Miért vevők kell felfújt költsége egy lakást az adásvételi szerződés
Ez a blog - néhány gondolatomat a jelzálog. Osztom őket abban a reményben, hogy valaki közületek segíteni fognak rendezni a jelzáloghitelezés, az életkörülmények javítása és pénzt takarít meg.
Miért vevők kell felfújt költsége egy lakást az adásvételi szerződés?
Előttem egy hozzászólásra:
„Sell lakás. A potenciális vevő hajlandó egy lakást a jelzálog. Az adásvételi szerződés a vevő kéri, hogy a felfújt ár a lakás. Ő ezzel azt magyarázza, hogy „a bank megkapja a kölcsön nélkül előleget.” Miért tette ezt, és mi fenyeget, ha én is egyetértek, hogy a feltételek? "
Szemléltetik, ami szükséges lenne túlbecsülni értéke a hitelfelvevő, a vevő a lakás.
Vannak lapos. És, mondjuk, a lakás értékesített 5.000.000.
Feltételezzük, hogy az első kifizetés a hitelfelvevő, a bank a szabályok szerint kell, hogy legyen 10%.
Ez azt jelenti, hogy a bank, a hitel formájában, 90% -át a vételárat.
Ha a lakás ér 5 millió, a bank kiadja 4,5 millió, és 500.000 a hitelfelvevő kell fizetnie a saját megtakarítás.
De a hitelfelvevő - nem ez a legnagyobb 500 000, különben miért hazudna a bank? És azért, mert azt akarja, hogy bérleti díj teljes egészében kifizetett bank.
Hogyan kell csinálni?
A vevő azt hiszi, meg kell tárgyalni az eladóval, aki állítólag eladta a lakást drágább. Azaz, ha a kölcsön - 5 millió, és ez 90% -a az ár, az szükséges, hogy az eladó beleegyezett, hogy az adásvételi szerződés pont ötmillió / 90% x 100% = 5.555.556 rubelt. Nyilvánvaló, hogy egy ilyen furcsa alak okozna gyanú, hanem azért, mert van kerekítve, például akár 5,6 millió.
Ilyen hitromudroy vevők-adósok (akiknek nincs pénzük egy előleget, de ki akar vásárolni egy lakást a teljes kölcsön pénzt) néha előfordul.
És a bankok tudják, hogy ez lehetséges.
Ezért a bank ragaszkodik értékelést egy független értékbecslő lakást. És bár az értékelők hivatalosan „nem függő”, de mégis, akkreditált a bank.
Elmúltak már azok az idők, amikor az értékelők könnyen felfújt becslést, csaló bankok.
Miért?
Mivel értékelők sok van, és „akkreditált bank” - egy kicsit.
Anélkül bank értékelése néhány eladók és vevők a lakások szüksége van.
Legyen az értékbecslő által akkreditált bank - Megtiszteltetés és öröm:
Vannak a bank, például három értékelési cégek - ez a három vállalat a folyamatos stream az ügyfelek a bank. És azok, akik nem akkreditált - ez stream az ügyfelek ott. Ezért van az, értékbecslők most ritkán becsapni a bankok, eltúlozzák az érték a becsült lakás.
Vagyis a vevő-hitelfelvevő elég tárgyalni az eladó a lakás túlbecsülése, meg kell, hogy elfogadja a becsüs.
És hogy akarnak értékelők egyetértenek?
Elvégre, ha a bank felfedezi a csalást, az értékelési cég elveszítheti az akkreditációját a bank, és ezért elveszíti az áramlás az ügyfelek!
Mi lesz a „jó kártyát”?
Az Adós egyetért független értékbecslők, azt fújja a becslést. És a bank - nem ellenőrizze az értékelés lakás, egy független értékbecslő.
Ebben az esetben a bank jóváírja a hitelfelvevő, a hitelfelvevő ad a pénzt az eladónak, és a tranzakció történik.
Annak a valószínűsége egy ilyen fejlesztés, de azt értékeli ezt a lehetőséget 30%.
De a valószínűsége egyéb fejlesztések Úgy vélem, 70%:
Vagy, a hitelfelvevő nem lesz képes megegyezni az értékelők vagy az értékelők a bank nem gondolja, hogy egy harmadik fél értékelést.
Ebben az esetben a bank vagy megtagadja a kölcsön biztosított a lakásban egyáltalán, vagy ad kevesebb pénzt a hitelfelvevő, és a hitelfelvevő egyszerűen nem lesz elég pénze egy lakást.
Az a tény, hogy a kibocsátó bank a hitel, ad 90% -a kevesebb, mint:
- vagy az ár a lakás, melyet elfogadtak a vevő-hitelfelvevő az eladó;
- vagy a költség a lakások értékelés értékbecslők.
És ha az értékelők értékelik majd a lakás nem 5,6 millió, mivel a vevő akar, hanem például, hogy 4,8 millió, a bank kiadja a 90% hitel formájában ebből, egy kisebb összeget.
Ha a vevő nem lesz elég pénze egy lakást:
- vagy ő megpróbálja meggyőzni az eladó eladni egy lakást olcsóbb;
- vagy meggyőzni arról, hogy eladja a lakást részletekben (10%, majd). És úgy fog kinézni, mint az áldozat az intézkedések a „rossz bank”: „Láttad, amit a bank”!
- vagy az eladó csak meg kell újra keresni más vásárlók.
Van egy másik veszélye: „A megszűnése esetén az ügylet a felek kötelesek az alapján kapott az ügylet”: a vevő az eladó vissza kell térnie a lakásban, és az eladó - a pénzt, beleértve azokat, amelyek nem kapnak.
Annak a valószínűsége, ezt a kockázatot - kicsi: vásárolni egy lakást, majd megszünteti az üzlet - én még nem láttam ezt a praxisomban, de elméletileg egy ilyen lehetőség.
Ezért én személy szerint nem híve csaló bankok.