Hogyan lehet pénzt a jelzálog
Ami a rubel leértékelése, valamint a bizonytalanság a bankrendszer, az egyik legmegbízhatóbb módja, hogy megvédje az eszközöket az ingatlanbefektetések. Tehát Nafi A felmérés adatai azt mutatják, hogy 43% Vengriyan elkülönített ingatlanbefektetési közül a legmegbízhatóbb.
A résztvevők bankhitelek piacán azzal érvelnek, hogy a befektetés egy jelzálog nem olyan ritka, hogy a magyar piacon. Körülbelül 20-30% -a tranzakciók erre a célra készült. Természetesen a jövedelmezőség a jelzálog jelentősen csökken hatása alatt jelzálogkamatok, közüzemi számlák, de ha figyelembe vesszük, egyéb tényezők, mint például a lakásár növekedés, infláció, ezek a beruházások nem tűnik értelmetlen. Plusz, költségeinek egy részét vissza a hitelfelvevők lehetősége miatt fizetnek jövedelemadót (szja) csökkentett sebességgel.
Lehetséges, hogy a pénz a jelzálog?
Az elmúlt öt évben, a dinamika az árak másodlagos ház Moszkvában elérte a 8-10%. Figyelembe véve az éves inflációs ráta, ez azt jelenti, hogy általában a másodlagos ingatlanpiaci árak nem változtak. Természetesen a régiókban a helyzet kiváló - itt a növekedés ház Moszkvában sokkal magasabb.
Mi az előrejelzés az index? A szakértők szerint az előfeltételei költségeinek csökkentésével négyzetméter áll rendelkezésre, de az alapvető növekedési előrejelzések feltételezik elérésének ez a mutató a 8% -os szintet. Ezt támasztja alá számos trendek:
Ami a lehetséges romlását jelzálogkamatok, előfeltételei ez ma hiányzik (köszönhetően a magas hitelfelvétel költségeit, és az infláció).
Próbáljuk, hogy egy egyszerűsített üzleti tervet beruházások jelzálog. A számítások figyelembe jelzálog program „VTB 24”. jelzálog kifejezés - 5 év. Vásárlás tárgy: stúdió apartman 36 négyzetméter (a legnépszerűbb a mérő) értéke 8.496.000 rubelt .. (236 rubel / négyzetméter m. - az átlagos piaci ára Budapest).
Prognosztizált növekedés lakásárak lesz 8% évente. Így az eladási ár a lakás lesz 12.483.400 rubelt.
1. lehetőség: A kiindulási
- Kezdeti betét, 10% - 923 400
- Kamat (alap) - 12,35%
- Havi fizetés ebben az esetben 169 790,7 rubel.
Így a teljes időszakra a költségek jelzálog lakások eléri 11.110 rubelt. Kereset az értékesítés - minden 1373,4 ezer. Valójában a hozam még alacsonyabb lesz, mert Mi nem veszik figyelembe a tervezés hitelezési költségek, a biztosítás, a közművek.
Tegyük fel, hogy véget kezdeti kifizetés a rubel betét arány 7%, de ahelyett, hogy törlesztő havonta pótolja azt. Ezután a nyereség ugyanebben az időszakban összeg 2 744.100. Dörzsöljük. Ezen túlmenően, hogy pótolja a hozzájárulás akkor nem kötelező, de ha nem tudja fizetni a jelzálog, a lakás lehet menni a tulajdonjogát a bank.
2. lehetőség: A kiindulási
- Előleg, 50% - 4248000
- A kamatláb (csökkentett) - 12,15%
- Havi fizetés lesz 94 816,73 rubelt.
Így a teljes időszakra a költségek jelzálog lakások eléri 9.937.000. Dörzsöljük. Kereset az értékesítés - 2.546.400 rubel .. Mivel a hozam pótlását biztosító betét (7%) - 3 360.700 rubel ..
A jelenlegi gazdasági környezetben, a bevételek a jelzálog a vételi és eladási lakások, egyértelműen kedvezőtlen opció. Egy ingatlan beruházás, mert a magas kamatok a jelzáloghitelek, van értelme csak bevonásával a saját források.
De vannak más módon bevételt jelzálog, beleértve például:
- lakásberuházás alatt áll, ebben az esetben, akkor előnyös lehet a növekvő költségek a különböző szakaszaiban az építési;
- vásárol egy lakást a jelzálog és kézbesítése a bérleti;
- vásárol lakást annak érdekében, hogy át a kereskedelmi ingatlanok.
