Vásárlás egy lakást meghatalmazott útján jellemző kockázatokat és a csalás
A legtöbb esetben a tulajdonosok a lakások eladott, de néha - mintegy 5-10% -ában - bíznak a folyamat harmadik felek, így a nevüket meghatalmazás. Ez általában akkor fordul elő, ha egy személy, aki el akarja adni a házban található egy másik városban vagy külföldön, nagyon elfoglalt vagy beteg, és nem tud fordítson időt előkészítése és végrehajtása a tranzakció. Továbbá, ingatlan értékesítés gyakran nem hajlandó foglalkozni a nyugdíjas korú, vagy a polgárok, akik nem akarnak foglalkozni jogi kérdéseket.
A meghatalmazást ad a jogot, hogy képviselje az érdekeit az ingatlan tulajdonosa, vagy az örökös a meghatározott mértékben a dokumentumban. Vannak speciális meghatalmazást, vagy egyszeri, csak előkészítése és lebonyolítása a tranzakció, és vannak - általában a rendelkezési jog az ingatlan, ideértve az értékesítési úgy, hogy semmiféle költség és a pénzt.
Minden kérdés az ügyvédi cikke szabályozza 185-189 a Ptk. Vannak például úgy rendelkezik, hogy a meghatalmazást kell írásban és hitelesített (kivéve bizonyos esetekben: például, ha egy személy a kórházban, a dokumentum biztosíthatom főorvos), ami meg van írva egy speciális formája, aláírt és lepecsételt közjegyző által . Megvan a meghatalmazást dátuma és a lejárat dátumát, de minden esetben nem tud dolgozni több mint három éve. A meghatalmazást, hogy legitim, a fő, jelen dokumentum aláírásával kell épelméjű és memória működését kényszer nélkül. Ugyanakkor azt a jogot, hogy adja meg senkinek, elvileg akár egy teljesen idegen, de bármikor sor.
Ezek árnyalatok tele sok kockázatot, hogy „ingatlan portál MetrInfo.Ru» úgy döntött, hogy megtudja-e vagy sem, hogy fogadja el az alkut a meghatalmazást, és kérjen tanácsot Elena Zhdanova, egy ügyvéd az ingatlan szektor, ügyvezető partnere a Jogász „Ügyvédi Iroda. Ingatlan. Family ".
ok, hogy őr
Ha az ingatlan eladta egy meghatalmazást - mindig kockázatot. Természetesen számos ügyletekre, minden gond nélkül. Az eladó, amelynek ingatlan Oroszországban valóban külföldön él, vagy a kórházban. De egy ilyen üzletet könnyen forgatható csalárd rendszer, ezen kívül lehetnek viták a vagyonkezelő és a vagyonkezelői, például, ha a lakás értékesítése kevesebb pénzt, mint amennyit megállapodtak. Ennek eredményeként, a tranzakció általában kétségbe a bíróság előtt.
Elismerik csalás nehéz. Nagy veszély esetén egy üzlet próbál végrehajtani a lehető leghamarabb, hogy a „hajsza” a vevő nem ad, hogy a tulajdonos az ingatlan, már kiadott egy meghatalmazást, és aláírásakor ingatlanügynök dokumentumok megtiltja kommunikáló felek: „ülsz itt, és - itt és kérdés nélkül minden barátja nem kérnek. " Ez a viselkedés - a jele, hogy egy gátlástalan ingatlanügynök lehet összejátszik a csalók. Azonban, még ha az üzlet nincs semmi gyanús a jövőben még lehet probléma. A bíróság természetesen nem mindig veszi az oldalán az eladó, és a törvény a „bona fide vásárló” (az egyetlen, aki becsületesen fizette a lakást, nem tudom, és nem tud a csalás), de ez nem csökkenti a kockázatot, hogy továbbra is anélkül, nincs pénz ház. Sőt, bármilyen döntést, a bíróság mindig az idegeket, időt és felesleges költségeket, miért kezdetben lemond magunkat a probléma? Ezért jobb, ha nem vásárolni egy lakást, eladott meghatalmazott útján.
