Hogyan lehet átalakítani üzleti központ a lakásban
300 ezer új munkahely kell létrehozni iroda Moszkvában a megüresedett 3 millió négyzetméter a főváros üzleti központok, mondja az osztályvezető a stratégiai tanácsadás és kutatás Cushman Denis Sokolov Wakefield. Mikor fogják megteremteni? Miután egy év, két év, öt év, és talán soha? Hogyan abszurd ötlet design igazgatója Rose Group Szergej Kryuchkov hogy kolivingi. „Közösségi a kreatív osztály” lesz tiszteletre irodák MIBC „Moscow City”? Vagy abszurd? Mindenesetre, az üzleti szféra nem az első alkalommal tárgyalja átépítése kereskedelmi ingatlan. Portál ComEstate.ru úgy döntött, hogy megtudja, hogyan valós repurpose üzletközpont, például a lakások és bevásárlóárkád a raktárban.
Azonban nem minden ilyen „átalakított” létesítmények lehetne tekinteni magas színvonalú irodák. Különösen, mivel a igazgatóhelyettese az iroda ingatlan osztály Praedium Nelly Imametdinova, apartman komplexum „Berzarina, 12” megjelent alapján az egykori közigazgatási épületet. A leggyakoribb eset a piac, a szakértő azt mondta, - ez még mindig átépítése elavult irodaházak (vagy gyári területeken, ahol a spontán keletkezett silány irodában leállítása után a termelés), és hozzanak létre egy sor ilyen magas színvonalú lakás komplex projekteket.
Azonban a folyamat már elkezdődött, és az irodában „átalakított” a lakás bármely szakaszában a projekt. „Néhány kezdeti irodai projekteket már felül az egy másik papírt, mint például az LCD” Fili vár „és IFC” Víz „cég MR Group - foglalja össze a rendező stratégiai tanácsadás, a CBRE Maria Stolnikova. - Egyes projektek voltak kitéve reconception már az építési szakaszban: Atlantic Apatment «Savelovsky City» Mon Cher a Big Yakimanka. A közeljövőben a piac másik lakás IFC projekt „Royal Square” helyett egy irodakomplexum „Crystal Tower” című Leningradsky Prospekt cég Coalco”. Példák lehet folytatni - üzletfejlesztési igazgatója Andrew Welhome Khitrov mond a másik: a cég „Mosinzhproekt” helyett az üzleti központ területe 150 ezer négyzetméter. M. méter a terület „Moscow City” építeni IFC a szállodák, irodák, lakások, teljes területe 275 négyzetméter. m. m.
100 ezer rubel négyzetméterenként. mérő - az ár a felújítás
Amikor igazításával fő objektumok általában megváltoztatja a területen. Meg kell változtatni a tartószerkezetek, pótlólagos műszaki előírások (általában az üzleti központok a víz áramlási sebessége lényegesen kisebb, mint a lakás), típusának módosítása megengedett földhasználat a közigazgatási és a szálloda, hogy egy építési engedély. Félig állandó átalakítása az objektum nem célja, hogy növelje a területen, de még mindig kell változtatni a kommunikáció, hozzon létre további „nedves foltok” megváltoztatni a megengedett földhasználat. Mindez költséges, és hosszú idő miatt a kézhezvételét nagyszámú jóváhagyások.
A második üzleti élet központja: egy lakás vagy egy bevásárló galéria
A szakértő azt is megjegyzi, hogy milyen nehézségek merülnek fel, amikor tárgyal „átalakított” egy tárgy szerint az általános terv Moszkva: „A hatóságok egyértelműen alakult, és a kormány által elfogadott dokumentum, amely tartalmazza az épület sűrűség, emeletek száma az egyes épületek. Valójában, mivel a lakások most emeltek csak az IFC, akkor lehet építeni őket földterületek ipari felhasználásra is. Ugyanakkor a projekt nem sérti az általános terv. "
Nelly egyetért, és Andrey Imametdinovoy trükkös. Arról is beszél, a technikai képesség, hogy újra terveink irodai központ a lakásban, de nem látja értelmét. Szabad elrendezés modern irodák jelenti a lehetőséget az épület falai és a válaszfalak gyakorlatilag semmilyen formában. Nehézségek igazításával irodaház egy lakóotthon válhat rendszerek, amelyek megkövetelik jelentős szerkezeti módosításokat. Besugárzás az üzleti központok eredetileg szabványok szerint elfogadható lakóingatlanok, a parkolóhelyek számát a lakóingatlanok kell jelentősen nagyobb, mint az irodában. Ezen kívül sok irodaházak van egy központi mesterséges szellőztetést visszahúzható és nincs lehetősége nyitható ablakok. Az összes fenti paraméterek jelentősen növeli a költségeket az utómunka berendezések. Ebben a tekintetben a legjövedelmezőbb az átalakítása egy tárgy kezdete az építési fázisban, a tárgyalások során a mérnöki dokumentáció. Andrew Khitrov is megjegyzi, hogy a legtöbb esetben a változás az engedélyezett földhasználati költségek a fejlesztő túl drága, ami megnehezíti az a létesítmény kifizetődő. A kivétel azok az esetek, amikor az állam megváltoztatja a típusát megengedett földhasználat ösztönzése érdekében a fejlesztők egy adott területen.
