Mi köze van a hitelfelvevőnek, aki úgy döntött, hogy eladja a kölcsön fedezetét
Az élelmiszerárak növekednek, a jövedelmek szintén csökkennek. Ilyen helyzetben nehezebbé válik a hitelfelvevők számára a kötelezettségeik teljesítése. Egy bizonyos időpontban az egyetlen kijátszás lehet csőd, vagy olyan ingatlan értékesítése, amely a hitelek fedezeteként szolgált. Vezérigazgatója a tanácsadó cég Berkshire tanácsadó csoport Irina Vishnevskaya kifejezetten Sravni.ru leírta, hogy a biztosíték pontszám hitelek magánszemélyek, egyéni vállalkozók és kisvállalkozások, és bevált módszert.
Tanácsadás a hitelfelvevők számára, akik szeretnének eladni a követelést
Ha a hitelfelvevő még nem vált adósává, de megérti, hogy már nem tudja ellátni kötelezettségeit, akkor:
- Vegye fel a kapcsolatot a bankkal, és állapodjon meg a biztosíték értékesítéséről. Két forgatókönyv lehetséges. A hitelező lehetővé teheti az ügyfél számára, hogy megtalálja a vevőt, és miután a szerződést eladta az ingatlant. Ráadásul ez az opció azt jelenti, hogy lehetőség van a biztonság kedvezőbb áron való megvalósítására. De ebben az esetben a hitelfelvevő saját szakmai zsebéből kell fizetnie a szakmai értékbecslő szolgáltatásaiért, és a banknak is vállalnia kell egy zálogjogot a mérlegben. Ebben az esetben maga dönti el, hogy ki és milyen áron hajtsák végre. Leggyakrabban a bankok eladják az ilyen ingatlant. Ennek hátránya, hogy az ügyfél nem befolyásolja az eladási árat, de az eladásokból származó összes bevételt, amely fedezi az adósságot, a banknak vissza kell térnie a hitelfelvevőhöz. De ilyen helyzetek ritkák.
- Amíg az ingatlant el nem adják, a hitelfelvevőnek továbbra is fizetnie kell a kölcsönt, így nincs késedelmi fizetés, amely hosszú távon jelentősen növelheti adósságát. Előfordulhat, hogy a hitelező megállapodás alapján nem számol fel büntetést.
- Az ingatlan eladásából származó bevétel visszafizetni fogja a kölcsönt. Ha az alapok az adósság bezárása után maradnak, a bank visszaküldi azokat a hitelfelvevőnek. De ha nem elég, akkor az ügyfélnek is fizetnie kell, vagyis továbbra is a banknak maradhat. Néhány hitelintézet engedményeket ad és lemond az egyenlegről, de ezek kivételes esetek, és itt mindent egyénileg határozunk meg minden hitelfelvevővel kapcsolatban, érdemes megpróbálni megbeszélni ezt a bankkal az eladással kapcsolatos tárgyalások szakaszában. Ha a bank még mindig nem ír le az egyenlegről, és nincs pénz hiánya, akkor csődeljárást kezdeményezhet.
- A legjobb megoldás - nem eladni fedezet, és megpróbálja meggyőzni a bank a szerkezetátalakítási kölcsön -, hogy csökkentsék a mértékét és összegét a havi fizetés növelésével a kölcsön ideje, vagy lehetővé teszi a hitelfelvevő helyreállítása fizetőképesség, hogy fizetni csak a kamatot a kölcsön. Valójában a bankoknak sok eszköze van, amelyek lehetővé teszik, hogy ne süllyedjen olyan hitelfelvevőhöz, aki nehéz helyzetbe került, de segítsen neki megoldani a nehézségeket, hogy továbbra is a hitelt szolgálja. Nem szükséges, hogy elrejtse a banktól, hogy ígérnek a lehetetlent, tagadják problémák - vagyis, hogy az ügyet a lényeg, hogy ismerjék megbízhatatlan kliens, és a képesség, hogy tárgyaljon elvész.
A fedezet részletes értékelése
- Ki fizeti a zálogjog értékbecslését, ha aukcióra kerül: bank vagy hitelfelvevő?
- Ez egy nagyon jó kérdés: a válasz igen fontos abban az esetben, ha a hitelfelvevő valamilyen oknál fogva képtelen teljesíteni kötelezettségeit, és stratégiát fontol meg a bankkal folytatott tárgyalásokra. Szeretném javasolni a kérdés kissé eltérő megfogalmazását. Jogi szempontból, attól az időponttól kezdve, amikor valamit árverésre bocsátanak, ez már nem ígéret. Az eladás időpontjában, amikor a bank már végrehajtotta a kizárási eljárásokat, az ilyen ingatlan megszerzi a bank "nem alaptevékenységének" minősítését.
A kizárás alkalmazásakor értékelést végeznek, amelyre a bank fizet. Bonyolult, ellentmondásos esetekben igazságügyi vizsgát neveznek ki, és a szakértőt a szakértői vizsgálat költségeire a tárgyaláson részt vevő fél köteles megtéríteni. Ez lehet hitelfelvevő vagy bank.
A finomság az, hogy ha az objektum fel árverésre a hitelfelvevő által a hozzájárulásával a bank, az értékelés rovására a hitelfelvevő, mint a tény, hogy önként kezdeményezi az eljárást az értékesítésre felajánlott vagyonát. Ezt a pontot az adósnak kell figyelembe vennie, aki a bankkal folytatott tárgyalások során döntést hoz.
- Milyen hatást gyakorol a biztosítékok jelenlegi értékére?
