ingatlanügynökség
A célkitűzések jogi szabályozása ingatlan tevékenység, jogi jellegét ingatlan szolgáltatások, törvények ingatlan tevékenység - a történelem és a modernitás.
Tengerentúli ingatlan tapasztalat szabályozása tevékenység nagyon változatos. Németországban és Franciaországban van egy kormány engedélyt, és az Egyesült Királyságban és Finnországban, az állami szabályozás. Az USA-ban engedélyezési több mint 50 éve, de nem törvényt fogadtak el részvétele nélkül a piaci szakemberek.
Összhangban az orosz törvényhozás tevékenységét szabályozó ingatlanügynökségek, mint az egyik szektor a polgári jog a felelőssége a szövetségi hatóságok. Az Orosz Föderáció nem fogadhat szabályok sorrendjét meghatározó szervezési Az üzleti kapcsolatok az ingatlanpiacon.
Jelenleg a munka folytatódik a szóló szövetségi törvény ingatlan tevékenység. Project N 71948-3 be az Állami Duma helyettes AG Puzanovsky szóló szövetségi törvény az ingatlan tevékenység az Orosz Föderáció ingatlanügynök munka - végzett rendszeres szakmai tevékenységét segítséget másoknak a díj meghatározott e törvény szolgáltatások a bizottság számára az ingatlanügyletek, valamint más kereskedelmi szakmai tevékenység az ingatlanpiac szerint e törvény ;
A hasonló törvényeket fogadtak el, vagy elbírálás alatt vannak számos alanyok Orosz Föderáció (Moszkva, Szentpétervár, Cseljabinszk), és nagyban különböznek tekintetében az ingatlanügynök ellenőrzés fogalmát (engedélyezési vagy akkreditációját önkormányzati intézmények), és a felek ingatlan tevékenység (egyénileg vagy ügynökségeken keresztül ).
Azonban ahelyett, hogy világos meghatározása ingatlanügynök tevékenység jeleit előnyben az egyszerű átutalási szolgáltatások tulajdonítható az ingatlanügynök. tevékenység, mint ügynök, ügyvéd, bizományos kereskedő közvetítő ügyletek ingatlan, a megbízott, tanácsadó szolgáltatások, piackutatás.
A listában van elég heterogén szolgáltatások (képviselet és kereskedő tevékenységek tényleges jellegét szolgáltatás tanácsadás és a jogi - alatt egy ügynöki megállapodás, jutalék). Első pillantásra talán indokolja a széles aktivitási profilt, ingatlanügynök.
Azonban a gyakorlat, amely a törvény nem tesz éles különbséget a különböző típusú szakmai tevékenység és az ingatlanügynök kell „egy kicsit” ügyvéd „egy kicsit” szervező kereskedelmi készletek ingatlan, stb Úgy tűnik, hibás és nem túl biztatóak.
Együtt ingatlan állandó két másik, kapcsolódó tevékenységek területén az ingatlan forgalmi - serveyingovaya és ingatlanfejlesztés. Ingatlanügynök iroda - üzleti tevékenységet, hogy a közvetítés és információs szolgáltatások az ügyletek ingatlan ingatlanforgalmazók. beleértve a vásárlás, eladás és csere ingatlan. Serveyingovaya tevékenységek - az üzleti tevékenységét a szolgáltatásnyújtás komplex, ingatlan rendszer minden szakaszában az életciklus, maximalizálását célzó jótékony hatását annak használatát. a terület szakértői serveyingovyh kapcsolatok társítani őket egy professzionális ingatlankezelés minden szakaszában életciklusa.
Mások azonban úgy összpontosított erőfeszítéseket elvégzésére gazdasági, jogi, műszaki, szervezési és egyéb vizsgálatok. Fejlesztési tevékenység - vállalkozási tevékenységet szolgáltatásnyújtás előkészítéséhez és a beruházási projektek végrehajtását az ingatlan, valamint az ellenőrzési és felügyeleti át az építési ingatlan.