1. módszer: Vásárlás egy lakást egy újépítésű ház
Az ötlet az, hogy veszel egy lakást a kezdeti szakaszban az építés, ami sokkal olcsóbb. A fejlesztők ebben a szakaszban a leginkább érdekelt vonzza további forrásokat, így kínálnak szállást alacsonyabb áron. Tehát, a színpadon a „gödör” a dokumentumokat a megfelelő ingatlanok, lakások általában növeli az ár 20-50%. A kitermelés sokkal nagyobb is lehet (több mint 100%), kedvező körülmények között, például ha azt feltételezzük, ezen a helyen, hogy egy új metró.
Persze, hogy megkapjuk jövedelem, a jelzálog kell fizetni a lehető leghamarabb - egy év, maximum két, egyébként az ilyen beruházások értelmetlenné válik.
Hátrányok - magas kockázat az ilyen beruházások összefügg azzal a ténnyel, hogy a projekt nem lehet kitölteni, valamint az infláció, ami „enni” jelentős részét a nyereség. Ezért az optimális befektetni a gyors építési területek, például házak, alacsony épületekben. Az elhúzódó eredmény nem valószínű.
2. módszer: Vásárlás egy lakást a jelzálog és bérbe
Ez a befektetési stratégia az úgynevezett «vásárolni, hogy hagyja» ( «vásárolni, hogy"). Szakértők megjegyzik, hogy az ezen a tompított kiadó nem szükséges drága lakhatás, A legnagyobb kereslet a lakások egy alap sor lehetőséget. Jellemzői között szerepel: 1 hálószoba, a város szélén, és a minimális bútorok.
Átlagban gazdaság ház Moszkvában ér 160,000 rubel / nm, így egy hálószobás lakás -... 6100000 rubelt. Ugyanakkor, az átlagos ára a bérleti - 32.500 rubel .. havonta (szerinti Rosrielt). Ha veszel egy kölcsön 12,15%, 50% -os előleget, és 25 év Hitelezési időszak (a szakértők tanácsot választani a hosszú távú hitelezés alacsonyabb a havi fizetés), a havi fizetés a kölcsön átfedi lízingdíjak. Meg kell jegyezni, hogy a bérleti díj is emelkedik, míg a törlesztő stabil marad.
Befejezése után a kifizetések a jelzálog, a tulajdon marad sík, valójában vásárolt fél áron.
Ugyanakkor, a szakmai befektetők nem nagyon érdekli a magyar lakossági szektorban. A cég szerint IntermarkSavills, az az oka, hogy a piac más országok méltányosan: jelzáloghitel aránya szinte azonos a hozam a bérleti díj, Magyarországon „aránya a lízing átlagosan vannak a régióban 3-5% évente, és a jelzálog - 10-15 %. "
Egy másik fontos pont - sok bank nem megengedett változása jelzálog apartman kiadó. Előfordul, hogy a tilalom előírt a hitelszerződés. Ezáltal például a "Bank of Moscow", "Raiffeisenbank", "Uralsib". A motiváció az, hogy a hitelfelvevő nem szabad megengedni, hogy romlik a biztosíték állapotát. Abban az esetben, megsérti ezt a rendelkezést, a bank a jogot, hogy a kereslet előtörlesztés a hitel, vagy a közölt egy nagy finom a hitelfelvevő. Egy másik lehetséges probléma azoknak, akik mennek, hogy egy lakást, hogy növelje a biztosítási költségek 20-30% -kal.
3. módszer: Vesz egy lakást érdekében, hogy át a kereskedelmi ingatlanok
Lakások vásárlására az első emeleten, és azok átadása nem lakossági alap kiskereskedelmi vagy irodák - ma ez az opció látható befektetési szakértők a legjövedelmezőbb. Bérleti hozam ebben az esetben 12-13%, ami általában megegyezik az aránya bérleti sebesség / jelzáloghitel ráta.
RRG Becslések szerint a bevételek a lakásban, ami lefordítva kereskedelmi, lehet 7-szer nagyobb, mint a szállítási ház kiadó. Így a legnagyobb sebességet a bérlakások lehet akár 360 $ / négyzetméter évente, míg a bérleti díjak az irodahelyiség -. $ 700 kiskereskedelmi ingatlanok -. A 2500 $.
Bár a hozamok és a nagyobb beruházásokat, hanem szükséges további - Először is, van értelme megvenni egy lakást területeken, ahol magas a forgalom és a fejlett infrastruktúra (például ingatlan, természetesen drágább). Másodszor, az átlagos költsége fordítási szolgáltatásokat lakások Lakatlan állomány szakosodott cégek 250-350 dollár. / Négyzetméter (Ie szoba 40 négyzetméter kell fizetnie 350-490000 dörzsölje.). Harmadszor, a „nem hivatalos” fordítási költség elérheti a 1-1,5 millió rubel.