Kiszámítása hatékonyságának ingatlanbefektetések
1. számítása hatékonyságát az ingatlanbefektetések .................. 0,7
2. meghatározása a maximális jelzáloghitel összege és számítása havi kifizetések a kölcsön .................................................................. ..15
3. indoklása értékét a saját nyereség és produkál a beruházás ............................................................................ 21
Ingatlan - tekintettel a vagyon törvényileg elismert valós.
Ingatlant eredetű közé földet, az altalaj, és minden, ami szilárdan össze van kötve a földre, azaz tárgyak, mozgassa őket anélkül, aránytalan kárt céljuk, beleértve az épületek, építmények, tárgyak alatt áll.
Amellett, hogy az ingatlan eredetű, Oroszországban van egy „tulajdonjog”. Ez magában foglalja figyelemmel állami regisztrációs repülőgépek és a tengeri hajók, belvízi hajók űrobjektumokban.
Az angolszász jogrendszer, ingatlan van osztva «ingatlant» - tulajdon anyagi tárgyak (épületek, föld, stb ...); és «valós ingatlan» - a tulajdonjog ingatlan.
Ingatlan lehet bérbe. Ingatlanfedezettel biztosított, valamint a kölcsön ingatlanfedezettel biztosított hívják a jelzálog. [1]
Az ingatlanpiac - egy sor fél (vevő, eladó, tulajdonos, tanácsadó, fejlesztő, iroda, ügynök, ingatlanügynök, ingatlankezelő, kormányzati szabályozók, stb ...) és tranzakciók (vásárlás, eladás, bérbeadás, stb ...) között őket.
Az ingatlanpiac van osztva két fő területen: a kereskedelmi ingatlanpiac és az ingatlanpiac. A piac felosztására nem feltétele, a tranzakciók kereskedelmi és lakóingatlan által meghatározott jogszabályok az Orosz Föderáció.
kereskedelmi ingatlanpiacon.
Ez a szegmens összpontosít ügyletek kereskedelmi ingatlanok (épületek, helyiségek, amelyeket nem szántak a lakás). Kereskedelmi ingatlan: iroda, raktár és üzlethelyiség, föld megépítésük, altalaj-nak és a zöldterületek, a vizekre, stb - minden, ami használatra szánt magánszemélyek és jogi személyek igénybevétele érdekében ...
A kereskedelmi ingatlanok is gyárak mind az aktív és leszerelt.
Lakóingatlan-piac.
lakóingatlan-piac jellemzi tranzakciók vételi és eladási, bérleti lakások és házak. Az apartmanok a fő célja ennek a szegmensnek az ingatlanpiacon, hiszen ők alkotják a tranzakciók zömét a lakóingatlan. Minden piaci trendek tartják a példa a lakások. Az árak és a kereslet a lakások kis mértékben eltér az árak és a lakások iránti kereslet, de általában attól függ, hogy ugyanaz a törvény.
A külön része a lakóingatlan-piac akár nyaralók, családi házak, villák és telkek határain belül és kívül a város szánt házban vagy gyakorló kertészeti magánszemélyek. Ingatlanügyletek vannak kitéve a lakásügyi törvénykönyv az Orosz Föderáció. Ez határozza meg a fogalmát ház, mint egy összessége lakás. A törvény azt mondja, hogy az élőhelyén lehet csak a rendeltetésének megfelelő célokra. Ezért gondoskodjon iroda vásárolta a lakást nem lehet anélkül, hogy az állami hatóságok egy különleges eljárást visszavonását lakásállomány. Ezt az eljárást nevezik ingatlan átruházás a lakossági és nem lakossági. Mivel a ház (lakás) alap az állami tulajdonban, akkor nagyon szívesen betűszó, és megszerezni a szükséges engedélyt nem könnyű.
ingatlanfedezet biztosítása pénzkövetelést a zálogjogosult a pledgor nevezzük jelzálog.
A „jelzálog” kifejezés a következő esetekben:
1) ha beszélünk a jelzálog található ingatlan a zálogadós tulajdonának (például a föld, az épületek és építmények) annak érdekében, hogy a jelzáloghitelek;
2) ha az érintett személy megkapja a hitelintézet források további ingatlanszerzés (lakás). Ugyanakkor a hitel a cél, ami fontos a további jogi szabályozása kapcsolatok keletkezett és az említett tulajdonság ígéretet tett, hogy a hitelintézet.
