első részlet
Az első részlet - ez a legnehezebb?
Valószínűleg nem lesz jelölt „férfi”: a minimális és maximális összege a jelzáloghitelek. Nem kizárt, hogy a megengedett maximális összeg lesz a regionális pontosítás: Moszkva, például nem több, mint 20 millió rubelt. más városokban Magyarországon - nem több, mint 9 millió. dörzsölje.
Minden világos. Kibocsátásával nagy hiteleket magánszemélyek, bankok a súlyos kockázatokat, és nem minden készen állnak rá.
Ami a minimális összeg, hogy a bankok itt is lehet értelmezni. Kibocsátása jelzáloghitel - egy nagyon időigényes művelet. És a kis kölcsönöket, ő maga nem fizet.
Közben beszéljünk az egyéb tényezők által használt bankok kiszámításához a maximális hitelösszeg egy adott ügyfél. Azok, amelyek általában nem jelennek meg a nyílt banki adatait.
Bevétel - a fej
Beszélünk a tényezők, amelyek a kölcsön összege a jelenlegi (és jövőbeli) fizetőképessége a hitelfelvevő. Elvégre alapok egy előleget az ügyfél lehet elég, de a jövedelem - a problémát.
A túlnyomó többsége a magyar bankok használják az úgynevezett járadék visszafizetési tervet. Ez biztosítja a bevezetése a bank minden hónapban ugyanazt az összeget, amely az úgynevezett életjáradék. Ez magában foglalja - és kamatfizetés és a visszafizetés, változik az idővel arányosan.
Az érték a járadék egy adott ügyfél függ kombinációja a három fő hitel paraméterei: az az összeg, mértéke, kifejezést. Növelésével az első két járadék növekszik, és nyúlási időszakban - fordítva, csökken.
Ha kiválaszt egy adott kombinációja a három paramétert egy adott hitel kérelmező, a bank abból a tényből ered, hogy a rendszeres fizetési rögzített járadék a kölcsönszerződés nem lesz túlzott terhet a családi költségvetés hitelfelvevő. Erre tényező alkalmazása, amely az úgynevezett „fizetési / bevétel”. Csak úgy számítjuk ki, aránya a várható járadék kölcsön a teljes bevétel a hitelfelvevő és a társ-hitelfelvevő.
Különböző bankok eltérő véleményüket a végső értéke ez az együttható. A legkonzervatívabb értékeket, hogy tudom - 0.3. Azaz, a véleménye egy ilyen óvatos bank a hitel visszafizetésére és a kamatok fizetésének azt el kell küldeni nem több mint 30% -a családi jövedelem, és a többi - „az élet.” Nem fér bele a norma - ha kisebb hitel. Vagy menj egy másik bank, ahol a norma puhább. Jó a magyar bank, ahol a hitel szolgáltatás készek befogadni akár 75% -át a hitelfelvevő jövedelme. Nyugodtan!
Néhány bank használja a bonyolultabb tervezési számítások erre szabvány: kis jövedelem - az egyik tényező értékét „fizetési / bevétel”, és egy szilárd - Más, magasabb. Ez logikus. Ez az egyik dolog, ha az „életre” a család 50% -a tízezer dollárt, és egészen más - ugyanazon 50, de az ezret.
Az egyes fent említett tényezők és szabályozás, beleértve LTV kapnak különböző mennyiségű esetleges hitelt az ügyfél. Bank úgy dönt a legkisebb érték. Ez lesz felajánlotta, hogy az ügyfél, persze, ha ez az érték nem zavaró a „villa”, úgy az általunk az elején.
Térjünk vissza a fő
Ez a szabvány célja a közlekedőedények elve. Telepítés, például nem nagyobb, mint 70%, tehát a bank vállalja, hogy az összeget a saját befektetett a hitelfelvevő, hogy vesz egy házat vagy lakást (vagyis az úgynevezett kezdeti kifizetés a jelzálog) nem lehet kevesebb, mint 30%.
És hol kap a 30% -ot, például egy család két fiatal szakemberek, sőt a Harvard oklevelek, a magas bérek és a jó kilátások? Nos, ha vesz egy házat - nem az első vásárlás az ilyen. Ezután az alapok értékesítése a korábbi lakások, általában elég egy előleget a vásárlás egy újat. De ez lesz a fiatal szakemberek, a legvalószínűbb, ez volt az első vásárlás, és a probléma a fizetési nekik több, mint megfelelő.
Mit tud tanácsot?
Először - keresse meg a bank, ahol a megengedett LTV meghaladja a 70. Egy évvel ezelőtt, ezek a keresések nem volt semmi. Megrémült a válság, vagy egyáltalán a magyar bankok fordult le egy pár év alatt (és valaki, és az összes) kibocsátása jelzáloghitelek vagy szigorítani feltételek drámaian. És ez a szigorítás, hogy csökken az LTV 70% volt megfigyelhető az összes hitelező kivétel nélkül.
