Érvénytelen ügyletek az új szabályok értelmében
A kérdések segítettek megválaszolni Alexei Komarov. közjegyzői Budapest, Vadim Lyashenko. Kezelése RBNO és Irina Shcherbinina. ingatlan szakértő.
Mi változott az új jogszabály? Mik az elévülés (azaz időszak után, a vevő a lakás is tökéletesen nyugodt és mentesül a követelések ügylet résztvevői és harmadik felek)?
A fő különbség a semmissé megtámadható ügylet áll pillanatában a rokkantsági és hogy lehetséges-e, hogy kihívást jelent számukra milyen időkeretben.
Semmissége az ügylet (más szavakkal - a rokkantsági) nem függ a bíróság döntését. Az üzlet elhanyagolható eleje óta az ügylet, és nem vezet semmilyen jogi következményeket oldalán. Érvényteleníthető ügylet akkor is érvénytelenné csak bírósági végzés, illetve, hogy egy ilyen döntés aláírt megállapodás jogilag kötelező és kötelező végrehajtását.
Mire a változások lejárt probléma tranzakciók az ingatlanpiacon: bármely ügylet a felek által a jogszabályba, elismert semmis. Ezen túlmenően, a követelés elismerése a void ügylet közölt bármely személy. Ez a lehetőség a gyakorlatban azt eredményezi, hogy visszaélnek a személyek, akik, miután nem volt különösebb érdeklődést a tranzakció, megpróbálta őt zanichtozhit.
Nos, mindkét megtámadott és elhanyagolható tranzakciós követelményeket a bíróság érvénytelenítés jogosult benyújthatja oldalán megállapodások vagy közvetlenül törvényben meghatározott személy, például egy megbízott, más szóval - az a személy, aki olyan érdeke az ügylet Art. 177, 166, n. 2. CC RF.
Ennek fő oka a érvénytelenítését tranzakciók semmisség - ügylet által a cselekvőképtelen személy, Art. 171. A Ptk. Vagyis hogy az állampolgár, aki eladja a házat, az volt, hogy befejezze adásvételi szerződés cselekvőképtelen a bíróság. Az ilyen ügyletek keretében a bíróság kötelezi a feleket, hogy visszatérjen egymással azokat az értékesítési kapott a szerződés alapján. A vevő a tranzakció - a gyengébb mellett, mint visszatérve a vásárolt ház, felmerül a kérdés, a visszatérés a pénzt, ami sérült, természetesen már nem létezik.
A vitatott ügylet versenyen Art. 177 A polgári törvénykönyv: tranzakció által egy személy nem képes megérteni a jelentőségét tetteit vagy irányítják őket.
Ha az első esetben elegendő a tényt a fogyatékosság - a bírósági határozat nélkülözés jogképességgel hivatkozás a 177. cikk. GK Magyarország lesz a bíróság által kijelölt vizsgálat, és figyelembe véve az egyéb bizonyítékokat a felek dönt az elismerést a tranzakció érvénytelen vagy megtagadják a mindenkori igények. A gyakorlatban döntő szerepe van a szakértői vélemény, ha a megbízhatóság a szakértői vélemény a bíróság nem kétséges (általában így van). Más bizonyítékok, például a tanúvallomások, lehet nagyon feltételes érték a döntést a bíróság.
Apropó jogi mechanizmusok, hogy megvédje a jogait a vásárló az ingatlan, azt mondhatjuk, hogy valójában két: az elévülésre és képesítésének art. 302 A polgári törvénykönyv Magyarország, mint jóhiszemű vásárló.
Az első esetben az ügyletek meghatározott elévülési idő egy év, a vitatott ügylet és három évig - elhanyagolható. Szerint érvénytelen tranzakciók, ha a kereslet bejelentett fél a tranzakció, az elévülési idő kezdődik napjától a szerződés végrehajtása során, ha a követelés állította egy harmadik fél - attól a pillanattól, amikor tudta, vagy tudnia kellett volna az a tény, a szerződés megkötése.
Melyek ma a leggyakoribb oka az érvénytelen (értéktelen és megtámadható ügylet)? Gyakori vagy ritka jelenség? Rendelkezik a gyakorlatban (vagy a cég történetében), ilyen esetekben, és ha igen, hogyan végződött a vevő?
A másik dolog - egy ügylet, amelyben az egyik fél egy különös kockázatot, beleértve a kockázat kihívást elkövetni vagy a korábbi tranzakciók az objektumot. Ilyen kockázatok lehetnek függetlenek a bűncselekmények, de jelen lehet a történelem, a tárgy.
szakember feladata, hogy elkíséri a vevő - időben történő azonosítását ezen kockázatokat vagy, értékeli az értéke, hogy javasoljon módon lehet minimalizálni, és megfelelő ajánlásokat tehet az ügyfél. Az ilyen ajánlások, attól függően, hogy az adott helyzet és a sajátos kockázatokat kihívást, nagyon eltérő lehet - az elutasítás a vásárlás, a kereslet megfelelő kedvezményt, további kijelentést, garanciát stb
szakember feladata kísérő eladó - felismerni és a kockázatok minimalizálása megtámadható korábbi ügyletek a tárgy szakaszában okmányok elkészítése az eladott tárgy, indoklással ellátott értékelését fél kockázatát (a vevő).
Gyakran értékelése lehetséges megtámadható tranzakciók és várható következményeit válik a parázs viták tárgyát képezte az eladó és a vevő a jogászok, ügynökök és banki szakemberek. Néha a józan ész áll nyerésre ezen viták, néha - nem.