A szakértő azt is megjegyezte, hogy sokkal könnyebb részlegesen átalakítani a kész irodaház a kereskedelmi létesítmény, de figyelembe kell venni, hogy a vásárlók a figyelem középpontjába néhány alsóbb szinteken. Ezen kívül, mivel a kis terület a padló minden üzletközpont nyithat egy bevásárlóközpontban.
Az ellenkező nézet birtokában Andrey Kovaljov: „Felül kell vizsgálni a koncepció irodaépület irányába a lakás, ha jön a teljes változás az irodai funkciók lakossági vagy belépő további nappali funkciók már nagyon költséghatékony indokolt. Formálisan fennmaradó kereskedelmi ingatlanok, sőt a lakások mindössze ház - és még sok más a kereslet a válság, mint irodák, amelynek szükségességét már rendkívül alacsony. Része ez a tendencia ellensúlyozza egy másik - transzlációs szinten lakás egy klasszikus lakótelepek. "
Elemek helyett bevásárlóközpont
Új élet, egyesek szerint szakértők, lehet belélegezni, és más kereskedelmi oldalakon. Például a rendező kereskedelmi ingatlan cég RRG Yuri Taranenko azt mondta, hogy bevásárlóközpontok, ahol a megüresedett, bár nem olyan katasztrofális, mint az irodákban, hanem elég egy tisztességes - akár 13-15% lehet alakítani egy raktár, az igazság az, meg kell vizsgálni, néhány technikai kérdés. „Először is, meg kell modernizálni a fennálló rendszer, a közlekedési emelés. Egyértelmű, hogy az áruk mennyisége, hogy rendelkezésre állnak a plázában butikok lényegesen alacsonyabb, mint a raktárban. Ezen túlmenően, annak szükségességét, hogy utak, amely biztosítani fogja jelentős áramlását a kamionok. Másodszor, számos bevásárló központok átriumok és egyéb jellemzőit a belső architektúra kell majd alávetni jelentős felújítás és vezet alkalmas állapotban tárolás és szállítás. Mindezek alapján a fenti, egy nagy bevásárlóközpont átalakítására logisztikai központ nem sok értelme van. Ezen felül, ha a bevásárló központ található, egy jó helyen a körgyűrű, és a bérleti díj mértéke magas lesz, ami miatt értelmetlen átalakítása egy ilyen objektum a raktárban, - mondja Jurij Taranenko. - Tehát ebben az értelemben, a bérlők sokkal könnyebb „alapú” Moszkván kívüli. De ha teszik a tárolási hely egy kis bevásárló központ, akkor valószínű, hogy a kereslet. Igen, és az áruk mennyisége tárolható ott, nem lesz szükség jelentős változások történtek a környező területek és a szerkezeti elemek az épület. "
A szakértő megjegyezte, hogy ma a plázában reconception folyik, de a másik irányba. Ahelyett, hogy a klasszikus „horgony” formájában zöldséges hipermarketek és a nagy áruházláncok sportszerek és elektronikai jön szabványos bérlők (fitness központ, mozi, vízi parkok, vidámparkok gyerekeknek). Ezen túlmenően, a bevásárlóközpont távolodnak a hagyományos medence bérlők és próbálja helyettesíteni a jól ismert lánc márkák, amelyek székhelye a legtöbb bevásárlóközpontok, az atipikus, alig ismert, és sokkal érdekesebb az ügyfél márka.
Jurij Taranenko egyetértenek, és Maria Stolnikova, megjegyezve, hogy a legtöbb esetben a helyét és műszaki paramétereit a bevásárlóközpontok nem alkalmasak átalakítás irodák vagy lakások és reconception nem túl sikeres bevásárló központokban, mindenekelőtt kezdeni jobb szervezése belső tér , ami egy medence a bérlők, ami pontosan megfelel a célközönség az objektum. „Nem tudjuk, hogy a legjobb példák reconception épített vagy meglévő bevásárlóközpontok irodaházak vagy lakás. Bevásárlóközpontok saját specifikus, különösen helyezve a gyalogos és a közlekedés, amelyek kevesebb a hely a lakásban - mondja a szakértő. - Sőt, a műszaki paraméterek a bevásárlóközpont: az épület konfiguráció, mélysége tér, belmagasság, és a napozás - nem alkalmazható irodák és lakások. "
Hasonló véleményt osztja a kutatási igazgató a Colliers International Lezhneva Veronica: „Ha beszélünk a klasszikus bevásárlóközpontok, az átalakítás őket más tárgyak, talán az egyik legnehezebb feladat, ha van ilyen, rájött, elvileg. Különleges konstruktív bevásárlóközpontok nem illeszkednek az egyéb ingatlan szegmensben. Irodák és lakások - túl nagy padló mélység, és ennek megfelelően a természetes fény hiánya és az egyszerű tervezés. Raktárak és tároló rendszerek is kérdéseket vetnek fel. Alapvetően amikor reconception bevásárlóközpontok, beszélünk a rekonstrukció vagy módosítása a medence bérlők vagy tervezési döntéseket. "
Szakértői vélemények megvalósíthatóságának globális reconception projektek, ha változik a funkcionalitás a házaktól. Kétségtelen, talán csak az a tény, hogy szinte minden sikeres üzleti modell miatt különböző körülmények között, előbb-utóbb elavult. És a helyzet a végtelen növekedés bérleti díjak, így a garantált dollár áramlás tulajdonosok kereskedelmi ingatlan projektek, úgy tűnik, örökre a múltban. Hogyan hatnak stagnáló hosszú távon a piacon évek óta, annak eldöntése, persze, hogy a kedvezményezetteknek.