A mechanizmus jelzáloghitelezés mechanizmusának jelzáloghitelezés működés
1.2. jelzáloghitelezés mechanizmus
A mechanizmus működésének jelzálog rendszer leírható a következő.
A polgárok egy bizonyos megtakarítások és stabil jövedelem, úgy dönt, hogy megvásárolja lakóingatlan (lakás vagy családi házak) jelzáloggal.
A hitelező ellenőrzi a fizetőképesség a potenciális hitelfelvevők (jegyzési eljárás), azaz Úgy értékeli, hogy ez képes a saját aktuális jövedelem, amely lehet az egyetlen forrása a hitel visszafizetését, a fizetés havonta, a szerződés a jelzálog hitel összegét. Van egy arany bank szabály: a fizetés a hitel a hitelfelvevő nem költenek többet, mint 30% -át a személyi havi jövedelem. Ha ez az arány több mint 40-60%, akkor az ilyen kölcsön vált kockázatos. Előfordulhat, hogy a hitelfelvevő nem tudja kifizetni. Ezért alapuló jövedelem a hitelfelvevő, a bank becslése szerint a hitel összegét, hogy tud biztosítani.
Ha jóváhagyják, a hitelfelvevők lép hitelmegállapodások a hitelező a vásárlás kiválasztott lakóingatlan. A szerződés a jelzálog kell adni a jelzáloggal terhelt ingatlan, értékelését a teremtés, a méret és a teljesítmény szempontjából a kötelezettség biztosított jelzálog. A téma a jelzálog kerül meghatározásra a szerződésben meghatározva a nevét, helyét és elegendő azonosítása céljából leírása (pl élőhelyén, tulajdonosa olyan természetes vagy jogi személy). Jelzálog házak és lakások állami tulajdonban vagy önkormányzati tulajdon nem megengedett.
A szerződés aláírása után a jelzálog, a bank általában megköveteli a kölcsönvevő néhány kezdeti díj, amelynek összege a különböző országokban eltérő lehet, attól függően, hogy a hatályos jogszabályok és a gazdasági helyzet. A hitelező bank érdeklődik a tény, hogy a díj, amennyire csak lehetséges, t. Hogy. Minél több az előleget, a kevésbé kockázatos az üzlet, és maga a kölcsön. Jelenleg Oroszország várható, hogy az első kifizetés legyen legalább 30% -a, a vásárlás egy lakást, és 70% a hitelfelvevő vehet a hitel.
adósok kötelezettségek biztosított zálogjog a megszerzett lakóingatlan, kidolgozott formában jelzálog.
Medencék és a hitelnyújtók értékesített jelzálog szerek alkotják a jelzálog fedezete jelzálog által megvásárolt értékpapírok intézményi befektetők, illetve a bankok, amelyek megfelelnek a Bank of Oroszország és az Orosz Szövetségi Értékpapír Bizottság maguk alkotják a jelzálog-biztosíték és a jelzálog-fedezetű értékpapírokat bocsát ki.
Így a működésének feltételeit jelzáloghitelezés az igény a jelzáloghitelek és javaslatokat a lakáspiacon. [1, 74. oldal]
Jelenleg az orosz gyakorlatban jelzáloghitelezés, van három alapvető rendszereket nyújt hitelt vásárlására házban.
1. Hitelezési rendszer a regisztráció a szerződés záloga.
Ez a rendszer volt a fő, hogy megteremtse a teljes jelzáloghitel programot. Kétségtelen előnye ennek a rendszernek, hogy kifejezetten előírja a törvény, azaz a szövetségi törvény „A jelzálog (jelzálog).”
Az ügyfél köt hitelszerződést, és a Pledge megállapodás, saját biztosíték a bank és a bank feltételeit. A teljes visszafizetését a hitelbiztosítéki eltávolítjuk, ház marad az ügyfél tulajdonát. Ha rossz hitelek az ügyfél bank, miután a bírósági döntés, vissza a szükséges összeget eladó nyilvános árverés vagy az ő hozzájárulásával a zálogkötelezett nem a bíróság elé, hogy eladja ház révén rielterskuyu cég árán a piacon uralkodó (beleértve a felvett hitelek kamatai, büntetések és egyéb költségek). A hitelfelvevő nem kötelezettség teljesítése a hitelmegállapodás szerinti, gyakorlatilag nincs ok arra, hogy elismerik ezt vagy azt a tranzakciót semmissé a védelem eszközeként a bank ellen azzal hasznosításra (feltételezve, hogy a hatáskörrel rendelkező feldolgozása a hitel és biztosítéki szerződések).