A teljes mindkét esetben - ingatlanfedezettel biztosított (szárazföldi, vállalkozások, épületek, lakások, stb), így készpénz (kölcsön, hitel). Így a jelzálog (a görög hypotheke - zálogjog) egy olyan típusú fogadalmat, amelyek alapján a zálogtárgy (ezek a tárgyak az ingatlan, mint a szabály, hogy a föld és az épületek rajta) marad a birtokában a pledgor lejárat előtt. Az első esetben a jogi meghatározás magában foglalja a következőket: a hitelfelvevő köt szerződést a kiválasztott bank jelzálog-hitelezés, és az alapján a jelen megállapodás ez adja a hitelfelvevő a szükséges pénz vásárolni egy lakást (vagy más tulajdonság). A második forma biztosíték jelzáloghitelek - amikor ugyanazt a szerződést, hogy a hitelfelvevő ígéretet nem új, vásárolt a lakás, és a régit, ami már tulajdonában lévő hitelfelvevő megkötése előtt a jelzálog szerződést. A hitel felhasználását által kiadott hitelfelvevő fizet a bank meghatározott hitelszerződés az érdeklődés, és vissza a hitelek formájában havi kifizetéseket a bank által létrehozott, a kölcsönszerződés. Ingatlan (lakás), vásárolt hitelre, akkor marad a zálogjog (jelzálog) a bank mindaddig, amíg a teljes visszafizetését a hitel, bár hivatalosan a tulajdonos az ingatlan a hitelfelvevő. Azonban abban az esetben, pénzügyi helyzetében bekövetkezett változásokról a hitelfelvevő, ami például azt eredményezi lehetetlen teljesíteni a hitelkötelezettségeit, a bank eladja egy lakást, és vissza a pénzt. Ezt a jogot biztosítja Art. 334 a polgári törvénykönyv, az Orosz Föderáció, amely szerint a kibocsátó bank a kölcsönt a hitelező jogait a biztosított kötelezettség jogosult a nemfizetés esetén az adós a kötelezettség kielégítés értékéből a zálogtárgy megelőzően más hitelezők a személy. Mivel ennek eredményeként a jelzálog az új kapcsolatokat, meg kell figyelni, hogy számos jogi pontokat. Ezt meg kell tenni, mielőtt aláírja a szerződést a bank tudni ennek esetleges következményeit az egyik vagy másik tetteikért. A fogadalom olyan módon, hogy biztosítsa a kötelezettséget, hogy van, mint egy lehetőség a jelzálog-biztosíték lehet beállítani, hogy biztosítsa az alapvető kötelezettség:
1) a kölcsönszerződés;
2) a kölcsönszerződés;
3) egyéb kötelezettséget, beleértve alapján az adásvételi, bérleti, szerződés, más szerződésről, hacsak másként nem rendelkezik szövetségi törvény.
A téma a jelzálog. A listát a tulajdonság, hogy lehet ígéretet tett a jelzálog jogszabály korlátozza. Így az ingatlan lehet megállapítani, a cikk 1. igénypont. 130 a polgári törvénykönyv, a jogok, amelyek bejegyzett előírt módon az állami regisztrációs jogok ingatlanra és a tranzakciók vele, többek között:
2) a vállalkozás, valamint az épületek, építmények és egyéb használt ingatlanból az üzleti;
3) lakossági házak, lakások és részei házak és lakások, amely egy vagy több izolált szobákban;
4) vikendházak, kerti házak, garázsok és egyéb épületek fogyasztói célokra;
5) a légi járművek és a tengeri hajók, belvízi hajók és a tér tárgyakat.
Az épületek, beleértve a lakások és egyéb épületek és létesítmények, amelyek közvetlenül kapcsolódnak a földet, tárgya lehet a jelzálog az alábbi követelményeknek. Jelzálog épület vagy szerkezet használata csak akkor megengedett egyidejű szerinti jelzálogjoggal azonos szerződés a föld, amelyen van egy épület vagy szerkezet, vagy annak egy részét a helyszínen, hogy funkcionális tárgy jelzáloggal vagy tulajdonában lévő jelzálogos bérleti jogokat erre a területre, vagy annak egy részét. Ha a földet, amelyen az úgynevezett fedezet tartozik, a zálogkötelezett a jogot az állandó földhasználat, a zálogjog nem terjed ki. Ha a kizárás az ilyen tárgyak a személy, aki megszerzi a jogot, hogy a föld alatt ugyanazokkal a feltételekkel és ugyanazon a szinten, mint az előző tulajdonos az ingatlan.
Jelzálog házak és lakások számos jellemzőjét. Nem engedélyezett jelzálog egyéni és többlakásos házak és lakások állami tulajdonban vagy önkormányzati tulajdon. Jelzálog egy ház vagy lakás, tulajdonában lévő kiskorúak mozgáskorlátozott és rokkant személy gondnokság alá, vagy letéti végezzük külön meghatározott eljárással polgári törvényhozás. Az elidegenedés a lakás, amelyben élnek gyámsága alatt egy családtag a tulajdonos a lakás vagy szülői gondoskodás nélkül kisebb tagjai a tulajdonos család, ha nem érinti azokat a jogokat, vagy jogilag védett érdeke az ilyen személyek számára lehetővé kell tenni a hozzájárulásával a test gyámság és gondnokság. Az ilyen hozzájárulás adható, ha nem érinti azokat a jogokat, vagy jogilag védett érdeke ezeknek a személyeknek. Hozzájárulás a gyámhivatal az elidegenítési és (vagy) átadása jelzálog lakó helyiségek, amelyek által lakott az említett személyek, vagy indokolt elutasító határozat elutasítására ilyen hozzájárulás kell benyújtani a kérelmező írásban legkésőbb 30 napon belül a kérelmet kérését, hogy ilyen beleegyezést és megtámadható a bíróságon.
