Ekaterina komnaneets, Russotels projekt Nem értem, miért fektetnek be Moszkvába, Szentpétervárba és
Mintegy Rock Marketing, hogy nyitott és lehet és kell építeni, nem csak a főváros, illetve a tervezés származó nyereség minden négyzetméter hotel Hotelier.PRO mondta Catherine Kompaneets vezérigazgató Rusotels projekt.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: Catherine, hogyan értékeli az általánosan berendezett létesítményeket, szálláshelyeket általában Oroszországban? Hány százaléka van a százalékos arányban, amelyet eredetileg úgy alakítottak ki, hogy éppen csak a szállodai szolgáltatásra élesedtek, és nem változtak a különböző módosítások, rekonstrukciók valamiből ...?
Ekaterina Kompatniz, Rusotels Project: - Tulajdonképpen sok olyan objektum létezik, amelyet az elején hoztak létre, mintha egy szállodai szolgáltatásba lenne ágyazva. Mindig van bizonyos követelmények a városi fejlődéshez. Itt van egy város, amelynek lakossága akár 100 ezer ember - egy szálloda, egy mozi, egy kultúrház. 200 ezer ember - 3 szálloda, 2 mozi, színház, kultúrház. Ie a szállodák mindig a városokban voltak.
A legfontosabb kérdés az, hogy minden ingatlan-objektumot, amit mondunk, fejleszteni kell. Ie Nem létezhet statikus időben, és nem változik a piaci követelményeknek megfelelően.
Ha hotelről van szó, akkor minden városban, a gyakorlatban, Oroszországban van egy hotel "Tourist", vagy egy szálloda a város neve - szálloda "Moszkva", szálloda "Szentpétervár", nos, stb Igen, igen, hogy ez a szálloda hotelként épült. Az a tény, hogy ez a szálloda most sikeres vállalkozás, mint egy szálloda, az esetek közel 80% -ában - nem.
Egy ingadozó piacon élünk. Minden ingatlanunkat, amikor megvásároljuk, mikor építeni fogunk, 10 évig előre kell értékelnünk - legalább 10 év múlva. Ie tudnunk kell a városfejlesztési tervet. Itt van a szállodánk - mi fog történni 10-15 évben? Építenek egy metróállomást, egy boltot építenek itt, lesz egy stadion - mi fog történni?
St. Petersburg, például az északnyugati nagysebességű átmérő. Most, amikor építették, sokan egyszerűen kiderült, hogy ki vannak. Azok az éttermek, akik ott álltak - most minden stenochkoy zárva van. És előtte az étteremben volt egy kényelmes parkoló, most már nem. De valaki megvásárolta ezt a tárgyat, és befektette. És előzetesen előre kellett látnom, hogy itt, Szentpétervár városának fejlesztési tervei szerint északnyugat nagysebességű átmérője lesz. És most már valahogy nem megy ki a vállalkozás vagy távol az adott ponton, mint megváltoztatni a tulajdonát, hogy tisztítsa ki az étterem, ott csinálni parkoló - nem számít, mi az a valami meg kell változtatni. A hotelek mindegyike. Ie amikor hotelről beszélünk, a hotelfejlesztésről, meg kell érteni, hogy nem létezik statikus. Ha idei szállodát építettünk, akkor tudnunk kell, hogy öt év alatt már meg kell változtatnia, megváltoztatnia kell a piac igényeit. Ez nagyon ritka. A tárgy nagyrészt fagyott állapotban létezik, de ebben az esetben nem marad túl a piacon. Mivel az új versenytársak, ha 5 éven belül új szállodát építenek, akkor megfelelnek a piacnak, és már nem.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: És hogyan kell?
Ekaterina Kompaneets, Rusotels projekt: folyamatosan változik. Ie minden projektben meg kell zálogozni valamiféle fejindítást, néhány tartalékot. Mindenesetre, amikor például építeni egy szálloda - igen, most már építeni, például egy 3 csillagos, de le kell szögeznünk magának egy állomány belül, például 5 vagy 10 éve, mi lehet ez pedig egy 4 csillagos . Ie Vannak bizonyos követelmények 3 és 4 csillagos hotel, van lift, a számos felvonó, lift sebesség, néhány tartalék energiával, generátorok, mosoda, parkoló a vendégek terület - egy csomó dolgot. És most építhetünk egy szállodát úgy, hogy itt működik, mint a 3 csillagos, pénzt keresett, és idővel 4 csillagot csinálunk belőle, és még több pénzt keresünk.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: - A legtöbb oroszországi létesítmény jelenleg nem ilyen körülmények között épül fel. Mit tegyenek? Vannak megoldások? Mi a régi és romlott alapok, amelyek nem egyeznek, vagy egy szálloda, amely nőtt a különböző irodaházak? Van-e lehetőség a viszonylag fájdalommentes átmenetre? Példák, esetek vezethetnek?
Hatalmas különbség van az iroda és a szálloda között. A szálloda olyan objektum, amelyet arra terveztek, hogy állandó ideiglenes szállást biztosítson benne. Az irodában és más levegő hőmérsékletén, egyéb hangszigetelés, hőszigetelés. Ie ez egy másik cél, más elvárásoknak megfelelően. Ha egy hotelet akarunk kivonni az irodából, főbb problémáink a hangszigetelés és a hőszigetelés. Mindazonáltal elvben ezeket a problémákat megoldják.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: By the way, ez nagyon fontos. Most úgy gondolom, hogy ez lesz az összes új szálloda, amely bőségesen, mondjuk, ugyanabban a Szocsiban. Ha nem töltődnek le, akkor mi a teendő a több ezer számmal? Fordított, akkor valószínűleg a lehetőség is lehetséges - a szállodától az irodáig?
Ekaterina Kompaneets, Rusotels Project: Mintegy Szocsiról és minden más városról ... Végtére is valaki pénzt fektetett ott, hogy egy szállodát építsen, abban a reményben, hogy ez a pénz visszaszorul.
A befektető mindig reméli, hogy 5-10 alkalommal kapja meg a sajátját. De talán Szocsiban ez nem fog megtörténni. A piac érdeklődését valamire, valamilyen tárgyra vagy eseményre kényszerítve - teljesen érthetetlen számomra a végső gyakorlati szempontból.
Oroszország nagyon nagy, hatalmas ország. Rengeteg zsúfolt hely van, ahol szállodákra van szükség, ahol szállodákra és más lakóhelyekre van szükség. És ott sokkal olcsóbban épülhetnek fel, mint egy hotel építése Szocsiba. Például ismersz olyan helyeket, mint Abzakovo vagy Sol-Iletsk? Nem? A szomorúság az, hogy azok, akik szeretik Putyint, ismerik Putyt, megvizsgálom életrajzát, tudják, mi az Abzakovo. Abzakovóban Putyin gyakran síel. Nem tudom, hogy most, de itt 5 évvel ezelőtt - ez volt a kedvenc helye Oroszországban, ahol síelni tudott. Gyakorlatilag minden Abzakovo síközpont, Ural-hegység, ez Oroszország. Rengeteg szám van ott. Abzakovo lakossága, ha nem tévedek most, körülbelül 5000 ember. A téli időszakban a lakosság mintegy 35 ezer embert ér el. Nem nehéz elképzelni, hogy hány embernek van szüksége szállásra. Ők mennek oda, de nem kapnak semmiféle szolgáltatást, bérelnek néhány vidéki házat, milyen kétoldali fészereket, mert síelni akarnak. Nos, talán nem rendelkeznek vízummal Svájccal - nem számít, miért mennek ... Miért nincs itt befektető érdeklődés erre a különleges létesítményre? Igen, ez egy aranybánya. Ön 100 millió dollárt fektetett be, hogy építsen egy hotelet Szocsiba, amely soha nem fizet ki. 50 millióért építhetsz egy szállodát Abzakovóban, amely a szezont fizetni fogja.
Vegyük Sol-Iletsk - sós tavakat. Csak menni sok ember. Nem nevezhetem más módon, azaz ha megnézzük a sós tavacska fotóját, egyszerűen nincs kő esni, hány ember van. Mivel ezek csak természetes sós tavak, ezek valamiféle gyógyszerek, emberek fürödnek. De nincs helyről a másikra, és szinte az összes, a helyiek, akik valamilyen vállalkozói széria, ezek a lakások átalakítható mini-szállodák, ott vannak építeni valamit, ők garázst építeni, teszik a szálloda, mert az emberek mennek oda. Ez a hely az emberek vonzereje. Miért sok befektető tette a pénzét Szocsiba? Valójában ott temették el őket. Számomra ez egy rejtély. Oroszország nagyszerű ország - sok érdekes hely van, és ott van, ahol építeni.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: Mire kell ideális a személy tipikus útja, aki úgy döntött, hogy egy hotelet épít? Kinek kellene mennie? Valahogy valahogy felhívni, kijelölni?
