Változás apartmanok megosztott építési
Vladimir, aláírásával tőke kell szem előtt tartani a kockázatot. Problémák a megosztott építési annak a ténynek köszönhető, hogy miután a nyilatkozatot az Orosz Föderáció kormányának azon szándékát, hogy a lakásprobléma megoldása a polgárok, az építési bentlakásos a beruházási támogatást az állam végezte hatalmas ütemben - és ez oda vezetett, hogy a megjelenése gátlástalan fejlesztők, valamint a tisztességtelen tisztviselők minden szakaszában finanszírozás. Szintén problémát okoz fordul elő a közös épületben van az átláthatóság hiánya az átvételi mindenféle jóváhagyás szükséges a kivitelezés megkezdéséhez (megkötéséhez vezető partnerségi megállapodások nélkül a szükséges engedélyekkel objektumok), és hiányzik a megfelelő szabályozás a hatóságok tevékenysége felett ingatlanfejlesztők és a pénzügyi helyzetről .
A szabályozási keret védelmére résztvevők közös építési
Részvétel a közös építése
Részvétel a közös építése
Jogszabályok védik a fogyasztók jogait lehet használni a bíróságon csak abban az esetben, ha hiányzik a vevő önző célok bizonyult, ha figyelembe vesszük a következő kérdéseket:
hogy egy állampolgár egy másik lakóingatlan;
Mi az összetétele a családját;
Mi a lakhatás részvételi konstrukció, amely ő és a családja lakott korábban;
Hogy ő javítani kell az életkörülményeket és regisztrálva van.
De még abban az esetben a bírósági határozatok mellett a co-befektetők, nincs garancia arra, hogy lehet kapni a pénzt, vagy egy lakás, a fejlesztő lehet csődbe mennek, vagy a megfelelő eljárást. Ahhoz, hogy a kockázat, hogy becsapott ingatlan befektetők számot a minimális, a polgárok tisztában kell lenniük a felmerülő problémák a következtetésre partnerségi megállapodások.
Tehát, milyen problémákkal nézhet szembe tulajdonosokra várva ház, amelyért már adott a pénzét?
Probléma 1-es szám a késés befejezése az építési (üzembe a ház működését)
A probléma oka:
Hűtlen kezelés a fejlesztő által - az építési egyéb tárgyak, amelyek nem a szerződésben meghatározott saját tőke rovására részvényesek. Azaz, a fejlesztő, így a részvényesek befektetett az építőiparban a hosszú távú (az ő véleménye) az építési, remélve, hogy a pénzt vissza a nyereség után az eladó lakások az új létesítmény.
Részt ebben az épületben nem teljesíti szerződéses kötelezettségeit - a megjelenése problémák a kínálat anyagokat vagy a munkavégzés által alvállalkozók vagy vállalkozók vezet a szerződések felmondására velük, és a keresés az új résztvevők az építőipar, ami további időt vesz igénybe.
Elégtelen finanszírozási eszköz - a fejlesztő várhatóan értékesíteni a lakások vége előtt a befejezése az építési, amely nem a saját források, vagy nem hajlandó befektetni ebben az épületben.
Közötti elszámolás vállalkozó és a fejlesztő nem közvetlen pénzügyi forrásokat, de formájában a ház alatt. Így, hogy munkát végez, amelyet a vállalkozó gyakran kell neki, hogy észre ezek a lakások.
Hibás előkészítése a saját megállapodás - jelentette cél a befejezés időpontja, vagy csatlakoztassa a város, vagy más közüzemi hálózatok, nem a fejlesztő kötődik konkrét dátumokat. Betartása céldátumokhoz nem egyik feladata a fejlesztők, ha a felelősséget a késedelmes szállítás, a tárgy és jelen ügyben felmerülő, a büntetés (és méretük) nincs regisztrálva a részvény részvétel megállapodásokat.
Probléma № 2. kiegészítők meghaladó mennyiségben a szerződésben meghatározott
Tulajdonosokra minden tizedik projekt építés alatt az Orosz Föderáció javaslatot, hogy szembenézzen a fejlesztő, hogy további anyagi meghaladja az aláírt szerződést.
A probléma oka:
A szerződést nem írt munkák körét, illetve a költségek szerepelnek a költségek egy négyzetméter a ház. Például, a fejlesztők végre olyan teljesítmény terület - ezek a költségek, előzetes (szerződéses) értesítés részvényesek nem tartozik a főépület, és a vásárlónak joga van, hogy bevonja őket meghaladja az elsődleges költség négyzetméterenként. Ahhoz, hogy elkerüljük az ilyen probléma merül fel a szerződésben a közös építési kell állapítani, hogy a befizetett összeg a részesedés résztvevő elegendő az átadás a lakás és a regisztrációs jogát, hogy a lakásban.
