Jogi szabályozás a belföldi ingatlanok külföldi országok történelmének és modernitásának forgalmáról
A lakóingatlanok forgalma külföldön közvetlenül kapcsolódik a földforgalomhoz. Néhány országban a lakóépületek jogilag a földterület részét képezik, másokban különálló ingatlantárgyakként kezelik őket, de mindig követik a földterület sorsát. Következésképpen a lakóingatlan vásárlásának és értékesítésének jogi szabályozását nem lehet elkülöníteni az ingatlanok forgalmától és általában a földterületektől.
Ingatlanjog jogi rendszere a római jogban
A római jog a dolgok mozgatható és mozgathatóvá tételét alkalmazta, az ingatlanok mozgatásának fizikai képtelenségének kritériumát alkalmazva (mindenekelőtt a földet, és ami elválaszthatatlanul kapcsolódik hozzá). Ennek megfelelően mozgatható dolgok szabadon mozoghatnak az űrben károsodás nélkül. A földhöz fűződő erős kapcsolat és az elmozdulás lehetetlenségének fizikai kritériuma előre meghatározta az ingatlanok besorolását a római jogban.
A római jog szerint az ingatlanok földi telkek, a föld székletei és minden, amit a külföldi munkásság teremtett a tulajdonos földjén.
A telek volt a fő (fő) ingatlan. Minden, ami a földön volt, a föld felszínének természetes vagy mesterséges része volt.
Minden, ami a talajhoz kapcsolódott vagy alapvetően a felszínéhez kapcsolódott, a földterület teljességének szerves részét képezte. Ezért a házak és egyéb építmények is csak a földdarab alkotóelemeinek tekinthetők. A házak és más szerkezetek elidegenítése, mint valójában bármely más alkotóelem, a "felszíni felszíni felszínek" szabályának hatálya alá esett - a felszín fölött készült felülete követi a felületet. Lehetetlen volt a ház és a föld különálló tulajdonsága. Ennek megfelelően a ház, épület, szerkezet jogi rendjét nem a tulajdonjog helyzetéből, hanem a tulajdonlás helyzetéből ítélték.
Elágazott struktúrákat hoztak létre a római jogban, mások jogait illetően az ingatlanra - az úgynevezett szolgaságokra.
Más osztályozások mellett a római jog tudta, hogy a dolgok megosztottak és oszthatatlanok. A Delimákat földdaraboknak tekintették, az épített épületeket megosztották, de csak függőlegesen. Az elválasztás határai falak, határok.
A római jog nem ismeri az épületek vízszintes megosztását, annak ellenére, hogy a Római Birodalmat többszintes épületek (insula) uralták. Az első c. BC Az emeletek száma meredeken emelkedett, az inzulinok 4-5 és akár 6 emeleten voltak, a nagyvárosok fő lakóhelyeivé váltak. Rómában egyedül 46 602 inzulusz volt. A házak szintjének emelésének szükségességét az olcsó lakások gyors felépítésének szükségessége okozta az alacsony jövedelmű lakosságnak, valamint a városi területek magas költségeinek. A városi falak által körülvett városokban meg kellett takarítani a lakótéret.
A kérdés, hogy a tulajdonában ilyen insula okozhat jelentős nehézségeket a rómaiak, mint az elv a „felszín solo cedit” egyformán alkalmazni, ha kiépítése a föld másik anyagával, valamint a építtetésének valaki másnak a telek. Az ingatlant az épületen belül a földmester megvette. Ha több ember lakott ugyanabban a házban különböző lakásokban, a ház tulajdonosa volt a telek tulajdonosa, amely tartalmazza a házat. Az épület építőinek valódi jogait, a külföldi talajon lévő házakat a felületek joga védi.
A rómaiak által létrehozott ingatlanjogok rendszere később valósult meg a modern államok törvényeiben.
A külföldi országok ingatlanainak modern koncepciói
A külföldi ingatlanok koncepciói a földterület teljességének kulcsfontosságú koncepciójára támaszkodnak. Különböző jogrendszerekben azonban a "kizárólagos cedit felülmúlja" a római elvet olyan történelmi előfeltevésekkel valósítja meg, amelyeknek az a feltétele.
1) Az Egyesült Királyság ingatlanjogszabályai.
Az ingatlanjogszabályok sajátossága az Egyesült Királyságban részben annak köszönhető, hogy Nagy-Britanniában a törvény egy szokás, amelyet a törvényi rangra emelt. Az ingatlan alapjogi szabályai 1925 óta nem változtak. A törvényi jogi normákhoz csatolt érték változott.
