Tőzsdei tranzakciók az ingatlanpiacon
Tőzsdei tranzakciók az ingatlanpiacon. A régi technológia visszaadása
Ajánlások ingatlanforgalmazók számára.
- Egyszerű csere (csere) és közvetett csere. A lánc cseréje.
- A csere lehetséges tárgyainak azonosítása. Adatbázis létrehozása.
- A csereprogramok előnyei és hátrányai. Mena és túrák (összeköttetések).
- A cserélt apartmanok, a felárak és a kifizetések piaci értéke. Az árak felszerelése.
- Nyitott láncok és csere zárt láncok. Láncok, gyűrűk és vonatok.
- A tranzakció értékének bővítése és összehúzódása (házkörülmények) a lánc összecsukásában.
- A lánc cseréje és a kiegészítő kifizetések lánca. Kezdjük a cserélhető folyékony lakással.
- Vevők előmenetele és ügynökök megbízása. Az összegek kiszámítása és mozgatása.
- Az összegek és az ügynökök motivációja.
- Az ügyfelekkel való munka jellemzői.
- Regisztráció: egy adásvételi szerződés vagy barter.
- A csereprogramok végrehajtásának nehézségei
1. Csere és láncok csereprogramokkal. Egyszerű csere és összetett csere.
Tőzsde az ingatlanpiacon egy barter a lakások között a tulajdonosok, lehetséges, vagy anélkül, pótdíjak, és nélkülük. A cserét kizárólag lakóingatlanokkal folytatott ügyletekben használják, bár elméletileg lehetséges a kereskedelmi, ha a társtulajdonos személy.
Az apartmanok cserélhetők más apartmanok, valamint házak, nyaralók, telkek, plusz autók és egyéb ingatlanok számára. Ezt a záradékot itt adják meg, mivel gyakran a pótdíj formájában a vevő felkínálhat Önnek például egy autót vagy egy kerttervet.
Sok ingatlanhelyszínen a "csere" szakaszok megjelentek az objektumok adatbázisában. De a gyakorlat azt mutatja, hogy sok szakember az ingatlanpiacon nem érti teljes mértékben a technológiai különbségeket. Egyes kérdések nem értik, és ügyfeleink - eladók vagy vásárlók az apartmanok
Félreértés 1. Közvetlenül adja meg, hogy a csere most nem a szovjet időkben zajló csere. A fő különbség - most csak privatizált apartmanok cseréje. Ie magán tulajdonban lévő apartmanok. A cserére alkalmas apartmanok részletes jellemzőit a 2. pont tartalmazza. Ez a félreértés jellemző a vevők, a régi szovjet keményedésben élők számára, akik nem értik rosszul a magántulajdon intézményét. A fejükben lévő csere társul a települési lakások szovjet cseréjéhez a kerületi végrehajtó bizottságokon keresztül. Ezen ügyfelek számára az ingatlanügynöknek sokáig meg kell magyaráznia a lakás privatizálásának szükségességét a csere előtt.
Egyrészt megváltoztathatja az önkormányzati lakást egy önkormányzati helyre. De az ingatlanügynökségek csak magán tulajdonban vannak, és nem állami tulajdonban. Másrészről, ennek a kézikönyvnek a megírása érdekében a technológia összetettebb cseréjét magyarázzuk, mint az egyszerű objektum-objektum cserék. Ha egy egyszerű csere az önkormányzati apartmanokkal legalább a lehető legtökéletesebb, akkor összetett bonyolult technológia csak bentlakásos apartmanokkal lehetséges.
A probléma nem csak az, hogy mindezt megmagyarázza a "régi hívő" ügyfelünknek, hanem meggyőzze a privatizáció szükségességét is, mivel a privatizáció nemcsak erőfeszítéseket, hanem pénzügyi költségeket is megkövetel.
Félreértés 2. Másrészről, a komplex cseréje és alternatívája a technológiai megvalósításban különböző dolog. Ezért írták ezeket az ajánlásokat.
Ezenkívül a vásárlást az eladott lakás tulajdonosa választja meg pénzéért. Ugyanakkor a legtöbb ingatlanforgalmazó, amikor feltárja a cserélési technológiánk lehetőségét, azt mondja: "és mi voltunk az utóbbi időben", vagyis alternatívák. De ez nem így van.
A csere klasszikus változatában általában azt jelzik, hogy "az Exchange opciót választjuk".
