Sajátosságai és a piac szerkezetének ingatlan, ingatlan
A kezdeti meghatározói a sajátosságait az ingatlan, mint egy árucikk, a sajátosságait az ingatlan:
A kezdeti meghatározói a sajátosságait az ingatlan, mint egy árucikk, a sajátosságait az ingatlan:
- egyediség és az eredetiség. Még egy tipikus épület (egy közös projekt) minden épület foglal egy telket, hogy van egy egyedi topográfiai kötelező. Épített épületek egyszerre több projekt is, és azonos minőségű építési beruházás kivitelezése, de különböző helyeken, általában a különböző közüzemi és értékét. Ez kialakulásához vezet az egyes árak ingatlan. Az ingatlan szinte soha nem használt eladó a minták és a tőzsdei kereskedési;
- helyhez kötött (fix). Tekintettel a rögzített tárgy nem lehet, mint a többi elem, a közlekedés egyik helyről a másikra az alacsony kereslet megnövekedett kereslet. És a vásárlók gyakran nem lehet egy olyan helyen, nagy javaslatokat. Ezért az ingatlan látható a szegmentált helyi piacokon;
- időtartama a teremtés és a tartósság. Mivel az ingatlan - ez tartós termék, az életet a piacon nagyon hosszú. Ez lehetővé teszi, hogy a tulajdon használatát belül az értékesítési ciklus, nem csak, hogy megfeleljen a személyes igényeket, hanem a bevételt, vagy nyereség az üzleti, vagy - keresztül bérlet, és az azt követő viszonteladás.
Eltérően más piacokon, egy adott helyen a tranzakció (pl Exchange), helyi ingatlanpiac számos lehetséges helyeket a tranzakció, gyakran az a hely, helyszín az ingatlan.
A likviditási ingatlan objektumok egy bizonyos osztály - amelynek értéke fordítottan arányos az átlagos expozíciós idő a hasonló eladott ingatlanok egy bizonyos ideig (hónap, negyedév). Például beszélhetünk a likviditási lakások vagy irodák (egészének vagy egy bizonyos osztály) Moszkva (St. Petersburg, Szaratov és Ivanovo) egy bizonyos időpontban. A rövid expozíciós idő megegyezik a magas likviditás, és a hosszú - alacsony likviditása. Egy ilyen meghatározás likviditás nagyrészt vitatható. Azonban, ha átlagoljuk nagyszámú tranzakciók ellensúlyozza véletlenszerű tényezők, és a likviditás, valamint egyéb paramétereket, lehet tekinteni, mint egy fontos paraméter egy adott ágazatban egy adott regionális piacon.
A legtöbb ingatlan tranzakciók igényel egy meglehetősen bonyolult és költséges jogi regisztráció. Oroszországban, szükség állami regisztráció. Az ügyletek egyének általában szükség közjegyző közreműködését.
Általános szabály, hogy az ingatlan lényegesen drágább, mint más termékek, amely növeli a súlyos veszteségek esetén az esetleges hibákat.
Az ingatlan - egy árucikk, ami sokkal lassabb, mint a többi termék elveszítik a fogyasztói minőségi működés közben. Ingatlanbefektetések ezért úgy tekinthető, mint egy eszköz a megtakarítás a főváros infláció.
Ingatlan áruként mereven kapcsolódik az értékesítés helyén. Az ingatlanpiac valójában nem befolyásolja az import és export.
Ezekből jellemzői ingatlan kövesse megkülönböztető jellemzőit az ingatlan, mint árucikk, és különösen az ingatlanpiac:
- sajátos jellegét az ingatlan forgalom (forgalom felett a jogokat,);
- magas szintű tranzakciós költségek az ingatlan tranzakciók;
- alacsonyabb, mint a többi áru likviditásszűkös
- az árképzést a kölcsönhatás eredményeként egy korlátozott evett a vevők és eladók;
- az arénában a kereslet és a kínálat - nem a nemzetgazdaság egészére, és a régió (nemzeti ingatlanpiacon - egy sor helyi piacok, amelyek jelentősen eltérnek egymástól).