Azonban a hátránya ennek a hitelprogram, hogy a betétesek élő jelzálogjog lakás és családtagjai kötelesek hagyják el a lakást a kezelés után rá büntetés csak két feltétellel ugyanakkor
a) volt sima a hitel visszafizetését biztosíték ki vásárlására, illetve építésére lakások;
b) tartózkodnak a pledgor családja adta a szerződés megkötésére a jelzálog, és amennyiben kerültek beadásra jelzálogjog lakás később - a bevezetés előtt, hitelesített felszabadítási kötelezettség jelzáloggal lakás igény esetén rá büntetés (a 78. cikk a szövetségi törvény „A jelzálog” ).
2. Hitelezés rendszer a regisztrációs az adásvételi szerződés és a háromoldalú megállapodást a Bank az ügyfél és az ingatlan cég.
A jelenlegi rendszer a válaszokat szakértők bankok messze a leginkább reális. Ő több szakaszában folyosón.
1. lehetőség: A hitel kiadott ingatlan cégek. A hitel közötti megállapodás a bank és az ingatlan cégek (jóváírás, a cég), ez a hitel szerez -nak adásvételi szerződést az ügyféllel, és köt szerződést az ígéretét, hogy a bank az ingatlan (a jelzáloghitel-szerződés). Ha a vállalat „leányvállalata” a költségek csökkentése, biztosítéki szerződés nem lehet regisztrálni. A cég az ügyfél visszafizeti a kölcsönt alapok és kamatot is. A teljes hitel visszafizetését érvénytelenné válik zálogjog szerződést, majd - Az adásvételi szerződés és az ügyfél ismét lesz a tulajdonos házban.
Ha az ügyfél nem fizeti vissza a kölcsönt, az ingatlan cég értékesíti ingatlan az ingatlanpiacon és a hitel visszatér.
2. opció A hitel ki az ügyfélnek. A hitel közötti megállapodás a bank és az ügyfél (a kölcsön ki az ügyfél számára), ugyanakkor az adásvételi szerződés a tulajdon és az ügyfél közötti ingatlan cég, és úgy tűnik, a zálogkötelezett a megállapodás értelmében ígéretet, hogy biztosítsa a kölcsönszerződés. Az ügyfél visszafizeti a kölcsönt és kamatait közvetlenül a bank. A teljes hitel visszafizetését érvénytelenné válik Pledge megállapodás, akkor - az adásvételi szerződést és az ügyfél ismét lesz a tulajdonos házban.
Ha az ügyfél nem fizeti vissza a kölcsönt, akkor (összhangban a feltételek a jelzáloghitel-szerződés) ingatlanforgalmazó cég értékesíti ingatlan az ingatlanpiacon és a hitel visszatér. Ebben az esetben arra lehet következtetni az alapító okirat és a Bank között egy ingatlan cég végrehajtásában, szükség esetén a zálogtárgy.
Pozitív ebben az áramkörben a következő. Lakáskereséshez az ingatlanokhoz kapcsolódó ingatlan társaság biztosítja, hogy amennyiben szükséges, annak végrehajtását a lakás mentes lesz kötelező, és nem esik az ár. Eladó lakás végezhetjük viszonylag gyorsan. Annak kockázata, hogy az ügylet az eladó szerint semmis a követelés az adós jelentéktelen, mivel a tranzakció tényleges megteremtését célzó megfelelő jogi következményeket, és a használata váltókat, mint fizetési eszköz széles körben használják a polgári forgalomban. Ezt a kockázatot csökkenteni fogják, ha az eladási ár a lakás a hitelfelvevő a szer közelebb kerül a piacra.