Mintegy kockázatok bérleti és ingatlanvásárlás
Bérlet vásárlása és kereskedelmi ingatlan nem csupán jelentős pénzügyi költsége, hanem a tudás, a jogszabályok ezen a területen. Mit kell tudni, hogy mikor vásárol, vagy bérlése egy kereskedelmi ingatlan? Bármely „találat megtalálható”, hogy néz ki? Mi egy vállalkozó kell elkészíteni? Ez az, amit beszéltünk az ügyvéd a moszkvai Ügyvédi Kamara Oleg Sukhov.
Beszerzése nem lakáscélú helyiségek
- Oleg Vlagyimirovics, először nézzük meg, mi hogy néz ki, ha vásárol nem lakáscélú helyiségek.
- A beszerzési kereskedelmi ingatlan az első helyen, meg kell győződnie arról, hogy nem tartozik a nem tőke áll. Sőt, ha figyelembe vesszük a vásárlás nem lakáscélú helyiségek korábban volt a célunk, nem tőke építése, és ezt követően újra regisztrálni, mint egy tárgy tőke építése, akkor kötelező ajánlott, hogy tanulmányozza a jogi dokumentációt az ingatlan, és a kapcsolatok nyújtásához kapcsolódó területen. Nem csak bíróság elismerte az illegális átadása nem tőke létesítmények építése a fővárosban a szárazföldön nem kijelölt építési fenti.
- Mik a kockázatok?
- Ha a regisztráció az ingatlan, és eladja az ingatlan a tárgya, nem tőke építése, és ott található egy telket regisztráció nélkül az ingatlan, valamint található, például a lízing, akkor az nagyon nagy valószínűsége egyoldalú felmondása a bérleti szerződést a kényszer bontási, bontási található rajta egy tárgy nem építési tőke vagy ingatlan.
Ez a gyakorlat különösen fontos a nagyvárosokban, ahol a helyi hatóságok kezdetben átadó föld bérleti díj egy meghatározott időszakra, később nem újítja meg a szerződést, és a késztetés, hogy lerombolja építkezés helyén, nem a tőke építése létesítmények (éttermek, üzletek, csarnokok, és egyéb létesítmények). Elutasítás esetén a tulajdonosok, hogy lerombolja a felállított és berendezett megfelelően struktúrák nem tőke építése, a bíróság tartsa be az alapvető érdekeit a helyi hatóságok, amelyek elkerülhetetlenül vezet a bontási épületek és a kibocsátás a föld javára az önkormányzat.
Továbbá, ha a vásárlás nem lakáscélú helyiségek kell vizsgálni, hogy a többi felperes a tulajdon korábban aláírt szerződést.
- Mit jelent?
- Egy másik módja az úgynevezett kettős hirdetést. az ingatlan tulajdonosa köthet szerződést a vételi és eladási, megkapja a pénzét, de később visszavonja a kérelmet az orosz állami nyilvántartás regisztrációs tulajdonjogának átruházása.
Bírósági ügyek kényszer regisztráljon néha évekig. A gyakorlat megvalósítása az ilyen tulajdon, beleértve a jelöltek, a meghatalmazott útján vagy más módon a bérbeadó a megadott időn belül lehet még egy párszor. Ahogy joggyakorlat azt mutatja, vannak olyan esetek, három - sőt négy elidegenedés az azonos nem lakáscélú helyiségek. Ez annak köszönhető, hogy a jó likviditás és jelentős költség a kereskedelmi ingatlanok.
Ezen kívül meg kell fennállásának tehermentes harmadik felek, például más értékesítési szerződések, kölcsönök, amelyeket az ideiglenes intézkedések, tilalmak, letartóztatások.
Ipari területek gyakran hitelt, ingatlan válik a fedezet. Bármilyen végrehajtása a biztosíték lehet csak a hozzájárulásával a bank / hitelintézet, amelyik a kölcsönt.
- Csalók elrejteni információkat ígéretei ...
- Igen, megvan a lehetősége, hogy megcsal az ügyfelek aláírásával az előzetes szerződés vagy a szokásos értékesítési szerződések, ahol a tulajdonosi még nem regisztrált, például az újonnan épített épületek. Továbbá, vannak olyan módon, illegális ideiglenes eltávolítása tehermentes. Meg kell érteni, hogy minden üzlet a elidegenítéséből ingatlan található a záloga, illegális, semmis.
