Ingatlanértékelés
1.2 Ingatlan objektumok általános besorolása
2. Az ingatlan tulajdonságai árucikkként
3. Ingatlanpiac a piaci rendszerben
3.1 Ingatlan, mint gazdasági és állami érdek
ingatlan eladó
Az ingatlan az ország nemzeti vagyonának alapja. Az ingatlanpiac állapota az egész ország gazdaságát érinti, hiszen a tõke-, munka-, áru- és szolgáltatási piacoknak olyan helyiségekre van szükségük, amelyek megfelelnek az elvégzett tevékenységeknek.
Vásárlása és eladása ingatlan, biztosítási és ingatlan viták, adózás, ingatlan-bérbeadás, részvénytársaságok és újraelosztása ingatlanok részvények, beruházási projektek végrehajtása és hitelek - itt egy rövid lista műveletek, amelyek végrehajtása ismereteket igényel az ingatlan gazdaságban. Az ilyen műveletek széles körben elterjedt, ingatlanpiac befolyásolja a gazdaság egészére, így a tudás az ingatlan gazdaság szükséges a sikeres üzleti tevékenység különböző formái, mint az életben, az élet minden család és az egyes polgárokat.
Az ellenőrzési ingatlan jellemzői és osztályozása ingatlan objektumok figyelembe.
- adja meg az ingatlan fogalmát;
- fontolják meg az ingatlant és azok besorolását;
- meghatározza az ingatlan jellemzőit.
A tesztíráshoz külön szakirodalmat, folyóiratokat, módszertani ajánlásokat kell készíteni.
Az ellenőrzési munka felépítése egy bevezetésből, három fejezetből, következtetésből és egy irodalomjegyzékből áll
1. Ingatlan és típusai
Így Art. 384 kimondja: „ingatlan jog által elismert, a föld és minden földek, házak, gyárak, üzletek, mindenféle épületek és üres udvar tér, valamint a vasút.” Az egyes cikkek tisztázzák a különböző ingatlan tárgyak lényegét, például az Art. 387 tartozékok föld közé tartozik: „hogy a saját egyházi és más épületek, udvarok, malmok, hidak, közlekedési, gát, töltésen, tavak, tavak, mocsarak, utak, elektromos és más helyeken, sim tetszik; a föld felszínén lévő összes művet, valamint az összes fémet, ásványi anyagot és más ásványi anyagokat, amelyek rejtve vannak a mélyben. "
1.1 Az ingatlan koncepciója és jellemzői
A mindennapi életben az "ingatlan" kifejezés meglehetősen érthetőnek tűnik, és nyilvánvalóvá vált. Tény, hogy a külső megjelenése nem ugyanaz, mint a jogi személynek az ingatlan, ami nagyban meghatározza a sajátosságait a gazdasági fejlődés, az ország, a kialakult történelmi hagyományok és egyéb feltételeket. Összhangban a Polgári Törvénykönyv az Orosz Föderáció az ingatlan (ingatlan, ingatlan) szolgáló tárgyi és szellemi javak: a termőföld, az altalaj, elszigetelt víztestek és minden, ami szilárdan össze van kötve a föld, azaz tárgyak, mozgassa őket anélkül, aránytalan kárt céljuk, beleértve az erdőket, évelők, épületek, építmények, és az egész vállalkozás, mint egy ingatlan komplexum. Ezenkívül a Polgári Törvénykönyv a légi és tengeri hajók, a belvízi hajók, az űrtárgyak állami nyilvántartásba vételének kötelezettsége alá tartozik
A földrajzi koncepció tükrözi az ingatlan fizikai (műszaki) jellemzőit: az épület építése és anyaga, mérete, elhelyezkedése, klímája, talajtermékenysége, javulása, a környezet és egyéb paraméterek. Minden ingatlan objektum fizikai, kémiai, biológiai, technológiai és egyéb folyamatoknak van kitéve. Ennek eredményeképpen fokozatosan változnak fogyasztói minőségük és funkcionális alkalmasságuk, amelyek állapotát figyelembe veszik a tranzakciók, a tulajdon birtoklása és használata során.
