Lehet bérelni egy új épületet
A Szentpétervár új épületek piacán a vásárlók újdonságot kezdtek - a lakások megvásárlását a lízingben. A rendszer sok kockázatot hordoz, ugyanakkor bizonyos esetekben igény lesz.
Olyan helyzetben, amikor a kiadott hitelek száma csökkent, a fejlesztők kénytelenek előmozdítani az alternatív értékesítési módszereket. A legtöbb piaci szereplő vonzza a vásárlókat különböző részvényekkel és részletekkel. Néhányan "fejlett" marketing mechanizmusokat alkalmaznak, amelyek közül az egyik a lízing.
úttörő
Beszéljünk egyszerre: az esetek túlnyomó többségében a lízing rendszert az ipari berendezésekkel, autókkal vagy kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos ügyletek során használják. A mechanizmus a lízing a vásárlás a ház, és még inkább - építés alatt, egészen a közelmúltig gyakorlatilag nem alkalmazzák.
Az új épületek lízingprogramjának első bejelentése a KVS cég volt: a fejlesztő nemrégiben aláírt egy megfelelő megállapodást a VTB 24 - Sistema Leasing 24 leányvállalataival.
Próbáljuk kitalálni, mennyit kereshet ez a termék. És ugyanakkor meg fogjuk érteni a tulajdonságait.
Bérlet visszaváltási jogokkal
A lízingügyletek lehetősége az FZ-164 "A pénzügyi lízingről" rendelkezik. A mechanizmus a következő: a lízingbeadó (a lízingbeadó) megszerzi az ingatlant, és azt egy bizonyos befizetésre bocsátja a lízingbevevőnek (a lízingbevevőnek) ideiglenes birtokában, további visszafizetési joggal. Valójában ez a hitelezés egyik formája, amikor a kölcsönt nem pénz, hanem tulajdon adja.
A lízing vitathatatlan előnye a jelzáloggal szemben: az esetek túlnyomó többségében a lízingtársaságok nem ellenőrzik a pénzügyi lízingbevevő fizetőképességét. Ezért a rendszer vonzó az olyan állampolgárok számára, akik rossz hiteltörténettel rendelkeznek, és azok, akik nem tudják megerősíteni jövedelmüket. Ezenkívül a lízing kezdeti hozzájárulásának minimális összege 10% (a jelzálog esetében az első részlet 20%).
Talán a mechanizmus előnyei véget érnek.
A pénzügyi lízing rendszer egyik fő jellemzője, hogy az ingatlan tárgya a lízingbeadó tulajdonában van a lízingszerződés teljes időtartama alatt, vagyis addig, amíg az eszközt a lízingbevevő megvásárolja. Ez az alapvető különbség a lízing és a jelzálogkölcsön között, amikor egy tárgy átveszi a hitelfelvevő tulajdonjogát, de jogait a biztosíték korlátozza. És a nyilvánvaló hátrány - a bérbeadó (beleértve a bérelt) tulajdonát is le lehet foglalni.
A lízing tárgyát képező ingatlan tárgyát általában a lízingbevevő választja. Ez teljesen logikus, mivel az lesz a bérlő, aki a házat használja. Másrészt, amint azt a St. Petersburg Alexei Komarov Notary Chamber of Commerce közjegyzője kifejtette, az eladó részéről a tranzakció be nem tartásáért való felelősség szintén azon a személyen van, aki kiválasztja a tárgyat. "Ha például egy hitetlen eladó eladja a lefoglalt vagyont, a lízingbevevőnek meg kell oldania a problémákat. Ugyanakkor nem mentesül a bérbeadó fizetésére vonatkozó kötelezettség alól, és köteles visszatéríteni a szerzıdés helytelen teljesítéséhez kapcsolódó veszteségeket. Vagyis a bérlő lakhat ház nélkül, de még mindig kell fizetnie "- magyarázta a szakértő.
