Kockázatok a közös építkezés
Kockázatok a közös építkezés
és módszerek azok csökkentésére
Sajnos, a részvétel a közös építkezés, hogy elkerüljék a 100% lehetetlen - túl sok tényező befolyásolja a kockázat mértékét. De biztosítani a kockázatokat lehet egy biztosító társaság, amely fizeti meg a teljes értékét a szerződés abban az esetben nem átvételét a lakásban. Tekintsük a leggyakoribb kockázatokat.
késleltetett befejezés
(Benyújtási határideje a ház)
A ház épült nagyon lassan, és a befejezés határidejét késik több mint hat hónap.
Alapvetően problémák merülhetnek fel annak a ténynek köszönhető, hogy:
Apartmanok az új otthonok ›
rendszer, hogy megvásárol egy lakást egy újépítésű ház ›
Kockázatok a közös építkezés ›
Szövetségi törvény №214
„A részvétel a közös építése lakóépületek”>
- a fejlesztő nem a saját források elegendő mennyiségben az elején és befejezése építése a ház, vagy nem akar költeni a pénzt, és számít arra, hogy a részvényesek alapok. Ezért először költeni igényeik várt (ír) származó nyereség az eladó lakások, számítva bizonyos arányok az eladások, és csak akkor használja származó ingatlan befektetők pénzt, hogy építsenek egy házat tekintet nélkül az általános visszaesés a tranzakciók száma (csökkenése, az eladások arányát), a piaci visszaesés, a magasabb árak építőanyagok, stb.;
- építők használja a forrásokat az építési ingatlan befektetők nem egy adott ház, és a befejezése más projektek, remélve, később is más tárgyakat, hogy a pénzt a befejezése, a ház, figyelembe véve az összes csökkentés a tranzakciók száma (csökken az eladások arányát), a piaci visszaesés;
- Vállalkozók (anyagokat szállító) nem tesz eleget kötelezettségeinek, szükséges, hogy felbontja a szerződést velük, és keresni az új vállalkozók (szolgáltatók) időt vesz igénybe;
- Vállalkozók nem teljesítik kötelezettségeiket annak a ténynek köszönhető, hogy a fejlesztő fizetett ki velük lakások, és a vállalkozó nem tudja eladni a lakások miatt az általános visszaesés az eladások száma a piacon;
- A szerződéseket kötött az ingatlan befektetők, építők nem kötelezik el magukat a teljes építési, a ház és a átadása lakások tulajdonosokra egy adott időszakban. Általában építőipari cég jelezte a szerződés tárgyát képező ütemezett befejezés dátumát, amelynek betartása nem igazán a felelősséget a fejlesztő. Így kiderül, hogy az építők nem vállal semmilyen felelősséget, mielőtt a részvény résztvevő ígéretszegés az élet.
Annak érdekében, hogy csökkentsék ezt a kockázatot a minimumra, a szakértők azt javasolják a szerződésben a „társaság kötelezettségeiért” ajánlatot, hogy a fejlesztő, hogy írjon, hogy ő vállalja a teljes építési a tárgy és csatlakoztassa a közművek legkésőbb egy bizonyos időpontban (vagy negyedév). Ha az érdeklődés a jogosultak nem köt szerződést a fejlesztő közvetlenül, hanem a vállalkozók, szállítók az anyagok, a befektető, akkor meg kell állapítani, naptári napra, nem később, mint kell történnie transzfer a lakásban. És figyelni, hogy a felelősséget a hiba ezen kötelezettségvállalások. Kívánatos, hogy építőipari cégek fizet büntetést, ha a ház még nem fejeződött be, vagy tulajdonosokra nyújtottak be, hogy a lakás alatt a cselekmény fogadása és továbbítása. SIZE bánatpénz által meghatározott szerződést.
A legtöbb aggasztóbb az tőketulajdonosai -, hogy a végrehajtó hatóság a város felmondhatja a szerződést a fejlesztő nem tesz eleget kötelezettségeinek befejezésének időpontját és jogának átadását a teljes építési, a ház egy másik fejlesztő. Általános szabály, hogy ebben az esetben, ingatlan befektetők kellett fizetni egy nagyon nagy mennyiségű új fejlesztő a teljes építési.