A gazdasági koncepció az ingatlanot hatékony befektetési célnak és megbízható jövedelemtermelő eszköznek tekinti.
Jogi szinten az ingatlan az állam által létrehozott állami és magánjogok egy csoportja, figyelembe véve a hazai sajátosságokat és a nemzetközi normákat. A magánjogok oszthatatlanok vagy részleges (közös tulajdon), és oszthatók fel a földi földterületek fizikai horizontális és vertikális elhatárolása, földterületek, épületek és légtér felszíne. Oroszországban, a világ más iparilag fejlett országaihoz hasonlóan, jogilag garantált az egyének számára, hogy ingatlanokat vásároljanak, adjanak el, adjanak bérbe vagy adjanak át, vagy azt a tulajdonjogot, hogy azt más állampolgárok és vállalkozások használhassák és használhassák. szabadon rendelkezzenek az ingatlanukkal. Azonban, amikor az ingatlan magánjellegűsége ellentétes a közérdekkel, megszűnik a magánjog hatálya alá tartozása. A törvény (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 239. cikke) a nyilvános ingatlan megvásárlásával vagy eladásával történő megvásárlásával magánterületen állami vagy települési önkormányzati igényekre szánt földterületet von maga után. Az ingatlan tulajdonjogának és használatának egyéb formái is vannak: az építési korlátozások, a területrendezési rendszer, a környezetvédelemre vonatkozó követelmények stb.
Az oroszországi földtulajdonon kívüli alanyok nem rendelkeznek minden föld alatti talajjal, csak a közös ásványi erőforrásokkal (agyag, homok stb.). Szén, olaj, érc stb. Betétei nem tartoznak bele a telkek tulajdonosának ingatlanjai összetételébe, mivel az altalaj teljesen az államhoz tartozik. Nem lép be az ingatlantulajdon fizikai, tehát gazdasági és jogi összetételébe, valamint az adott tulajdonos földjogi felszínének feletti légtérbe. Szociális jellegű, és a kormányhoz tartozik. Csak az állami alapok földjein az ingatlan fogalma magában foglalja valamennyi összetevőjét egy függőleges vetületben.1
Minden ingatlan objektumnak és mindegyiknek jelentős (általános) jelei vannak, amelyek lehetővé teszik megkülönböztetni őket a mozgatható dolgoktól és a homogén csoportok objektumainak jellemzőit jellemző fajoktól.
Az ingatlan főbb jellemzői
2. Az ingatlan tulajdonságai árucikkként
Az ingatlan árucikként tranzakciók tárgya (vétel és eladás, adományok, zálogjog stb.), Amelyek különböző valós vagy potenciális igényeket kielégítenek, és bizonyos minőségi és mennyiségi jellemzőkkel bírnak.
Az ingatlan mint árucikk magában foglalja mind a fogyasztók számára szükséges előnyöket, mind a költségeket vagy befektetéseket, amelyek nélkül a tulajdonjog és a felhasználás gyakorlatilag lehetetlen. Ezek az ingatlan tulajdonságok hasznosságuk, ritkaságuk, korlátozásuk és tőkeintenzitásuk formájában nyilvánulnak meg. Ha a föld, a víz és az altalaj nem volt korlátozva és kimerült volna, levegőn lennének szabadok. Az ingatlan általános fogyasztói értéke annak hasznossága, azaz egy adott gazdasági funkcióval rendelkező ingatlan hasznosításának lehetősége (növénytermesztés, ipari termékek előállítása, szolgáltatások nyújtása) vagy személyes fogyasztás.
A hasznosság az ingatlan azon képességét jelenti, hogy a tulajdonos szükségleteit kielégítse az adott helyen és megfelelő időtartamra.