- Az eladási időpontban a piaci értéket alkotó tényezők halmaza befolyásolja. Mindez a fedezet típusától függ. A szilárd fedezetek - például ingatlan tárgyak esetében - a piacra gyakorolt hatás elsősorban az ilyen típusú ingatlanok iránti kereslet és kínálat, likviditása. Üzleti értékesítés esetén - az általa kínált áruk és szolgáltatások iránti kereslet, valamint a hitelfelvevő vállalkozás státusza (felszerelés kopása, kulcsfontosságú ügyfelek, kiskereskedelmi láncok, stb.).
A gép és a felszerelés költségeit - amennyiben biztosíték tárgyát képezik - befolyásolja a hitelfelvevő vállalkozás pénzügyi helyzetét, amely a jelenlegi tevékenységében a kölcsönt terhelő kötelezettségek visszafizetésének eredményéből adódik. Ha stabil, akkor a biztosíték értéke is stabil lesz.
- Milyen gyakran fordul elő a fedezet jelenlegi értéke, mint az ingatlan megvásárlásakor? És mennyiben térhet el a biztosíték valódi értéke attól, amit a kölcsön bejegyzésének időpontjában igényelt?
- Furcsanak tűnhet, de lényegében a bank értékbecslőjének vagy kockázatkezelőjének szempontjából két nem kapcsolódó fogalmat vitatunk meg.
Az "aktuális érték" kifejezés tükrözi az ingatlantulajdonos üzemeltetésének költségeit. Ennek semmi köze az ingatlan piaci értékéhez.
A hitelek fedezetéül szolgáló ingatlan piaci értéke folyamatosan változik. A bankok biztosítékainak figyelemmel kell kísérniük a biztosíték értékének változását, mindenképpen nyomon kell követniük - akár önmagukban, akár független értékbecslők bevonásával, hogy felügyeljék a biztosíték tárgyait.
Ugyanezen elv szerint minden ingó és mozgatható tulajdonság természetes fizikai kopás felhalmozódása, funkcionális elavultsági tényezőktől függően. Ezt a legtöbb vevőt intuitív módon értik, beleértve a "tavalyi" iPhone tulajdonosokat is, amelyek egy szupernóva várólistára várakoznak. Ugyanez az elv működik, amikor úgy döntenünk, hogy megváltoztatjuk a teljesen modern HD TV 4K-t.
A berendezések megvásárlásával folyamatosan egyre fejlettebb modellekkel is találkoznak, és a hasznosítás folyamán a külső gazdasági jelenségek hatására a kereslet-kínálati tényezők hatására gazdasági kopás következik be.
Így az az érték, amelyen az ingatlant ígérték, mindig különbözik attól az értéktől, amelyen egy bizonyos idő elteltével eldőlt, hogy értékesítse vagy visszaszerezze. És milyen irányba hat az ár - nagyobb vagy kisebb - a gazdasági helyzettől és az eszköz típusától függ.
- Mennyire különbözik az árverésen / árverésen a tétel ára a piaci értéktől?
- Ha a tétel árán az árverés árának kezdeti árát értjük, minden a tulajdonostól és a kereskedők szervezőitől függ. Például számos eszköz esetében az aukciókat növelni kell, míg a kereslet ösztönzése érdekében az eszközt értékesíteni kell egy független értékbecslő által meghatározott ár 50% -os csökkentésével.
Ha kétség merül fel, hogy az ingatlan kerül értékesítésre a bejelentett érték, de meg kell adni, végzett egy holland árverés (ősszel), ott az ajánlatokat lehet kezdeni a piaci érték, amely ebben az esetben a maximális árat.
- Mi a nyereségesebb a hitelfelvevő számára: megbeszélni a bankkal, megkeresni a vevőt vagy adni a banknak?
- Három tényezőtől függ: az eszköz likviditásától, a hitelképességgel megbízott hitelfelvevő pénzügyi lehetőségeinek felszámolásától, az ügyfél és a hitelező bank közötti kapcsolatról. Ha a biztosíték lakó- vagy kereskedelmi ingatlan, akkor a tulajdonosok gyakran gyorsabban és magasabb áron értékesítik.
A leghasznosabb a hitelfelvevő, hogy visszatérjen a bankadósság és maradjon az eszköz. A bankok gyakran nem foglalkoznak közvetlenül a hitelfelvevők eszközeinek értékesítésével. De ha a bank átvette az eszközt a mérlegébe - akkor csak az ő felelőssége - hogyan, kinek és milyen áron adják el az ingatlant.
- Hogyan kapjuk meg a lehető legnagyobb összeget a jelzálog értékesítése során?
- találni valakit, aki igazán érdekel a vásárlás az átadott eszköz a legmagasabb és a legjobb használni, a vevő megvásárolhatja -nak tevékenység eltér attól, amelyre az eszköz-ig használták azt vállalták, hogy a bank. Itt egy példa: a termelés eszközeinek föld Nyizsnyij Novgorod nem volt érdeklődő vevő, mint az ipari területek, és mint potenciális helyet az építőiparban a hipermarket, a meglévő épület helyén vevő tervezett részben lerombolja a többi raktárnak használták.
Abban az esetben, ha egy üzletet értékesítenek, az ugyanazon iparágban dolgozó vállalkozók lehetnek. Ha kereskedelmi ingatlanról beszélünk - jobb, ha szakmát szakmákra bízunk, például árverésre bocsátjuk. Néha néha lakóingatlan is vásárolható annak érdekében, hogy megváltoztassa az objektum célját.