7 hibákat a bérleti szerződés, amely növekedéséhez vezet a bérleti díjak
Anna Pilyugina, pénzügyi igazgatója, a csoporthoz tartozó társaságok LPP S. A. Magyarországon, főigazgató „Fashion Point”, Budapest
- Miért kiadó egy forgalmi jobb fizetni negyedévente, hanem havonta egyszer
- Melyik a működési költségek különös figyelmet kell fordítania, hogy nem fizet kétszer ugyanazt a szolgáltatást
- Miért nem szükséges, hogy biztosítsa a bérlet és kölcsön pénzt kínálnak a bérbeadó helyett
Ennek egyik oka összefüggő vitákban kölcsönzés - rossz tanulmányi szerződést. Természetesen a legtöbb esetben a megállapodás szövegét kínálja a bérbeadó, ami azt jelenti, hogy a dokumentum tartalmazza azokat a feltételeket, a legmegfelelőbb az a tulajdonos a helyszínen. Ő az érvelés: a bérleti szabályok e vásárlási (vagy iroda) központjában ugyanaz minden, és megváltoztatni őket, különösen nem megfelelő az Ön számára. Csak ebben a szakaszban a bérlők, hogy több hibát. Mi meg fogja érteni, milyen hibákat a bérleti kell kerülni.
Hiba 1. A cég veszteséges mutatkozott az első tárgyalások a bérbeadó
Hogyan kezdjen tárgyalásokat a tulajdonos a helyszínen? Először is, meg kell, hogy készítsen egy rövid bemutatása a cég: a tapasztalat, a legfontosabb az ügyfelek, stb Feltétlenül említést a hiányzó sötét foltok a hitel történelem, mutasson a növekedési kilátások ... Ez világossá teszi, hogy a jövőben lesz képes kiadó további helyet, valamint csökkenti a kockázatot a bérbeadó, ha dolgozik, akkor, mivel bizonyos mértékig biztosítja, hogy lesz idő, hogy fizetni a bérleti díjat, és a tulajdonos nem kell menni a bíróságra.
Ha győzni a tulajdonos a megbízhatóság, akkor befolyásolja a méret a tét. Kell beszélnie vele mostoha növekedését. Például a kezdeti sebessége 500 $ évente 1 négyzetméter. m lehet megegyezni ez a verzió :. 400 $ kiadó az első évben, 450 - a második és a harmadik évben használunk, az alapkamat - $ 500.
Hibát 2. rosszul megtervezett protokoll szándékok
A cél a tárgyalások - megegyezni a feltételeket a jövőben bérleti díjat és az írás, hogy megszilárdítsa a megállapodást. Általános szabály, hogy a felek aláírtak egy jegyzőkönyvet szándék (Eng. Üzleti szempontból lap, BTS). Sajnos, ez a dokumentum a leendő bérlő általában ellenőrzi csak a meghatározott területen a szoba, és a sebesség nem figyel más részleteit. Ez akkor fordul elő, különösen azért, mert a tulajdonos, hogy siess a jegyzőkönyv aláírására, utalva a „fordulat a kész” kikölcsönözni a szobában. De nem megy rajta alkalmanként. Meg kell arról, hogy tartalmazza az alapvető szempont a protokoll szándékok. Mit jelent? Először is, az állam a helyiségek információkat, mielőtt azt a bérlő és az időzítés, és befejező munkák (ha van ilyen). Másodszor, felelősségbiztosítás a bérleti időszak alatt. Harmadszor, a típus és feltételei a rendelkezés a szerződés. Negyedszer, az eljárás a számítási és visszatérítésére közüzemi számlák. Mindez tűnhet felesleges, de később, a lízing kezdetekor, a kockázatok jelentősen csökken: Akkor nézze meg a protokoll szándéknyilatkozatot.
Hibát 3. nem értékelték érdekében díj
A bérleti díj lehet nevezni a különböző nevek: az alapdíj kiadó, állandó kiadó vagy bázikus kiadó (definíció általában adott elején a szerződés megkötésétől számítva). Megjegyzés: a bérleti díjat, amely be van állítva a helyiségek mintegy 1000 négyzetméter. m és nagyobb lehet 30% -kal kevesebb bérleti aránya helyiségek 400 sq. m ugyanabban az épületben. Tájékoztatást kért a lakbér a különböző szobákban egy épület, akkor kap egy ötlet, hogy a különböző bérli.
