A megváltás ígérete
A válság sürgette Oroszország számára, hogy visszaszerezze azokat a polgárokat, akik nem tudnak jelzáloghiteleket nyújtani. A bankárok nagyon vonakodnak megvitatni ezt a kétélű témát számukra és ügyfeleik számára. Mindazonáltal a bankok úgy döntöttek, hogy megértik, hogy a hitelfelvevők és a pénzintézetek minimális veszteséggel szembesülnek magukkal.
A múlt év végén a törvény a jelzálog (jelzálog) a módosításokat, amelyek tiltják a peren kívüli behajtására állampolgárok tulajdonában vettünk. A Gazdasági Fejlesztési Minisztérium az innováció kezdeményezője lett. A kormány figyelembe vette, és úgy gondoljuk, hogy hívei, nem alaptalanul, hogy néhány tisztességtelen bankok és a gyűjtemény ügynökségek megkezdték kényszeríteni a hitelfelvevők eladni otthonukat, az illegális módszerekkel. Úgy gondolják, hogy a módosítások a törvény fogadták el az állampolgárok védelme. Gazdaságfejlesztési kezdeményezés ellenfelek úgy vélik, hogy a nem bírósági kizárás módszer lehetővé tenné, hogy megoldja a problémát viszonylag gyorsan.
Most, a polgárok hitelfelvevői két lehetőség - független keresni a vevőt a óvadék és a bírósági jogorvoslat. A bankárok egyáltalán nem hiábavalóak, amikor azt mondják, hogy csak a legszélsőségesebb esetekben járnak bíróság elé. A lényeg természetesen nem az a vágy, hogy ügyfeleket védjen a peres ügyekből, csak egy lakás eladásából adódóan meglehetősen problémás, és olcsóbb lesz, mint a helyzet békés megoldása esetén. Ezenkívül a bíróságok több hónapot is igénybe vehetnek, amely idő alatt a hitel késedelme tovább növekszik, ami gyakran a bankok számára is veszteséges.
A legjobb lehetőség a finanszírozók szerint a hitel korai visszafizetése. Az ügyfél önmagában vevőt talál lakásához. Ha a ház költsége nagyobb, mint az adósság a hitelfelvevő, ebben az esetben nem csak képes lesz arra, hogy teljes mértékben fizeti ki a kölcsönt, hanem kap egy részét a pénzeszközök. Igaz, a jelenlegi piaci körülmények között ezek a történetek ritkák.
Feltételei értékesítése ház ilyen terhek elsősorban a szakértelem az ingatlanügynök, Petelin biztos. "Nem valószínű, hogy a hitelfelvevő önmagában képes megmagyarázni egy ilyen ügylet összes kockázatát, és hogyan kerülheti el őket" - magyarázza. A fő probléma, hogy az ilyen ingatlanok vásárlója találkozhat, az, hogy a tulajdonjogok nyilvántartásba vétele után a lakások továbbra is ígéretet kapnak a banknak.
Ezért az adásvételi szerződésnek egyértelműen meg kell adnia, hogy a bank milyen körülmények között és milyen feltételek mellett mentesíti a terhet. Vevő még a tranzakció kérdése előtt, amelyben a jelzálog a bank, amely az ingatlan, és milyen hírneve van a piacon ez a pénzügyi intézmény. Nem bánt, hogy magának egy ügyvédet bérel, és nem csak az eladó és a bank szakembereire támaszkodik.
"Az eszköz költsége nagyban függ attól, hogy ez a tulajdonság mennyire jó minőségű," gondolja Petelin. - Néha a két azonos lakás közötti különbség egy helyen (az első burkolt ház, a másik fedezet nélkül) elérheti a 20% -ot. "
Még több fejfájás mind a hitelfelvevők, mind a bank számára befejezetlen (jelzálog az építési elővárosi ingatlan vagy építése a ház, amelyben a lakást vásárolták). Az ilyen tárgyat a piacon szinte lehetetlen eladni.