A végső vevőhöz a lízing többet jelent, mint a jelzálog. "Ha kész házat vásárolt bérbe, akkor a lízingbeadó ingatlanadót fizet, és formálisan a létesítmény karbantartásával jár. Meg kell érteni, hogy a jogi személyek adói magasabbak, mint a fizikai személyek esetében. És a megfelelő költségeket a kifizetések tartalmazzák. Általában a lízing drágábbnak bizonyul, mint egy jelzálog "- vélekedik Andrey Tetysh GC" ARIN "elnöke.
A dolly sajátossága
Jellemzői az új épületek lízingelésénél találhatók. Ebben az esetben a lízing tárgya jogi értelemben nem maga a tárgy, hanem a kereslet joga. Valójában, amíg a ház működésbe lépése és a bérbeadó tulajdonjogának nyilvántartása "bérbe adódik", a követelés joga.
Amint azt a jobbpiaci csoport Olga Karpova vezetõje elmagyarázta, a lízing mechanizmusának alkalmazása során az építés alatt álló lakások vevõi kevésbé biztonságos helyzetben vannak, mint a szokásos társbefektetõk. Nem arról van szó, hogy a bérbeadó és a fejlesztő formalizálni fogja a részvénymegállapodást. A lakóépületek megosztott építésében való részvételről szóló 214. sz. Törvény kötelezi a fejlesztőket arra, hogy a DDU-n vagy a HBC mechanizmusán keresztül vonzzák a polgárok (magánszemélyek) pénzét. A jogi személyekre vonatkozóan ez a követelmény hiányzik: a társaságok bármilyen rendszernek köszönhetően ingatlanot szerezhetnek - például egy előzetes értékesítési szerződés vagy más hasonló megállapodás útján.
Ezenkívül a ház építésének feltételeinek megsértése esetén a végső vevő (pénzügyi lízingbevevő) nem állíthatja, hogy az objektum meghiúsulása miatt büntetést von maga után. A jótállási idő alatt felmerülő hibák leküzdésére és kiküszöbölésére nincs lehetőség - a követelést csak a bérbeadó vállalhatja. Egyszerűen fogalmazva, a kamatozó a lízingcég. És neki, nagyjából, nem számít, hogy a ház időben kiadott-e, és ha vannak hiányosságok benne.
Új eszköz
Nem szükséges azt mondani, hogy ez a rendszer legalábbis valamennyire kompenzálhatja a jelzálogkötetek csökkenését az új épületek piacán. "A jelzálogpiac legfontosabb szereplői már 12% -ra csökkentették a kamatokat. Ilyen körülmények között a lakásvásárlási mechanizmust a nagy keresletű vásárlók nem használják "- mondja NAI Becar, a lakóingatlan-részleg igazgatója, Polina Yakovleva.
Továbbá, ahogy az általános igazgatója GC "UNISTO Petrostal" Arseniy Vasiliev úgy véli, elméletileg, lízing kifizetések kell olcsóbb, mint a hitel - egyébként használja ezt a rendszert, ha lakásvásárlás nincs értelme. "A mechanizmus kilátása nagyon homályos. És az ilyen javaslatoknak a közelmúltig történő hiánya erősen megerősíti ezt "- mondta.
Tegyük fel, hogy az értékesítési szint növelése érdekében a fejlesztők maguk is létrehozhatnák a lízingvállalatokat szervezetük szerkezetében. De ez a fajta ügyfelek vonzása a piaci résztvevők számára nem érdekes. "A lízingfizetéseket hosszú időre nyújtják, és a vállalatoknak valódi pénzre van szükségük az építéshez. Ezért ezt a rendszert csak olyan magánvállalkozások használják, akik négyzetmétert vásárolnak a fejlesztőktől "- mondta Nadezhda Kalashnikova, az L1 fejlesztési igazgatója.
De minden hiányossága, lízing talán az egyetlen módja annak, hogy vásároljon egy lakást refuseniks a jelzálog. És ők szerint a bankárok maguk most már legalább 40% -át a teljes potenciális hitelfelvevők.