MIEL-kereskedelmi ingatlan szegmens utcai kiskereskedelmi legkevésbé érinti a válságot

"MIEL-kereskedelmi ingatlanok": az utcai kiskereskedelmi szegmens legkevésbé a válság

Az utcai kiskereskedelmi formátumú helyiségek áttekintése

A "MIEL-Commercial Real Estate" cég folytatja számos tanulmányt a válság hatásairól a kereskedelmi ingatlanok különböző szegmenseiben, ezúttal utcai kiskereskedelmi formában.

Mi az utcai kiskereskedelem?

A viszonylag közelmúltban beiratkozott "utcai kiskereskedelem" (az angol utcai kiskereskedelem) alatt az egyik legrégebbi kereskedelmi formája - az egyik utca rejtve van. Ez a formátum tartalmazza az első emeleten épített beépített helyiségeket (futópályák), és néha a lakóépületek és az adminisztratív épületek alagsorában. Rendszerint ezek a szabad felhasználású helyiségek (FOS) és a speciális technológia (TST) nélküli helyiségek. A beépített helyiségek előnye a potenciális ügyfeleknek való hozzáférés kényelme ("az ajtón keresztül"). Az ilyen területeket előnyben részesítik az utcán működő kereskedelmi és szolgáltató vállalkozások (üzletek, éttermek, utazási vállalkozások, szépségszalonok, közjegyzők stb.).

Az ilyen üzleteknek a házak első vonalán kell elhelyezkedniük, jó láthatósággal és vonzó kirakatokkal kell rendelkezniük. Az utcai kiskereskedelmi forgalom legelterjedtebb területe 100-150 m2.

Beltérben utcai kiskereskedelmi formátum az üzemeltető egy patak (autó, gyalogos) közel, hogy az ügyfél, bárhol is utazik naponta minden nap - a gyaloglás, a munka, vagy otthon, bolt, stb Ez a különbség például a bevásárlóközpontoktól, ahol az üzemeltető más üzemeltetők tömegében van, és az emberek kifejezetten a bevásárlóközpontba látogatnak.

Az utcai kiskereskedelmi formátumú vállalkozásoknak nincs szükségük a "horgony" bérlők jelenlétére, és önállóan léteznek szomszédjaikból. Az első emeletek helyiségeit rendszerint egyedi tételekkel értékesítik (vagy bérbe adják), anélkül, hogy különleges használatukat igénylik. A bérlők kiválasztásának fő kritériuma a bérleti díj összege. Az ilyen helyiségek bérleti díja rögzített, havonta kerül sor. Rendkívül ritka a bérleti díjnak a forgalom százalékában kifejezése, ami a bevásárlóközpontokban gyakori.

Az ilyen helyiség bérlőjének kiaknázása szempontjából a helyiségek mérnöki rendszereinek műszaki állapotának felügyeletéért az épületen belüli és külső védelemre, tisztításra, tisztításra vonatkozó összes felelősséget lefektetik. A bevásárlóközpontokban mindezeket a funkciókat az alapkezelő vállalja, a bérlő csak a szolgáltatásokért fizet.

Ennek eredményeként a válság leginkább érintett szegmense ipari és raktár ingatlan, majd az irodában, majd - a kereskedelem. És az utolsó helyen szenvedett egy al szegmensében kiskereskedelmi ingatlan - utcai kiskereskedelem. Magyarázatai mindez meglehetősen egyszerű - még a meredeken zuhanó kereslet a nagyobb ügyfelek (bankok, gyógyszertár hálózat, stb), az ilyen létesítmények ritkák, és ezért állítják az árut, ők túl kevés a piacon, és a javaslat nagyon lassan növekszik.

Jelenleg a moszkvai utcai kiskereskedelmi helyiségek teljes területe 4,0-4,2 millió négyzetméter. Az ellátás éves növekedése elsősorban a lakásépítésnek köszönhető, és korábban 100-120 ezer négyzetméter volt. méterre a szóban forgó formátum helyiségeiben, mostanra az ilyen konstrukció mennyisége legalább kétszeresére csökkent. Ráadásul a bérlők legérdekesebb tárgyainak jelentős része azokon a helyeken, ahol számuk növelése egyszerűen lehetetlen. Például a helyiségek közvetlenül a metróállomásról vannak.

A válság szerkezete megváltozott a kereslet az ilyen helyiségek - csökkent kérések nagy hálózati társaságok, de a megnövekedett kereslet a kis non-márka piaci (gyógyszertárak, orvosi klinikák, élelmiszerüzlet láncok, stb.)

A csökkent kereslet körülményei között az ilyen helyiségek kiválasztásának legfőbb kritériuma a megfelelő fogyasztói áramlás. Az utca vagy a "márkája", amely a Moszkvában számos népszerű utcán magasan magas bérleti díjakat eredményezett, most nagyon kevés érdeklődést mutat. Ennek eredményeképpen jelenleg a város különböző részeiben lévő helyiségek árának és bérleti díjának kiegyenlítését látjuk. Például egy szoba a Leninsky Prospectre ma 1000 dollárért lehet bérelni egy négyzetméter / évre, valamint egy szoba az Annino metróállomás közelében. Korábban ez a különbség két vagy több alkalommal történt. Ezért az utcai kiskereskedelmi formátumú szobák 25-30% -os bérleti díjaival az elmúlt évben átlagosan csökkentek, a piacon a legnépszerűbb árak nem csökkentek.

Amit most látunk, a formátum megnövekedett megkülönböztetése. Az igényelt helyiségek jelentéktelen mértékben csökkennek az áron, a helyszínen és tervezésben hiányzó épületek árai jelentősen csökkentek - akár 40% -kal.

Jelenleg az átlagos bérleti díjak az épületek utcai kiskereskedelmi formátum, található olyan helyen, jó gyalogos és gépjármű forgalom a tartományban 20-30.000 rubel per 1 négyzetméter / év. Az átlagos eladási ár 250-300 ezer rubel 1 négyzetméterenként