Az az állam kivonulását az engedélyezési politika sajátos módon ellenőrzi a szakmai nyújtó személyek ingatlannal kapcsolatos szolgáltatások, jelentősen csökkentette a különböző biztosítékok megfelelő végrehajtása érdekében az ingatlan aktivitás és védelméhez alanyok.
• Mechanizmusok egyenértékű engedélyezési fejlesztenek elég.
• önszabályozó szervezetek, mint az egyik változatai a szervezet és ezzel egyidejűleg a jogi végrehajtásának ellenőrzése az ingatlan tevékenység még nem kapott jogszabályi elismerést. Nincs meghatározva az állapotát, fő tevékenységet, az eljárás a felvételi tagságát, módszerei szabályozás az üzleti kapcsolatok, és így tovább.
• inerciális pszichológia az orosz fogyasztói szolgáltatások olyan, hogy továbbra is keresi a érdekeinek védelme az állam, hanem a szakmai közösségek, amit még a legjobb szándékkal.
• Ugyanakkor az ingatlanügynök közösség remek munkát végzett, hogy a szakmai standardok kidolgozásához, tanúsítási mechanizmus tanúsítására vállalatok és a szakemberek, Realtors.
Sürgősen el kell fogadni egy sor jogi aktusok, amelyek képesek meghatározó nagyságrendű szervezése ingatlan tevékenység, kiegészítő mechanizmusok, hogy megvédje a jogait és jogos érdekeit tagjai, valamint ékezeteket, amelynek középpontjában a további reform az állami gazdaság.
Jogalap A kapcsolat az előadóművészek és a fogyasztók ingatlanügynökségek meghatározott szolgáltatásokat elsősorban polgári törvénykönyv rendelkezéseinek keretei között az adásvételi szerződés, bérleti, vagyonkezelési iroda és mások. És RF törvény „A védelem a fogyasztók jogai. Alapján a jogi definíciók fajta szerződések a Ptk az ingatlan tevékenység, két fő típusa szerződések: a szerződés a fizetett szolgáltatások nyújtása (információs szolgáltatások, mint a jogalkotó vitte az ilyen típusú szerződés), valamint megbízási szerződés a szolgáltatások nyújtását jogi bejegyzését a tranzakciót.
A főbb jogi problémák, kísérő, a szempontból egy ügyvéd, egy ingatlanügynök tevékenységek a következők:
• hiánya fejlesztési koncepció azon sajátosságait a közvetítési szolgáltatások ingatlanügynök.
• A jelenléte számos civil szerződések közvetítésére ingatlan tevékenység. járó elkerülhetetlen alkalmazása a bírói gyakorlat az ingatlan szolgáltatások szabványoknak a vegyes szerződés. Ez ügynöki megállapodás (a tényleges közvetítés) azok helyettesítő a Ptk, például egy szerződést a tagállamok tényleges szolgáltatások jellegét, megbízási szerződés, melynek különbségek az egyszerű elemek összege a tényleges szolgáltatások (gl.39 Ptk) és jogi (Ch. 49, 51 a Ptk): kizárólagossági kikötések és terminációs jellemzői.
A probléma a megbízási szerződés minta ügyletek ingatlan. Nyújtására irányuló szerződés az információs szolgáltatások egy ingatlanügynök: határait ellenőrzés ingatlanügynök információt az ingatlan. Biztonsági elemek ingatlan szerződések: a használata az előszerződés modellt; Betét megállapodás feltételei a büntetést.
• ingatlanügynök Jutalom: függőség (vagy függetlenség) elérésének az eredmény (az ügylet, a kiválasztás a megfelelő variáns). Meghatározására szolgáló módszereket kompenzáció: százalékában a tranzakció, és mások.
• Felelősség ingatlanügynök számára nem megfelelő teljesítése a szerződés. Szakmai felelősségbiztosítás ingatlanügynök.