Az ingatlanjogok nyilvántartását a XIX. Század végétől a királyi regiszter végzi. már több mint 130 éve, de nem kötelező.
Az Egyesült Királyságban az ingatlanokról szóló jogszabályok - különösen a könyvelés és a nyilvántartás tekintetében - adóügyi célokat szolgálnak.
Ha a telek egy lakóház vagy más nem kereskedelmi célú ingatlan építéséhez van biztosítva, akkor az adózás egyetlen tárgya a szerkezet, és a telek a lakás tulajdonjoga részét képezi. Használhat ilyen helyet kereskedelmi célokra (beleértve a mezőgazdasági termékek előállítását saját szükségleteihez is). Először kvótát kell szereznie a mezőgazdasági termékek előállításához, amely után a helyszín kereskedelmi adóztatás tárgyává válik, és a struktúra részét képezi egy ilyen kereskedelmi vállalkozás értékelésének.
Meg kell jegyezni, hogy Nagy-Britanniában a föld (föld) jogszerűen a királynő tulajdonában van, ezért a polgárok megadják. Tulajdonképpen a földhasználati jog Angliában magában foglalja a tulajdonos összes hatáskörét, mivel ez a jog eladható, adományozott stb.
Ha az épület a helyszínen, hogy elkezd használ kereskedelmi célra (például egy szállodában), az egység az ingatlan karbantartott, és az objektum az adózás egyre szabványos egységnyi területre (egységnyi adózás Angliában kereskedelmi és ipari jövedelem, amelynek mérete függ az értéke a nemzeti bérleti díjak a megalapozott jövedelmezőség értékelésének alapjaként), a nemzeti bérleti díj értékére összpontosítva.
A britek nem fogadják el a közös tulajdonukat, hisz egy objektumnak csak egy tulajdonosa lehet. Ebben a tekintetben gyakran vita van arról, hogy a két ház tulajdonosa közül melyik, közös falon keresztül csatlakozik, meg kell őriznie ezt a falat.
A közös tulajdon jogtulajdon nélküli elfogadásából eredő brit jogszabály egyik jellemzője az is, hogy lehetővé teszi a lakásban, hogy nemcsak egy helyiséget, hanem például fürdőt is felajánlhat. A folyosót a káddal való áthaladás jogával lehet megterhelni (kényszerítéssel kényszerítve) stb.
2) Ingatlanügyek Németországban.
A német ingatlanmodellben a római elvet a "kizárólagos cedit felülmúlja" a legteljesebb mértékben valósult meg. Az ingatlan egyetlen fizikai tulajdonsága földterület. Az ingatlanhoz hasonlóan a német jog egyenértékű az ingatlanjogokkal is. amelyet "törvényes földnek" neveznek, és alárendelt a jogi konstrukciónak.
A földtulajdonhoz fűződő jogokhoz kapcsolódó jogok szintén részét képezik ennek a teleknek. A tulajdonjog tulajdonosa ugyanazon személynek földterületet, épületeket, földterületeket, a telek bizonyos korlátozott tulajdonjogát stb. csak egy elidegeníthetetlen dolog lehet elidegeníteni.
A földterület egyik lényeges elemének jogi státusza olyan, hogy ingatlanként önállóan nem létezhet, de mozgatható lehet. Lehetőség van bérelni egy emeleten a ház, eladni a házat a hulladék - ebben az esetben a kötelezettség tárgya lesz mozgatható dolgok - épületek.
A GGU elfogadásakor az épületek vízszintes felosztásának lehetősége erősen felmerült. Az épületek horizontális felosztásának jogi szabályozására szükség volt Németországban a XIX. Század közepén. amikor a lakóházak tulajdonosai kezdték lakásukat házuknak eladni vendégeiknek. Az ilyen házakban az egyik lakás általában egy emeleten helyezkedett el, ennek eredményeképpen az épület társult tulajdonosok közötti padlófelosztás előzményei merültek fel.
E törvénynek megfelelően a lakás tulajdonjoga felmerülhet. A törvény 1. §-a szerint a lakás tulajdonlása egyéni tulajdonjog, amely a közös tulajdonú tulajdonhoz való joghoz kapcsolódik, amelyhez ez része. A lakás tulajdonjoga nem keletkezhet oly módon, hogy az egyéni tulajdonjog a különböző földterületek közös tulajdonához kapcsolódik. Az e törvény szerinti közös tulajdon egy földterület, valamint olyan épületrészek, kiegészítők és felszerelések, amelyek nem egyéni vagy harmadik felek tulajdonában vannak. Az egyéni tulajdonjog, anélkül, hogy joga lenne ahhoz a közös tulajdonhoz, amelyhez tartozik, nem lehet elidegeníteni vagy terhelni.
