Jelzálog valaki más számlájára
Hogyan kell visszafizetni egy kölcsön felhasználásával bérleti
Lehet-e lakást vásárolni egy jelzálogban és fizetni az adósságot a banknak egy jelzálog lakás bérbeadásával? Elméletileg ez egy ideális befektetés: a megtakarításokat az ingatlan vásárlásakor kezdeti részlet formájában fekteti be, a fennmaradó összeg pedig hitelenként kerül kifizetésre. Ezután kiadja a megvásárolt lakást, és fizeti ki a jelzálogkölcsönöket a földesurak pénzével.
Ez elméletben van. A gyakorlatban minden nem egyszerű.
A bérleti jog
A 40. cikk értelmében a szövetségi törvény „A jelzálog (Pledge ingatlan)” jelzálogos május hozzájárulása nélkül a jelzálog, hogy a jelzáloggal terhelt ingatlan kiadó másként nem rendelkezik, a szövetségi törvény vagy a jelzálog szerződés. Itt az "if" is használ bizonyos bankokat, beleértve a kölcsönszerződésekben azt a pontot, amikor a hitelfelvevő bérbe egy jelzálog lakás csak a hitelező engedélyével.
By the way, még akkor is, ha a jelzálog-megállapodás nem rendelkezik ilyen korlátozás, lehetséges, hogy adja át a jelzálog-letelepedési jog csak a lakóhely: kereskedelmi bérleti díj kizárva.
A vágy a bankok előre kikötni a szerződésben a jogot, hogy figyelemmel kíséri a tulajdonos érthető: míg az ingatlan fedezetként a hitel, akkor lehet átadni a tulajdonjogát a hitelező, és meg kell védeni magukat a kockázatok romlása a lakás, vagy teher a harmadik felek jogait. Ezért egyes bankok nem adnak jóváhagyást a jelzálog lakás bérbeadására, és a legtöbb esetben ez csak a zálogjog írásos engedélyével lehetséges.
Vigyázzon a bankra és vigye nyugodtan
Az összes olyan jelzáloghitelt, aki kölcsönvett lakást bérel, azoknak az aránya, akik bejelentik a banknak a lízingre vonatkozó terveiket, nem haladja meg az 5% -ot. De a kockázat, hogy a hitelező megtudja a jogosulatlan lízing, bár kicsi, de még mindig ott van. És a tét - túl sok ahhoz, hogy játsszon elrejteni és keresni a bankot.
"Ha a bank úgy találja, hogy a jelzálog nélküli lakás kiadása engedélye nélkül, akkor igényelhet teljes korai teljesítését kötelezettségeket a kölcsönszerződés alapján. Abban az esetben, alapértelmezett a hitelfelvevő által az igény az előtörlesztés a hitel a bank a jogot, hogy kizárja a biztosíték előírt módon a jelenlegi szabályozás „- figyelmeztet helyettes vezetője Retail Business Development Bank” Interkommerts „Natalia Kulagin.
Tehát mindenképpen sokkal jobb lesz, ha előzetesen megegyeznek a hitelezővel a bérleti döntésről. Ez mind a jelzálogszerződés megkötése előtt, mind a visszafizetési időszak alatt elvégezhető.
Ha az átadás biztosíték ház foglalkoztatás - a fő célja a vásárlást, és fogsz keresni bérlők az első napon a tulajdonjog ingatlan, lehetséges, hogy megvitassák a kérdést a bank szakaszában alkalmazása a jelzálog.
Ugyanakkor szem előtt kell tartani, hogy a jelzálogprogramok, amelyek kezdetben feltételezik, hogy a fedezetek bérbeadását biztosítják, nem lehetnek nyereségesek ahhoz, hogy eltérjenek a standard ajánlatoktól. Például az arány 2-3 százalékponttal magasabb lehet. Ezen kívül hozzáteszi Natalia Kulagina, ha a hitelfelvevő előzetesen kijelenti szándékát, hogy a jelzálog-szállás, ez befolyásolhatja a bank előlegfizetési követelményeket. Tegyük fel, hogy ha egy ingatlant vásárol életben, az előleg összege 10%, akkor, amikor házat vásárol a későbbi lízingért - az ingatlan értékének legalább 50% -át.
A biztosítási költségek is magasabbak lehetnek. Szerint a rendező a jelzálog osztályának GC „IIC” Constantine Shibetskogo, bizonyos esetekben az átadás biztosíték lakások bérbeadása hitelező értesítést növekedéséhez vezet a költségek vagyonbiztosítás 20-30% -kal. Ez annak köszönhető, hogy megnövekedett a lakás károsodásának kockázata az idegenek jelenléte miatt.
Egy másik lehetőség lehetséges, olcsóbb: figyelmeztetni a bankot arra a szándékra, hogy a zálogjogot már a hitel visszafizetésének időszaka alatt átadja. Természetesen fennáll annak a veszélye, hogy megtagadják, de a legtöbb esetben a bankok problémamentesen engedélyt adnak bérbeadásra, miután megbizonyosodtak róla, hogy a hitelfelvevő nem fog beágyazni 20 vendégmunkás lakásába. Az a kijelentés, hogy Ön kénytelen fordulni a jelzálog-ellátáshoz annak érdekében, hogy egy további jövedelemforrás, mert a megváltozott pénzügyi körülmények között nehézségekkel jár a havi kifizetések a kölcsön, nagyon hatékony lehet.
