Az orosz lakáspiaci buborék felfújt acél
Orosz ingatlanpiac az elmúlt években gyakran hasonlították össze a buborék. Ahhoz, hogy megértsük a helyzetet, meg kell nézni a múltban. A dia (lásd. Ábra. 1) azt mutatja, a változás dinamikája az átlagos négyzetméterár Oroszországban az elmúlt 20 évben.
Lehetséges ma, hogy a háttérben az elkerülhetetlen árcsökkenés?
Az első és legfontosabb mutatója - megugrott az ügyletek száma a piacon.
A második mutató - növeli az átlagos időtartam eladó a lakás. Úgy nőtt fel, hét-kilenc hónap, és ez is abszolút rekord.
A harmadik pont - a viselkedését a fejlesztők, a kezdők kezdeni aktív intézkedéseket, amelyek általában lehet osztani három fő típusa van. Vagyok benne, sokan már látta ezt a várost:
- Különféle kedvezmények (átlagosan 5-7%).
- Vegye meg most nyereséges - különböző javított fizetési módok, például kamatmentes részletekben legfeljebb három évig. De mivel a jelenlegi részlet a tanfolyam ára a fejlesztő 5-6% évente a vételár, és például késés két évig egyenértékű kedvezményt 12% -os a lakásban.
- Irreális jelzáloghitelek (általában a fejlesztő kompenzálja a banki kamatok 1-2%, és a fizetési 1% a tíz év alatt lesz 4,5% -a vételár).
Vannak más fontos elemei a mai hangulat. Például a szakmai piaci szereplők érezni csökkenti a költségeit föld építési lakóparkok, és a befektetők kezdenek kijönni a beruházási projektek értékesítésével ingatlan vásárolt korábban. És az őszi szakaszban azok nem is annyira fontos kimenet a normál termelés, a legfontosabb dolog -, hogy ki.
Nézzük tovább: van, amellett, hogy az ingatlanfejlesztők, az erők, amelyek célja, hogy megakadályozzák az árak csökkenése. Vannak olyanok - ez bankok. Mivel a cél a piac törvényei a bankok előnyös azoknak tételek esetében, amelyek egy hatalmas hitelek iránti kereslet, nem tartoznak az ár. Ez egyrészt rossz hatással az átlagos csekket kiadott hitel; Másrészt csökkenti a költségeit a fedezeti alap; és végül harmadszor, serkenti a várakozás a további árcsökkenést, ami rossz a tranzakciók volumene, beleértve a jelzálog. Ezért a bankok mindig a lengéscsillapító, amelynek révén a piac nem fog semmilyen hirtelen mozgások egyik vagy másik irányba.
Ezután egy érdekes kérdés: hogyan alapvető aktuális ár az ingatlan? Természetesen, ingatlan - ez nem az olaj, hogy két blokk eshet az ár háromszor. De az ingatlan, és nem a termék, ami mindig csak drágább, és a felhalmozási bizonyos kiegyensúlyozatlanság áttörés következik be.
Véleményem szerint ez elkerülhetetlen ebben az időben. És ha a bankok és a fejlesztők mindent megteszünk annak érdekében, hogy ne hagyjuk a sokkal masszívabb játékos a piacon, azaz magán eladó lakások (74% az ingatlan Oroszországban eladni magánszemélyek, és csak 26% -a fejlesztők), hogy viselkedjen egy teljesen piac .
Az a tény, hogy a legtöbb magán eladók nem a fedezeti pont, amely egyenlő a költség a döntés az eladási ár. Ugyanez mondható el a vásárlást. Nagyjából elmondható, hogy nekik lesz a tragédia, hogy nem adja el a lakást 3 millió rubel. még ha megvette 3,5 millió rubel. De a piaci helyzet olyan, hogy megugrott a kínálat, mint ma, vezet az alacsonyabb árak 12-24% -ban a következő hat hónapban. Teljesen beleillik a koncepció ciklusok az ingatlanpiacon, megfelelően állítsa be a piac a jelenlegi gazdasági helyzetben, és furcsa módon, hosszú távon fog teljesen minden piaci résztvevő - az értékesítési volumen növekedésével.
Természetesen sok vállalkozás csökkentett különbözet. De tegyük fel, hogy objektíven, hogy a buborék (hívom, hogy nem egy szappant, és acél), amely most a de facto van az ingatlanpiac nem tarthat örökké. Sőt, egyre nagyobb százaléka oroszok képesek lesznek, hogy vesz egy házat, és ez az egyik fő feladata az állam. Ezzel párhuzamosan meg kell kezdeni a folyamatot hatékonyságának növelése az egész lánc, amely húzódik a fejlesztési társaságok: építők, a gyártók az anyagok, felszerelések, különböző típusú szolgáltatók. Ez megéri, a modern üzleti szervezet - a társadalmi egység a XXI században, és ezen keresztül az ilyen mechanizmusok várhatóan tovább növeli a hatékonyságot az egész országban.
Ezért véleményem szerint minden piaci résztvevő kell készülni az új feltételekhez, állítsa mechanizmusokat figyelembe véve a változásokat, és hozzájárul, hogy a fejlesztés a termelőerők, az ország, költségeinek csökkentése a házban, és így növeli az életszínvonalat az oroszok.
Megértéséhez - drága lakások Oroszországban, vagy nem? - Csak nézd meg az arány az átlagos jelzálog-fizetési és átlagbére (lásd 2. ábra ..).
Látjuk, hogy még a metropoliszok felett helyezkedik el a szintet a világ fővárosaiban a magas költség a hagyományos ház. És azt hiszem, hogy minden piaci résztvevő felelős érte. Szembe vele kell keresni sokáig, amíg nem jelenik meg a gondolkodás. Így az ár csökkenése elkerülhetetlen, sőt, ez az egyetlen lehetséges forgatókönyv, amely hosszú távon hasznos lesz mindenki számára.
Ildar Khusainov kifejezetten "RBC Real Estate"
Ildar Khusainov "szintjei"