Ingatlanpiacokon a különböző régiók közötti különbségek miatt, a természeti és gazdasági feltételek, különösen a regionális törvények, amelyek meghatározzák az eljárás lefolytatására ingatlanügyletek. Ezért differenciált piacon.
Az ingatlanpiac szegmentált. A paraméterek meghatározása érdekében a fogyasztói szegmentáció:
jellege használatát ingatlan (ingatlan piaci lakó-, kereskedelmi, ipari és mezőgazdasági célokra);
- a földrajzi helyzet (mindegyik része a város lehet egy külön piac egyik részében - bizonyos feltételek mellett a többi - az elsőtől különböző);
„- az ár (.. vevők házak érdemes 500-600000 rubel eltér vásárlók a lakások az ár 2-2500000 rubel.);
- A termék minősége (irodaterület „A” osztályú tartozhat egy egészen más piaci szegmensben, mint az irodai helyiségek osztály „B”, bár mindkettő ugyanazon a területen a város);
- befektetési motiváció (befektetők érdekeltek lehetnek az ingatlan, amely minimum menedzsment anélkül előnyöket, de nagy potenciállal értéknövekedés);
- milyen típusú tulajdonjogok (a különböző ingatlan jogokat, vannak különböző piacokon ezek a jogok lehetnek a tulajdonosi, a jogot, hogy bérleti, szolgalmi jogokat, ásványkincsek stb.).
Az egyes piaci szegmensekben gyakran mindössze néhány vevők vagy eladók. Ez különösen igaz a speciális vagy egyedi tárgyakat. Ezért az ingatlanpiac - egy szűk piacon.
Ingatlanügyletek, jellegénél fogva magán. A jutalék jelentősen befolyásolják az érzelmek, nincsenek tisztában az egyes résztvevők, a pletykák, homályos pszichológiai szükségletek alapján, amelyet a vevő vagy az eladó teszi ítéleteiket. Ennek eredményeként az ingatlan piac jellemzi számos eladási árak, kínált feltételek és egyéb szempontok a tranzakciót. Ezért az ingatlanpiac - viszonylag zárt piacon. Tranzakciók személyre, a magán-, megosztott információk nem tükrözik a tényleges feltételeit a tranzakciókat, és a közzétett ár - fizetett a valóságban.
A rövid távú ajánlatát az ingatlanpiacon rugalmatlan, azaz a egy korlátozott piacon.
Ha idővel a piac egyensúlyi és sok jól informált vevők és az eladók, akik nem tapasztalnak túlzott vágy, hogy vásárolni vagy eladni, más szóval, ha figyelembe vesszük az ideális piac, míg a „piaci érték”, „piaci érték” és a „csere érték „ugyanazt jelenti. Ha ezek a feltételek nem teljesülnek (abban az esetben tökéletlen piac), az ár és a költség mérete eltérő lehet.