Javaslatok fejében, nem az a szerződés feltételei megtalálhatók 5-10% -ában. A fő probléma kapcsolódó további kifizetéseket, amelyek abból adódnak, hogy a szerződés nem rögzíti azt a részét (ami a költségek) négyzetméterár. És a fejlesztők igényelnek díjat a szolgáltatás, amely nem nevezhető az építőiparban a házat.
Általában a díjat kért a projekt, melynek építése kezdődött régen, amikor az ár az építési anyagok és a lakásban is jóval alacsonyabb volt, és volt, hogy befejezze az építési most az új árak építőanyag. És talán a fejlesztő ténylegesen elszenvedett némi veszteség - voltak hibák a becsült költség. Néha a fejlesztők arra kérik, hogy kiegészítse feleslegesen, csak akarja növelni a profitot.
Annak kiderítésére, hogy a fejlesztő ténylegesen elszenvedett veszteség, meg kell alkalmazni közvetlenül a fejlesztő és a kereslet tanulmány kiegészítők. Tagok - párt építése, és a fejlesztő köteles biztosítani neki információkat. Aztán van két változata az események.
1. lehetőség: Ha az objektum épült, és a fejlesztő indokolatlanul igényel további pénzt, tulajdonosokra (ha ő teszi a szerződést) képes lesz versenyezni, és valószínű, hogy kap egy lakást a pénz, hogy ő tette a szerződés alapján.
2. lehetőség: Ha az objektum nem fejeződött be, és a fejlesztő kezd követelni díj - nincs nehezebb, mert a fejlesztő lehet mondani, hogy anélkül, hogy a co-pay lehetőség marad befejezetlen, és ki fogja befejezni épület - nem ismert. Ebben az esetben nagy valószínűséggel nem lesz képes megtenni anélkül, hogy a többletköltséget. De a tapasztalat azt mutatja, hogy ha a kamat tulajdonosok még hajlandó fizetni, akkor mindig van egy vita mennyiségű pótdíjat. A fejlesztő, a tény, hogy az ingatlan befektetők vannak osztva, és nem ismerik egymást, azzal fenyeget, hogy hagyja abba az építkezés esetén Alulfizetés és kell fizetni egy sokkal nagyobb összeget, mint amennyi szükséges a teljes építési. Ennek egyik módja - ingatlan befektetők, hogy egyesítse, hogy kötelezze a vizsgálat, a vizsgálat eredményeire összegének meghatározásához szükséges a munka befejezése, és a döntéseket a jövőbeni együttműködés a fejlesztő.
Ahhoz, hogy elkerüljük azt a helyzetet „nélkül egy lakást, és pénz nélkül”, különösen figyeljen a termék „feltételeit a szerződés felmondásának.” Részletes és legrészletesebben le kell írni a mechanizmus ezt a folyamatot: az ok, amiért a kezdeményezésére a felek bármelyike a szerződés megszüntethető megállapodás, amely tekinthető a pillanatban a szerződés megszűnését. Jellemzően építők a szerződés nem írtak elő, de nyilvánvaló, hogy az a szerződés megszűnését kell a pillanatban a szerződés megkötésekor a szerződés megszűnését, valamint aláírását követően egy ilyen megállapodás, tulajdonosokra kell vissza a pénzt egy ilyen időszak.
De elképzelhető, hogy az építőipari cég épít egy házat, akkor megszünteti a szerződést, és a cég nem írja alá ilyen megállapodást, és ennek következtében nem kezd menni az időszak, amely alatt a cég köteles visszatéríteni az árát. Még rosszabb, ha a szerződés nem téríti meghatározott időszakra tulajdonosokra esetén a szerződés megszűnésének vagy azt jelzi, hogy a pénzt vissza végrehajtása után a többi apartman tulajdonosokra. Aztán megállapodás a felmondás a szerződés aláírását, azaz a szerződést már megszűnt, és a lakás kerül eladásra, és a pénzt kap nem. A cég folyamatosan azt mondja: „A pénz nem, jön egy hét alatt”, és ellenőrizze, hogy a cég eladta a lakást, akkor nem lesz képes. Tőketulajdonosaira legbiztonságosabb a szerződésben azt egyértelműen megfogalmazta - mennyit és mennyi ideig kell kapnia, hogy felmondja a szerződést, és abban a pillanatban a szerződés megszűnését kell tekinteni az átvételkor pénzt.
