Cikkszerződés HÉA-befektetésnek a lakások értékesítésében (- Russian Tax Courier, 2018, n
ÁFA SZÁLLÁSHELYEK REALIZÁLÁSA
A projekt megvalósításának egyik formája a lakásépítés - az építési beruházásokra vonatkozó szerződések. Az utóbbi időben ezek az ajánlatok széles körben elterjedtek. Mindazonáltal jogi értelemük és adózási következményük nem csökken. Különösen az HÉA megfizetése esetén.
A tőkebefektetések végrehajtása során a befektetők a beruházási projekt végrehajtásával megállapodnak az ügyféllel (a 39-FZ. Törvény 4. szakasza). Az ügyfél szolgáltatásokat nyújt a befektető számára, munkát végez az építési folyamat szervezésével és műszaki felügyeletével kapcsolatban. Ugyanakkor, a befektető átadja neki saját vagy vonzott források építési.
A befektetők lehetnek jogi személyek és egyének is. A HÉA adóztatása attól függ, hogy ki a befektető, és hogy hogyan épül fel az építési tárgy a jövőben.
Befektetői megállapodás társ-befektetőkkel
Gyakran, amikor egy lakástulajdonost építenek, miután megállapodást kötöttek az ügyféllel, harmadik fél pénzeszközeit (társbefektetőket, társbefektetőket) bevonják cserébe az építési területen tevékenykedő céllal szemben.
Az ilyen ügyleteket nem közvetlenül a polgári jog írja elő, és a felek a szerződéskötési szabadság általános szabályai alapján kötik meg. Ez lehet az építési tőkerészesedésre vonatkozó szerződés, az építési beruházásokhoz való részesedéshez való jogot átruházó szerződés, egy társasházi beruházási megállapodás, a beruházások vonzására vonatkozó megállapodás stb. A rövidség kedvéért társfinanszírozási szerződéseknek nevezzük őket.
Tehát a társ befektetés megállapodásával a befektető egy bizonyos összegért cserébe a társ beruházónak jogot biztosít az építés alatt álló tárgyban való részesedésre (a jogot arra, hogy egy adott terület telephelyét megkapja). Egy ilyen ügyletben részt vevő társszerző, mint általában, nem lép közvetlen kapcsolatban az építtetővel. Az ügyfél megadja a házat az eredeti befektetőnek. Azonban a tulajdonjogok azonnal nyilvántartásba kerülnek azok számára, akiket a befektető társ befektetőként vonzott.
A beruházási szerződést az építés befejezése előtt és után is meg lehet kötni. Hogy tervezték, az adózástól függ. Ezért minden lehetséges lehetőséget figyelembe veszünk.
Az építés befejezése után kötött szerződést az ingatlan értékesítési szerződésének kell tulajdonítani.
Ha az építés nem fejeződött be, a szerződés az ügylet feltételeitől függően két módon kezelhető:
- mint az értékesítésre vonatkozó szerződés, amelyet az eladó a jövőben épít fel;
- befektetési tevékenységként, amelyet a befektető és a társ-befektetők együttesen hajtanak végre tőkebefektetések formájában.
Először fontolja meg az első lehetőséget. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 455. cikkének (2) bekezdése szerint az eladó "árutovábbítási szerződést köthet", amelyet a jövőben az eladó hoz létre vagy szerzi meg, kivéve, ha jogszabály másként rendelkezik vagy az áruk természetéből származik. "
Ebben a tekintetben a befektető és a társszerzői szerződés olyan ingatlan-vételi és értékesítési ügyletnek tekinthető, amelyet a befektető a jövőben szerez. Ennek azonban két feltételnek kell teljesülnie:
1) az ügyletnek tartalmaznia kell az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 30. fejezetében előírt vételi és eladási megállapodás alapvető feltételeit;
2) a felek kapcsolata nem tartalmazhat befektetési tevékenység jeleit, amelyeket tőkebefektetések formájában valósítanak meg.