Próba és hatás nélkül
Nem bírósági végzés kényszeríteni a hitelfelvevő eladni egy lakást olyan áron, amely nem felel meg neki, lehetetlen. Legalább - jogszerűen. Az ügyfél meg kell értenie, hogy a hiba az ő bankja nő az esélye, hogy az ingatlan varázslatosan drágulnak a belátható jövőben, van, amellett, hogy a romló makrogazdasági helyzet, azoknak a száma, akik eladni otthonukat, vásárolt hitelre, növekedni fog. Ez azt jelenti, hogy a lakások piaci költsége még tovább csökken. Néha a hitelfelvevők akadályozzák az ingatlan eladását, remélve, hogy javítják pénzügyi képességeiket. Mindazonáltal nem mindig vannak jó okai.
„Vannak idők, amikor az emberek nem értenek egyet, hogy eladni otthonukat, hivatkozva arra, hogy túl sok már az országban a jelzálog-tulajdonosok, ami azt jelenti, hogy az állam nem hagyja őket cserben, és meg fogja oldani a problémát” - mondja Petelin. Az alelnök az orosz Builders Association (RRA), Vladimir Ponomarev, idén lehet megfosztani a tulajdon 100-200000. Jelzálog hitelfelvevők.
Ha a felek még nem ért egyet az ár az ingatlan, a vevő, az eladó és a bank egy adásvételi szerződés, amely szerint az ígéretét, hogy a lakás csak után lehet eltávolítani a hitel szervezet kapja a pénzt (a formában átutalással vagy a készpénzt ki a cellában).
Abban az esetben, ha a biztosíték értékesítéséből származó pénz nem elegendő a kölcsön visszafizetéséhez, a hitelfelvevőnek más forrásokból kell pénzeket találnia annak érdekében, hogy véglegesen kifizethesse a hitelezőt. Az adósnak általában nincs pénzük, ami azt jelenti, hogy a bankkal fennálló további kapcsolatai a hitelintézet pozíciójától függenek. Folytathatja az adósságállomány átrendezését, és felajánlja az ügyfelet, hogy még néhány évet fizessen. Valójában ez egy új hitel, amely már nem garantált. Egy másik lehetőség - a bank fellebbezést a bírósághoz visszaszerzésére fennmaradó összeg az adósság, a kamatok és felhalmozott kamat. Ha a döntést a pénzintézet javára hozzák, a végrehajtók megkapják a végrehajtási okiratot, és folytatják az adós ingatlanának leltárt.
A polgári perrendtartás 446. cikke a bírósági határozat végrehajtása során nem lehet lefoglalni. Különösen, a hitelfelvevő megtartja az ingatlant, ha számára ez az egyetlen ház (a jelzálog lakás még ebben az esetben a tilalom nem vonatkozik). Továbbá a mindennapi használat (ruházat, bútorok, élelmiszerek), kivéve a luxuscikkek végrehajtóit, szintén nincs joga.
Az ügyek, amikor így lehetséges a teljes visszafizetés a hitel, nagyon kicsi. Rendszerint nagyon nehéz az adós kivételével bármit kivinnünk, kivéve a zálogjogot, hosszú idő telik el, amikor a kölcsön kiemelkedőnek minősül, ami azt jelenti, hogy a banknak 100% -os tartalékot kell képeznie a hitelek esetleges veszteségeinek fedezésére. Az a képesség, hogy visszatartsa a hitelfelvevő fizetése 2-3 ezer rubel egy hónapban visszafizetni a kölcsönt is nem vonzza a bank. Ezért a történet végül arra a tényre vezethető vissza, hogy a végrehajtók a hitelintézetnek az adósságok győjtésének lehetetlenségével és a fennmaradó adóssággal járó cselekedeteket hoznak a veszteséges veszteségért.