Van is egy a rohamok előfordulásának kockázata üzlethelyiségek az önkormányzati vagy szövetségi programok.
Kereskedelmi ingatlan megfelelő igény, hogy a gyakorlat értékesítési ez ritkaság. Azonban nagyon gyakran nem lakáscélú helyiségek kezdik felismerni gyorsan, például akkor, ha a tulajdonos rájön a terveket a helyi hatóságok a bontási kereskedelmi épületek új utak építése, a lakótelepek, illetve lakossági központok, amelyek ahhoz szükségesek, hogy cserélje ki állott romos kereskedelmi alap.
- Vagyis, ha a tulajdonosok a lakatlan alap scout a terveket a helyi hatóságok, hajlamosak gyorsan eladni kereskedelmi ingatlanok piaci értéke, mert fennáll a veszélye a tulajdon lefoglalása megszerzett sokkal kevesebb kártérítést?
- Igen, és vásárol egy ilyen lehetőség, az új tulajdonosok átveszik a lefoglalás a megvásárolt ingatlan kockázatokat.
Továbbá, az akvizíció a nem lakáscélú helyiségek tisztában kell lenniük a nehézségeket, amelyek akkor jelentkeznek, amikor újra nyilvántartási dokumentumok a kommunikáció és a számlák kifizetésére, hogy az új tulajdonos. Ezek alaki gyakran vezethet jelentős pénzügyi terheket. És ha az előző tulajdonos nem fogja segítség vagy, hogy egyes dokumentumok a korábbi tulajdonos az ingatlan vagy hibás, az újbóli nyilvántartásba a személyes beszámolók a közüzemi és karbantartási költségek késni fog a végtelenségig. Ennek az a következménye, amely lehet korlátozás segítségével kommunikációt.
- Még felsorolt sok „buktatókat” megszerzése nem lakáscélú helyiségek. Hogyan lehet, hogy arról, hogy a megszerzett ingatlan nem tartozik a nem tőke építése, ahol lehet ellenőrizni? Mint vállalkozó is vizsgálja, hogy „kettős mesterek” a szobában, hogy a szoba nem a zálogjog?
- A témáról a tőke vagy a nem aktivált épület építésére, szerint a konstitutív dokumentumok dokumentálja a BTI, és közvetlenül kapcsolódó dokumentumokat az építési (felbontás, projekt, egyéb). Tájékoztató a két italmérö (valamint egyéb negatív információk - tilalmak, letartóztatás, óvadék, sok más mellett) teszteljük kivonatokat a történelem, a ingatlan-nyilvántartási eljárásokat, amelyek nyerhető Rosreestra. A használata a helyiségeket egy bizonyos, meghatározott célokra (élelmiszerbolt, kis gyár és ipari stb) igényel engedélyek száma, amelyek kapcsolódnak mind a helyiségek használatával erre a célra, és a lehetőséget, az átalakulás, összegezve további közleményeket, a valószínűsége e tevékenységek végzésére a föld, vagy a hely, ahol a helyiségek találhatók. Mindezek a kérdések egy adott engedélyt, és rájuk további, külön tanulmányokat.
A vállalkozók a leghatékonyabb módja annak, hogy ellenőrizze a megszerzett ingatlan, furcsa módon, egy jó ügyvéd. Magasan képzett kompetens és komoly megközelítése ennek a kérdésnek: kiadja a megfelelő vizsgálatokat az összes szükséges hatóságok regisztrációs hatóságok alaposan megvizsgálják a dokumentumot és az átadás, mint mondják, a munka a „kulcsrakész”. Ellenőrizze az összes szakmai jogi tisztaságát az ügylet (az úgynevezett átvilágítási), mielőtt a megállapodás megkötését jelentősen csökkenteni fogja a potenciális költségeket és az esetleges kockázatokat.
Rent a nem lakáscélú helyiségek
- Oleg Vlagyimirovics, és a megkötése bérleti szerződések kisebb a veszélye?
- Azt mondanám, egyszerűen: ők mások. bérleti viszony nem mindig stabil.