Mint bármely termék, az ingatlan fogyasztói és piaci értéke is. A felhasználási érték tükrözi az adott felhasználó költségeit. A piaci érték a legvalószínűbb eladási ár nyílt és versenyképes piacon. A földterület és más ingatlanok a gazdasági forgalomban olyan forrásokként szerepelnek, amelyeknek sok tevékenységi területén nincs alternatívája a csomópontoknak. A ritkaság és korlátozás törvénye hatással van az ingatlanok kínálatára: minél magasabb az áru ritkasága, annál magasabb az ár. Nincs még két azonos épület, mindig vannak különbségek a helyszínen, a horizontvonalon, a napfényhez, a mikroklímához és más mutatókhoz.
A föld mint áru nyeresége az, hogy a piacon felajánlott földterület nagyságát maga a természet korlátozza.
Az ingatlan az összes létező legtartósabb és szilárd termék. Nem lehet, mint olykor személyes dolgokkal történik, elfelejtett vagy elveszett. A föld természetesen örök, az épületek és építmények átlagos élettartama 15-200 év. A vállalkozások, például az ingatlan komplexumok, leggyakrabban határozatlan időre készülnek. Az ingatlanok biztosítják a beruházások megbízhatóságát, mivel az idő múlásával a megnövekedett kereslet, fejlesztések és egyéb tényezők miatt növekedhet.
Tranzakciók ingatlanokkal - ez nem a termék szokásos mozgása és végső fogyasztása, mint a kenyér vagy a tej, hanem a tőkét mozgó jövedelem. A valódi árukat a helyükön elfogyasztják (felhasználják), ami különleges gazdasági jellemzőt teremt - a területi preferenciákat, azaz változások a közvélemény, a hagyományok és törekvések, amelyek egyes területeken népszerű (előnyös, de mások - van, például Moszkvában a lakáspiacon vonzó környezetvédelmi okokból területek a nyugati és dél-nyugati csak az egyik tényező, „beállítások” áron .. A lakóházak 1 négyzetmétere 30-40% -kal magasabb, mint a főváros más részein.
Az ingatlantulajdon gazdasági jellemzői közé tartoznak az egyenetlen pénzáramok, az adózás megkülönböztetése, a valódi jogok különböző kombinációi, az ügyletek végrehajtásának szigorú szabályozása, a likviditás és a vezetés szükségessége.
3. Ingatlanpiac a piaci rendszerben
Az ingatlan központi szerepet tölt be a tudásrendszerben, bármilyen társadalmi struktúrában, két fő funkciót betöltve: a termelési eszközök és a személyes fogyasztás tárgya az élethez, a szabadidős tevékenységekhez, a kulturális szabadidős tevékenységekhez stb. A társadalom különböző szféráinak és az anyagi termelés állapotának gazdasági és jogi szabályozása szorosan összefügg az ingatlanokkal.
Az ingatlan alapvető, alapvető tárgya - a föld - egyedülálló és kulcsfontosságú jelentőséggel bír az emberek és életük vállalkozói tevékenységének egész rendszerében. Különleges érték az egész emberi társadalom számára, mivel ez az egyetlen lakóhely az összes nép számára és nemzedék számára, amely minden olyan vállalkozás fő és természetes tényezője, amely közvetlenül vagy közvetve részt vesz az összes többi termék és áru előállításában.
Az Orosz Föderációban, mint a világ számos iparosodott országában (USA, Anglia, stb.), Megállapítást nyert, hogy amikor a magánvagyon akadályozza a közérdek megvalósulását, állandó vagy ideiglenes korlátozásoknak van alávetve. A szárazföldi tulajdonhoz fűződő jogok korlátozott korlátozottsága és a vállalkozói tevékenységek nélkülözhetetlensége miatt állandó korlátozások a következők: zónarendszer; a racionális használat és a földterületek védelme; környezeti monitoring; a tulajdonosok, a bérlők és a földhasználók jogainak és érdekeinek védelme; a különleges védett területek és a védett területek használatára vonatkozó feltételek betartása; az építési normák és szabályok figyelembe vétele, tervezési projektek és települések fejlesztése; kénytelen volt a földet a tulajdonostól az állami és települési igényekhez stb.
