A lízingbe adó és a lízingbevevő potenciális kockázata között esetleg ellentmondás áll fenn
Néha bármilyen kapcsolatban vannak konfliktushelyzetek. A kereskedelmi ingatlan bérbeadása nem kivétel. Rendszerint a bérlők és a helyiségek tulajdonosai közötti konfliktushelyzet előfeltételei kapcsolódnak a piac instabil pénzügyi helyzetéhez. Sajnos ma nem minden bérlő képes hosszú távon elemezni a vállalkozás lehetőségeit. Az időzítés és a bérleti díjak kiigazításának lehetősége gyakran ellentmondás forrása, és a bérlő és a földesúr közötti nézeteltéréshez vezet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza a kereskedelmi ingatlanok bérbeadásából származó valamennyi jogot és kötelezettséget, és a két fél kölcsönös kapcsolatát szabályozó fő dokumentum a bérleti szerződés.
A bérbeadó és a lízingbevevő közötti konfliktusok fő okai.
A tulajdonosok és a bérlők közötti konfliktusok csökkentésének bizonyított módja a szerződő felek jogviszonyainak megszilárdítása a szerződés keretei között. A viták elkerülése érdekében egyértelműen meg kell határozni a felek jogi hatáskörét - például lehetséges-e a bérlő a bérelt helyiségeket bérbeadni harmadik feleknek a bérbeadásra. Ha igen, akkor milyen feltételekkel, mi szükséges a megbékéléshez, kivel stb. Fontos továbbá, hogy meghatározzuk a bérlő foglalkozását, a munkahelyek számát, a bérelt helyek berakodását és a felhasználandó célokat a jövőben felmerülő szükségtelen problémák elkerülése érdekében, például egy másik profillal rendelkező hely használatakor. A szerződés technikai szakaszában meg kell határozni a bérelt ingatlanok valódi méretét és konfigurációját, milyen ingatlanokat és berendezéseket kell átruházni, annak állapotát. És végül a szerződés egyik legfontosabb pontja befolyásolja a pénzügyi kérdéseket: a bérleti díjat, a feltételeket, a fizetési rendet stb.
A bérlő és a bérbeadó közötti szinte mindig vitás kérdések a bérleti díj és egyéb kifizetések késedelme miatt merülnek fel. Általában a lízing, ezeket a tételeket kifejezetten előírják, hogy elkerüljék a konfliktus kapcsolódó késedelmes fizetések. Szükséges, hogy a fizetési feltételek bérleti egyértelműen meg kell határozni. A helyzet javítása a javukra lehetséges, ha csak a jogilag kompetensen megfogalmazott szerződésre támaszkodik. Ha az idő nem fizeti a bérleti díjat, a tulajdonosok joga van követelni bírság megfizetése a bérlő, vagy akár megszüntetni a bérleti korai és ezáltal kényszeríti a bérlő hagyják el a helyiséget. Szükséges továbbá egyértelműen meghatározni, hogy ki viseli a bérelt helyiségek fenntartásának költségeit, a közüzemi költségek költségeit.
Az egyik legjobb rendszerek kifizetések (különösen nagyméretű szoba) a következő: tükröződik a szerződésben irodabérlés, a bérlő maga köt külön megállapodást a szervezetek, amelyek térben hő energia, víz, gáz, stb, és fizetni a közüzemi szolgáltatások számlát .. Ha a területek egy részét lemondják, a bérlők közötti közös kifizetéseket általában elosztják. Ebben az esetben az ideális megoldás - az energia-, víz- és hőfogyasztás külön mérőinek felszerelése a jelzések szerint. És mégis ez nem mindig lehetséges, a legtöbb esetben a közüzemi költségek aránya általában a bérlő által elfoglalt terület arányában kerül kiszámításra.
Ennek egyik oka létrehozásának konfliktushelyzet is szolgálhat arra, hogy a bérleti egység nem használják a tervezett célra. Minden szerződést írnak, milyen célból használhatja a létesítmények és kiegészítő berendezés, bérelt. Ha ezt az elemet megsértették, a szerződés megszűnéséig büntetés is lehetséges.
A konfliktus másik gyakori oka a lízingbeadó tulajdonához tartozó kár vagy veszteség. Ilyen körülmények között a bérelt helyiség tulajdonosa követelheti a kár megtérítését, és a bérlőnek nem csak az ingatlan piaci értékét kell kompenzálnia, hanem a felszerelés cseréjéhez és szállításához felmerült költségeket is. Kétségtelen, hogy ha a bérbeadó átadja a helyiséget, elvileg fel kell készülnie arra a tényre, hogy veszteségek lehetségesek. Ebben a helyzetben mindig fennáll a kockázat. Az ilyen helyzetek következményeinek csökkentése érdekében azonban a szerződés megkötésekor egyértelműen meg kell határozni nemcsak a jogokat, hanem azt is, hogy a bérlőnek milyen kisebb feladatokat kell ellátnia. Ebben az esetben költségüket csökkenthetik, és arra kényszeríthetik a bérlőt, hogy felelősségteljesebb legyen az ideiglenes használatra átruházott ingatlan és helyiségek tekintetében. De véletlen halál van. Ebben az esetben a lízingbevevő nem visel felelősséget, kivéve, ha a hibája bebizonyosodik. Tekintettel arra, hogy mi a jobb gondoskodni a helyiségekről.
A válság megváltoztatta az erők összehangolását.
Most elmondhatjuk, hogy a válság nehéz idõi vége. A piacnak új szabályai vannak a játékban, bizonyos mértékig kielégítve a földesurakat és a bérlőket. Ha azt mondjuk, hogy a válság előtt a kereskedelmi ingatlantulajdonpiac volt a bérbeadó piaca, a gazdasági válság megváltoztatta az erők összehangolását a kereskedelmi ingatlantulajdonpiacon. A bérbeadó vitathatatlan piaca helyett a kevésbé feltétel nélküli bérlői piacra került. A játék szabályai megváltoztak, és ha a nem lakóingatlanok tulajdonosai bérbe kívánják venni a helyiséget, akkor kénytelenek lesznek elfogadni a bérlő feltételeit, a helyzet összetettebbé és egyenlőtlenebbé válik.
A válság és a kereslet visszaesése kényszerítette a földesurakat, hogy felülvizsgálják lízingpolitikáikat, és eddig rugalmasabb megközelítést alkalmaztak a bérlők számára. Korábban például, ha a lízingbeadó és a lízingbevevő között viták merültek fel a lízing tárgyaival kapcsolatban. Az utolsó szó leggyakrabban a bérbeadónak maradt. Ennek eredményeképpen a bérbeadónak be kell adnia a bérlőnek, ha a bérleti díjat kívánja bérbe adni. A válság idején kezdtek kaotikus változások a bérleti díjak értékében: nagy engedmények engedélyezésére került sor, azonos jellemzőkkel rendelkező helyiségeket adtak teljesen eltérő áron.
És csak a közelmúltban alakult ki határait kompromisszum, amelyen a felek hajlandóak védelmében érdekeiket és fokozatosan létre más játékszabályok készített egy új modell közötti kapcsolatok bérlők és bérbeadók.
A kereskedelmi területek tulajdonosai, akik továbbra is reáljövedelmet kívánnak szerezni, kölcsönösen megértik a bérlőket. Ugyanazok a tulajdonosok, akik kevés figyelmet fordítanak a piaci változásokra, és nem mutatnak rugalmasságot a bérlőkkel fenntartott kapcsolataikban, üres területekkel vagy nem fizetésekkel rendelkeznek.
A válság időszaka előtt a bérleti díjat a földesurak határozzák meg, és nem is gondoltak arra, hogy kedvezményeket vagy előnyöket biztosítsanak. Most a helyzet más - a helyiségek tulajdonosai már versenyeznek a bérlőik számára. Tekintettel arra, amit sokan tisztában vannak azzal, hogy nem veszítik el a bérlőket, készek arra, hogy mindenféle engedményt nyújtsanak, előnyöket és fizetési részleteket biztosítsanak, néhányan még mindig szemet gyanítanak a késedelmes fizetésekért.
Napjainkban a lejárt helyzetben lévő helyzet sokkal bonyolultabb. A válság előtt a probléma gyorsan megoldódott: a bérlő írásbeli figyelmeztetést küldött a bérleti szerződés esetleges megszűnéséről, és minden esedékes napon a bérlő beszedett egy büntetést. Ebben a helyzetben a tulajdonos kell óvatosabb: ha a bérlő tartozik a bérleti tábla, akkor jobb, ha nem adja fel figyelmeztetéseket írásban lehet még a levélben a szerződés megszűnése, és nem kell várni a további emelkedés az adósság.
A cikk megkötésével megállapítom, hogy a legfontosabb az, hogy az ellenkező felek meg akarják őrizni a bérleti kapcsolatokat. Ha nem látják a kérdést, nem érdekli a konfliktus rendezése. Még a bérbeadónak a szerződéssel létrehozott jogviszonya a bérlővel sem garantálja önmagában az összes konfliktushelyzet megoldását. A konfliktusok rendezésének fő eszköze véleményem szerint még mindig kommunikáció. A legfontosabb az, hogy az egymásnak ellentmondó emberek megértsék, milyen célokat követnek mindegyikük, és ez segíteni fogja a kölcsönösen előnyös megoldásokat. Ahhoz, hogy hatékonyan kommunikáljunk, nemcsak hogy képesek vagyunk hallani az ellenfeledet, hanem elsősorban hallgatni kell.
Gainetdinov Ramil Zinnurovich,
kereskedelmi ingatlan szakember
cég «Latypov Realty».