Nem hivatalos „búcsú” az ügyfél nem kapja meg a bank. Sőt, elméletileg, a pénzügyi intézmények a néhány hónap, vagy három éven belül (a 21. cikkével összhangban a törvény „A végrehajtási eljárás”), küldje el újra a végzés végrehajtását. Ezután ismét végrehajtásra kerül a végrehajtási eljárás. Ez történik, ha a bank tájékoztatás javítása az ügyfél pénzügyi helyzetét, például növelte árbevételét, ő volt a likvid eszközök - egy autó, stb Ha ezek a jelek az adós nem történik meg, a bank, különösen a nagy, egyszerű .. egyedül hagyja az ügyfelet.
Olyan esetek, amikor a bank és az ügyfél közötti kapcsolat a büntetőjogi területre megy, nem ritka. Ez akkor lehetséges, ha a hitelfelvevő cselekményeiben bűncselekmény van - például ha hitelt kaptak, hamisított dokumentumokat nyújtottak be. Néha a bűnügyi ügyintézés után a hitelfelvevő nagyon gyorsan megtalálja a hiányzó összeget.
Ha nem lehet megegyezést elfogadni, akkor a feleket "a házasság felbontására" küldik a bíróságnak. Gyakran a hitelfelvevők egyszerűen nem az ülésen. Az ügyvédek úgy vélik, hogy az ilyen magatartás alapvetően rossz, és azt ajánlja, hogy az adósok bizonyítékot szolgáltassanak a bíróság számára, hogy a hitelfelvevő nemcsak abbahagyta a fizetést, hanem mindent meg akart rendezni, és megpróbálta felajánlani a probléma megoldásának lehetőségeit. Ez előnyös lehet a bírósági ítélet meghozatalában.
Amint azt a gyakorlat mutatja, az ilyen esetek kimenetele nagymértékben függ a bíró szubjektív helyzetétől. Egy nagy moszkvai bank ügyvédje azt állítja, hogy tudja, hogy az egyik régióban a bíróság úgy döntött, visszautasít egy másik hitelnyújtó intézményt a helyreállításban, annak ellenére, hogy a hitelfelvevő és két kiskorú gyermekének ott kellett élnie. Továbbá, az értékesítés után a jelzálog lakás, lehet, hogy a pénz maradt vásárolni "odnushki". Azonban a bíróság, úgy tűnik, mintha a gyámhatóságok úgy gondolták volna, hogy a gyermekeket egy kisebb területre költözik, sértené jogait. Ennek eredményeként a lakás az adós maradt. Azonban ezek a történetek, mint a banki ügyvédek, ritkák. A bírók általában a felperes oldalán jelennek meg.
Az eljárás több hónapig tart, amikor a bank javára döntést hoznak, a pályázatokat ki kell jelölni, amelyekre a biztosítékot el kell adni. A probléma az, hogy a bíróságok - az árverés kezdeti árát meghatározva - a piacra összpontosítanak, és nem az ingatlan felszámolási értékére. Az ilyen lakás eladása normál áron, az ügyvédek szerint egyszerűen lehetetlen. Továbbá, az árverés akkor érvényesnek minősül, ha az árverés árat magasabb, mint az eredeti ár. Azokban az esetekben, amikor az ilyen házakat árverésen értékesítették, nagyon kevés.
Szerezd meg az ingatlant ígérő bankot a megegyezés alapján a hitelfelvevővel, ha az első ajánlattételt nem tartották meg. A második sikertelen árverés után (ezúttal a lakások 25 százalékos árengedményben részesülnek az eredeti áron), a pénzügyi intézmény egyoldalúan visszavonhatja a tulajdonát.
A bank tulajdonában lévő vagyontárgyak megszerzése csak akkor érdemes, ha infrastruktúrafejlesztésre kívánja használni, például egy iroda megnyitását az irodában. Az ilyen célból lakóházak általában nem alkalmasak. A bankárok azt mondják, hogy nem jövedelmező számukra, hogy összeütközik az adós ingatlan, vagy azért, mert egy hitelintézet ezek többletköltségek - adót fizetni, és viseli a karbantartási költségeket. Egy másik lehetőség az, hogy ne "tegye" ezt az eszközt a bank mérlegére, hanem átruházza azt a leányvállalat szerkezetére, amely a jelzáloggal bíró ingatlan értékesítésére szakosodott.