Csalás nem csak
Ha a vevő úgy dönt, hogy megvásárolja az ilyen ház, akkor készen kell állnia egy nagyon kellemetlen helyzet.
Az ügyvédi gyakorlattal Elena Zhdanova szembesülnek a különböző tantárgyak, és a szerint észrevételeit, elsősorban a csalók meg kell kérni a dokumentumokat a lakásban, és hogy eladó útlevél, például ahelyett, hogy a tulajdonos, hogy a közjegyző személy, mint ő, vagy kiadhat egy meghatalmazást dokumentumok begyűjtése és értékesítése lakások hamis útlevéllel.
Általában a közjegyzői irodában egy csomó ember, és a közjegyző nehéz felismerni a megtévesztés. Ezen kívül sem a jegyző, sem asszisztensei nem bizonyítják az okmányok hitelessége, és hasonlítsa össze az útlevél adatait, és látni, ha az ügyfél hasonló a kép az útlevélben. Ha a jegyző nem kínos, ez teszi egy teljesen „tiszta” meghatalmazás. Miután megkapta azt, csalók keres vevőt, és ő azt mondta, hogy a tulajdonos a lakás a kórház, elment egy másik országba, stb Aztán a pénzt, és eltűnnek.
Néha az ilyen rendszerekben részt vevő és a közjegyzők. Ebben az esetben a meghatalmazást nem is ad a közjegyzői iroda a fő. Természetesen ez a bűncselekmény, és az ilyen esetek ismertek, közjegyzők még bíróság elé.
Vannak olyan esetek, amikor a csalók nem hamis útlevél, nem kereste tisztességtelen közjegyzők, de csak nyert a bizalmat a lakástulajdonosok, és meggyőzte őket, hogy eladja a házat, kiadó egy meghatalmazást. Ugyanakkor a csalás áldozatai lehetnek nemcsak a részeges, vagy cselekvőképtelen, de a tapasztalatlansága, a tudatlanság és hiszékenység egészen épelméjű polgárok. A kockázati csoportba tartoznak az idősek, egyedülállók, alacsony iskolai végzettségű emberek. Ezek nélkül maradt ház és pénz, arra kényszerítve a vásárlók perelni.
A csalók lehet magad lakástulajdonosok: az általuk kiadott egy meghatalmazást, és az ügylet után hagyja el, amely kimondja, hogy ő volt hamis. Egyesek nyilvánvalóan fog becsapni, akár egy másik jele a meghatalmazást. Persze, van egy írásszakértő, de elkapni egy csaló, nem könnyű. Ilyen esetekben gyakran a szakemberek arra a következtetésre jut, hogy nagy valószínűséggel (pl 50/50) a meghatalmazást kiürítjük a tulajdonos, de ha van tanú ellenkezőleg, ezt a véleményt a bíróság nem jelent semmit, mert nem ad pontos értékelést és a vallomása úgy tűnik, hogy a kérelmező az igazat mondta.
Néha mer becsapni és a rokonok vagy ismerősök az ingatlan tulajdonosa. Általában ez történik, ha a nyomorék, az elmebetegek, vagy nagyon magabiztos. A joggyakorlat Elena Zhdanova többször olyan esetek, amikor a vásárlók nem tudta kielégíteni a tulajdonos, az ügyvéd ragaszkodott a találkozó, és úgy találták, hogy az adott személy egy pszichiátriai kórházban, és kiadásával egy meghatalmazást, ott volt. Ez azt jelenti, hogy az eladó tartják, hogy képes legyen, mivel a bíróság még nem állította be a fordított (kapacitás elindultunk csak a bíróság), de szenved mentális betegség és valószínűleg nem ismeri a saját akciók.
