Érvénytelen tranzakciók az új szabályok szerint
Kérdéseinkre Alexey Komarov, St. Petersburg-i jegyző, Vadim Lyashchenko, az RBNO Tudományos Akadémia vezetője és Irina Shcherbinina, ingatlanügynök volt a válasz.
Mi változott az új jogszabályokban? Melyek az elévülési idő feltételei (vagyis azt követően, hogy a lakás vevője teljesen nyugodt és szabadon bocsátható ki a tranzakció résztvevőinek igényeiről és harmadik felektől)?
A jelentéktelen és vitatható tranzakciók között a legfontosabb különbség a rokkantság pillanatában van, és milyen feltételekkel vitatható.
Az ügylet semmissége (vagyis érvénytelensége) nem függ a bíróság határozatától. Az ügylet kezdete óta elhanyagolható, és semmilyen joghatást nem eredményez a felek számára. A vitatott ügyletet csak bírósági határozat útján lehet érvénytelenné nyilvánítani, ennek megfelelően a megkötött szerződés mindaddig hatályban van, és a végrehajtásért kötelező.
A változások idején az ingatlanpiacon kötött ügyletek problémája sürgetővé vált: a felek által a jelenlegi jogszabályok megsértésével kötött bármely ügyletet semmisnek nyilvánították. Ezenkívül bármely személy felléphet a jelentéktelen tranzakció felismeréséhez. Ez a lehetőség a gyakorlatban olyan személyek visszaélését eredményezte, akik - a konkrét érdeklődés hiányában a megkötött ügyletben - megpróbálták megsemmisíteni.
Nos, mindkét megtámadott és elhanyagolható tranzakciós követelményeket a bíróság érvénytelenítés jogosult benyújthatja oldalán megállapodások vagy közvetlenül törvényben meghatározott személy, például egy megbízott, más szóval - az a személy, aki olyan érdeke az ügylet Art. 177-166. § (2) bekezdése alapján.
A tranzakciók érvénytelenség szempontjából való jelentéktelen elbírálásának legfőbb oka az inkompetens személy által elkövetett ügylet, a művészet. 171 Polgári Törvénykönyv. Vagyis az a lakos, aki eladja a lakást, mielőtt az adásvételi szerződéstől megfosztották a jogképességet. Ilyen ügylet keretében a bíróság kötelezi a feleket arra, hogy az eladási szerződés alapján kapott összes összeget visszaadják. A tranzakció vevője a gyengébb fél, mivel a megvásárolt lakás visszaküldésével a kérdés a pénz visszaszolgáltatásával merül fel, amely természetesen még nem létezik az inkompetensben.
Versenyen kívüli vitatott ügyletekről Art. 177 Polgári Törvénykönyv: olyan tranzakció, amelyet olyan személy hajt végre, aki nem tudja megérteni tevékenységének értékeit, vagy kezeli azokat.
Ha az első esetben elegendő bizonyíték van a cselekvőképtelenségre - bírósági határozat, amely szerint az állampolgárt jogilag alkalmatlanná kell tenni, akkor a 177. cikkre is figyelemmel. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szakértői vizsgát fog kinevezni, és a felek egyéb bizonyítékait figyelembe véve döntést hoz arról, hogy az ügylet érvénytelennek minősül, vagy megtagadja a vonatkozó perek teljesítését. A gyakorlatban a szakértői vélemény döntő szerepet játszik, ha nincs kétség a szakértői vélemény megbízhatóságával kapcsolatban (általában ez). Más bizonyítékok, mint például a tanúk tanúvallomása, nagyon fontos feltételeket jelenthetnek a bírósági döntéshez.
A lakásvásárlási jog védelmének jogi mechanizmusáról szólva elmondhatjuk, hogy valójában kettő van: az elévülési idő és a képesítés megszerzésének feltétele. 302 Polgári Törvénykönyvet lelkiismeretes megszerzőként.
Az első esetben egy vitás ügylet esetén egy év elévülési időt és egy jelentéktelen tranzakció esetében három évet állapítottak meg. Szerint érvénytelen tranzakciók, ha a kereslet bejelentett fél a tranzakció, az elévülési idő kezdődik napjától a szerződés végrehajtása során, ha a követelés állította egy harmadik fél - attól a pillanattól, amikor tudta, vagy tudnia kellett volna az a tény, a szerződés megkötése.
Melyek a leggyakoribb okok az érvénytelen (jelentéktelen és vitatható tranzakciókhoz) ma? Gyakori vagy ritka? Volt-e valamilyen eset a gyakorlatban (vagy a cég történetében), és ha igen, akkor a vevőnél megszűnt?
Vadim Lyashchenko: "A legtöbb esetben az érvénytelen tranzakció nyilvánvalóan tartalmaz egy bűncselekmény elemét. Ezért, tiszteletben tartva magukat és elismertségüket, a szakmai ingatlanpiaci szereplők megpróbálnak távol tartani az ilyen ügyletektől. Ugyanez mondható el a jelentéktelen tranzakciókról.
A másik dolog az olyan ügylet, amelyben az egyik fél külön kockázatot hordoz magában, ideértve a tranzakció vagy a korábbi ügyletek megtámadásának kockázatát is. Az ilyen kockázatok nem kapcsolódhatnak a bűncselekményekhez, hanem az objektum történetében.
A vevőt kísérő szakember feladata, hogy időben felismerje ezt a kockázatot vagy kockázatot, megbecsüli nagyságát, javasolja a minimálisra csökkentés lehetőségét, és megfelelő ajánlásokat adjon az ügyfélnek. Az ilyen ajánlások - a konkrét helyzettől és a kihívás sajátos kockázatától függően - nagyon eltérőek lehetnek: a vásárlás megtagadása, a megfelelő engedmények iránti igény, további pályázatok, garanciák stb.
szakember feladata kísérő eladó - felismerni és a kockázatok minimalizálása megtámadható korábbi ügyletek a tárgy szakaszában okmányok elkészítése az eladott tárgy, indoklással ellátott értékelését fél kockázatát (a vevő).
Gyakran az ügyletek és a valószínű következmények esetleges vitásságának felmérése válik az eladó és a vevő között az ügyvédek, ügynökök és bankszakemberek részvételével zajló heves viták tárgyává. Ezekben a vitákban a józan ész nyer, néha nem.
A gyakorlatban a vitában érdekelt résztvevők nagyon eltérő attitűdön kell átélniük a tranzakciók felelősségének ilyen kockázati tényezőit, például:
- az egyik bérlő hiánya a börtönben való részvétel miatt;
- nem rokonok közötti adományozás;
- a bejegyeztetéstől való megtagadást;
- a nyilvántartásból történő regisztrálásnak egy másik helyen történő eltávolítása;
- a tulajdonjogok bírósági végzéssel történő elismerése;
- nem piaci ár a szerződésben;
- nem egyenértékű cseréje felár nélkül;
- friss ügylet jóhiszemű vevővel.
A lista folytatható, és minden tapasztalt szakembernek lesz szüksége, mint kiegészíteni.
De a legemlékezetesebb esetek az, amikor a kollégák megpróbálják elrejteni az objektum veszélyeit. Ez ritkán történik, de ez nem lesz kevésbé csúnya ".
Irina Sherbinina: "Az érvénytelen ajánlatok az eddigi 1990-es években ritkábbak voltak, mint korábban. Először is, mivel a Rosreestr felügyeli a kiskorúak jogait, és nem folytat tranzakciókat a tulajdonukkal a gyámhatóság engedélye nélkül. Másodszor, az ingatlanszolgáltatások piaca jelenleg átláthatóbb, nagyvállalatokat alkalmaz. Harmadszor, a bevezetése a „jóhiszemű vásárló” vevők egyre visszafogottabb, ha a lakás regisztrált jogok átruházása a szabályok szerint az orosz Register és ha az adásvételi szerződés érdemes a teljes árat.
Ennek ellenére vannak vitatható tranzakciók. És általában a leggyakoribb okok a következők:
- a rokonok megjelenése a bérleti szerződés végrehajtása után;
- az örökös megjelenése, amelyet az eladó nem tudott (vagy hallgatott);
- a kiskorúak jogainak megsértése a privatizáció során az 1990-es években;
- egy ügyféllel olyan ügyféllel, aki a gyógyszer vagy pszichoterápia területén nyilvántartásba vett, anélkül, hogy az ügylet során vizsgálatot végezne. "
Hogyan lehet minimálisra csökkenteni a kockázatokat, ha lakást vásárolsz?
Irina Shcherbinina: "A lakásvásárlással járó kockázatok minimalizálása már az opciók jegyzékének pillanatától kezdődik. Én azonnal javasolnám, hogy kizárja a listából a legutóbbi bérleti díjat, a három évnél rövidebb örökséget, valamint az örökséget és az adományt egy idegentől (nem rokonoktól). Most sok lehetőség van a piacon, és nem kell vállalnia a kockázatokat. A választott opciót gondosan ellenőrizni kell. Jobb egy szakember segítségével. Hagyja, hogy az ingatlanügynök vagy az ügyvéd összegyűjtse a vásárolt lakáson "dokumentációt", amelyből a lehetséges kockázatok láthatóvá válnak. "
Alexey Komarov: „szólva a jogi mechanizmusok védik a jogait a vásárló az ingatlan, azt mondhatjuk, hogy valójában két: az elévülésre és képesítésének art. 302 Polgári Törvénykönyvet lelkiismeretes megszerzőként. Hadd emlékeztessem önöket, hogy a mentelmi tulajdon lefoglalását - ingatlan egy jóhiszemű vásárló nem vonatkozik indokolatlan ügylet (adomány), és ha a bíróság megállapítja, hogy az ingatlan akarata ellenére a tulajdonos nyugdíjas (értékesítése hamisított dokumentumok). "
Volt-e olyan eset, amikor a közjegyzői igazolást elrendelő lakás-eladási ügyletet érvénytelenítették? Ha igen, hogyan került ez a vége a vevőnek?
Alexei Komarov: "Az én gyakorlatomban, nem."
Irina Shcherbinina: "Igen, két ilyen esetem volt. Megmagyaráztam ügyfeleimnek, azon az alapon, hogy úgy döntöttem, hogy a jövőben problémák merülnek fel. Megnézem a kezeimet. "
Hogyan érzi magát a vagyonbiztosítás elvesztésével kapcsolatban? Javasoljuk, hogy ilyen biztosításokat végezzen minden ingatlanvásárlásnál?
Irina Shcherbinina: "A biztosítási és a biztosítótársaságok meglehetősen szkeptikusan kezelik. Bonyolult időnkben bármelyik vállalat egyszerűen leállíthat vagy csődbe juthat. Néha a biztosítási szerződéseket olyan ügyesen készítik el, hogy bizonyos események változásai esetén kizárják a károk megtérítését. Ennek egy példája Chalayev esete, amely szerint több évig a bíróságok a biztosító és a jelzálogbank között voltak. Általánosságban jobb a remény a logikára és az intuícióra, és a bizalmi szakemberekre. "
Az ingatlanvásárló jogait kellően védik ma és mit javasolna a jogszabályok megváltoztatására, ha ilyen lehetőség állna fenn?
Alekszej Komarov: "Mindig lesznek jogi alapok a megkötött szerződések megtámadására, így a lakástulajdonos tulajdonjogának száz százalékos garanciája mítosz.
Az állam kell megoldani a problémát, hogy biztosítsa száz százalékos garancia kompenzáció jóhiszemű személyek eredményeként elismerésének tranzakciók void bal pénz nélkül és a tulajdon, amely előírja egy elvi döntés, meghatározza a tényleges jogszerűségét tulajdonjogok kezes bevezetésével megfelelő jogszabályi változások. Ez viszont, vezet a probléma rendszerszintű megoldást a problémára a forgalom a másodlagos ház, ami nem lényegtelen, hogy elfogadták a törvény ingatlanügyletek és ennek tükröződnie kell döntést engedélyezési, tevékenységi körét és feladatait ügynökök, akik mindig voltak és lesznek is fontos rendelési eleme a civil forgalom és a ház az első szakember, aki megfelel a vételi vagy eladási ingatlan állampolgárok. Az első benyomás, mint tudjuk, nem csak egyszer kerül sor. "