Félreértés 3. A félreértés második változata valószínűleg annak a ténynek a következménye, hogy a csere csak egy árutőzsdei szerződés keretében létezik. Nekem, én neked. Ez egy egyszerű csere lehetőség (valójában csere). Ez csak két fél részvételével lehetséges, tárgyaikat megváltoztatva. Fizetéssel vagy anélkül.
De a tőzsdei műveletek is kialakíthatják a tőzsdei láncokat. Ez az ilyen tranzakciók technológiájának legnehezebb része. A lánc cseréje sokkal nehezebb, mint az alternatív lánc kialakítása. Ismét azért, mert a vágy az eladó, hogy megkapja a teljes összeget a kezében, amelyet nem cserélnek.
Mena (vagy csere), mint egy ingatlan üzlet, mára különösen népszerű, mert a jelzálog problémák voltak az oka a „ellentmondások” ügyletek, opciók (amikor egy lakás eladták, majd a másik), vagy meghibásodása a vevők vagy eladók az ügylet .
Különösen azok a vevők és eladók, akik hosszú ideje részt vesznek az alternatív tranzakciós láncokban, vagyis szenvednek. eladja azt, aki valakinek ad el, és olyan másoktól vásárol, akik szintén vásárolnak valakitől. Szintén slozhnosochinennye akció néha sorakoznak hónapok változó résztvevők, linkek, és ha ez is részt vesz a jelzálog, a jelenlegi körülmények között „dokkolt” tranzakciós lánc bonyolulttá válik, mint a dokkoló űrhajó. Ezért a gazdasági válság kezdete óta az ilyen láncok nem alakulhatnak ki a végéig. Például egy lánc 5 vagy akár 8 foglalkozást tartalmazhat. És minden lakásban több tulajdonos is lehet.
Ezenkívül a lakások likviditási kérdése akutnak bizonyult. Egyes tárgyak kevésbé folyékonyak voltak, éppen ellenkezőleg, mivel nagyobb árcsökkenés következett be vásárláskor vagy az értékesítés egyediségében.
Jelenleg hatalmas számú eladó van, és nagyon kevés vásárló valódi összeggel rendelkezik. Ahhoz, hogy vevővé váljon, az eladónak először eladnia kell lakását. És nagyon nehéz eladni, mert a vevő megvásárolja ingatlanát. A végtelen kör záródik. Miután megtalálta a kívánt lakást, sokan most nem találnak vevőt a sajátjuknak. Az Exchange azonban "pénz nélkül" oldja meg ezt a problémát. teljes pénzügyi források nélkül.
Ezenkívül a globális likviditási válság új problémát jelentett: elméletileg a vevő rendelkezhet az eszközökkel. De vannak olyan eszközök, amelyeket még nem tudnak készpénzbe átutalni.
A jó régi időkben megismétlem, amikor az apartmanokat még nem privatizálták, a barter-szerződések népszerűek voltak. Most már teljesen elfelejtették őket, bár privatizált lakásokhoz is használhatók. Ismételten emlékeztetni fogom Önöket, hogy itt mindig a privatizált lakások megváltoztatását jelentik, azaz magán tulajdonban lévő apartmanok.
Először megállunk egy egyszerű Mene-nél
Egy egyszerű csere egy-egy-egy objektumonként történik.
Az egyszerű barterszerződés első pluszja, hogy mind a vevők, mind az eladók ugyanolyan mértékben függenek egymástól, mint ahogy azt a régi módon hívták, vagy inkább a változó oldalakat. Ie ha az ügylet egyik vagy másik okból megszakad, akkor mindkét oldalra lebontja az általános megállapodást, ugyanazt és lehetőség nélkül. Éppen ellenkezőleg, ha a lánc bármely résztvevője "meghibásodik", az egész lánc szenved, kezdve keresni a hiányzó kapcsolatot.
Egy egyszerű barter sajátossága, hogy a csere csak két oldala vesz részt a tranzakcióban. Más szóval, ha a felek és a vásárlások és értékesítések eltérőek lehetnek, akkor csak egymással változtathat.
Egy másik plusz az adózás. Nem ad el, nem kap jövedelmet, és nem töltse ki a nyilatkozatot, kivéve azokat az eseteket, amikor nagy lakásdíjat kap, amit Ön kijelent. De mégis, két tranzakcióra (adásvételre) nem kell ténylegesen összegyűjteni a dokumentumokat, hogy csak egy különbséggel fizesse be az adót, és csak egy ügylethez gyűjtse a dokumentumokat.