És ezen az alapon, az ügylet után, vagy rokonai perelheti a törlését hirdetést. A kérdés, hogy az ingatlan tulajdonosa lehet megérteni a jelentőségét tetteik és irányítsa őket, vagy sem, úgy dönt, hogy törvényszéki. Szakértők kérjen orvosi feljegyzések, konzultáljon szakértőkkel, és ha kiderül, hogy az a személy, aki kiadott egy meghatalmazást, nem igazán értem, hogy mit csinálnak, a tranzakció visszaáll az eredeti állapot. Ez azt jelenti, hogy a lakás át vissza a tulajdonos, és a pénz - a vevő. Azonban, ha a pénzt már elköltötték, a vevő megkapja a bírósági döntés a visszatérítést, amely alkalmazni kívánja a végrehajtók, remélve, hogy az eladók az ingatlanok akkor legalább kap valamit.
Hasonló a helyzet lehetséges, és ha a tulajdonos szenved alkoholizmus vagy kábítószer-függőség, de ez csak akkor igaz, ha ez áll regisztrált drogfogyasztók. Ezekben az esetekben is végzett egy törvényszéki vizsgálat és megkérdőjelezte a jegyző, és ha a szakértők megállapították, hogy a tulajdonos volt olyan állapotban a mérgezés, a tranzakció is visszatér az eredeti állapotába. Ha a lakás tulajdonosa nem a számla, akkor is, ha a vallomást, biztosítva, hogy részeg volt, esélye, hogy a lakás, a vevő elég magas.
Csalás tudható, hogy az ingatlan eladása visszavont vagy lejárt a meghatalmazást, valamint azokat az eseteket, ahol a tulajdonos-megbízott meghal, mielőtt a tranzakció zajlott, de a vagyonkezelő nem értesíti a vevőt.
A meghatalmazást veszélyes is, ha nincs egyértelmű csalás. Például egy rossz helyzet állhat elő, ha az ingatlan közös tulajdonban, eladta néhány ember, de az üzlet már egy vagy kettő. Például egy tipikus eset: anya, apa, felnőtt gyerekek, és minden 1/4 egy lakásban, anya és apa megszervezni az értékesítését, kommunikálni az ügyfelekkel, valamint a gyermekek csak a proxy. Úgy tűnik, hogy rendben van, de jobb, ha egy üzlet jön minden ingatlan befektetők, mert holnap az „utód” lehet elrontani kapcsolatok a szülők, és harcolni fog az értékesítés a lakásban, mondván, ő nem készít egy parancs vagy szüleim őt álnok módon, bevezeti őket tévútra vagy meggyőző nehéz családi körülmények.
Esetek gyakorlat
Ha az ingatlan eladta egy meghatalmazást, a bíróság - nem ritkák. Például, ez volt az esetben. Eladott garzonlakás, a tulajdonos egy adott ingatlanügynök, ügyvéd normális volt, és minden simán ment. De aztán jött egy másik, közel a eladó egy privát ingatlanügynök. Ismét a meghatalmazást kérte a bíróságtól, hogy az a tény, hogy az üzlet illegális volt, hiszen a tulajdonos valójában egy pszichiátriai klinikán egy válság súlyos és olyan állapotban nem tudott számot adni a tetteikért. És ha ő normális volt, akkor a meghatalmazást nem adna pontosan azért, mert nem akarta, hogy eladja a lakást. Ennek eredményeként a törvényszéki vizsgálat is bizonyította, hogy az eladó tisztában volt tettei, és az ügylet nem kerül törlésre, a lakás marad a vevő, de mennyit költött az idegeket, időt és pénzt egy jó ügyvédet!