Az állami és az önkormányzati vállalkozások önmagukban sem adhatnak bérleti jogot a gazdasági irányítás vagy a működési igazgatás jogával rájuk ruházott ingatlannak. Limited és a rendelkezésére álló ingatlanok a részvénytársaság - a főbb utak (25-50% az eszköz könyv szerinti értéke) egyhangúlag úgy határozott, az Igazgatóság vagy a részvényesek közgyűlése, és ha az az ügylet tárgyát meghaladja az 50% -át az eszközök - csak a részvényesek közgyűlése (79. cikk a törvény. részvénytársaságok esetében).
Az ingatlan a különböző gazdasági folyamatok, magán- és közérdekek, közigazgatási normák és szabályok komplex összefonódásának középpontjában áll.
3.1 Ingatlan, mint gazdasági és állami érdek
- kötelező visszaváltás - adózás
- tulajdonos nélküli licencek visszatérése
tárgyak - jelzáloghitelezés
- célzott privatizáció
- övezeti ingatlanok - államosítás
A tranzakciók szárazföldi és egyéb ingatlanokkal történő megkötéséhez a termék jellemzőinek köszönhetően mélyreható és szisztematikus ismeretekre van szükség a piac jellemzői miatt.
A vállalkozói tevékenység tárgya az ingatlan stabilitása és a tőke reprodukálása bizonyos fokozatokban. Egy tipikus befektető, aki ingatlant fektet be, általában nemcsak tőkét ad vissza, hanem nyereséget is, és kompenzálja az összes egyéb költséget. Lehetőség van más élvezetek kivonására a tekintélyes ingatlanok birtoklásából.5
A fentiekből kiderül, hogy a besorolás folyamatában különálló, a működéshez hasonló jellemzőkkel rendelkező ingatlancsoportokat különítenek el, ami meghatározza az értékelésük egységes megközelítésének lehetőségét.
Az ingatlan a következőképpen tekinthető:
- a lakossági, üdülési, szórakozási, stb.
- a termelési tényező, amely alaptermelési eszközök (épületek, struktúrák) formájában, valamint az üzleti tevékenység bevezetésére szánt jövedelemforrás.
Azt is mondhatjuk, hogy az ingatlan objektumok különböző kritériumok szerinti besorolása hozzájárul a tárgyak és az ingatlanpiaci felmérés sikeresebb tanulmányozásához, elősegíti a különböző típusú ingatlanok értékelési módszereinek kidolgozását és alkalmazását.
A HASZNÁLT LETRERÁCIÓ JEGYZÉKE
Az ingatlan olyan, ami a törvény által meg nem felelő. Az ingatlanokat általában fizikai tárgyaknak tekintik, amelyek szorosan kapcsolódnak a földhöz, és amelyek mozgása szinte lehetetlen az űrben, pusztulásuk vagy funkciójuk elvesztése nélkül.
Az ingatlanpiac egy ingatlanügyletekkel, azok információszolgáltatásával, ingatlanügyletek irányításával és finanszírozásával kapcsolatos ügyletekből áll. Az ingatlanpiac a közös piac alrendszere, amely az ingatlan tárgyakhoz fűződő jogok forgalmához kapcsolódik.
Tulajdonság - a környező világ tárgyai, amelyek hasznosak és a hozzájuk rendelt jogok.
Ingatlanértékelés - az ingatlan értékének meghatározása a célnak megfelelően.
Az értékelés tárgya az értékelésre bemutatott ingatlan.
Az ingatlan piaci értéke az a becsült pénzösszeg, amellyel az eladó, aki az ingatlan értékéről teljes körű információval rendelkezik, és nem köteles eladni, egyetértene az eladással, és a vevővel. az ingatlan értékével kapcsolatos teljes körű információval, és nem köteles megvásárolni, beleegyezne abba, hogy megszerezze azt.
Az ingatlan kezdeti értéke a használat során történő ingatlan megszerzésének vagy létrehozásának tényleges költsége.
Az ingatlan maradványértéke az ingatlan értéke, figyelembe véve annak értékcsökkenését.
Az ingatlan adózási értéke az ingatlan értéke. az adóalap meghatározásához.
Hosted on Allbest.ru