Kritériumok szerint elfogadott gazdasági elmélet, a piac tökéletes, ha a következő feltételek teljesülnek a következő:
- a kereslet és a kínálat közel egyensúlyi, vagy lehet egy laikus-on adott egyensúlyi ár mechanizmust;
- sok egymástól független vevők és eladók;
- a vevők és az eladók jól tájékozottak állapotának alakulása;
- a kereslet és kínálat árrugalmassága;
- tranzakciós költségek képest alacsony az ára az árut;
- a piac rendelkezésére áll be abba az új ugastnikov;
- A termékek magas likviditás. Ezzel szemben az ingatlanpiac:
- a kereslet és kínálat, mint általában, nem kiegyensúlyozott, és annak lehetőségét, hogy őket vissza egyensúlyát ár korlátozottak;
- száma a vevők és eladók korlátozott;
- tájékoztatás a piac nem olyan nyitott, mint például az értékpapír-piaci, illetve fogyasztási cikkek;
- tranzakciós költségek (kell, hogy ellenőrizze a jogi tisztaságát az objektum, regisztrációs költségek, stb) nagyon magas;
- a kereslet és kínálat kevésbé rugalmas, mint más piacokon;
- piaci belépő új szereplők nehéz;
- a termékek jellemző az alacsony likviditás. Ezek alapján az ingatlan piac lehetséges megfogalmazni a fő sajátossága az ingatlanpiac: ingatlanpiac nem tökéletes piac, mint a piacok más ágazatokban a piacgazdaság. Supply általában viszonylag stabil, míg a kereslet a tulajdonság elégséges illékony. Így az ingatlan piac a piac tökéletlen. Ezen okok miatt a tényleges eladási ár, ami egy valós tény, és az értékelési, amely arra kéri, hogy az ár a tranzakciós hipotetikus, nem lehet ugyanaz. Ez az egyenlőség „költség = költség = ár”, ami jellemző az ideális, tökéletes az egyensúly a piacon, nem áll fenn az ingatlanpiacon.
A nemzetközi szabványok értékelési (MSO) aláhúzással, a következő sajátosságok ingatlanpiac, amely meghatározza a használata különböző értékelési módszerek:
1. Nincsenek központosítás (szemben az értékpapír-piaci vagy áru).
Az információk bizalmas jellege (információ az árak ingatlanügyletek, tekintve bérleti bevételek és jelzáloghitelek, mint általában, a zárt jellege hiányában -. Vagy egy elismert forrása megbízható és részletes információkat az árképzés az ingatlanpiacon).
3. A szabálytalan ügyletek (különösen nagyméretű berendezések), ezért az értékelési folyamatot használt elavult adatokat.
4. A szerves tulajdonságait a helyét.
5. Az egyedisége tulajdon.
6. A bőség szegmensek.
7. piaci egyensúlyhiány: A javaslat, mint általában, elmarad a kereslet.
8. Különleges intézkedések az állami szabályozás.
A leírásban az ingatlanpiac struktúra három leggyakoribb megközelítés: intézményi, tárgy, reprodukció.
Az intézményi megközelítés magában foglalja a tevékenység leírását az ingatlanpiacon a jogi szabályok, előírások és szabványok, jellemző módon a szabályozás, a kapcsolat az intézmények. A fő intézményei ingatlanpiac:
- kormányok (szövetségi, regionális, települési) irányadó működésének feltételeit és fejlesztése az ingatlanpiac;
- az intézmény független értékelését ingatlan;
- a bankok és más pénzügyi intézmények (befektetési alapok, a bizalom alapok), használja a hatásmechanizmusa jelzálog-finanszírozás;
- az intézmény Vagyonrendezők;
- Institute of Realtors;
- állami és magán közjegyzők;
- építőipari cég;
- bérlői ingatlan;
- eladók az ingatlan;
- önszabályozó és társadalmi-szakmai szervezetek az ingatlan piaci szereplők, stb
Object megközelítés magában ingatlanpiacokon besorolása tárgyak polgári jog kapcsolata:
- a földpiac;
- a piac mesterséges szerkezetek (lakó- és ipari ingatlanok);
- az építési piacon;
- piaci üdülési jog, stb
A szaporodási megközelítés magában foglalja a leírás a piac szerkezetét a kapcsolatok során felmerülő, a ciklus reprodukció az ingatlan. Ezek képviselik három csoport közötti kapcsolatok:
- fejlesztés ingatlanpiacon - egy sor kapcsolatok felmerülő folyamatban épületről vagy az ingatlan. Ez azt sugallja, tevékenységet hozzon létre (módosítása) a fizikai jellemzői tulajdonságainak (természetének meghatározására további műveletek a jogot arra, hogy tulajdon);
- a piacon az ingatlan-fogyasztás - egy sor kapcsolatok során felmerülő üzemeltetési, karbantartási és kezelése ingatlan;
- a forgalom a tulajdonjog - egy sor kapcsolatok során felmerülő, a újraelosztása ingatlan jogokat. Biztosítja átmenet a tulajdonjogok, regisztrációs jogok és a tranzakciók velük.