A gyakorlatban, azt, hogy teljesen eltérő attitűdök érdekeltek a vita ilyen kockázati tényezők megtámadható tranzakció, mint például:
- hiányában néhány lakóját miatt a börtönben;
- adomány között nem rokon;
- Törlése a meghatalmazást;
- Törlése nélkül máshol bejegyzett;
- elismerését tulajdonjogok bírósági határozattal;
- nem piaci áron a szerződésben
- nem ekvivalens csere járulékos költségek nélkül;
- friss foglalkozik jóhiszemű vásárló.
A lista folytatódik, és minden tapasztalt szakember van, mint a komplement.
De a legemlékezetesebb esemény - ez az, amikor a kollégák megpróbálják elrejteni tőled kockázatait annak tárgyát. Előfordul olyan ritkán, de ez legalább nem lesz csúnya. "
Mindazonáltal van egy vitatott ügylet. És, mint általában, a leggyakoribb okok:
- megjelenése a családtagok az előadás után az életjáradék szerződés;
- megjelenése az örökösök, amelynek az eladó nem tudja (vagy csendes);
- megsértése a kiskorúak jogait a privatizáció a 90-es években;
- folytat tranzakciót regisztrált személy a kábítószer vagy elmegyógyintézet vizsgálat nélkül időpontjában a tranzakció. "
Hogyan lehet minimalizálni a kockázatokat, ha vásárol egy lakást?
Irina Shcherbinina. „A kockázatok minimalizálása érdekében, ha vásárol egy lakást kell kezdeni a pillanatban a kimenő hívások a lehetőségek listáját. Azt tanácsolom, hogy kizárják a listáról az utóbbi kiadó, öröklés kevesebb, mint három éve, valamint az örökösödési és ajándékozási valaki más arcát (nem rokon). Most a piacon sok változat és nem éri meg a kockázatot. A kiválasztott opció gondosan ellenőrizni kell. Jobb segítségével a szakember. Hagyja, hogy a szert vagy ügyvéd fogja gyűjteni „dosszié” vásárolni egy lakást, ami látható lesz a kockázatokat. "
Alexei Komarov. „Szólva a jogi mechanizmusok védik a jogait a vásárló az ingatlan, azt mondhatjuk, hogy valójában két: az elévülésre és képesítésének art. 302 A polgári törvénykönyv Magyarország, mint jóhiszemű vásárló. Hadd emlékeztessem önöket, hogy a mentelmi tulajdon lefoglalását - ingatlan egy jóhiszemű vásárló nem vonatkozik indokolatlan ügylet (adomány), és ha a bíróság megállapítja, hogy az ingatlan akarata ellenére a tulajdonos nyugdíjas (értékesítése hamisított dokumentumok). "
Rendelkezik a gyakorlatban elismerése esetben hitelesített adásvételi a lakás érvénytelen? Ha igen, akkor hogyan végződött a vevő?
Alexei Komarov. „Tapasztalatom szerint, nem.”
Vannak esetek, amikor nem javasoljuk, hogy vásároljon egy lakást, mert nagy a valószínűsége a tranzakció a jövőben érvénytelenítése?
Irina Shcherbinina. „Igen, volt már két ilyen esetet. Elmagyaráztam, az ügyfelei alapján, amit én úgy döntött, hogy a jövőben nem lesz probléma. Minden csekket kiállítani a kezében. "
Hogy érzi magát a biztosítási veszteség kockázata a tulajdonjogok? Ajánlás e kiadni az ilyen biztosítás az egyes ingatlan vásárlást?
Irina Shcherbinina. „A biztosító társaságok és biztosító társaságok kezeljük szkepticizmus. A mi nehéz időkben, minden cég könnyen közeli vagy csődöt. És néha, a biztosítási szerződések jönnek létre olyan ügyesen, hogy kizárja kártérítési egyes változatai az események. Egy példa erre - ez Chalaeva, amellyel a bíróság a biztosító társaság és a jelzálogbank volt néhány évig. Általában a legjobb remény logika és az intuíció, és a bizalom - a szakértők. "
Vajon elég védett tulajdonjog a vevő még ma, és mit javasol, hogy a jogszabályok módosítása, ha volt egy ilyen lehetőséget?
Alexei Komarov. „Mindig lesznek a törvény által létrehozott megtámadni a bázist a megkötött ügyletek tehát abszolút garancia a tulajdonjogok a vásárló az ingatlan - egy mítosz.
Az állam kell megoldani a problémát, hogy biztosítsa száz százalékos garancia kompenzáció jóhiszemű személyek eredményeként elismerésének tranzakciók void bal pénz nélkül és a tulajdon, amely előírja egy elvi döntés, meghatározza a tényleges jogszerűségét tulajdonjogok kezes bevezetésével megfelelő jogszabályi változások. Ez viszont, vezet a probléma rendszerszintű megoldást a problémára a forgalom a másodlagos ház, ami nem lényegtelen, hogy elfogadták a törvény ingatlanügyletek és ennek tükröződnie kell döntést engedélyezési, tevékenységi körét és feladatait ügynökök, akik mindig voltak és lesznek is fontos rendelési eleme a civil forgalom és a ház az első szakember, aki megfelel a vételi vagy eladási ingatlan állampolgárok. Az első benyomás, mint tudjuk, nem csak egyszer kerül sor. "