Az elmúlt évtizedben kialakult egy meglehetősen nagy számú vállalat szakmai közvetítők az ingatlanpiacon Oroszországban - ingatlanforgalmazók. Ami a joggyakorlat a közvetítés elfogadott beszélni két módon. Egyrészt, hagyományosan a közvetítés azt jelenti, hogy valódi célzó intézkedések potenciális partner megállapodást vele a szükséges feltételeket a tranzakció, és a felek az ügylet közvetlenül. Ezek a cselekmények által elkövetett közvetítő alapján a kötött kereskedelmi képviselet (ügynökség), vagy egy független ügynöki szerződés (az egyes jogrendszerekben, ahol az ügynöki szerződés állandó, mint egy külön szerződés típusa).
Közvetítés szerződés egy olyan szerződés nyújtására irányuló közvetítői szolgáltatás, rögzíti a jogszabályok legtöbb fejlett országban, ez volt ismert forradalom előtti Oroszországban. Például a német jog közvetítők említett tranzakció, mint közvetítők; A Ptk is van egy külön rész, a közvetítői szerződést. A bróker a jogot, hogy a díjfizetés csak abban az esetben, ha a szerződés az ő részvételével kerül kiosztásra. Hangsúly egyértelműen ügynöki szerződés teljesítése érdekében a jogi eredmény, bár a közvetítő vesz az erre a célra elsősorban a tényleges intézkedések: úgy néz ki, partnerkockázat, tárgyalási feltételei jövőbeni tranzakció másrészt alapján a közvetítői tevékenység hatást jelent a meghatalmazást, bizományos ügynök, és az is gyakran a vagyonkezelő.
Azaz tevékenységet közvetlenül, mint általában, minden beavatkozás nélkül a részét a szolgáltatás igénybevevője, ami jogi következményekkel jár az utóbbi (a létesítmény egy felelősségi viszony, az átadást a tulajdon, stb.)
Jogi gyakorlat azt mutatja, hogy a kapcsolat az ügyfelekkel ingatlanforgalmazók kivenni általában formájában az ügynöki szerződés minimalizált felelősséget, amely rendelkezik az alábbi jogi struktúrák: - az ügylet által az ügynök egy harmadik fél által saját nevében és költségére a megbízó (eladó), szerez jogok és légy köteles az ügynök, de a fő nevezték az ügylet vagy kötött egy harmadik fél közvetlen kapcsolat a végrehajtás az ügylet;
- egy tranzakció által tett szert egy harmadik fél nevében és költségére a megbízó, a jogok és a kötelezettségek származhat közvetlenül a fő, hogy nem felel meg a tényleges valóság - ingatlan cégek soha nem jár, mint egy ügynök, hiszen közismert a szakmában. 1005 a Ptk.
A legfőbb gyakorlati tevékenysége ingatlan cégek, hogy tanácsot adjon a felek a készítmény a tranzakció és a fizikai karbantartása az ingatlan időpontjában az ügylet az állam regisztrációs jogok és a kifizetések a felek között. A felek lép jogviszonyok függetlenül, és ennek megfelelően abban az esetben jövő nézeteltérések a eladó és a vevő ingatlanforgalmazók továbbra is a pálya szélén. Ezeket nem lehet bíróság elé, mint egy harmadik fél. Az oroszok többsége már inkább, hogy foglalkozik a lakhatás, az aktív segítségnyújtás ingatlanügynökségek, vállalják, hogy „kísérő” az ügylet, a regisztrációs hatóságok, hogy biztosítsa a „jogi tisztaságát”, és így tovább. Az ilyen kötelezettségvállalások azonban nem mindig követte.
Annak ellenére, hogy látszólag súlyos gondatlanság a tevékenységek egy ingatlanügynök, a bíróság elutasította azt az állítást K. megemlíteni a következőket: a szerződés a tájékoztatás és közvetítői szolgáltatások nem nyújtottak a kötelezettséget, hogy ellenőrizze a hivatal a bérbeadó címet a lakás, a felperes maga mutatta, tapintatlanság ellenőrzése nélkül a jelenléte a bérbeadó a jogi dokumentumok.