Másodszor, a tulajdonjogot nem ruházzák át ilyen szerződés alapján. Végtére is, a befektető csak az építők házát veszi igénybe, az ingatlan jogai azonnal be vannak jegyezve a társbefektetőknek. Ezért először a tulajdonjog egy társ befektetőből származik, aki saját költségén saját szükségleteire új dologot hozott létre (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 1. szakaszának 218. cikke). Ha a társ-befektető az építési szakaszban finanszírozza a lakást, úgy tekinthető új dolog létrehozójának, de nem a késztermék vevőjének. És ez nem felel meg az adásvételi szerződés tartalmának.
Harmadszor, a befektető általában nem fogadja el az átadott lakás minőségét. A minőségért való felelősséget kizárólag az építő szervezet viseli.
Ezért ezt a megállapodást inkább a feleknek a befektetési tevékenységek keretében történő különmegállapodásaként kell tekinteni.
A 39-FZ. Törvény 6. §-a szerint a befektetőknek joga van arra, hogy a saját és a vonzott pénzeszközöket más befektetők pénzeszközeivel kombinálják a tőkebefektetések együttes megvalósítása céljából szerződés alapján és az Orosz Föderáció jogszabályainak megfelelően. Így a befektetőnek joga van arra, hogy vonzza a társas befektetőket, beleértve az egyéneket is, és mindezek a befektetési tevékenység tárgyát képezik.
A befektetők egyidejűleg a tőkebefektetési tárgyak használói is lehetnek (5. §, 39. törvény FZ törvény 4. cikke). Ezért azok a polgárok, akik pénzt fektetnek a házak építésébe, általában nem csak a befektetési tevékenységekben résztvevők (társbefektetők), hanem a létesítmény jövőbeni felhasználói is.
A közös beruházási szerződés figyelembe vehető:
- mint a befektető ügyféllel való ügyletének részeként a követelés (cession) átruházására vonatkozó szerződés;
- önálló beruházási szerződésként, amely szerint a társ-befektetőnek joga van arra, hogy a befektetőt a tárgy vagy annak egy részének átruházására kérje.
Az első esetben a befektető a harmadik fél (társbefektető) részére átadja a jogot arra, hogy az épített tárgy átruházását az ügyfél felé terjessze. A céleszköz-szerződéssel való együttes beruházásnak bizonyos hátrányai vannak.
A követelés jogait igazoló dokumentumokat általában nem ruházzák át az új hitelezőre (társbefektető). Például a befektető szerződése az ügyféllel vagy fizetési megbízások a pénzeszközöknek a befektetőtől az ügyfél felé történő átutalásához. Eközben ezt a követelményt az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 355. cikke tartalmazza. Kiderül, hogy a társ-befektető nem tudja, milyen árat fizet a befektető az ügyfeleknek. Ezért, bár ő lesz az első tulajdonos a lakás, de nem lép semmilyen más közvetlen kapcsolat az ügyféllel. Például, ha aláírja az objektumok kézbesítésének elfogadását. Más szóval a felek eredetileg azt feltételezik, hogy az új hitelezőnek a jogok átruházása ellenére az ügyfél teljesíti az eredeti hitelezővel szemben fennálló kötelezettségeit. És ez nem mond ellent a jogszabályoknak. Végül is a korábbi hitelező teljes és részben átruházhatja a jogokat az új hitelezőre, ha azt a szerződés előírja (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 384. cikke). Például az a jog, hogy a házat a megrendelőtől a befektető fenntartja.
A második esetben a társ befektetési szerződés önálló, független szerződésnek tekintendő. Eszerint a társ-befektető vállalja, hogy bizonyos összegekbe beruházásokat eszközöl, és megszerzi a befektető (és nem az ügyféllel) jogokat a megépített tárgy egy részének átruházására. A társbefektető nem válik résztvevővé a kezdeti befektetői megállapodásokban az ügyféllel, és nem szerzi meg az abból eredő jogokat. Hitelezővé válik, de nem az ügyféllel szemben, hanem a befektetőhöz képest.