Az ingatlanvásárlásra vonatkozó döntés minden bank egyénileg történik, attól függően, hogy mennyire reális ez az eszköz értékesítése a belátható jövőben.
Ha a pénzügyi intézmény megtagadja a zálogjogot, a jelzálog automatikusan megszűnik, és a hitelfelvevő továbbra is a ház tulajdonosa. Adóssága a bankhoz nem tűnik el: a bírósági végrehajtókon keresztül megpróbálja hitelt gyűjteni más ingatlanok eladásával. Ha ez nem működik, a bank egyszerűen a veszteség nélkül írja le a visszafizetett adósságot.
A bank a helyszínen az egyensúlyt 25% -kal növelheti a bíróság által megállapított kezdeti költség alatt. Ehhez az összeghez a hitelfelvevő csökkenti adóssága összegét. Ezután minden ismét függ a bank pozíciójától - vagy az adóst a végrehajtókkal, vagy az adósság kimondatlan megbocsátásával.
Bankárok tudomásul veszik, hogy minden esetben megoldani ezt a problémát egyéni. Nagyon függ a szubjektív tényezőtől, egyszerűen, attól, hogy a hitelfelvevő hogyan viselkedik a hitelintézettel kapcsolatban.
Natalia ROMANOVA, Banki.ru
Az ingatlan adósok kényszerített megvalósítása - a leghatékonyabb megoldás a probléma megoldására. Ez a hitelfelvevő adósságának jelentős mértékű emelkedéséhez, jelentős pénzügyi veszteségekhez, és ami különösnek tűnik, nem csak a hitelfelvevők, hanem a hitelező bankok (adóssággyűjtők) számára is komoly veszteségeket okoz.
Három oka van annak, hogy az adósságok ingatlanpiaci kizárásának bírósági módja negatív következményekkel jár minden fél számára. Először is a hitelezők vonatkozó követeléseinek bírósági felülvizsgálatának időtartama. Másodszor, a jogszabályi határidők betartásának elmulasztása az ingatlanok kényszerértékesítésére a végrehajtói szolgálatok és az erre felhatalmazott állami szerv által. Korábban ezeket a kérdéseket az Orosz Szövetségi Tulajdon Alap, az Állami Vagyonkezelő Szövetségi Ügynökség (Rosimushchestvo) kezelte.
A harmadik ok, ami leginkább megmutatja magát most a válság miatt, - a méret a különbség a kezdeti eladási ár az ingatlan, amelyen végrehajtás kivetik, az új valóságot a piaci ár, és összecsukható a piacon.
A kizárás iránti kérelem megválasztása a választottbírósági bíróságokon 4 hónapról 1,5 évre, az általános hatáskörű bíróságokra - hat hónaptól 2 évig terjed. A végrehajtási eljárás átlagos időtartama, amelynek keretében az adós ingatlanát értékesítik, 8 hónap.
Jogképességünk alapján megállapíthatjuk, hogy a bírósági határozat visszaszolgáltatásának és végrehajtásának bírósági eljárása 1,2 év. Továbbra is számolni kell, hogy az adós eladósodása mennyi lesz a hitelezőnek ezen időszak alatt. Elvégre 3. cikke szerint a szövetségi törvény „A jelzálog (jelzálog)”, garanciát nyújt a hitelező igényét a hitelfelvevő olyan mértékben, hogy van egy idő, hogy találkozzanak velük rovására a jelzáloggal terhelt ingatlan. Ezért egyértelmű, hogy ebben az időszakban a késedelmes kötelezettségek teljesítését az adós a hitel összegét büntetést jelentősen növekedni fog. De ez nem minden.
