Az ingatlanárak tőkésítési arányának kiszámítása
Nagyon fontos, hogy minden befektető tudjon arról a lehetséges nyereségről, amelyet a jövőben képes lesz kapni. Ebben a tekintetben sokan igénybe veszik az úgynevezett nyereségességi módszert az ingatlanértékelésben. Ez a megközelítés lehetővé teszi likviditásának mértékét és a befektetett pénzeszközök hatékonyságát.
Az ilyen számításokhoz a következő képletet kell használni:
V - vételár;
I - előre jelzett nyereség;
R az aktiválási arány.
Ez utóbbi érték tükrözi az ingatlan nyereségének arányát az áráért.
A legtöbb esetben a megszerzett tárgy értéke már a befektető számára ismert, és a piaci helyzetnek megfelelően határozható meg. ezért csak a kapitalizációs arányt kell kiszámítani. Csak a pénzbefektetés hatékonyságát tudja kimutatni, és a következő képlet segítségével számítható ki:
A kamatláb valós értékének meghatározásához előre meg kell határoznia az ingatlanból származó bevételt, amelyet a jövőben meg lehet kapni. Ehhez hasonlót vagy lehetséges indikátorokat (pl. A helyiségeket bérbe adnak, havonta fix kamatot hoznak), vagy piaci adatokon.
Érdemes megjegyezni, hogy a kapitalizációs ráta kiszámítása után gyakran kivonják a nyereséget, amelyet nem kaptak meg a bérleti díj csökkenése miatt, amelynek következtében az egész területet nem lehetett teljes mértékben átruházni. Ez a mutató a piaci fejlődés dinamikáján alapul.
Az első költségcsoport tartalmazza a biztonság, a fűtés, a gáz, az elektromos áram stb. Költségeit. A másikhoz - adók, kölcsönök és egyéb pénzügyi kötelezettségek kifizetése. Csak ezen számítások után kiszámolja az ingatlan nettó nyereségét.
Miután megkapta az összes szükséges adatot, könnyen kiszámíthatja a kapitalizáció ütemét. Képzeld el, hogy egy bizonyos kiskereskedelmi tér 70 millió rubelt ér. Előzetesen ismert, hogy a bérleti díj eredményeképpen évente 15 millió rubelt termel. Egyszerű számítással 15/70 = 0,21. Így kapunk egy 0,21% -os kapitalizációs arányt. Ebben az összegben a befektető visszakapja azt az összeget, amelyet az akvizícióra fordított. Körülbelül 5 év után ez a tulajdonság teljes mértékben meg fog fizetni. Ezután az időszak csak nettó jövedelmet eredményez.
A fentiekből mindenképpen érdemes megemlíteni, hogy az ingatlantulajdon arányának kiszámítása nélkül egyszerűen nem lehet adatokat szerezni a befektetett tőke hatékonyságáról. Ezeket a számokat a vásárlás előtt kell kiszámítani. Végtére is, egy tapasztalt, érzékeny befektető nem vesz egy "macskát a poke".