A társas befektetési ügyletek mindkét értelmezése (mint engedmény és önálló beruházási szerződés) joga van létezni. Mindez az egyes esetek sajátosságaitól függ.
HÉA társfinanszírozási szerződésekben
Ha a ház építése már befejeződött, és a konkrét beruházási szerződések vagy konkrét helyiségek megjelennek a társ befektetési megállapodásokban, akkor a fent említett társ beruházási szerződések a vételi és eladási formák. Ebben az esetben a befektető az átruházás időpontjában az ingatlan átruházásának időpontjában a teljes forgalomból átruházza a HÉA-t.
Ha az építkezés még folyamatban van, akkor a befektetők tevékenységének megkötése a befektetők tevékenységének bevonása. Két helyzet állhat fenn.
Az első eset. A befektető, miután a társ befektetők pénzét kapta, arra irányítja őket, hogy fektessenek be a létesítmény építésének azon részébe, amelyet ő maga még nem fektett be. Ezután az adózás tárgya nem a befektetőből származik, mivel az ilyen ingatlanátruházás befektetési jellegű, és nem tekinthető megvalósításnak (az adótörvény 4. cikkének (3) bekezdése, 39. cikke).
Azonban ha egy befektető a társ befektetői pénzeszközeit az általa befektetettnél magasabb áron vonzza, a különbözetet bevételének kell tekinteni. Például az ügyféllel kötött megállapodás alapján egy 1000 négyzetméteres objektum befektetési értéke. m értékét 30 000 rubel értékben határozzák meg. 1 téren. m. Tegyük fel, hogy a befektető a saját eszközeiből befektetett terület 50% -át (500 m2) és a fennmaradó 500 négyzetmétert fizeti. m vonzotta a társ-befektetők. A társ-beruházási megállapodás értelmében az első befektetőt 35 ezer rubel áron kell fizetnie. 1 téren. m.
A különbség 5000 rubel. minden méterről összesen 2,500,000 rubelre. (5000 rubel x 500 m2) - a befektető jövedelme. Az ilyen bevételek átvétele a szolgáltatások megvalósításának nyeresége a beruházási projekt támogatására. A beérkezett bevétel összegét az általánosan megállapított eljárásnak megfelelően adóztatják meg.
A második eset. A befektető már fektetett az építőiparba és vonzott a többi résztvevőtől saját finanszírozási forrását. Az ilyen műveletekből származó HÉA-fizetés továbbra is ellentmondásos. A viták a 21. fejezetben és az adótörvény első részében található néhány nem tisztázott ponttal kapcsolatosak.
Hogyan kell fizetni a HÉA-t ilyen társbefektetési ügyletekben? Három szempont van.
1. Az ilyen ügyleteket a HÉA hatálya alá tartozó áruk (munka, szolgáltatás) értékesítésére vonatkozó szerződésekből eredő követelésekhez hasonlóan HÉA hatálya alá kell vonni. Azaz az adótörvény 155. cikkének szabályai szerint. Az ilyen ügyletek adóalapja a beszerzési ár és a jog átruházásának ára közötti különbség.
2. Az ilyen ügyleteket a teljes forgalomból a HÉA-kötelesnek kell tekinteni a tulajdonjogok átruházásakor (megvalósításakor), mivel a befektető ténylegesen átruházza tulajdonjogát a befektetés új résztvevőire. Ebben az esetben a jogok átruházása lényegében egyenértékű az áruk viszonteladásával.
3. Az ilyen ügyleteket egyáltalán nem kell HÉA-kötelesnek tekinteni, mivel befektetési jellegűek.
A legtöbb esetben a gyakorlatban a befektetők az első lehetőséget használják. Számítással kiszámítják a lakáshoz való jognak a beszerzés árán történő átruházásának árát, és hozzáadják a HÉA-t ebből a különbségből, anélkül, hogy bemutatnák azt a tranzakció partnerének (társbefektető).