Van is egy példa a joggyakorlat. A két szobás lakás élt egy magányos nő, a gyerek és a férj nem tette, már csak húga, aki élt egy másik része a Moszkva. és nem gyakran látni. A nő találkozott egy pár 60 éves kor kezdték beszélni egymással az ünnepeket, ivás, stb És ha egyszer a lakásban a nő volt a tűz, és nem világos, hogy milyen okból. Leégett szinte mindent ott élni anélkül, hogy komoly javítás lehetetlen volt, és a pénzt a javítás nem volt. És akkor a pár kínált az égett lakás tulajdonosa eladni és vásárolni odnushku másik, olcsóbb terület még alapok a letelepedési új lakások, mert miután a tűz nem engedélyezte bútorok, nem gépek. És persze, ők ígértek segítséget a szervezet a tranzakciót. A nő beleegyezett, írt meghatalmazást, hogy kommunikálni velük több mint egy éve, és bízom bennük. Mivel a tulajdonos a lakás nem volt tapasztalata, és a jogi tanácsadás nem foglalkozik, úgy tűnt, hogy a proxy csak vevőt találni, és írja alá a szerződést, és a pénzt ő maga is, de már kiadott egy általános meghatalmazás, amellyel és aláírási, és a pénzt is vagyonkezelő. Gyorsan talált vevőt, egy nő volt, hogy menjen a nővére tanácsát, de feltűnés nélkül megakadályozta, egy pár „help” neki a nap 24 órájában, és sietett, hogy az eladás. Ennek eredményeként, a lakás eladásra került, a korábbi tulajdonos költözött egy új lakást, a dokumentumokat, amelyek megígérte, hogy fizet később, utalva a technikai bajok Regpalate. Hamarosan a pár eltűnt (mint kiderült, nem voltak még az orosz és ukrán útlevelek), természetesen anélkül, hogy minden olyan dokumentumot és a pénz, és néhány hónappal később a sérült nőt valóra az ingatlan tulajdonosának. Kiderült, hogy a lakás ő bérelte hogy előleget több hónapig, és fizetni a bérleti díjat nem volt semmi több. Mivel a nő valójában a kollégiumi, ahol van egy ágy. Az áldozat beperelte kétszer vissza a lakásban, de mindkét alkalommal vesztett: mert nagyon akarta eladni az ingatlant, és hagyjuk, hogy képviselje érdekeit, hogy épeszű. És az a tény, hogy az ingatlan kereskedő nem érti a lényegét általános meghatalmazás - nem ok arra, hogy megszünteti az üzletet.
Voltak más ilyen esetekben. Az egyikük a büntetőeljárásban Elena Zhdanova ügyvéd képviselte a bíróság az áldozat - egy idős férfi ivás. Volt gyerek, de csak hozott apám élelmiszerek és gyakorlatilag nem kommunikálni vele. De a jó kezdést kommunikálni egy idegen fiatalember vele. Úgy ment végig ugyanazt a sorokat: „barát” meggyőzte a tulajdonos a lakás, ő piszkos, nem igényel karbantartást és jobb eladni a lakást, és vesz egy kisebb méretű, de ápolt, majd lemerült a meghatalmazást, és az ügylet után az eladó bekerült egy bérelt lakásban, honnan ami nagyon hamar kizárták. Visszatért a korábbi hazai és elment élni a pincében, tulajdonképpen, mint egy csavargó. Azonban egy idő után, még mindig ment a bíróságra, és ott volt még egy bűncselekmény, a csaló fogott. De kiderült, hogy ő egy heroinfüggő, és a pénz nyert a vagyontárgyak értékesítése, ő nem rendelkezik. Egy lapos marad az új tulajdonosok, mert ismerték a jóhiszemű vevő, az eladó nem volt regisztrálva, mint a kábítószer-használók, és ezért volt épelméjű idején a tranzakció. De ha volt orvosi dokumentumokat arról, hogy úgy kezelték, az alkoholizmus, akkor nevezi törvényszéki vizsgálat, míg a pozitív eredmény, az üzlet, annál valószínűbb, hogy visszatér az eredeti állapotába, és szenvedés lenne vásárlók.
Ezért Elena Zhdanova ügyvéd azt tanácsolja, hogy kevésbé bíznak az értékesítés bármely vagyon, legyen az egy ház, lakás, telek, és ne habozzon kapcsolatba lépni az ügyvédek.
És ez az, amit mondanak a tranzakciók proxy ingatlanforgalmazók és ingatlan szakemberek:
Marina Toustsik, ügyvezető partnere „Miel - Ingatlan irodák Network”
tulajdonosok gyakran adnak meghatalmazást széles hatáskört: eladni, vásárolni, hogy, hogy egy ajándék, stb az úgynevezett általános meghatalmazás, de azt jelenti, konkrét lépéseket. Olyan esetben, amikor a megbízott, hogy eladja a lakást az általános meghatalmazás alapján, és a pénzt a hirdetést. És egy idő után, a korábbi tulajdonos a vitatott tranzakció, azzal érvelve, hogy a kibocsátó egy meghatalmazást, ő volt hajlandó kicserélni egy lakást, nem eladni. Vevő az ilyen helyzetekben nagyon nehéz fenntartani a házat, vagy visszakapja a pénzét.