Nehézségek a regisztrációs tulajdonjogok merülhetnek fel:
mivel nem a fejlesztők a beruházási feltételek által létrehozott jogosult hatóság
annak a ténynek köszönhető, hogy a fejlesztő nem készíti el a dokumentumokat a ház szükséges regisztrációs tulajdonjogok a FRS.
Sajnos, ha a részvényesek probléma a regisztrációs tulajdonjogok, akkor foglalkoznak velük, mint általában, szükség van a bíróságokon keresztül - azaz, hogy elismerik a tulajdonjog a lakás a bíróság a szerződés alapján vásárol egy lakást, az igazoló dokumentumokat kifizetését a szerződés, és jogszabály fogadása és továbbítása az épített lakás. Ha a tranzakció kíséri ügyvéd, ez általában nem okoz nehézséget jogának elismerése tulajdonosi részesedése résztvevőt. Ha vállalkozása biztosított, a biztosító társaság lesz az Ön számára segítséget nyújthat a tulajdonát, így nem fizetnek a kártérítés.
Dupla eladások az utóbbi években ritka. Alapvetően kettős értékesítés miatt nem teljesíti a vállalkozó (beszállító anyagokat is), hogy kötelesek a fejlesztő. Ezután a fejlesztő (a fővállalkozó) felmondhatja a szerződést a nyertes ajánlattevő (szállító anyagokat is), és a kamat tulajdonosai maradnak munka nélkül. Lenyomozni csalárd tevékenységek szakaszában a szerződés megkötése (ellenőrizze a lánc a szerződések és jogi aktusok elfogadásának) a szakember számára nem nehéz. Tulajdonosokra elkerülése érdekében a megszüntetés veszélye közötti szerződés a fejlesztő (a fővállalkozó), valamint a vállalkozó (beszállító anyagok) biztosítania kell, hogy a vállalkozó (beszállító) már teljesítette kötelezettségeit, mivel össze a cselekmény.
Kötelező regisztráció szerződések tőkerészesedés a meghatalmazott szerv lehetővé teszi, hogy teljesen elkerüljék a kettős (hármas) eladó.
A szomorú valóság
Szakemberek állítják, örömtelen tény: szinte minden „szerződés” által kidolgozott építőipari cégek, nem szól a vállalat elkötelezettségét a teljes építési, a ház, és csatlakoztassa a közművek vagy szempontjából ezen kötelezettségvállalások teljesítésének, és nem, sőt, a felelősséget a kudarc .
A szerződés által összeállított személyzet ügyvéd a cég, az első és legfontosabb, hogy megvédje érdekeit az építőipari vállalat, és hagy egy csomó módon neki, hogy „visszavonulás”. Feladata a cég, mielőtt a részvény résztvevő apró (ha van ilyen), és, mint általában, a felelősség megállapítható nem azoknak megsértése, ami azt jelenti, tulajdonosokra, olvasás szerződést. Aláírását követően a tulajdonosokra rendkívül nehéz lesz a szerződés, de majdnem - lehetetlen megvédeni jogaikat (vagyoni kár, a pénzbírságok behajtása, fizetési büntetés vagy bírság, és különösen a nem vagyoni kár).
Tehát ne legyen lusta, és pre-show dokumentum független ügyvédi szakosodott területén a közös konstrukció, amely megmondja, hogy milyen változtatásokat kell tenni a szerződést, hogy megvédje az Ön érdekeit, amennyire csak lehetséges. Ha a vállalat nem hajlandó, hogy a dokumentum a kívánságát, keressen egy másik. Legyen tudatában annak, hogy vannak alternatívák. Vannak olyan cégek, amelyek egy nagyon részletes szerződést - akár a cikket és minőségű anyag, amely felhasználható az építőiparban, dekoráció, stb Van ebben az esetben azonban egy „de” - a négyzetméterár borul.