Soha a bérbeadó nem tudja garantálni a bérlő, és biztos, hogy a bérleti vagy albérleti nem lesz idő előtt befejezték, vagy a teljes meghosszabbították egy új kifejezés. Előfordul, hogy a tulajdonos maga, és nem ismert, hogy mennyi ideig akarja venni a kereskedelmi ingatlanok általában, és bizonyos körülmények között a bérlő különösen.
Bérlők, a vásárlók a kereskedelmi ingatlanok, a szerződések megkötését ritkán gondolunk lehetséges meglepetésre vállalatok, de hiába. Ez az erő az alapkezelő társaságok számának meghatározásához és a szolgáltatás értékét, a méret a karbantartási szolgáltatások, valamint a problémák megoldására nem csak a spektrum ilyen szolgáltatásokat, hanem megtagadja a rendelkezés.
- Lehet, hogy van információnk a vásárlás vagy bérlés jobban érdekli a kiskereskedők ma?
- A kiskereskedők gyakran nem vásárolja meg a tulajdon az üzletek és a bérleti díj a helyszínen. A tendencia nem helyi, és minden orosz. De, ellentétben például a Moszkva kiskereskedelmi üzemeltetők, akik önként inkább bérelni, a regionális kiskereskedők gyakran nincs más választásuk: több számukra ez a szükségszerűség hiánya miatt a piac nagyon érdekes javaslatok kereskedelmi ingatlan.
Nagyobb érdeklődés van utcai kiskereskedelmi (kis üzletek és irodák találhatók a földszinten), a helyiségek az első sorban, külön bejárattal. De ha a szoba jó és érdemes, annál jövedelmezőbb még a saját tulajdonát, de itt fontos szerepet játszott a viszonylag magas árát.
Képviselői a kis- és közepes méretű vállalkozások is gyakran lép bérleti szerződések. Az ingatlanszerzés szükséges jelentős pénzügyi források, hogy a kisvállalkozások nem mindig állnak rendelkezésre a szabad rendelkezésére. Ezen túlmenően, a vásárlás olykor lehetetlen egyéb, nem pénzügyi okok miatt a vállalat helyzetét, például azért, mert az érdeklődés a kiskereskedő hely alkalmas helyiségek, csak bérelt.
Egyes rendelkezéseinek a törvény kiegészítette a hatályos jogszabályok részben a szerződések megkötése tekintetében az állami és önkormányzati tulajdon, ezáltal stabilizálva a szerződéses viszony bérbeadás jelölt feltételek pályázatok és árverések bérbe vagy öncélú használatát az állami és önkormányzati tulajdon, feltéve, hogy a kötelező előírások alapján bérleti tranzakciók.
Ami a bérleti viszonyok a következő főbb pontokra lehet azonosítani a „harmadik monopóliumellenes csomagot”. Először is, be gyorsított közigazgatási felülvizsgálatát kereskedési eredmények a bérleti díj az állami vagy önkormányzati tulajdon, lebonyolítása, amely kötelező a törvény. A módosítás szerint az ilyen panaszok időszak FAS csak 7 napig (30 nappal korábban) ezután indított trösztellenes ügyben.
Másodszor, amikor lejárt a bérleti szerződés, a következtetés egy ilyen megállapodás egy új kifejezés a bérlő megfelelően teljesítette a kötelezettségeit, végzett versenytárgyalás nélkül, aukció másként nem rendelkezik, a szerződés. És a kifejezés a megállapodás nem korlátozódik az orosz jogszabályok tiszteletben tartása mellett az alábbi feltételeket:
1) A bérleti díj összegét határozza meg az értékelés eredményeit a piaci értéke az ingatlan, megfelelően elvégzett irányadó jog az értékelési tevékenység az Orosz Föderáció másként nem rendelkezik, más jogszabályok által Orosz Föderáció;
2) A minimális időszak, amely újratárgyalja a bérleti nem lehet kevesebb, mint három éve. A kifejezés csak akkor lehet csökkenteni alkalmazásán alapul a bérlő.
Azt reméljük, hogy az elfogadása a „harmadik monopóliumellenes csomag” az üzleti közösség kap valódi hozzáférést biztosít az állami és önkormányzati tulajdon.
Interjút Svetlana Vakhrusheva