Mert a kereskedelmi cégek is nyújtanak, még az úgynevezett kártya forgalom - nem kerül felszámolásra a pozitív különbség az előírt, a forgalom százalékában (gyakran 8-15%) és az alap bérleti ugyanebben az időszakban. Optimalizálni ezt a részét a bérleti növelhető beszámolási időszakban. Az a tény, hogy ha az időtartam egy naptári hónap, a kockázat további díjakat, a forgalom nagyobb, mint a számítás az index a negyed-, fél- évben és különösen az évben.
Esettanulmány
($ 340 + 000 + 320 $ 000 $ 350 000 ...) × 10% - 1000 négyzetméter. m × 33,33 dollár. / négyzetméter. m × 3 hónap. = 101 000 - 99. 990 = US $ 1010 dollárt ...
Ha a fizetés a forgalom számításának havonta, az összeg lenne, mint:
Összesen havi számítás, ha a bérlő külön kell fizetni a III negyedévben 2340 dollár ..
Hiba 4. telepített fedélzeti indexálási szabályok
indexálás feltételek általában korrelál a valuta a szerződés. Ha a sebesség kifejezhető rubel, az éves növekedés lehet beállítani az arány a fogyasztói árindex (CPI) szerint Rosstat. Ez az álláspont vitatható, mivel a közvetlen kapcsolat a változás a bérleti díjak a fogyasztói kosár értéke nincs jelen, azonban egy ilyen állapot sokkal gyakoribb a szerződéseket. Egy másik változat szerint tovább optimalizálják a bérleti költségének is szerepel a szerződésben, az ilyen feltétel: „Minden ezt követő évben a bérleti alap bérleti aránya növekszik a fogyasztói árindex szerinti Rosstat adatokat a naptári napját megelőző egy évben az indexálás, de nem több, mint 5%.” Ez lehetővé teszi, hogy elkerüljék a bizonytalanság, és a pénzügyi szolgáltató pontosabban tervezni és a költségvetést.
Ha az arány devizában vegye figyelembe az eljárás az átalakítás, ha így lízingdíjak. A legnépszerűbb állapot - Central Bank of Russia, de még itt is vannak finomságok: a bérbeadót kockázatok elkerülése érdekében gyakran határt szabnak az alsó küszöböt az árfolyam, például: „... a Magyar Nemzeti Bank a kifizetés időpontját, de nem kevesebb, mint 31 rubel per US $ 1.” . Utalva az esetleges árfolyamkockázat, akkor, mint a bérlő, akkor is kérheti, hogy hozzanak egy felső küszöbértéket a deviza. Például, határozza meg:”... és nem több, mint 33 rubel. US $ 1”. Ha rátákat dollárban, az indexálás kifizetések jobban használni az amerikai fogyasztói árindex, míg az euró - HICP eurózóna.
Hiba 5. Nem tételes működési költségek
Gyakran az a kérdés, hogy mit értünk a működési költségek, a felek tárgyalnak siet, vagy hogy ezeket az alapértelmezett költségek, mint a második része a bérleti díj. A felsorolás azonban a kiegészítő szolgáltatások kifizetett részeként a működési költségek, akkor jobb, ha tartalmazza a megállapodás; sorolja fel őket, például a mellékletben a szerződést. Javasoljuk, hogy tisztázza, hogy az arány figyelembe venni, és a költség a szemétgyűjtő. A megállapodás tartalmazza a következő mondatot: „Az tulajdonjoga a keletkezett hulladék, beleértve ennek eredményeként a bérlő a helyiség tulajdonosa a bérbeadó. Bérbeadó teszi az eltávolítása szilárd háztartási hulladék és ártalmatlanításának előírt módon a törvény. " Ezzel elkerülhető probléma a szolgáltatás környezetvédelmi felülvizsgálat - mielőtt jelentést, hogy a bérbeadó az egész objektumot.