Az ingatlanpiac területén elágazó szerkezetű, és lehet szegmentált különböző szempontok alapján.
Az eljárás szerint a tranzakciók az ingatlanpiacon beszedhető összetevői.
Az elsődleges piacon - ingatlanpiaci először piacra lépő, mint egy árucikk. A fő eladók ilyen tulajdonságok közül az állam nevében a szövetségi, regionális és helyi hatóságok (a privatizáció az állami és önkormányzati vállalatok, lakóingatlanok és dologi jogok), és építőipari cégek - a forgalmazók a lakossági és nem lakossági ingatlan. Száma felajánlott ingatlan az elsődleges piacon függ az új konstrukció. Tekintettel arra, hogy az igényeket a lakosság a lakás és üzlet - kereskedelmi ingatlanok messze elégedettség, a továbbfejlesztése az ingatlanpiac csak akkor kerülhet sor, az új építés, azaz Elsődleges piac.
A másodlagos ingatlanpiac szolgál terméket korábban tulajdonában adott tulajdonos - természetes vagy jogi személy.
Az elsődleges és másodlagos ingatlanpiacokon összeköttetésben vannak. A növekedés az ingatlan a másodlagos piacon vezet gyengülése az ingatlan az elsődleges. Ugyanakkor, a növekedés az építési költségek növekedéséhez vezet az árak az elsődleges ingatlanpiac, amely akkor okoz a másodlagos piaci árak.
A szervezett piacon - ez a gazdasági ingatlan forgalmi és jogokat, szoros összhangban a hatályos jogszabályok, amelyeket engedélyezett szakmai közvetítők. Ez a piac biztosítja a jogi tisztaságát tranzakciók és a jogok védelme a tagok.
Szervezetlen piac nem mindig biztosítja a megbízhatóságot a tranzakciók.
Az objektum típusát (termék): a földpiac, a piac épületek, cégek, épületek, évelő telepítések, tulajdonosi jogok és egyéb tárgyak.
Szerint a földrajzi tényező: az egyes régiók és a terület lehet egy külön piac eltérő piaci feltételek is létezhetnek különböző területein egy város (helyi, települési, regionális, nemzeti és globális).
Egy költsége: drága ingatlanpiac, a tömeges piacra viszonylag olcsó ingatlan.
Szerint a mértéke üzemkész: a piac a meglévő létesítmények építése folyamatban van, az új konstrukció.
Tulajdon forma: a piac az állami és önkormányzati, magán- és mások.
Ezzel tranzakció típusa: adásvételi piacon, lízing, befektetés, jelzálog, zálog és mások.
Használatáról szóló (a funkcionális célt): a lakáspiac, a piac nem lakóépületek (kereskedelmi ingatlan), ingatlanpiac ipari és mezőgazdasági célokra, az oktatás, a kultúra, az egészségügyi intézményekben, közigazgatási és háztartási vagyon.
Más volt a helyzet a nem lakóingatlan. Miután vége a kuponos privatizáció ipar új tulajdonosok, de az ingatlan gyakran a helyzet még inkább zavaró. Ezen kívül jelentős mennyiségű helyet kereskedelem és a szolgáltatások letelt az érintett vállalkozások privatizált bérleti szerződés alapján vételi opcióval.
Mivel a piaci különbségek hatásának szempontjából privatizáció fokozatosan gyengült. Kezd megnyilvánulni trendek az ingatlanpiacokon a fejlett tőkés országokban. Ennek eredményeként, a besorolás némileg változhat a fenti, és kapcsolja be a következőt: