DDU vagy HBC választani
Az elsődleges lakóingatlan-piac a St. Petersburg fejlesztők még mindig használja a különböző értékesítési rendszerek, megállapítva, tőke vagy saját korábbi megállapodást a hozzájárulási megállapodások (belépését HBC), előzetes adásvételi szerződések a szándék és a szerződések, stb De nem minden ilyen rendszer jogszerű és átlátható.
Mi mögött a megállapodást?
Szövetségi törvény № 214-FZ előírja a használatát csak két rendszer: az eladás DDU és miután csatlakozott a HBC. „Az elsődleges piacon 214-FZ biztosítja a kölcsönhatás az építőipari cégek és az ingatlan befektetők számára, akik részt vesznek alapján bármilyen tőkerészesedés megállapodás vagy a belépését az épület társadalom - megerősíti Svetlana Denisova, fej prodazhZAO” BFA-fejlesztés”. - Mindkét program jogszerű. "
A leggyakoribb rendszer értékesítése lakások az új épületek kell tekinteni azt a következtetést egy közös építési megállapodást. Szerint Polina Yakovleva igazgatója lakóingatlan NAI Becar, St. Petersburg, mintegy 65% -a tranzakciók az elsődleges ingatlanpiacon vannak DDU, 33% - a HBC és 2% - az értékesítési szerződés vagy előzetes adásvételi szerződést. Dmitry Lehmus, GK partner Oroszország SP, magyarázza a magas aránya foglyok szerződések HBC az elsődleges piacon a St. Petersburg az a tény, hogy ma számos jelentős ingatlanfejlesztők, mint a „CDS”, „LSS”, „Leader” egy része a tárgyak megvalósítható ez az értékesítési mechanizmus.
Ugyanakkor Arseny Vasziljev, vezérigazgatója GC „Unisto Petrostal” jelzi annak a valószínűségét, hogy az aránya alapján megkötött szerződések rendszere HBC az elkövetkező években nőhet. „Törvényhozók viszonylag ritkák készítés kezdeményezések, amelyek megváltoztatják a szabályokat a munka, ami nem a területén a részvételi építési”, - a szakértő magyarázza.
Ami a többi rendszer, amely szerint a Svetlana Denisova, előzetes szerződés és egyéb rendszerek vásárlására ház építés alatt bizonytalanok. „Az előzetes megállapodás szabályozza a Ptk gyengébb, mint a megállapodás készült közvetlen válasz a szövetségi törvény - mondja a szakértő. - Az előzetes megállapodás továbbra is bizonytalan, ellentmondásos és tulajdonosokra gyengén törvény által védett. Különböző régióiban az Orosz Föderáció bűnüldözési gyakorlat külön utakon járt. Néhány a előszerződést nagyon hűséges, de az alanyok többsége az Orosz Föderáció tekinthető csak egy előzetes szerződést megállapodás szándéknyilatkozatot. A megállapodás keretében nem terhelik a pénzt. Petersburg közelebb van a második helyzetben van, mint az első. "
Összességében az előzetes szerződés köthető, ha az elem leszállított és eladatlan lakások szakaszában tulajdon. „Ezen a ponton talán a következtetést a előszerződést, de az eladás helyett saját,” - mondja Svetlana Denisova.
Szintén érdemes megjegyezni, hogy az elsődleges piacon elterjedt szerződés megbízás a jogot, hogy a szerződés alapján a saját tőke. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az új építkezések százalékos beruházási vásárlások gyakran eléri a 20% -ot. Ezek a lakások kerülnek a vevők a viszonteladási a későbbi szakaszaiban készen a tárgy vagy a tárgy maga az üzembe helyezés előtt annak érdekében, hogy mintegy 10% -os évi beruházás. A következtetés az engedményezési szerződés csak akkor engedélyezett, legfeljebb aláírásakor a felek által a közvetlen átadását a lakásban.
DDU és HBC: előnyök és hátrányok
És a partnerségi megállapodások, és a szerződés paenakopleniya (belépését HBC) megfelelnek a vonatkozó törvényeket, de természetesen minden lehetőség megvan a maga sajátosságai, vannak előnyei az ügyfél, valamint a hátrányai.
tőkerészesedés szerződés biztosítja, hogy az építtető minden megengedi dokumentumokat. „Ha az építőipari cég értékesíti apartmanok DDU, akkor ő a projekt dokumentáció, amely átment az államvizsga és felkerül az oldalon, ellenőrzött tulajdonjoga vagy bérleti telket használt építési egy lakóépület kapott építési engedély, - mondja Alekszej Guszev "Glavstroy SPb" kereskedelmi igazgatója. - Következtetések pénzügyi életképességére az építtető engedélyt, hogy a megadott adatokat a projekt nyilatkozat és a negyedéves jelentés. "
Az egyik fő előnye a saját megállapodás, hogy megszünteti a lehetőségét, kettős eladó ház. Svetlana Denisova magyarázza: „A szerződés a saját kötelező nyilvántartásba FRS. Dupla értékesítés a regisztráció után már nem lehetséges, mert az állam, regisztráció üzletet, azt mondja, hogy látja érdek jogosultja jogos fél a szerződést, és megerősíti a tulajdonosokra való jog egy adott tulajdonság. A fejlesztő nem dobja a tárgyat anélkül felbomlása regisztrált partnerségi megállapodások. "
A szerződés HBC szerint az orosz jog ezzel szemben nem regisztrált az állami szervek. Így a kockázat kettős hármas értékesítése a haza. Ugyanakkor Arseny Vasziljev jegyezni, hogy kötelező nyilvántartási DDU meríti tervezési 2-3 hónapig, bármilyen változás a megállapodás hatálya alá is tartozik bejegyzés, ami a folyamat, hogy változások (gyakran az érdeklődés tulajdonosai a kezdeményezők) egy hosszú és nehéz vállalkozás. Meg kell jegyezni, hogy ez az eljárás is megköveteli a vevő ház többletköltségeket.
Lazugin Valery, főigazgató-helyettes, az Akadémia „Ithaca”, hogy az előnyöket a szerződés közös építési közé tartozik, hogy meghatározza azt az utazási feltételeket a vevő lakások, abban az esetben, amelyben a fejlesztő kell majd fizetni késedelmi kamat tulajdonosok. „Ha a lakás lesz olyan hibákat, az ügyfél kérheti öncélú hiányosságok megszüntetését, a határozott idejű”, - a szakértő hozzáteszi. Ebben a tekintetben a megállapodás HBC kockázatosabb, mert ellentétben DDU nem garantálják az igényelt időszak üzembe valóságos.
Az előnyök a megállapodás HBC szakértők megvizsgálják annak lehetőségét, törlesztésre az építtető a vevő számára viszonylag hosszú ideig, beleértve bevezetése után a ház működését. Valery Lazugin azt mondja, hogy bizonyos esetekben részletfizetési időszak eléri a 10 évet, míg abban az esetben a termelői részletben csak addig, amíg a végén áll.
Az előnyök a hozzájárulási megállapodás Arseny Vasziljev hozzátette, hogy a szövetkezet tagjai szabadon dönthetnek a sorsa saját - egyesítő, és egyre több, mint 50% -a szavazás, hogy HBC menedzsment a saját kezébe. De míg Alekszej Guszev azt mondta, hogy például abban az esetben, pénzhiány befejezése tagjainak HBC egyetemlegesen felelősek a tartozásokért a szövetkezet: „Ha a ház nem teljesíthető, mert a finanszírozási problémák, a vevő nyújthat be igényt csak a HBC. Ennek megfelelően ő maga tagjaként HBC ezen felül finanszírozza az építkezést. "
DDU - nem csodaszer
A piacon számos nagy építőipari cégek, amelyek mögött több mint egy tucat, a megvalósult projektek és inkább eladni őket a szerződés alapján HBC. Ez a rendszer érdekes, hogy a fejlesztők számára több okból is. Azt mondja Alekszej Guszev, hogy megadja nekünk a lehetőséget, hogy pénzt kezdeni építési munka, és jobb árakat, mert a kölcsönös hozzájárulás nem adóztatják meg.
Egy fontos tényező, amikor kiválasztják a fejlesztő számára az áramkör végrehajtása a tárgy az a tény, hogy minden szerződés tőke, ellentétben paenakopleniya szerződés vonatkozásában az hosszadalmas regisztrációs folyamat, amelynek során a kivitelező cég nem jogosult készpénz. Szerint Dmitry Lehmus, Szentpéterváron időszakban ilyen bejegyzés elérheti a két hónapot.
Polina Yakovleva úgy véli, hogy ezek az előnyök HBC szerződést, mielőtt DDU a fejlesztők további eszközt a versenyben a vevő számára. Ezért DDU expanzió nem terjed ki az összes elsődleges lakáspiacon.
Ugyanakkor Arseny Vasziljev azt mondja, hogy az egyre növekvő vállalkozások aránya dolgozik DDU, nem vezethető, a „Constant jogszabályi változások, ami megnehezíti a munkát a fejlesztők, meghosszabbítja a regisztráció feltételeit a szerződések és növeli a költségeket, nem ösztönzik a fejlesztők számára, hogy váltson a szerződés méltányosság. Sok az eljárások a törvény által előírt, nem teljesen átgondolt, nem dolgozták ki a mechanizmus azok végrehajtását. "
Svetlana Denisova hozzáteszi, hogy az elfogadása idején 214-FZ, a fejlesztők sokat beszélt, hogy a piaci pozícióit a résztvevők közös építési már nem egyenlő. „Például, a tulajdonosokra szabadon elállhat a szerződéstől, és a kötelezettségek teljesítése mellett a tisztességtelen részesedése résztvevő fejlesztő felmondhatja a szerződést csak ismételt megsértése, és halad egy bizonyos ideig”, - mondja Ms. Denisova.
A szakértő azt is megjegyezte, hogy ez a baj, hogy nem DDU kötelező elem, ha vásárol egy lakást. „Ne hozza az abszurd jó kezdeményezések. A világban van egy gyakorlat kialakításának lakásszövetkezetek. Ez jogos rendszer, nincs ok arra, hogy kizárja azt a gyakorlatot. A fejlesztő - egy üzleti vállalkozás, amely számos oka van, hogy kihasználják a választás, és válassza ki a rendszer, hogy hozza semmilyen előnyt, „- mondja Svetlana Denisova.
Kockázatok mindig
Meg kell jegyezni, hogy ma sem a formák szerződések nem teljesen biztosítja a vevő az esetleges baj, beleértve a hosszú távú építkezés. „Az elsődleges piac hordozza azt bizonyos kockázatokat, amelyek oszthatók az általános gazdasági és jogi - mondja Svetlana Denisova. - kiterjesztése a felépítése szempontjából lehetséges, ha problémák merülnek fel egy adott cég vagy a piaci belépés a válság. "
Mindenesetre a támogatási program keretében a lakásvásárlási további garanciát a jövőbeni telepesek volt, és az is marad hírnevét építője. „Ha ez a cég bízik a piacon több éve, és bizonyult lenyűgöző kötet a befejezett projektek, a csalás nem várható, mivel a munka elég jó hírnevét az elmúlt években, és a fejlesztési, ő játssza az egyik legfontosabb szerepet a jövőbeli üzleti fejlődés. Másrészt, ha a fejlesztő tisztességtelen és célul tűzte ki, hogy megtévessze a vásárlók, meg tudja csinálni bármikor rendszer értékesítés „- mondja Marina Ageev, értékesítési vezetőként lakóingatlan UK” tétel”.