A jelzálog apartmanok egy épület, amelynek egy része szerint n. 1 evőkanál. 290 a polgári törvénykönyv, az Orosz Föderáció közös tulajdonában vannak a zálogkötelezett és más személyek ítélt jelzáloggal együtt a férőhelyek megfelelő részesedése a közös tulajdon a ház. Hacsak másként nem rendelkezik szövetségi törvény vagy szerződés, egy házat vagy lakást, vásárolt vagy épített részben vagy egészben a használata hitel alapok a bank, vagy más hitel szervezet vagy cél hitel által biztosított források egy másik egység vásárlására, illetve építésére egy ház vagy lakás, kell tekinteni záloga az állam regisztrációs tulajdonjogok napján az ügyfél ház vagy lakás. A jelzálog az ilyen zálogjog egy bank vagy más hitelintézet vagy jogi személy a hitel vagy kölcsön célja vásárlására, illetve építésére lakossági lakóházak vannak. Eltérő rendelkezés hiányában a szerződést, azt, ami a tárgya jelzálog kell tekinteni jelzáloggal együtt létesítmények egészére. Része az ingatlan, ahol a partíció természetbeni lehetetlen anélkül, hogy módosítaná az úticélt (oszthatatlan dolog), nem lehet önálló tantárgyként a jelzálog. Példaként egy olyan helyzetben, ahol szükség volt, így a jelzáloghitelek által biztosított része a szoba, mint az egy emeleten az épület, de a tulajdonjogát bejegyezték, mint egy tárgy általában. Jelzálog lehet megállapítani az ingatlan fenti, feltéve, hogy tartozik a zálogkötelezett a tulajdonjog vagy jobb üzlet. Mint már említettük, a jogokat kell nyilvántartásba előírt módon az állami regisztrációs jogok ingatlanra és a tranzakciók vele, és ez a tény is támogatnia kell a vonatkozó dokumentumokat.
Nem engedélyezett jelzálog következő tulajdonságot:
1) forgalomból kivont;
A szabályozási keret jelzáloghitelezés hazánkban alapul kétszintű rendszer jelzáloghitelezés.
A cél természetesen a munka, hogy tanulmányozza a hatékonyságát ingatlanbefektetések. E cél elérése érdekében szükség van, hogy megoldja a következő feladatokat látja el:
1. kiszámítja a teljesítménymutatók beruházás ingatlan;
2. határozhatják meg a legmagasabb összeget a jelzáloghitel és kiszámítja a havi törlesztő;
3. Annak bizonyítására, az értékét a saját nyereség és produkál a beruházás
A téma természetesen a munka, hogy értékelje a gazdasági hatékonyságot a beruházások az ingatlan.
Az átlagos havi jövedelme a hitelfelvevő - 30.000 p ..
Kötelező havi költségek - 3000 p ..
1proekt: vásárlás raktár hitelek Gyár területe (Ave Kuznyeck, 256), majd üzembe kiadó
Beruházási költségei az ingatlan - 105.000 p ..
Potenciális bruttó jövedelem az ingatlan - 80 ezer p ..
2. projekt: a vásárlás egy raktár a hitelt a Zavodskoy kerület (Michurin st., 15), majd üzembe kiadó
Beruházási költségei az ingatlan - 145.000 p ..
Potenciális bruttó jövedelem az ingatlan - 100.000 p ..
Kiszámítása hatékonyságának ingatlanbefektetések
ahol a jelenlegi # 8209; megtérülési idő, év;
tn # 8209; Az évek száma előző év megtérülési;
vj # 8209; térült beruházások az év elején megtérülés, p;
Vn # 8209; pénzforgalom az év során megtérülési o.
ahol CHTSD # 8209; A nettó jelenérték a jövedelem, p;
AP # 8209; adott összbevétel, p;
OL # 8209; csökkentette a költségeket a projekt, p.
ahol KR # 8209; nyereség aránya,%;
CHTSD # 8209; A nettó jelenérték a jövedelem, p.;
ahol KR # 8209; nyereségesség faktor;
AP # 8209; teljes projektre, p.
ahol PDmax # 8209; maximális teljes bevétel adni diszkontráta 1, P.,
PDmin # 8209; meghatározott minimális teljes bevétel egy diszkontráta 2, p.;
ZP # 8209; a projekt költségeit, p.;
st.d.1 # 8209; A diszkontráta 1%;
st.d.2 # 8209; A diszkontráta 2%;
st.d.1 + x # 8209; belső megtérülési ráta,%.