Ha bizonyítaná magát, mint lelkiismeretes hitelfelvevő, akkor a bank valószínűleg találkozik majd félúton. A helyzet ilyen módon történő megoldása egyszerűbb és megbízhatóbb, mint megtéveszteni a hitelezőt abban a reményben, hogy az ellenőrzések megkerülik Önt.
By the way, ne alábecsülje a bankok szempontjából ellenőrzése megfelelés a hitelfelvevők a szerződés feltételeit. Ma közülük sokan rendelkeznek olyan speciális biztosítékokkal, amelyek ellenőrzik a biztosíték jogi helyzetét, és néha szerveznek látogatást a jelzálogkölcsönökre.
Megéri?
Tehát, ha betartja a bank minden utasítását, biztonságosan bérelheti a biztosítékot. Azonban a tulajdonos elvárásai igazolják, hogy a bérbeadás leveszi a hitelterhelést? Annak érdekében, hogy a jövőben ne fizessenek túl sok optimizmust, az előzetes számításokat minden részletre vonatkozóan meg kell közelíteni.
Konstantin Shibetsky szerint a moszkvai bérlők közül a legelterjedtebbek az alvóhelyeken elhelyezkedő, gazdaságos osztályú házak egyszobás apartmanjai. A bérleti díjat elsősorban a metró közelségének, valamint a lakások és berendezéseinek bútorokkal és készülékekkel történő belső díszítésével érinti. Sikeresen található odnushku a kozmetikai javítások valószínűleg át 28-30 ezer rubel havonta.
Egy moszkvai turistaosztályú, egyszobás lakás megvásárlására 5-5,5 millió rubel lehet. Most számolni fogjuk, hogy milyen feltételek mellett lehet az ingatlan megvásárlásához kapott jelzálogkölcsön havidíja is kevesebb, mint 22 ezer rubel.
CEO „Ipotek.ru” Dmitry Ovsyannikov kínálja az egyetlen lehetséges módja annak, hogy elérjük a kívánt egyensúlyt a bérleti díj és a fizetés a hitel: felhalmozni a lehető legnagyobb mértékben a magas kezdeti kifizetés, minimálisra csökkentve a hitelek.
Szakértő vizsgálja egy egyszerű példát: ha egy lakás érdemes 5 millió rubel, hogy hitelt 20 évre, amelynek mértéke 4,5 millió rubel, vagyis az első részlet 10%, a havi bank lesz, így mintegy 50 ezer rubelt az arány a hitel 12% -át évente. . Ebben a helyzetben, az a tény, hogy más emberek élnek a lakásban, akkor fizetni a pénzt.
Ha a kezdeti hozzájárulás 50%, akkor nem csak jelentősen csökkenti a hitel összegét, hanem valószínűleg 1-2 ponttal csökkenti a kamatlábat. A 2,5 millió rubel hitelt, melyet 20 évre 11% -ban vesz fel, a teljes túlfizetés 2,761 ezer rubel lesz, az átlagos havi fizetés 21 920 rubel lesz.
A moszkvai régióban, ahol az ár négyzetméterenként közel kétszer alacsonyabb, mint Moszkvában, úgy tűnik, a tulajdonosok nagyobb valószínűséggel fedezik a jelzálog kifizetéseket a bérleti díj kárára. Azonban a probléma az, hogy itt nemcsak a lakásárak, hanem a bérleti díjak összege is alacsonyabb. Ugyanakkor az adókulcs ugyanaz, és a bérleti díj magasabb, mint a moszkvai.
Itt van egy közelítő számítás: egy egyszobás apartman a moszkvai külvárosokban egy házban, jó közlekedési megközelíthetőség vásárolható 3-3,5 millió rubel. Az átadni egy ilyen lakás lesz átlagos ezer 20, mínusz 13% -os adó (2600 rubel) és kiadások a bérleti díj (kb. 3500 rubel) - összesen 13.900 rubel nettó bérleti jövedelem. Annak biztosítása érdekében, hogy a jelzálog kifizetése nem haladja meg a 14 ezer rubelt, akkor nem több, mint másfél millió hitel. Ez azt jelenti, hogy egy 3 millió rubel lakás megszerzéséhez további 1,5 milliót kell hozzáadni a pénzéből. Ebben az esetben a kezdeti hozzájárulás 50% lesz, így számíthat a kedvező jelzálogkamatokra.
Hasonló helyzet alakul ki más orosz városokban. Egy tanulmány szerint végzett „Finexpertiza” gyors megtérülés ingatlan bérbeadás (akkor is, ha teszik a jelzálog egy kis kezdeti kifizetés) csak akkor lehetséges három régióban: az Amur régióban, Magadan és Kamcsatka.
Minden más területen a "lízingelt jelzálog" rendszerét magabiztosan használhatjuk, csak a saját forrásokkal rendelkeznek, hogy a lakások költségeinek legalább felét megillessék. Ha ilyen megtakarítások vannak, akkor a jelzálogprogramba való befektetés vonzó befektetés, alacsony kockázatokkal. Igaz, még mindig fennáll a veszély: ha a bérleti díjak csökkennek, a kölcsönt vissza kell fizetni a fizetéséből. A közeljövőben ez nem valószínű, de senki nem tudja garantálni, hogy 10 év alatt a bérleti piacon kialakult helyzet nem változik.