A tulajdonhoz való jog a lakhatás fakad szerződés rendelkezése az egyéni tulajdonjog vagy szakasza alapján az ingatlanok a tulajdonos. §-a szerint 3 teljes tulajdonjoga a föld lehet korlátozni megállapodás társtulajdonosok úgy, hogy minden társtulajdonosa az adott egyén tulajdonosa egy speciális, akár egy meghatározott nem lakáscélú helyiségek egy építés alatt, vagy ugyanazon a telken. Ebben az esetben az egyéni tulajdon csak akkor adható meg, ha a lakóegységeket elválasztják. A parkolás különálló helyiségnek minősül, ha területüket hosszú távú jelölés jellemzi.
A tulajdonos tulajdonjoga a lakás egyéni tulajdonjoga miatt következhet be. §-a szerinti okmány 8. A kérelem alapján a hatóság a föld jogos tulajdonosa a föld lehet osztani tulajdonjoga a föld közös tulajdonban oly módon, hogy minden részvény a társult egyéni tulajdon egyes lakó- és nem lakáscélú helyiségek az épület amely épült vagy fel kell állítani ezen a földön.
3) Franciaország ingatlanjogszabályai.
A francia jog szerint a telek egy fontos ingatlan, de nem az egyetlen. Az idegen földterületen felépített épületek önálló ingatlannak minősülnek. Vannak vélelem, hogy a földterületen felépített épületeket a telek tulajdonosa állítja fel.
Az ingatlanhoz a francia polgári törvény a következőket tartalmazza:
1) olyan dolgok, amelyek természetüknél fogva ingatagok. Ezek telkek és épületek. Az Art. A francia polgári törvénykönyv 518. és 519. cikke (a továbbiakban: FGU) az épületeket házaknak, gátaknak, csatornahálózatoknak, erőátviteli vonalaknak stb. valamint a pálcákon jóváhagyott és a szerkezet részét képező szélmalmok vagy vízmalmok;
2) olyan dolgok, amelyek a kinevezés alapján ingatlanok. Ezek a természet által mozgatható dolgok, amelyeket a tulajdonos örökre elhelyezett a telek karbantartása és üzemeltetése érdekében;
3) immateriális immateriális dolgok. Ez a művészet szerint. 526 A FGU ingatlanokra, haszonbérletekre és földtulajdonra vonatkozó követelésekre, az ingatlanok visszaváltására vonatkozó követelésekre.
Az ingatlanrendszer kapcsolódik az adózás célkitűzéseihez.
A mezőgazdasági területeken az épület része a teleknek. Az ilyen helyeken található ingatlanok (évelő zöld ültetvények, istállók, sertéstelepek stb.) Az ingatlan tulajdonát képezik. Az épületek költségét nem határozzák meg, de meghatározzák az épület egészének és épületének jövedelmezőségét. A településeken az adózás fő dologja és tárgya a szerkezet, a telek pedig a szerkezet sorsát követi.
Francia ház vásárlásakor részletesen meg kell határozni a szerződés tárgyát, beleértve a földterület határait, az ingatlan összetételét. Az eladónak joga van arra, hogy ne átadja a vevőnek mindazt, ami nem ingatlan, az ablakok és az ajtókig, mivel ezek nem a házhoz tartozók.
A mezőgazdasági földterületen található ház megvásárlását és értékesítését számos, a mezőgazdasági földterület forgalmát biztosító különleges normatív törvény szabályozza. Ha a házban lévő földterület kevesebb, mint 1 hektár, akkor rendszerint különleges eljárások nem merülnek fel. Ha a telek területe több mint 1 hektár, akkor az elidegenítéshez további engedélyek és engedélyek szükségesek, a különleges állami szervek kedvezményes vásárlási jogának betartása.
Az ingatlanokra vonatkozó jogok nyilvántartásának rendszere az úgynevezett koncessziós modellen alapul. A tulajdonjog a szerződés megkötésének időpontjában az eladónak a vevőhöz jut. Az ingatlanok átruházásának ténye és a tulajdonjog átruházására vonatkozó jogok nyilvántartásának ténye nem számít. Az állami nyilvántartásba vétel funkcióit olyan speciálisan létrehozott állami szervek végzik, amelyek hatásköre az ingatlanjogok nyilvántartására korlátozódik.