Elhúzódó építési, illetve az általános helyzet az országban, drasztikus emelkedését okozták a költségek az építési anyagok és más szükséges építeni szolgáltatásaival. Ha az ilyen típusú kockázatot és felelősséget értük nem fejtik ki a szerződésben, a fejlesztő megpróbálja kötelezheti a részvényesek, hogy térítés ellenében. Ha az objektum már befejeződött, a jövőbeli tulajdonosok a ház egy nagy valószínűséggel kaphat tulajdon anélkül, hogy további kifizetéseket, különben az építkezés a színpadon folyamatban.
Építési folyamatban - ha a fejlesztő nem megbirkózni a feladatokkal, a hatóságok a község jogosult átruházni az építési másik cég. Változás építő mentés nélkül kötelezettségek tőketulajdonosai garantált feltételezi előfordulása különböző pótdíjak.
Méretének növelése a lakás, nem biztosított a projekt dokumentáció. Ilyen helyzet akkor fordulhat elő, ha csökken, például, a vastagsága belső falak. Ebben az esetben a tulajdonosokra van szükség, hogy a co-payment a „extra” alapterületét.
Probléma 3. számú lehetetlensége megszűnése tőkerészesedés megállapodás
Ha az egyik társ-befektetők nem elégedettek az elért építése, vagy bármely más okból, azt akarja, hogy felmondja a szerződést.
Mit kell tartalmaznia egy megállapodást a közös építkezés tőketulajdonosai kockázatok ebben a kérdésben már minimálisra:
Pont „Felhasználási feltételek a szerződés megszűnése” kell a lehető legrészletesebben - tartalmaznia kell a lehetséges okokat és megszüntetése a kezdeményezők.
Feltételek aláírásával a megállapodás felmondása a következőket tartalmazza: a felek kötelezettségei aláírására, törlesztési időszak és az összeg a pénzösszeg visszafizetését tulajdonosokra. Ellenkező esetben a helyzet állhat elő, hogy a fejlesztő nem hajlandó aláírni egy megállapodást vagy érdek jogosultja kiteszi lakás eladó, ami késlelteti a visszatérítést.
Probléma a 4. számú bejegyzése a tulajdonosi jogokat tulajdonosokra
A probléma oka:
A fejlesztő nem teljesítette kötelezettségeit a nyilvánosság befektetők.
Fejlesztő bármilyen okból nem tudja, hogy készítsen egy csomag szükséges dokumentumok átadása az állami regisztrációs hatóságok.
A probléma megoldása csak bevonásával egy bírósági végzés az illetékes ügyvédek, akik a rendelkezésre álló iratok alapján tőketulajdonosai a jogot, hogy a lakás, elismerését kérő tulajdonjogokat.
Probléma 5-ös szám Dual ingatlanok értékesítése
Ritkán, de vannak esetek, amikor ugyanaz a lakás több (általában két) olyan szerződések részvételi építése, és megismerjék egymás tulajdonosokra csak a regisztrációs tulajdonjogok.
A probléma oka:
A tudatlanság a jogszabályi háttér a polgárok szerződések részvételi építkezéshez. Minden ilyen jellegű megállapodások szükségszerűen nyilvántartásba az illetékes hatóságok -, akkor az ilyen jellegű problémák kockázata minimálisra csökken.
Gátlástalan fejlesztők, akik köt szerződést, számos ingatlan befektetők (megfelelő regisztrálás nélkül), vagy a kifizető a lakások, már terhelt építőanyag beszállítók vagy alvállalkozók. Ez az oka, csalás.
Probléma 6-os szám megszerzése ház nem az építtető
Gyakori kockázat - vásárlása jogok ingatlanfejlesztők nincs közvetlen és a vállalkozók. Ha a fejlesztő fizet a lakások épülnek a vállalkozó a feltételek teljesítésének valamennyi szerződéses kötelezettség, ebben az esetben fennáll a veszélye a szerződés megszűnése között azokat befolyásolható okokból az együttműködés befektetők. Ezért a szakaszában aláírásával saját szerződést, a vevő, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a jogot, hogy a lakás már tartozik a vállalkozó, és ők fennálló valamennyi kötelezettségének eleget a fejlesztő. Ellenkező esetben, a fejlesztő, törés szerződéses kapcsolat a szerződő fél visszavonja a jogát, hogy a lakás korábban benyújtott.