Alexei Gusev tanácsolja: „A legfontosabb dolog, amit mindig tenni, mielőtt a szerződés megkötését -, hogy megismerjék a dokumentumokat az építtető, amely minden információt tartalmaz mind a társaság és az objektum az építési (építési engedély, a projekt nyilatkozat a jogot, hogy a föld - tulajdon, bérlet vagy helyszíneken). " „Ne szégyellje, hogy igénybe tanácsadók kérdéseket feltenni, és válassza ki az építtető, aki az Ön véleménye, egy időben, hogy építsenek egy tárgy” - teszi hozzá Svetlana Denisova.
A szakértők általában egyetértenek abban, hogy mivel az új jogszabály bevezetését terén részvételi építési piac egyre civilizáltabb, és a fő előnye, hogy a 214-FZ megjelenése volt egyértelmű törvényi szabályozás a folyamat végrehajtása építés alatt, és ennek megfelelően a fogyasztói bizalom növelése, beleértve a magánbefektetők az elsődleges lakáspiacon.
Nikolai Grazhdankin vezetője ICC „Otdelstroy értékesítési:
A mai naptól, sok építőipari cég dolgozik összhangban 214-FZ, legtöbbjük megállapodás megkötése a vásárlók egy közös építése. E megállapodás célja, hogy maximalizálja megvédje a részvényesek érdekeit. De emlékeznünk kell arra, hogy nem számít, mennyire megbízható a szerződés lehet, ha az építési vállalat nem rendelkezik a pénz, nem teljesítette, és a ház nem épül az időben. Éppen ezért, ha egy fejlesztő, meg kell nézni, nem csak a megállapodás, hanem más mutatók megbízhatóságát: a cég tapasztalatai, a rendelkezésre álló rendszeres késedelmes az előző objektum állapotát a föld építési, a rendelkezésre álló technikai feltételek kapcsolat kommunikáció és így tovább.
Mégis néha vásárlók hez szerződést kötni HBC. Bár ő és jogos, de kockázatos a vevő, mint a PO. Belépve a HBC, a polgár részvényes lesz, és elfogadja az egyetemleges felelősség, azaz, ha a ház épült az idő, akkor vonzza a fejlesztő felelősségre lehetetlen lesz.
Dmitry Sidorenko, vezetője GC "CDS" értékesítés:
Cégünk csak a program keretében HBC. CAV formátum sokkal rugalmasabb, ez biztosítja a megszerzésének lehetőségét a hosszú távú részletekben, DDU ugyanazon részlet csak akkor elfogadható, akár üzembe. A mi gyakorlatban vannak olyan esetek, amikor az emberek már lakott él lakások az újonnan épült házak és továbbra is fizetni a törlesztőrészleteket. És befejezésekor települések vonnak ki a dokumentumokat a megfelelő ingatlan.
Marina Ageev vezetője lakossági értékesítés UK „tétel”:
A cég úgy döntött, hogy hajtsák végre a projekt első - egy lakóépület a business class „5 csillagos” - az értékesítési táblázatot a saját tőke szerződést. 214-FZ - az előnyben a vásárlók és az eladó ingatlan. Legfőbb előnye - ez kizárva annak lehetőségét, kettős értékesítés, amely abban az időben nélkül maradt lakások a sok ember. Ez a rendszer nem zárja ki az összes kockázatot, de hála a jó elhelyezése a részét a Smolny Intézet, valamint a részét a piacon, vásárol egy házat DDU, vevő úgy érzi, nyugodtabb. Ez nem jelenti azt, hogy más értékesítési a priori formái kockázatos, és nem vetett bizalmat. HBC dolgozni a legnagyobb ingatlanfejlesztők St. Petersburg, lakástakarékpénztári lehetővé teszi számukra, hogy az ügyfelek egy hosszabb részletekben, mint, mondjuk, DDU.
Nuance HBC, hogy a bankok fokozatosan megtagadja jelzáloggal ilyen szerződéseket, mivel nem kap egyértelmű rendelkezés az építési idő.