy a központ és a feltételeket a tevékenységének mérete, korábban kifejlesztett tárgyalások során a feltételek a lízing, a fejlesztő / tulajdonos sikerül a bevásárló központ és nyújt szolgáltatásokat az alábbi két módon: vagy ő egyedül kontrollok (vagy bérbeadása kezelteti a szervizelés és az adminisztratív személyzet ), vagy bízza kezelését az alapkezelő társaság központja. Beszéd közvetlenül a kontroll. fejlesztő / tulajdonos biztosítja felett az ingatlan, és lehet, hogy közvetlen hatással van a munka minősége. Másrészt, külföldi alapkezelő társaság, a fejlesztő lehet számítani „méretgazdaságosság” mélyreható tudás és tapasztalat.
A tulajdonosok gyakran egy kisebb központ területe kevesebb, mint 75.000 négyzetláb (7000 négyzetméter). mert az ellenszolgáltatás összegét a kis ügyvezetési központja viszonylag kis és nagy központok viszonylag egyszerű ellenőrzés. Menedzserek, akik dolgoznak a díjat, általában kap, mint egy százaléka bérbeadásból származó jövedelem (jellemzően 2-6% függően a központ és a korlátokat felelősséget méret).
A tulajdonos / menedzser is kell döntenie, hogy ő fogja felvenni a kezelt objektum. A legtöbb központok, melynek területe kevesebb, mint 400.000 négyzetláb (37.200 négyzetméter), a felvétel egy kezelt objektum nem szükséges, ha a tulajdonos nem kívánja, hogy a projektben irodák. egyéb tevékenységeket.
Tervezése és elrendezése a központ maguk biztonsági funkciók. „Shopping Center soha nem lehet a” teljes sötétségben”.
Azonban sok tulajdonosok azt a hibát, így a központ is világít a nyitvatartási idő alatt, amikor zárva van, és így egy jó áttekintést tevékenykedő bűnözők az éjszakában. „Épületek. konstrukció nem teszi lehetővé a jelenlétét búvóhelyet, vagy nem ég területeken biztosítják a lelki értelemben vett biztonság vásárlók. Azokon a területeken, ahol lehet egy bűncselekmény ellen a bérlők, tulajdonosok és a bérlők meg kell fontolnia riasztóval az üzletben vagy az egész központ.
Pénzügyi nyilvántartások és ellenőrzés biztosítása érdekében a sikere a tulajdonosa vagy kezelője kell adnia a szükséges pénzügyi kimutatások végrehajtása egy sor biztosító eljárások gyűjteménye bérleti díj (ideértve a további kiadó, számítva a forgalom), rekord bevételek és kiadások és értékeli tevékenységét. Ebben a tekintetben a bevásárlóközpont megépítése után nem különbözik bármilyen más üzlet.
A legfontosabb feladat a menedzser, hogy kövesse a megfelelő nyilvántartás, amely szerint:
• ellenőrzési és számviteli alapok és egyéb vagyontárgyak:
• információk gyűjtése hasznos politika kialakítása és a döntéshozatal:
• pontos digitális adatokat adóbevallások elkészítése.
Keletkező információk jelentések elkészítése (havi jelentések az értékesítés, de az értékesítési az árucsoportok, értékesítésének négyzetméteres terület), fontos szerepet játszik annak meghatározásában, a bérleti díjat, amelynek kiszámítása a forgalom. * 0 Sang irodaházak bérlőit csak akkor kell fizetnie a havi bérleti díj ( fedezheti a költségeket), a számítás bérleti kiskereskedelmi Petrov bonyolultabbak, és szükség bérlők jelentést, de az értékesítési és pénzügyi beszámolási.
Amikor a bevásárlóközpontok éppen most alakítják ki, mint egy külön kereskedelem területén szokásos gyakorlat, hogy töltse fel a további bérleti díj kiszámítása a forgalom minden évben, a jelentés alapján az értékesítés által hitelesített egy külső könyvvizsgáló felelős személy a társaság - a bérlő. Nemrég bérli bevezetése válik szükségessé további kiadó nem garantálják, - negyedéves és néha havonta, további módosításokkal, de az év végi összhangban tanúsított által készített jelentés az auditor. Ezek a feltételek lehetővé teszik egyenletesen oszlatja jövedelem és monitor bérlők, hibára utal anyagi felelősséggel tartozik.
Ápolás és a rend fenntartása a szerződés bérbe a plázában helyre kerül a felelősség mértékét karbantartásra, a tulajdonos és a bérlő. Tulajdonos. Általános szabály, hogy a felelősséget a peseta, hogy alapítvány, falak, tető, parkolóhelyek és szabad területek. Bérlők felelősek a belsejében! telephelyén. A bérleti szerződés az alapja a működését a központtól, a siker a bevásárlóközpont függ hatáskörébe menedzsment.
Amikor egy bevásárlóközpontban található egy vagy több horgonyt szereplők, a megállapodást a kiaknázása a terület és a közös területeken, más néven a megállapodás kölcsönös szolgalom kölcsönös szolgalom megállapodás), lehet, hogy a bérlő a jogot, hogy a döntéseket a következő kérdésekre:
• a költségvetés elfogadását a szolgáltatási területek és a közös területeken;
• jóváhagyása költségek meghaladják a megadott kötet: a szerződés szolgáltatás. díjazása, amelyek meghaladták a korábban meghatározott összeg:
• elbocsátás és cseréje a vezérigazgató
területek és helyiségek, ha a fenntartó e területek és helyiségek nem felelnek meg az ipari szabványok
Az ilyen megállapodások különösen fontos abban az esetben, ha a bérlői vagy bérlők külön helyek tulajdonosai föld vagy épületek.
Függetlenül attól, akinek a kezében (a fejlesztő / tulajdonos vagy egy külső cég) egy kis központ és karbantartási a rend, legalábbis. részben, amelyeket önálló vállalkozók szakosodott ilyen tevékenységet.
A fejlesztő nem szabad elfelejteni, hogy egy hatékony rendszer a rendszeres karbantartás és üzemeltetés meghosszabbítja az életet az ingatlan. Szolgáltatás fejlesztési program is segít elkerülni a problémákat, amelyek kapcsolatban felmerülhet az öregedő tulajdonság. fejlesztő kihívás. biztosítja az egyenletes egyensúlyt igényeinek karbantartási és költség, amely elérheti a jelentős szintet.
A helyes megközelítés, hogy karbantartás magában foglalja a rendszeres ingatlan vizsgálatokat.
Általánosságban elmondható, hogy a bevásárlóközpont három típusú vizsgálatokat kell elvégezni: standard, és az éves cél.
Ezen túlmenően a szabályozás célja, hogy dolgozzon ki egy útmutatót, de kiaknázását, ami politikák, eljárások, szabályok és feladatok működéséhez kapcsolódó ingatlan. Az útmutató objektumok állandó figyelmet, valamint szabványoknak a szolgáltatás telepítve kell jelölni.
Forrás: Richard B. Peizerat, Anna B. Frey - Szakmai ingatlanfejlesztés. ULI Guide to Business