Szigorúan szólva azonban az adótörvény 155. cikke nem teljesen alkalmas a társfinanszírozási megállapodások adóztatására. Az a tény, hogy csak a jogokat átruházó ügyletek egy csoportjára vonatkozik - a HÉA hatálya alá tartozó áruk (munka, szolgáltatás) értékesítésére vonatkozó szerződésekre vonatkozó követelések átruházása. Valójában csak a hozzáadottérték-adóból eredő műveletekből származó követelések kereskedelmére vonatkozik. Ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy a coinvestíció foglalkozik.
A nehézség az, hogy az adótörvény 146. cikkének normái nem működnek a tulajdonhoz való jog tekintetében. Ahhoz, hogy ez megtörténjen, a jogalkotónak párhuzamosan módosításokat kell tennie. Először is, a Kódexben még mindig nincs meghatározva a tulajdonjogok átruházásának (megvalósításának) fogalma. Az adózás tárgyát azonban pontosan meg kell határozni az adók és díjak szabályozásában. Ez a követelmény a 38. cikk első része az adótörvény.
Másodszor, az üzleti forgalomban a jogok átruházására vonatkozó tranzakciók köre nagyon széles. Például a követelések értékesítése, az LLC-ben történő részvény eladása, a hitelező szerződéskötése egy monetáris kölcsönben. Mindez nem más, mint a tulajdonjogok koncessziója. Ha a jogalkotó úgy döntött, hogy a HÉA tulajdonjogait elrendeli, akkor az eltérések elkerülése érdekében pontosabban fel kell tüntetnie az adóköteles ügyletek körét. És először is tisztázzuk a helyzetet az ezen adó alól mentesített ügyletekhez való jogot illetően.
Ebben az esetben nem lehetséges a polgári jogi szabályozás normáinak és definícióinak alkalmazása a követeléshez való jogot átruházó szerződésekre vonatkozóan. A Polgári Törvénykönyvben a tulajdonjogok egyfajta tulajdon (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 128. cikke). Az adótörvényben azokat kizárják a tulajdon fogalmából (az adótörvény 38. cikkének 2. pontja).
A polgári jogban ugyanazok a szabályok vonatkoznak az áruk értékesítésére vonatkozó szerződésekhez kapcsolódó tulajdonjogok átruházására irányuló ügyletekre (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 4. szakasza 544. cikke). Az adójogszabályokban a tulajdonhoz fűződő jogok nem minősülnek áruknak. Ennek megfelelően lehetetlen megkülönböztetni a tulajdonjogok átruházását az áruk értékesítésével.
Így az utolsó lehetőség marad. Nevezetesen: az ilyen tranzakciók nem tartoznak a befektető HÉA hatálya alá, hiszen a társ-befektetők vonzereje minden esetben ugyanaz a befektetési tevékenység, mint a vevővel kötött befektetői szerződés megkötése.
Építési beruházási szerződés
Tekintsük most a befektető és az ügyfél közötti szerződést, vagyis az építési beruházásra irányuló szerződést. Az építési beruházásra vonatkozó szerződés olyan szerződés, amelyet közvetlenül nem említenek a Polgári Törvénykönyv második részében.
A Polgári Törvénykönyv második részében leírt szerződésekből a beruházási szerződések a legközelebb állnak a közös tevékenységre vonatkozó megállapodásokhoz (egyszerű partnerség). Mindazonáltal nem tekinthetők egyfajta közös tevékenységre vonatkozó megállapodásoknak, és ezért. Egyszerű partnerségben a pártok egyesítik erőfeszítéseiket, vagyoni hozzájárulásukat stb. a nyereségért, ami később a résztvevők között oszlik meg. A befektetési szerződésekben az épített tárgy használatából származó nyereséget a befektető bontja ki.
Így a beruházási szerzõdés olyan független szerzõdés, amelyet a felek kötnek, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 421. cikke által létrehozott szerzõdési jog alapján.