Miért hetven? Van egy ok. A túlnyomó többsége kibocsátó bankok jelzálog, nem rendelkezik a megfelelő források erre - azaz, „hosszú” és viszonylag olcsó pénz. Ad ki hiteleket a meglévő „rövid” a pénz, a bankok elvárják refinanszírozása ezek a hitelek egy többé-kevésbé rövid idő alatt. De a legfőbb módja a jelzálog refinanszírozás gyártása és értékesítése a pénzügyi piac az úgynevezett jelzálog-fedezetű értékpapírok.
A válság előtt, ez nagyon kevés ember megállt, mert a magyar jog nem működött. És a külföldiek is, nem ijedt válság szívesen refinanszírozott hiteleink sokkal több értéket LTV. És a bankok aktívan használják azt, ami hitelt akár 100% -a biztosíték értékének.
A válság is kiigazítást. Teljesen zárt a jelzálog „ablak a Nyugat”, tette a legmakacsabb hitelnyújtók hagyatkozzunk kizárólag refinanszírozási hitelek a magyar piacon, és a magyar jog. Mivel ő addigra vált nem annyira üres.
És ott - korlátozás: LTV nem magasabb, mint 70! Természetesen a bankok próbált maradni ezeken a határokon belül. És ez volt a tárgyi akadálya értékesítés. A hitelkereslet már csökkent időnként, és akkor ott van a megnövekedett követelményeknek a kezdeti kifizetés.
A jogalkotók úgy reagáltak erre a problémára elég gyorsan. Tavaly a magyar jog lehetővé tette LTV érték a refinanszírozott jelzáloghitelek emelték 80%. Ugyanakkor a válság ebbed együtt félelmek a kockázatokat. Így a termék vonalak a legtöbb hitelnyújtók most könnyen talál hitelek kezdeti hozzájárulást 20%, 15 vagy akár 10.
Ez természetesen még nem a válság előtti „libertinusok”, amikor a bankok száma (beleértve a szilárd) versengtek egymással kínálnak hiteleket, általában nem biztosítják a kezdeti kifizetés, továbbá magában foglalja a kölcsön összege majdnem minden egyszeri ügyfél költség (biztosítás, regisztráció, ügynök és stb.) De mi szeretnénk azt hinni, hogy mi vagyunk a „szabadok” nem igaz.
Ez a baj -, hogy adjon kölcsön, amelyre a hitelfelvevő nincs kockázat. Ezért - a felelőtlenség és gondatlanság „Én egy percig tart, azt kölcsön, és akkor hogyan megy ez. Fizeti a kölcsönt - jó, de nem a - adja a kulcsokat, és hagyja, hogy a bank megért. "
Ez volt a gondolkodás sok hitelfelvevők Amerikában, amikor a bankok kínálnak egymás után úgynevezett subprime hitelek. Az egyik fő eltérések elfogadott szabványok ezeket a hiteleket éppen az LTV, emeljék fel 95 vagy akár 100% -os. Hogy véget ért, tudjuk. A globális pénzügyi rémálom kezdődött az Egyesült Államokban nem szabványos jelzálog.
Tekinthető soha nem fáj
Ajánlás jellegű, így szerencsés hitelfelvevők, azt tanácsolom, hogy figyeljen a hitelköltség, ahol az első díj csökken. Az a tény, hogy a bankok többsége jelzáloghitel-kamatok csak attól függ, az aránya előleg: minél magasabb, annál kisebb a sebesség, és fordítva. De a sebesség meghatározása a teljes hitel futamideje! És akkor érdemes számítani. Könnyen lehet, hogy olcsóbb legyen valahol, hogy a további források növelése az előleget (akár kölcsön), mint hogy egy drága hitel magasabb LTV.
Ha a hitelfelvevő jövedelme lehetővé teszi neki egy kis időt, hogy szolgálja két kölcsön - tőke, jelzálog, valamint a rövid távú, a fogyasztói hozott, hogy növelje az előleget -, akkor kap egy kombinációja hitel lesz könnyű, még ugyanabban a bankban. És én erősen ajánlom, hogy ne hanyagolja el ezt a lehetőséget. Vagy keresse meg a bank, ahol az érték a jelzáloghitelek nem annyira függ LTV. Vannak még ilyen.
Optimisták vagyunk
És most azok számára, akik nem rendelkeznek a pénz egy előleget a jelzálog.
Lehetséges, hogy valaki meg fog közelítés csak tekintik megoldásnak, ha figyelembe fedezetlen fogyasztási hitelek készpénz előleget. Valaki, de sajnos, nem minden. Minden attól függ, hogy milyen nagy a fedezetlen hitel. Ez az egyik dolog, ha a kölcsön rovására az első kifizetés nőtt 5 vagy 10%. Ez egészen más - ha a ráfordítás egy ilyen hitel van szükség, a teljes összeg a hozzájárulás, azaz 15-20%, plusz egyszeri költségeket. Fedezetlen készpénz kölcsön adják ki egy rövid időre: maximum 5 év, és gyakrabban 2-3 év; és árak őket lényegesen magasabb, mint a jelzálog. Így a havi járadék kölcsön 20% -a, a ház is elég hasonló az alapvető járadék, jelzálog, hitel, a fennmaradó 80%.