Felhívjuk figyelmét, hogy ha nem kínálnak fizetni ugyanazért a szolgáltatásért kétszer. Például, ha a világítási költség, hő és víz a közös területeken már szerepel a működési költségeket a bérbeadó, akkor ki kell zárni a számítási képlet a költségmegtérülés a közművek. És még egy tipp: ha megkezdése előtt a bérlet, ha a cég foglalkozik befejező sík, míg a tulajdonos befejezi az épület kivitelben (például egy kereskedelmi cég készíti a szobában, telepíti gépek és kinyitja a bolt egyidejűleg egy bevásárló központ), akkor van értelme, hogy megvitassák a földesúr kedvezményt a bázis a működési ütemének időszakra befejezi.
Esettanulmány
A bérbeadó kínált létrehozni az éves indexálás mértéke a CPI szerint Rosstat, de nem kevesebb, mint 5%. A fő érv az volt, a tulajdonos egy éves növekedés üzemeltetési karbantartási költségek az épület és a szomszédos területek (beleértve a személyzet fizetését). A növekedés - nem kevesebb, mint az infláció. Bérlő ez a megközelítés nem megoldható. Ennek eredményeként, a tárgyalások után a tulajdonos fogadtak indexálását ütem a két típusú fizetések:
- ütemben CPI az üzemeltetési költségek;
- összegének 5% a bázis kiadó.
Ez a megközelítés bizonyult mindkét fél számára elfogadható. Indexelés közüzemi számlák alapján számított tényleges növekedési ráta a megfelelő számítási időszak.
Hiba 6. Bérlő megállapodás értelmében készpénz
Óvadék a bérleti általában mozog egy-három havi bérleti díj. A mérete elég nagy. De ez nem csak annak a ténynek köszönhető, hogy a bérbeadó kívánja fedezni elmulasztása esetén fizetni a rendszeres fizetés, - a betét gyakran szintén kötődik a mérete szankciókat korai a szerződés megszűnése a bérlő nélkül bérbeadó hibája. Mindazonáltal a méret a szoftver is lehet tárgyalni. Ez igazán a tárgyalások, hogy csökkentsék a betét, például 3-2 hónap bérleti. Ha azonban megegyezni csökkenti a biztonsági letét nem volt lehetséges, felajánlotta, hogy cserélje ki a bankgaranciát. Adjon az érv, hogy nem szeretné, hogy fagyassza be a pénzt a teljes lízing futamideje, és célja a modern módja a kötelezettségek teljesítését. Ha tárgyalni a bérbeadó a betét formájában bankgarancia, a megállapodás szövegét, hogy tartalmazza az elemeket a feltételeit annak rendelkezésre, a növekvő sorrendjében lévő indexálási bérleti a következő években kiadó, és a visszatérés az eredeti bankgarancia végén a futamidő.
Hiba 7. Nem figyelt, ahogy a szerződés
Itt van még mit kell figyelni.
Van-e a szerződésben rendelkezniük, hogy van egy elővásárlási jogot élveznek más személyek köthetnek bérleti egy új kifejezést. Ez különösen igaz, ha a helyiség alkalmas az Ön számára, és Ön befektetett befejezi egy csomó pénzt.
Lehet a tulaj kötelezi Önt mozog az egyik szobából a másikba (például a boltban lehet új épületbe költözött határain belül egy bevásárlóközpont). Ha kivonjuk ezt a jogot bérbeadó nem sikerül, akkor meg kell adnia legalább részleges kompenzációját állandó fejlesztések és feltételeit az új épületek, a műszaki jellemzők és kereskedelmi fellebbezés nem rosszabb, mint az előzőt.
- Konfliktusok elkerülése érdekében a földesúr, mind a szerződés feltételeinek biztosítása a szerződést.
- Ha bármilyen kérdése van, forduljon a bérbeadó írásban, utalva a vonatkozó szerződés cikkei. Ez fontos: a tulajdonos nem csak győződve a súlyosságát a cég, de reagálnak konstruktívan.
- Kövesse a magatartási szabályokat a tárgyalások során és az üzleti levelezés. Ha a felek a futamidő alatt a bérlet nem partnerségek kialakításához és megoldani vitás kérdések békés eszközökkel, gyakran a haszonbérlet egy új kifejezés kölcsönösen előnyös feltételek mellett.
Olvassa el a következő kérdés a „főigazgató”