Vadim Lamin, ügyvezető partnere ingatlan SPENCER ESTATE
Hallottuk megkérdőjelezhető eladásra kínál a lakások meghatalmazott útján. Például a főnök akart eladni az ingatlant a munkavállaló, és mint kiderült, a halott és egy férfi - egy lakás Kutuzov sugárút elvtárs, barátja és élt Voronyezs. Ilyen esetekben azt udvariasan visszautasította az együttműködést, mint a hírneve drágább.
Rimma Balyasnikova igazgatója, az információs osztályának a cég EGSN
Vevők kell vigyázni, ha a nyújtásának időpontjában a meghatalmazást és a várható befejezésének időpontja az ügylet több, mint egy éve, ha a vagyonkezelő - egy idős ember, vagy túl fiatalok, vagy a vagyonkezelő akadályozza a kommunikációt a tulajdonos.
Valeria Kosenkov, feje „Szmolenszk” a cég „ABC ház”
Nemrégiben állunk szemben egy ilyen helyzetben. Az egyik csalások - a tulajdonos a ház - írja egy másik „tiszta” meghatalmazást, hogy eladja a lakást. Az ingatlan a báb és a személy egy bizonyos idő után újra eladásra, de az új tulajdonos. Egyszer találtam egy vevőt (mint ahogy az ilyen esetekben, mint általában, gyorsan, mint az ár kifejezetten kissé alábecsülték), és az ügyletet már regisztrált, a semmiből jött az első tulajdonos, és azt mondta, hogy a meghatalmazást, visszahúzódott, a hirdetést nem tud semmit, és kérve őt, hogy visszatérjen a lakás. Minden semmit, de az adásvételi szerződés nem volt megadva a teljes árat a lakás, és a 990.000. Rub. (Vevő kifejtette, hogy amennyiben azt az összeget, 1 millió rubel. Nem kell adót fizetni), így a legjobb esetben, az érvénytelenítés az ügylet a vevő számíthat visszatérés pontosan ezt az összeget, és nem a valós értéket a lakás, amely mintegy 3 millió rubelt. felett.
Szergej Szmirnov, a feje az ingatlan csere „AgentON”
A jelzálog-hitelintézet az ilyen ügylet nem engedélyezett, mert ezek könnyen megtámadható a bíróságon. Például, ilyen esetben. Apartman Biryulyovo csendben értékesítési meglehetősen nagy ingatlanügynökség, jöttünk látogatóba, de a lakás a nagyapa 76 éves. Látható, hogy az italokat, és ami a legfontosabb - hallani rossz. Kiderült, hogy a tulajdonos a lakás két - nagyapa és fia. Megkérdeztem a nagyapám, ahol a fia, és ha lesz, hogy egy üzletet, és a nagyapja ideges. Később szerencsére jött a szomszéd, és azt mondta neki, hogy a fia a recepción, diszfunkcionális, a harmadik időt a börtönben. Ő adta a meghatalmazást onnan, és eladni a lakást, mert a pletyka volt szerencsejáték adósság. Természetesen lehetetlen megszerezni egy ilyen lakás, akkor is, ha az ár vonzó.
Yuri Sharanov, vezérigazgatója "MCP-csoport"
A mi gyakorlatban volt egy eset: a megbízó meghalt néhány nappal a nyilvántartásba vétel előtt a tranzakciót, az ő ügynöke nem tud róla. Aláírt egy adásvételi szerződés, regisztráció a tranzakció zajlott le, majd kiderült, hogy a tulajdonos meghalt. A meghatalmazást, valamint a teljes ügylet egészére volt érvénytelen. De ez inkább egy félreértés.
Arról, hogy hogyan védhetik meg magukat egy tranzakció egy meghatalmazást, www.metrinfo.ru mondani a következő alkalommal.