A menük is jövedelmezőbbé teszik az értékesítésből származó személyi jövedelemadó megfizetését, különösen akkor, ha az adólevonás megtérülését már használják, vagy amíg meg nem tervezi használni. Ie nem működnek, és nem fizetnek személyi jövedelemadót, vagy a jövőben tervezik, hogy adóelszámolást alkalmazzanak egy másik ingatlantárgyra vonatkozóan.
Plusz egy harmadik, és ez egy plusz tőzsdei ügyletek általában - készpénzes tranzakciók minimális, kivéve a kiegészítőket. Te nem nosites hatalmas mennyiségű pénzt az ügyfél (és sok ügyfél ez ijeszt meg a folyamatot), nincs probléma a beváltás bankbetétek, nem bérleti széf, és nem újraszámolni a számlákat a félelem a hamisítványok és számolás hibákat.
A barter szerződésben a lakás valós piaci értékét egyáltalán nem lehet feltüntetni, és csak a felárat kell feltüntetni.
Teljes mértékben önként cseréltek, nem fizettek pénzt. A szerződéskötési szabadság és a diszkrecionális feltételek elveit tiszteletben tartják. Ez a tranzakció sem képzeletbeli, sem becsapott. A lakás teljes összegét nem igazán átruházzák, és az emberek tényleg helyről-helyre költöznek.
Tény, hogy egy egyszerű mene, egy barter művelet történik a lakások. Sokan emlékeznek rá, hogy a gazdasági válság idején a kilencvenes évek barter „dupla virágok nyílnak” hiánya miatt a készpénz, deviza árfolyam különbségek és egyéb hatások a válság időszakában, amelyek közül néhány ma is létezik. Azáltal, belépő az örök szabály, amely azt mondja, hogy a jövőbeli gazdasági kataklizmák emberek évszázadok óta rendszeresen visszatért barter, vagyis barter.
Ez persze vicc, de ez a technológia válság idején jön vissza, mivel lehetővé teszi a vásárlók és az eladók sok problémájának megoldását mind a pénzösszegekben, mind az eladás összetettségével kapcsolatban.
Ennek eredményeképpen az egyszerű ügyletcsere előnyei nyilvánvalóak mind a regisztráció, a pénzügyi számítások, mind az adózás szempontjából.
De. A tranzakció egyszerű végrehajtása egyszerű csererendszer és barter segítségével általában bonyolultabb, mivel az ügynöknek ügyelnie kell a tranzakció minden egyes félére. Elfogadom, hogy nehéz megtalálni valakit, aki kedveli az ügyfele lakását. de tetszeni fog. Ezért az alábbiakban javasoljuk a korlátozások kicserélésének műveleteit bizonyos tulajdonságokkal rendelkező tárgyak köre számára.
A piacra jellemző szokatlan munkaminta további pontosításokat igényel az ügyfelek számára. Egy ilyen egyszerű barter szerződés is egyedi. mivel további részletfizetési feltételeket és hasonlókat lehet biztosítani.
Lehet privatizálni az apartmanokat és a városok között. De ebben az esetben a tranzakciót mindkét városban az ingatlan helyén regisztrálják, és a folyamat valamivel hosszabb.
By the way, ez plusz egy egyszerű barter. Gyakran, amikor ingatlanokkal foglalkoznak, vannak kilakoltatások. A lánc egyik tagja nem hagyja el a lakást, míg az, aki belép, már ki kell hagynia, vagy ki kell szabadulnia, és az új bérlők a lánc mentén mozognak. Itt mindent könnyebb megoldani, hiszen a felszabadulás csak kölcsönös lehet.
Komplex (közvetett) csere.
Elméletileg a szerződés barter lehet használni nem csak a kétoldalú kereskedelem, hanem a láncok, például, ha a részvény egy lakást vagy szobát eladó, és egy másik részvény vagy egy szobát cserélni a tulajdonság, amely a vevő.
Továbbá a közvetett tőzsdékből ugyanazt a láncot, valamint a tranzakciós alternatívákat is létrehozhatjuk. Ebben az esetben a vámkezelést adásvételi szerződések felhasználásával végzik el, de itt a fizetési technológia, a dokkolási tranzakciók és a tárgyak kiválasztása kissé eltérő lesz.
A válság előtt az összes ingatlanügylet 95% -a alternatív volt. De az alternatíva nem nehéz cserék, és foglalkozik a "mozdonyok", a tranzakciók "láncok", ahogy reaktorok, szoktak hívni őket.
Miért, vagy mi a fő különbség az alternatív lánc és a lánc cseréje között:
- Egy alternatív láncon belül minden tranzakció önellátó. Formálisan és külön-külön létezik, jogi és pénzügyi folyamatnak tekinthető, amely mindig az egész lánc kontextusán kívül esik. És az adásvételi szerződés aláírásának és a pénzügyi kapcsolatok szempontjából. A tőzsdei láncot mindig egyetlen pénzügyi folyamattal kapcsolják össze.
Mint ábrás a csere láncok levonhatunk néhány folyó (a lánc, amely kezdődik egy adott objektum) a befolyó mellékfolyók (felár aki azt akarja, hogy növelje a terület / javulás), és ahonnan áramok (a szükséges kifizetések ezen változások egy kisebb \ a legrosszabb). A beáramlások mennyisége nem lehet kevesebb, mint a kimenő áramok összege. De a folyó folyó marad.
- Az alternatívák egyszerűbbek az ügynökségek közötti közös ügyletekben, az egyes ügynökök sérthetetlen megbízatásával és az ügylet teljes értékének kifizetésével. Mivel az orrszarvú alternatív láncolatánál elhatározták, hogy jutalékot rendel a tranzakció egyik vagy másik oldalára, beleértve a teljes értéket és a visszavonás pillanatát is.
A cserék láncolatában némileg bonyolultabb. Ennek oka, hogy csak korlátozott mennyiségű pénzzel - pótdíjakkal és kifizetésekkel dolgozunk.
- A másik különbség a lakáshitelek átruházása. Alternatívaként egy előleget továbbítanak, amely a lánc mentén "előre növekszik" - a lánc többi vásárlójának "rögzítése". A csereprogramokban pótdíjat adnak át, a fő költség nem kerül kifizetésre. Ez kissé megváltoztatja a pénzügyi kockázatokat a vásárlók (azok számára, akik fizetik a felárat).
- Kétlépcsős fizetés. Az alternatívák láncolatában az előleg az objektum teljes kifizetett értékéhez viszonyítva elhanyagolható, a fizetés legnagyobb része a lakás alapkalkulációjára esik. A cserék láncolatában az arányok eltérhetnek a teljes fizetési összegtől, amennyiben a láncban további jelentős kifizetés szükséges, ami rontja a lakáskörülményeket.
- A jelzálog felvételének nehézsége. A jelzálog mindkét esetben használható. Ugyanakkor természetesen kizárják a barter használatát a szerződés ilyen szakaszaiban. Csereügyletekben a jelzálog könnyebben beilleszthető, mint egy alternatíva. Itt a folyamat az ellenkezője. Másodlagosan a jelzálogot a fő kifizetéshez használják fel, és jelentős összegű, különösen akkor, ha nehéz a meglévő ingatlan eladása. A készletben a személynek csak az első befizetése van, amelyet előleget használnak. Az értékcsökkenési láncban a jelzálog csak pótdíjban vehető igénybe és sokkal kisebb összegeket tartalmaz. Még a fogyasztási hiteleket is felhasználhatja, amelyeket sokkal könnyebb kiadni.
- Azok az apartmanok, amelyekkel ilyen műveleteket hajthat végre, különbözőek. Az alternatívák láncolatában, mivel sokáig alakult és megvalósult, nehezen használható sürgős értékesítés. A lánc befejezése mellett, vagy tiszta értékesítéssel még mindig lehetséges. A láncok cseréje, a választás apartmanok még kisebb. Itt a legfontosabb tényező az érdekek egybeesésének összetettsége és az emberek "kezében tartása" vágya az objektumok értékének valódi összege.
- "Csengetni" a láncot. A láncok, alternatívák és cserék nyitottak, zártak vagy hurkolhatók. Az első esetben a lánc egy olyan objektummal végződik, amelyet kifejezetten annak befejezéséhez választottak ki. Ez csak egy megfelelő tárgy lehet a szabad piacon. Hasonlóképpen, a lánc kezdete, elidegenítve tárgyát a következő taglinkhez, megtalálja azt a tárgyat, amire szüksége van a piacon.
A gyűrűs lánc, függetlenül a linkek-tranzakciók-objektumok számától, zárva van attól a tárgytól, ahonnan elindul. Más szavakkal, a lánc "farka" veszi ezt a tárgyat, ami elidegeníti a lánc kezdeti tulajdonosait.