A végrehajtási eljárásról szóló törvény szerint az adós köteles a végrehajtási díj további 7% -át megfizetni a büntetés összegére, ami szintén elég sok. És ha továbbra is kötelesek visszatéríteni a behajtót jogi költségekért, akkor az adósság teljes összege még nagyobb lesz.
Utalva indított eljárást a végrehajtó termelő ingatlan kivitelezés, azt lehet mondani, garantálja, hogy az ingatlan árverésre a prémium ellen eredeti eladási árát a jelzáloggal terhelt ingatlan előírt értelmében 2. bekezdés 1. részének 58. cikke a törvény a jelzálog, egyszerűen nem létezik. Különösen nincs ok azt feltételezni, hogy most, amikor az ingatlanpiac hazánkban állapotban van az összeomlás.
Ma meg lehet becsülni, hogy az ajánlattétel kényszerértékesítése az ingatlan lesz az esetek 99% sikertelen. Végül is, a kitűzött kikiáltási ár jelentősen magasabb lesz, mint a jelenlegi átlagos piaci értékek. Ennek megfelelően mind az első árverés, mind pedig az ismételt (amelyeknek a kezdeti eladási ár 15% -kal való csökkenését kell kezdeni) érvénytelennek nyilvánítják. És itt a felperesek lesz a jogi alap (és csak nekik, a viselkedés), hogy elhagyja az ingatlant az adós áron 25% -kal alacsonyabb, mint az, amellyel az első licit kezdete, és rendezni követeléseiket az adós ellen. De ilyen körülmények között a hitelező bank veszélybe sodorja magát. Mivel ily módon a visszaszerzőnek a tulajdonában levő csökkentett ingatlanárak nem fedezheti az adósnak a hitelezőre rótt pénzügyi kötelezettségeit.
Ez a lehetőség a kizárás jelzálog nélküli ingatlanok nem teljesített hitelfelvevők tovább súlyosbítja az romló állapotát az ingatlanpiacon. A bankok, amelyekhez ingatlan lesz, törekedni fognak arra, hogy a lehető leghamarabb megvalósítsák. Azonban lehetetlen eladni az ingatlan árait, amelyekért a bankok maradtak. És ha figyelembe vesszük, hogy mintegy 20% -a az ingatlan, amely most ígéretet tett, hogy a jövőben „dobott” a piacra, ez már félig halott most a piac arra számít, a teljes összeomlás. Ezért ilyen helyzet kialakulásakor indokolt jelentős árazási összeomlást feltételezni. És ő láthatóan a sarkon van.
A probléma megoldására kétféleképpen lehet megoldani. Az első ezek közül a szerkezetátalakítási kölcsön kötelezettségek és a második (az alkalmazandó azokra az esetekre, amikor a jelenlegi pénzügyi helyzetét a hitelfelvevők és a pénzügyi és gazdasági, átalakítása a hitel) - sürgős végrehajtása a jelzáloggal terhelt ingatlan adósok peren kívül, anélkül, hogy a bíróság.
Végrehajtása a jelzáloggal terhelt ingatlan a végrehajtó termelés végrehajtást bírósági határozatok végrehajtásának a jelzáloggal terhelt ingatlan - út a pénzügyi tönkre a hitelfelvevők és a közvetlen veszteségek a hitelező bankok, nem is beszélve a hosszadalmas bírósági bürokrácia.
A helyzet, hogy van kialakulóban ma a lakossági jelzálog-ágazatban, ahol az arány a rossz hitelek növekszik, szükség van egy nagyon különböző jogszabályi megoldásokat, amelyek nem töröltek, hanem javítja a mechanizmus a nem bírósági kizárás a jelzáloggal terhelt ingatlan, a legolcsóbb és leggyorsabb módja annak, hogy a hitelek visszafizetésének.
Andrey Filatov, az Igazságügyi Védelmi Központ vezetője és az üzleti ingatlanok jogi segítségnyújtása
Feliratkozás a Telegram bot Banki.ru-ra!
@banki_ru_bot