Ekaterina Kompaneets, Rusotels Project: Kétféle befektető létezik, mondjuk. Az első típus egy olyan befektető, aki teljesíteni kívánja álmát. Ie Szeretne valamit építeni magának - ez az ő álma.
Voltak ilyen befektetők. Ez a kategóriából - arany csillót akarok, jacuzzit akarok, akarok, akarok, akarok. Nos, Vanya bácsi, az emberek nem fogják megvásárolni, nem jön ide ... Nem, akarom, akarok, akarok. Nos, kérlek, oké, a kívánságod valóra vált, építetted ezt a szállodát álmai közül. Minden, amennyit szeret: háttérkép a hódból, arany csillár, pezsgőfürdő - minden szép, minden, amire szüksége van. Az egyik probléma az, hogy nem felel meg a piacnak. Természetesen kár, de az álom valóra vált.
Tulajdonképpen minden olyan befektető, aki pénzt szeretne befektetni, ingatlanba fektetni akar, először magának kell döntenie. Van olyan ember, aki megy a szállodámba? Ha van, akkor rendben van. Tehát építhet egy szállodát.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: - Melyek az alapkövetelmények a szálláshely építéséhez?
Ekaterina Kompaneets, Rusotels Project: Sokan, akik egy szállodába akarnak befektetni, valamilyen oknál fogva azt gondolják: "Ó, Moszkva vagy Péter?". Miért? Eljössz a piacon, ahol már sok versenyző van. És kezded a semmiből. Nincs hírneve, poggyász, semmi. Azért jöttél, hogy versenyezzen az óriásokkal, akkor jöttél a Radissonnal, Mariottal. Miért? Ha Oroszország bármely regionális városa, bármely regionális fővárosba érkezik, ahol - igen, vannak versenytársak, de a versenytársakat egyszerűen csak a legmagasabb szintű szolgáltatással lehet összetörni. Ie adjon az embereknek, amire nincsen ott. Az emberek már megyek ebbe a városba, és megállnak a "Berezka" szállodában, ahol nincs szolgáltatás. Ha olyan szállodát csinálsz, amely nem csak egy szálloda: padló, falak, mennyezet és ágy, és normál szolgáltatást nyújt, akkor mindent nyersz.
Vjacseszlav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: Oroszországban vannak olyan régiók vonzerejének ranglista egy térképet a szálloda van szüksége, szállás, arcvonásait?
Ekaterina Kompaneets, Rusotels Project: Ha ő volt, magam örömmel ismerkedtem meg ezzel az információval. De a befektetés vonzereje nagyon egyszerű. Ie ha van valamilyen termelés a városban, vannak gyárak, növekszik, valami épül, azonnal nyilvánvaló. Általában él a város? Van ott valaki? Van benne valami forró? Fejlődik? Vagy meghalt? Ez majdnem azonnal, gyakorlatilag az állomásról látható és érthető. Ezért, ha a városban van termelés, ott valami történik, akkor ott építhetsz egy szállodát. Mert ez az, ahol a gyár emberek, menj egyes szakértők megy a székhelye Moszkvában, menjen néhány utazási, megy a tapasztalatcsere, a vevők, az eladók, hogy van, van egy mozgalom, ahol az embereknek szükségük van néhány átmeneti lakhatás .
Az ingatlan objektum a földtől elválaszthatatlanul javul. Itt építettél egy szállodát, mindent, nem fogod mozgatni bárhová. És mindezen környezetben, ami a közelben van, az elkövetkező 150 évben élnie kell. Ezért a részletes tervezés fontos.
És ezért építeni valamit, meg kell határozni ezt a pontot, és győződjünk meg arról, hogy legalább a következő 10 évben biztosan emberek lesznek itt. Vannak vonzó helyek ezeknek az embereknek. Nos, például Abzakovo. Az Urál-hegység biztosan nem megy sehova. És a síelők továbbra is ott járnak. A Sol-Iletska sós tavai nem valószínű, hogy kiszáradnak. És elvben van valami, ami szépít.