Realtors mentességet a követelést munkájuk minőségét nagyrészt hiányában konkrét jogi szabályozás az ingatlan szolgáltatásokat. Orosz jogalkotó még nem döntött, hogy ez a lényege, a magja ez a tevékenység. Orosz ingatlanforgalmazók. találgatás az állam a határozatlanság nemzeti törvényhozó és a bírói, jellegének meghatározása a szerződést az ügyfél a legkülönösebb módon: „nyújtása ingatlan szolgáltatások”, „a közvetítői szolgáltatások értékesítése lakó helyiségek”, „a tájékoztatás és elemző szolgáltatások az ingatlanpiacon”, „partnerségi megállapodás ”. Őszintébb, akik nem adnak semmilyen nevét a szerződést.
Elemzés a szerződéses gyakorlat azt mutatja, hogy csak ritka esetekben a szerződés nevét megfelelően tükrözi a természet és feladatkörét az ügynökség. A legtöbb szerződést, beleértve az említés a közvetítő funkció ingatlanügynök, nem jellemző klasszikus közvetítés elérését célzó eredményeket. Jellemzően a képviselő vállalja, hogy megtalálja a megfelelő ügyfél opciós ügyletek, amelyek segítségével a tervezési és az állami nyilvántartásba. Még a választékot nem „végtelen” felelősség az ingatlanügynök. Értelmében a tipikus szolgáltatási szerződés akkor minősül megfelelően hajtják végre és esedékes után az ajánlatot, hogy az ügyfél-vevő öt lakhatási lehetőségek kielégítésére alkalmazása: a kiválasztás és a kijelző minden későbbi verzió készült a díjat.
Realtors kerülni szerződések Jogi közvetítés (jutalék, bizottság), beleértve jelenléte miatt a Ptk teljesen szabályozza a szerződéses kapcsolat adatait (Sec. 1, Art. 993 a polgári törvénykönyv, a bizottság felelőssége, nem mutatott kellő gondossággal választja a vállalkozó az ügyfél) . Gazdasági szempontból a szolgáltatás értéke a legtöbb orosz ingatlanügynökségek birtokában van bizonyos információkat, amelyek kereskedelmi értékkel rendelkezik: jelenléte a kínálat és a kereslet ezen vagy más tulajdonságokkal. Ez az a termék, amely „eladni” ingatlanügynökök és amelynek hiányosságok felelősek, azaz még az előtérben kizárólag tájékoztató jellege ingatlan szolgáltatások, ami nem normális.
Az ügynökség biztosítja ügyfelei számára a hozzáférést a információs bázis elhelyezés feltételei alapján a szerződés előadó nem felelős az információ pontosságát a lakás kapott a földesúr, és a hitelességét jogait; kötelezettség önállóan ellenőrizni ilyen körülmények között a feladata az ügyfél! Ebben az esetben a ingatlanügynökség uses, hogy a jogi felülvizsgálatát jogi dokumentumok és a jogszerűségéről biztosítja a létesítmény állami regisztrációs jogok ingatlan, műszaki jellemzőit a tulajdonság határozza meg a technikai számviteli szerv részére a teljesség és pontosság szempontjából információt a személy él a lakásban, a felelős hatóságok Belső. Mert mi megfelel az ügynökség is. Jogi tisztaság a tranzakció a fejében az ingatlanügynök jelentősen eltér a „tökéletes tiszta” képet, amely rendelkezésre áll a tudományos irodalomban.
Szabványok szakmai etikai szert, de nem köteles felmérni a jogcímű okmányok az ingatlan, ha a dokumentumainak megfelelően és a megjelenésük nem kétséges a hitelességét. Agent szintén nem köteles semmilyen intézkedésre azonosítani rejtett hibák az ingatlan és általában tanácsot az ügyfelek a kérdésekben, amelyek nem közvetlenül azonosítható saját szerződéses kötelezettségeit. Ezért nehéz a kereslet egy ingatlanügynök, hogy kapott egy igazolást a bejegyzési hatóság, megerősítve a dokumentumok hitelességét cím az eladó, ellenőrizte a képességét, a másik fél által kért a bíróság lakóhelyén, megtudja, hogy volt-e bármilyen mesterséges motívumai a tranzakció, amely a jövőben lehetővé tenné neki, hogy kihívást jelent, ha ezeket a díjakat nem kell a szerződésben foglalt.