Lehetséges egy másik lehetőség - a kiegészítő biztosítást. Néhány bank kínál hitelek LTV legfeljebb 90%, feltéve, hogy valamennyi fél megkapta a bank abban az esetben kényszerértékesítés a biztosíték aukción, majd a biztosító fizetni mellett.
Ez a rendszer jelent meg a magyar jelzálogpiac közelmúltban - létrehozását követően állami biztosítótársaság HMLA. És van ez a lehetőség elvileg olcsón - frakció százalékos a hitel, ha a díjak kerülnek kiosztásra az egész élete.
A probléma azonban abban rejlik, hogy a terjedését még nem kapott - a jogszabályok nem teszik lehetővé. Ha mindez biztosítás előre fizetni (szükség szerint ma), akkor először is, kiderül már drága - néhány százalékát a hitel összegét, másrészt, a lényeg a művelet elpárolog. Saving mondjuk 5% -os előleget (növekszik az azonos mennyiségű maga a kölcsön), és ezért fizetni biztosítás mindössze 4%! Ez számtani elégedett pár, még ha figyelembe vesszük, hogy akkor ezek a beruházások fizeti ki részben - az alacsonyabb kamatok biztosított hitelek.
Azt reméljük, hogy az ilyen típusú biztosítási termékek, de az időzítés a biztosítási díj fizetéséhez, nem tart sokáig várni.
Személy szerint én rendkívül negatív hozzáállás minden olyan kísérletet, hogy kapcsolja a jelzálog a tisztán piaci alapú eszközök a szociális biztonságot. De kifejezetten a hitelfelvevő az ilyen programok segítségével. Annak ellenére, hogy általában nem könnyű eljutni oda: azért, mert a korlátozott források és a pontos részletek a magyarországi forgalmazása deficit.
Először felhalmozásra
Egy másik lehetőség - hitel és megtakarítási programokat. Az én nagy sajnálattal, hazánkban, a „klasszikus” német megtakarítási és hitel stroysberkass rendszer még nem kapott jogi támogatást. A rendszer Németországban született, de nagyon széles körben és sikeresen alkalmazzák számos országban szerte a világon, köztük a posztszocialista.
Polgárok megszerzésében érdekelt lakáshitel kedvezményes és előfeltételek ismert számukra, először felhalmozódnak az azonos stroysberkass bizonyos összeget - általában a felét, mire van szükség a ingatlanvásárlás. Mint bármely Mutual Aid, ezek a megtakarítások használják hitelezés a résztvevők a rendszer, akik már befejezték felhalmozási szakaszban. Természetesen a visszatérés. Ezáltal egy zárt rendszer független a hitelezési feltételek, hogy a rendelkezésre álló pénz a nyílt pénzügyi piacon.
Ebben az esetben azt mondhatjuk, hogy a lehető legtisztább formában stroysberezheniya szinte soha nem használt. Általában, megtakarítási és hitel az építési takarékpénztárak, hogy csak egy töredéke a szükséges összeg lakást venni. A többi - a szokásos jelzáloghitel a bankban. Kiderült, a kombinált finanszírozásban. Itt a megoldás, hogy az első kifizetés a jelzálog, a minimális érték, amely az azonos Németországban, az úton, nem 20 vagy akár 30% -ot, és minden 40. És senki, ne feledd, ez nem zavarja.
Sajnos, idegen tudomány nem tudjuk rendeletet. Abszolút ügyetlen, és ezért gyakorlatilag nem dolgozik törvény a lakáscélú és a takarékszövetkezetek, amely több, korlátozások és tilalmak, és egyáltalán nem támogatja -, hogy valójában minden, ami van ezen ígéretes terület.
Ezért a legoptimálisabb, véleményem szerint, hogy tudunk tanácsot azoknak, akik nem túl siess a életfeltételek javítása, és ami még fontosabb, képes figyelembe venni: megnézzük a kevés, de mégis találkozott a piacon helyettesítő megtakarítási és hitelezési rendszerek a termék vonalak egyes bankok. Persze, nem reprodukálja valamennyi ellátás és garanciák német stroysberkass ilyen termékek azonban megnyitja az ajtót, hogy a jelzálog azok számára, akik még nem merült, de van egy állandó jövedelmet. Azt is a szövetkezetek mozogni, de nagyon óvatosan, oldalán a piramis.
Mint mondják, mint a gazdagok.
Vladimir Lopatin,
Elnöke a Nemzeti Liga a minősített jelzáloghitel-brókerek