Itt, kérjük, elemeztük, tudjuk, hogy van egy télikertünk ezen a részén a szálloda. Három ilyen hajlított pálma van, és nem hoz pénzt, még akkor sem veszi. Baba Dasha hetente egyszer tölti ezt a téli kertet. 3000 rubel fizetése van. Virágüzlet, ő szerepel a személyzeti listán. Miért? Ezt a télikertet vesszük fel, amelyet egy partíció kerít meg, van egy konferencia terem. Most az emberek jönnek a városunkba, 20-50 férőhelyre van szükségük, könnyű konferenciát tartanak, tárgyalások, kérem. Nekünk volt némi költésük, és most ott jövedelmünk van. Vagyis arról beszélünk, hogy minden tárgy javítható. Bárhol is tartózkodik, bármilyen kedvezőtlen tényező vagy kockázat is lehet, javítható és hozzáigazítható a környezetéhez annak érdekében, hogy eladja magát ott. Vannak olyan helyek vonzereje az emberek számára, ahol turisztikai áramlást hoztak létre és nincs külön erőfeszítés. De vannak olyan helyek, ahol turisztikai áramlást hozhatunk létre - külön esemény. És még egy csomó házak épültek, de megfelelnek az állami szabványok és nyissz, igen, szépek, hogy új, de valahogy senki nem megy, senki bennük lakozik és életét. Miért? Mert még a létesítmény építésének szakaszában senki nem vonzott értékesítési szakembert. Az igény, hogy pontosan tudja, mit kell építeni itt az adott ponton, mert akkor nem szakad el ebben a kérdésben, nem mozog. És ez a személy, aki a szállodai termék értékesítésével és fejlesztésével foglalkozik, tudnia kell, hogy ezen a ponton mindent jól értékesítenek. Ő meghatározza, hogy mi lesz ott. Építők - igen, mindig nagyszerűek. Építs egy gyönyörű, egészséges, magas, márványos, egyszerűen elegáns. A kormányzó megérkezik, és megadja az összes díjat, hogy ilyen csodálatos, szép tárgyat állítson fel. De ez nem jelenti azt, ha az objektum nem eladó.
A szálloda üzleti tevékenysége rendkívül magas jövedelmezőségű vállalkozás. Összehasonlíthatja például a szálloda létesítményeit és irodáját. A befektetőnek van egy kérdése, hogy mit építhet egy irodában vagy egy szállodában? Mi a teendő, mi a négyzetméter? Például egy átlagos iroda, 15 négyzetméter 15 ezer rubel, átlagosan, Peter szerintem. Körülbelül 1000 rubel / négyzetméter. Vagyis 15 ezer havi 15 négyzetméter. De ha szállodánk vagy, akkor ugyanaz a 15 négyzetméter havi 30 alkalommal 3000 rubelre értékesíthető. És ez már más pénz.
Vyacheslav Sapozhnikov, Hotelier.PRO: Az oroszországi régiókban szerzett tapasztalatok és állandó utazások alapján hogyan értékeli a piac igényeit? Ie mi több a kereslet most? Négyek, ötödik, treshki, hostelek, apartmanok?
Ekaterina Kompaneets, Rusotels Project: Valójában nehéz becsülni, de számoljunk. Középosztályunk és átlagos életszínvonalunk van az országban - havonta 30-50 ezer rubel fizetés, a régiókhoz igazítva. Ennek megfelelően a treshka a leggyakrabban választott lehetőség. Öt csillag - olyan kevés ember Oroszországban, aki sok csillagért fizet, mert a jövedelem szintje nem egyezik meg.
Amiről beszélünk a magasabb matematika. Hazánkban a kapitalizmus nem sokkal ezelőtt történt. Igen, sosem sikerült ezeket a tulajdonságokat kezelni, nem a miénk, hanem önkormányzati, városi, állami volt. Elméletileg nem foglalkoztak jövedelmezőségünkkel, és nincsenek ilyen szakembereink.
És csak az utóbbi időben kezdtek gondolkodni. Mindezen ok-okozati összefüggés van. Ha megnézed a statisztikákat és a véleményeket, a negatív 30% -a - a művelet problémája. Ie ezek olyan apró dolgok, amelyek megoldhatók. És ehhez nem kell valamilyen szolgáltatási és irányítási guru. Ez egy triviális probléma. Bad víz -, mert nincs szűrő, szennyvíz szaga, kosz, poros, zajos szellőzés szellőzés vagy nem működik, Wi-Fi nem kapja. Ezeknek a problémáknak a megoldása egyszerűen konkrét erőfeszítéseket tesz egy adott ponton. Kérjük, erősítse meg a Wi-Fi jelet, tisztítsa meg a szennyvízcsatornát, javítsa meg a szellőzést, és a foglaláson a minősítés növekedni fog ...
A vendéglátás iparágának híreinek és eseményeinek naprakészen tartása, és figyelemmel kísérheti az Hotelier.PRO frissítéseit - jegyezze fel a heti hírlevelet. Ingyenes.