A regisztrálást megelőzően a ddu-ban lévő lakás kifizetése a vevő kockázata
Az új épületben lévő apartmanok értékesítése esetén a fejlesztő azt állítja, hogy az FZ-214 törvény keretein belül jár el, és azt javasolja, hogy a részvényesi megállapodás (DDU) aláírása után haladéktalanul fizesse meg a lakást. Maga a szerződés nem okoz kétséget, az építkezés is aktív, úgy tűnik, minden rendben van. De van egy fogás!
Mi a hiba a Vevők számára megengedett?
Gyakran előfordul, hogy a fejlesztők felkínálják a vevőket, hogy a Részvényes Megállapodás alapján azonnal fizessék meg az összeget, mielőtt aláírják, mielőtt regisztrálnák a DDU-t a Rosreestr-be. motiválva ezzel azt a tényt, hogy akkor kényelmesebb lesz minden bérleti szerződéssel ellátni. Így valójában kényelmesebb a regisztrálás, mint egy dokumentumcsomag összegyűjtése, hogy minden egyes szerződés külön-külön kerüljön regisztrálásra. És a gyakorlatban ez valóban lehetséges, de ennek ellenére ez az FZ-214 törvény megsértése.
E törvény szerint a Fejlesztőnek joga van csak az általa kötött részvénymegosztási megállapodások (DDU) alapján pénzszerzésre. és a DDU-t csak az állami nyilvántartásba vétel pillanatától kell megkötni.
Más szavakkal, a DDU-ban lévő lakás fizetése csak az ezt a szerződést a Rosreestr-lel történt regisztráció után érheti el. Ellenkező esetben a Vevő fennáll annak a veszélye, hogy nem tartozik az FZ-214 törvény védelme alá.
Ez a kockázat az, hogy a Rosreestr megtagadhatja a fejlesztővel való jelentkezését a DDU-val kötött szerződéseik nyilvántartásba vételéhez. Például a jogszabályok egyéni követelményeinek be nem tartása miatt, vagy a projekt eredeti engedélyes dokumentációjának hiányában. Tehát ezek a DDU-szerződések nem minősülnek foglyoknak. és nincsenek végrehajtva.
A lakás vevője a DDU nem lajstromozott szerződésének kifizetése esetén. egyáltalán nem tartozik az FZ-214 törvény hatálya alá. és hivatalosan is, általában nem ingatlanügynök a jogalkotási értelemben. Hogyan kérheti lakását vagy kérheti a kifizetett pénz visszatérítését, egy nagy kérdés.
Share megállapodás (DDU) és kettős értékesítés
A fentiek mellett egy DDU-ban történő lapadást fizetnek a regisztráció előtt, más kockázattal jár. Az úgynevezett "kettős értékesítés" kockázata. Ez a helyzet az elsődleges lakáspiacon. amikor a fejlesztő vagy a projektben részt vevő társtulajdonosai ugyanabban az apartmanban ugyanabban az időben két vagy több vásárlónak adják el a lakást. Ez gyakran bekövetkezik a dokumentumok félreértésében, felügyeletében, zavartságában és néha egyes projekt résztvevõinek rossz szándékával.
Ennek eredményeképpen csak egy vásárló kapja meg a valóságos jogokat a lakás építéséhez, a többi pedig kilátást nyer az érvénytelen tranzakciókért és a kifizetett összegek visszatéréséért.
Az új épületekben való kettős értékesítés csak olyan esetekben fordulhat elő, ha a szerződések nem adják át a Rosreestr-ben fennálló jogok nyilvántartását. Ez úgy történik, mint a DDU befizetését megelőzően. és más (szürke) lakások vásárlásakor az új épületekben.
Bizonyos esetekben kivételt lehet tenni.
Például, mielőtt egy lakásot fizetne egy DDU megállapodás alapján. Egy új épület vevőjének fel kell kérnie a fejlesztőt, hogy nyújtson be legalább egy regisztrált részvény-részvételi megállapodást erre a tárgyra. Ha van ilyen, jelentősen csökken a más szerződések "be nem jelentett" kockázatának kockázata.
Az a tény, hogy a Rosreestr a fejlesztő minden dokumentációját közvetlenül a DDU-val kötött szerződésének első nyilvántartásba vétele előtt ellenőrzi, amely szerint az utóbbi a tulajdonosok pénzét vonzza. Ha a regisztrátor megadta az első DDU-t, hogy regisztráljon egy adott házat, akkor az összes többi DDU-t a házban regisztrálja. Ebben az esetben pénzt küldhet a Developer-nek közvetlenül a DDU aláírása után, azzal a céllal, hogy garantáltan képes lesz regisztrálni őket egy csomaggal (egy halászfelszereléssel).
A DDU bejegyzett beleegyezése (hogyan néz ki). A hátoldalán bélyegezni kell a Rosreestra-t. A regisztrátor pecsétje és aláírása, valamint a regisztrációs szám.
Ha a fejlesztő nem tud egyetlen regisztrált szerződést előállítani, fennáll annak a veszélye, hogy megtagadható a DDU regisztrálása, majd a Vevő NEM adhat pénzt ilyen feltételek mellett. Ebben az esetben azt kell ragaszkodnunk, hogy a lakásnak a DDU szerinti fizetése szigorúan a törvénynek megfelelően történjen, azaz A jelen szerződés bejegyzése után.
Ennek a feltételnek való megfelelés enyhíti a Vevőt és a részvényszerződések (DDU) szerinti kettős értékesítés kockázatát.
Sokkal rosszabb a helyzet, amikor a fejlesztő pénzt vonz az építkezésért, ami utánozza a DDU befejezését. Ezt részletesen a "Példák a hibákra" fejezetben tárgyaljuk - a "Tőkerészesedés előtti megállapodás" című cikkben.
Amit meg kell tudnia és hogyan kell cselekednie a Vevőnek új épületekkel az elsődleges piacon, részletesen ismertetve a STEP ÚTMUTATÁSAINKban. a "Vevő" szakaszban >> "Elsődleges".