HÉA a befektetési megállapodásban
Az új építésbe, valamint az egyéb típusú állóeszközökbe történő tőkekihelyezések egyfajta befektetési tevékenység (befektetések). Ezt a 39-FZ törvény 1. cikke tartalmazza.
A szerződés feltételeinek teljesítése során az építési folyamatban lévő objektum tükröződik az ügyfél mérlegében. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az ügyfél nem a befektető, felruházva jogait birtoklása, használata és ártalmatlanítása tőkebefektetések időszakra és a hatóságon belül, melyeket létre a szerződés, és (vagy) az állam szerződést jogszabályaival összhangban az Orosz Föderáció (a fenti 4. cikk 3. A törvény N 39-FZ).
Azonban a pénzeszközök átutalása a befektetőtől az ügyféltől nem teremt HÉA-alapot az ügyfél számára, mivel ez nem fizetés a szolgáltatásokért vagy az elvégzett munkaért. Az ingatlanok átruházása, ha befektetési jellegű, nem minősül értékesítésnek (az adótörvény 39. cikkének (3) bekezdése, 39. cikke). Kérjük, vegye figyelembe: ha nincs HÉA-alap, akkor azt nem szabad a fizetési megbízásban felosztani.
De mi a helyzet az adólevonással? Valóban, a 171. cikk adótörvény adta az adózó az adólevonási jog a HÉA fizetett szállítókra (munkák, szolgáltatások) vásárolt műveletek felismerte a tárgyak az adózás.
A szerződés eredményeképpen az ügyfél átadja az épített tárgyat a befektetőnek. A befektető az ügyféltől kapott számlán feltüntetett HÉA mellett veszi figyelembe. A megrendelő építési költségeket fizet a befektető kárára. Ezért a beruházónak az építési projekt teljes értékére vonatkozóan összevont számlát kell adnia, amelyhez a vállalkozók számláinak másolatát csatolja. A megrendelő által a befektető részére kiállított számla alapja az objektum építési költségeinek összefoglaló kimutatása. És ha több befektető is van, van egy referencia-számítás is az egyes befektetők (társbefektető) tulajdonítható részvényre. E dokumentumok alapján a befektető képes lesz arra, hogy a vásárlás könyvében tükrözze az objektum létrehozásakor fizetett ÁFA-t.
Így az ingatlanok megépítésekor fizetett HÉA az értékcsökkenés megkezdése után levonható az adó levonása céljából. Azaz, az 1. nap a hónapot követő hónap az objektum bemenet működése (6. szakasz 171. cikk 5. pont és 2. pont 172. cikk 259. cikk adótörvény).
Kezdetben a HÉA-t nem osztották ki a fizetési dokumentumokban, amikor pénzeszközöket vittek át a befektetőről az ügyfélnek (az építési szakaszban). Ez a tény azonban semmiképpen nem akadályozza a befektetőt, hogy a jövőben átadja a HÉA-levonást, miután az objektumot építették és átadták neki. Az építésbe történő beruházás óta az áfát nem szabad fizetési megbízásban felosztani.
Az ÁFA azonban nem mindig levonható. Az épített objektumot az adóköteles műveletekhez kell használni.
A befektető eladhatja az objektumot - egészben vagy részben (lakások, garázsok, egyéb helyiségek formájában). Ebben az esetben a HÉA-tranzakciók adóztatása tárgya ingatlanok értékesítése. Vagyis ingatlanügynök, és az épített tárgyat árucikkként használja. Vagy az elkészített objektumot a szervezet használta termelési célokra. Ezután a HÉA levonható.
De ha a befektető szervezet befektetési szerződés alapján vásárolt egy lakást, a levont HÉA összegét nem fogadják el. Végtére is, a lakóövezetek nem tartoznak ipari létesítményekhez.
Ha a befektető magánszemély, nem jogosult a levonásra, mivel nem HÉA-fizető.
Nyomtatott aláírással