Probléma № 7. «Grey” program
Gyakran előfordul, hogy az ember vágya, hogy van egy lakás ezen a területen, és ez ebben a házban olyan nagy, hogy ellentétben a józan ész, vagy azért, mert a félreértés komoly a kockázata, hogy részt vesz az építés nem feltételeit a jogszabályok szerint nyújtott hazánk, és egyetért azzal, hogy a fejlesztő feltételeket, és azok pénzt az úgynevezett „szürke” rendszerek:
Vásárlás váltók vagy megkötését kamatmentes kölcsönt a fejlesztő a szerződés - ebben az esetben a jogszabályi rendelkezés az átadó a lakás, hogy a vevő csak akkor lehetséges, önkéntes alapon a fejlesztő. Leggyakrabban, az ingatlan befektetők egyszerűen vissza pénzt anélkül, kamatot fizet nekik. És ha a hitel megy vissza több mint egy év, de ebben az esetben elveszíti tagok - nem nehéz megjósolni.
Pénzt utal át egy bankszámlára, hogy nem jár az építkezés egy bizonyos tárgy - ebben az esetben a kapcsolat a jóváírását alapok és az ingatlan megszerzésére jogok hiányzik. Ezen kívül a fejlesztők is kötelezik tulajdonosok használni a szolgáltatást egy adott bank, amely sérti a trösztellenes törvény.
A következtetés az előzetes szerződések tőke - ebben az esetben a lehető elmulasztott határidők megkötésére a fő szerződés.
Hátrányos adásvételi szerződés ingatlan - aláírása egy ilyen dokumentum járnak adókövetkezményeket tőketulajdonosai, ami szintén hozott közigazgatási felelősség megsértése a törvény № 241-FZ a közös építkezés.
Hogyan, hogy ne váljanak megtévesztette a befektetőket
Hogyan, hogy ne váljanak megtévesztette a befektetőket
Az ingatlanpiac az elemzők és a jogászok figyelni arra, hogy a szerződések bejegyzését részvény építési többnyire készült nem támogatja a részvételi építkezéshez - tőketulajdonosai. Ingatlan fejlesztők igyekeznek minden lehetséges módon, hogy megvédjék magukat az esetleges pénzügyi és egyéb kockázatok nem előírt szerződések olyan fontos kérdésekben, mint:
a ház üzemeltetésének pontos dátuma;
egy négyzetméter költségeinek rögzítése a teljes építési időszakra;
a szerződés felbontása és a felhatalmazott alapok visszatérése;
egyértelmű felelősséget vállal a szerződés feltételeinek be nem tartásáért.
Ahogy az lenni szokott a megállapodás szövegét összege ügyvéd érdekelt (például a teljes munkaidőben), akkor ostobaság feltételezni, hogy a fejlesztő hajt magukat néhány szűk. Leggyakrabban, az ingatlan befektetők nem ásni a lényege az aláírt dokumentumokat, dooming magukat egy kockázatos üzlet, és ha szorosan kapcsolódik az olvasó a dokumentumot, akkor nem mindig értelmezik néhány saját pontot a helyes irányba. Az a megállapodás aláírását jelenlétében a törzsrészvény résztvevő érdektelen látogató ügyvéd, aki specializálódott ezen a területen segít elkerülni az esetleges problémákat és következtetések megkérdőjelezhető vagy kedvezőtlenek a polgár a tranzakciót.
Gyakran vannak bona fide ingatlanfejlesztő, amely a legjobban tükrözi a szerződések minden szempontból közös együttműködés ingatlan befektetők, akár látszólag jelentéktelen részleteket, de ez a fajta biztonság becslések jóval magasabb - költsége négyzetméterenként az épített objektum különböznek a piaci sokkal a nagyobb oldalon.
És mégis, meg kell jegyezni, hogy az állam igyekszik megoldani a problémás helyzetet. Ehhez a 214-FZ törvény folyamatosan javul. Így például az utolsó változtatások megkeményítették a felelősséget a jogszabályok be nem tartásáért. De a hatékonysága még mindig minimális, mivel nincs egyértelmű mechanizmus a "FROM and TO" tőkeépítés tárgyának megépítésére. A törvény hatékonysága és a részvényesi kockázatok minimálisra csökkentése csak az építéshez kapcsolódó jogszabályi keret felülvizsgálatát követően valósítható meg, beleértve a szárazföldi jogszabályokat is.