Ki a ház tulajdonosa az információ analitikus internetes újság

Vagy a társasházak társasházai hatékonyan kezelik a lakásállományt

A privatizált lakások az 1990-es évek elején jelentették az ukrán gazdaságban kialakult piaci környezet kialakulásának első jeleit. Az akkoriban megkezdett lakhatási ágazat nagyszabású reformját azonban soha nem hajtották végre, és nem lépte túl apartmanaink küszöbértékét. Mindig ez a kérdés nyitva maradt: ki a házak tulajdonosa és ki támogatja őket? És bár nincs egyértelmű válasz rá, a régi lakóépület-karbantartási rendszer működik, amely szerint a lakó- és lakóházak tulajdonosai nem rendelkeznek ezzel a kérdéssel. És nem is részesülnek benne.

Gyökeresen megváltoztatja a jelenlegi rendszer a lakásépítési ágazatban, hogy vezessenek be a piaci mechanizmusok célja, hogy a számlázás №1565 «On sajátosságairól tulajdonjogot bérházban„, amely már első olvasatban elfogadta a parlament, és most készül a második. Fő célja - meghatározni a törvény által a mechanizmus a közös döntéshozó társtulajdonosok lakóépületek és lehetővé teszik számukra, hogy hatékonyan kezelje a közös tulajdon. Szakértők azzal érvelnek, hogy a törvény elfogadása ténylegesen lendületet ad a lakáságazat komoly reformjának.

A számla jellegzetességeiről és innovációiról beszélünk a Verhovna Rada Építésügyi, Városfejlesztési és Lakásügyi és Kommunális Szolgálat Alena Babak elnökhelyetteseivel.

-- Mi okozta a számla megjelenését és milyen fontos pillanatokat tartalmaz?

De mi a helyzet a pincékkel, tetőkkel, lépcsőházakkal, házszerkezetekkel, műszaki házakkal? A törvény megállapította, hogy ez az összes lakástulajdonos közös tulajdonát képezi. De gyakorlatilag senki sem kapott egyetlen dokumentumot, amely igazolja, hogy a tulajdon melyik van.

Az 1565-ös törvényjavaslat célja, hogy megszüntesse az elmúlt 23 év során felmerült akadályokat, amelyek az ingatlan közös vagyonkezelésével kapcsolatosak.

-- A szomszédos terület közös tulajdonhoz tartozik?

-- Ma a ház területén nem szerepelnek a közös épületben lévő tárgyak az épületben. De a jogszabályok, különösen az ukrán Landkódex azt mondja, hogy egy földterület nyerhet a tulajdonosok számára a használat vagy a tulajdon, amely valójában az otthoni terület.

Látjuk, hogy ma sok félreértés és konfliktushelyzet van ezzel kapcsolatban. Ha egy kisváros boldogan átadja a földet a ház tulajdonosainak a ház közelében, a fővárosban ezzel nagy problémák vannak. A kijevi városi tanács rendkívül vonakodott földterületek felosztására még a többlakásos épületek (AJOAH), a lakásszövetkezetek (HBC-k) társult tulajdonosainak nyilvántartott társulásaira is.

Ez azt jelenti, van egy hatalmas probléma a regisztrációval kapcsolatban a helyi és a tulajdonjog átadása esetén, vagy tartós használata a társtulajdonos egy bérház. Ezért szükségesnek találtuk, hogy a törvényjavaslatban azt mondhassuk, hogy a ház területe a lakástulajdonosok és a nem lakáscélú ingatlanok közös tulajdona.

-- Miért nem lehet egy otthoni terület társasház vagy lakásszövetkezethez tartozó?

-- A telek nem lehet fizikailag elválasztva az épített tárgytól. A legtöbb konfliktushelyzet akkor merül fel pontosan, ha a telek és az ingatlan különböző tulajdonosokkal rendelkezik. Az AJOAH jogi személyiség, amelyet a társtulajdonosok hoztak létre, és természetesen saját tulajdonban lehet. De egy jogi személy tulajdonosa, ha csődeljárásnak van alávetve, adósságkötelezettségként vagy zálogjog tárgyává válhat.

Ez nem megengedett a lakóházak tulajdonosainak közös tulajdonával kapcsolatban. Ezért a törvényjavaslat megállapítja, hogy az otthoni terület közös tulajdon tárgya, amely nem tartozik a megosztottsághoz, külön elidegenedéshez vagy gyűjteményhez.

-- Ez a megközelítés csak a helyi területre vonatkozik?

-- Ez a lakóépület összes közös (közös) tulajdonára vonatkozik. Nem lehet behajtani az egyes tulajdonosok kötelezettségeit. Mindenki csak az ő tulajdonával válaszol. A lakása, ha ez a helyzet. Ez azonban Ukrajna általános polgári jogi szabályozásán alapul. Itt nem adunk hozzá vagy változtatunk semmit ezzel a számlával.

Fontos megérteni, hogy közös (közös) tulajdon nélkül egy lakóház nem működhet. Ezért szükségesnek tartottuk, hogy legálisan védjék azt jogalkotási szinten. És ennek megfelelően - és az érdekeit társtulajdonosok a lakás épület.

-- Ki az egyik társasház-tulajdonos?

-- A társtulajdonosok azok, akik olyan dokumentummal rendelkeznek, amely megerősíti a lakóhelyi vagy nem lakóhellyel rendelkező elszigetelt helyiségek tulajdonjogát.

A lakások tulajdonosai lehetnek magánszemélyek, valamint az állam, a területi közösség. Vagyis az apartmanok lehetnek magán, állami vagy közösségi tulajdonban. És mindezek a tulajdonosok lesznek jogaik a közös tulajdon kezelésére, ami a lakásépítésben van. Ez a megközelítés a nem lakáscélú ingatlanok tulajdonosaira vonatkozik.

-- Mi az a mechanizmus a közös döntések elfogadására, feltéve, hogy a számla №1565 «On sajátosságairól tulajdonjogot egy bérház?”

-- Minden társtulajdonosok lakóépületek, nem számít, amelynek beadása vannak ma, és függetlenül attól, hogy létre AJOAH, mivel a jogot, hogy a közös döntéseket többségi szavazással és nem száz százalékos megállapodás, mint most. A mai realitások egyértelműen azt mutatják, hogy a társasházok közös megegyezésével a lakásépítésben való döntés nem lehetséges. Mert ha az egyik, mondjuk kétszáz tulajdonosok „ellen”, és él egy másik városban, vagy akár országos vagy egyéb okok miatt nem vesz részt a találkozón, a döntés, például a termo-home nem fogadható el.

Valójában a gyakorlatban első ízben az emberek kapnak "szavazati jogot", amikor otthonukra vonatkozó kérdéseket választanak. Ugyanakkor a törvénytervezet meghatározza, hogy a társtulajdonos saját szavazást adhat közvetlenül a közgyűlésen vagy az ülés után írásbeli interjú során, ha az utóbbi valamilyen okból nem tud részt venni az ülésen.

-- Milyen kérdések kerülnek megvitatásra a közgyűlésen?

-- Az 1565. számú törvény egyértelműen meghatározza az ülést tartási eljárást. Ezenkívül felsorolja azokat a kérdéseket is, amelyekre ez a találkozó összehívható. Például a ház alagsorában van. Nem használják a társtulajdonosok a belföldi igényekhez, de van lehetőség arra, hogy bérbe adják. Tehát a döntés az ülésen történik.

Egy másik kérdés az, hogyan kell kezelni egy házat? Megteszed magad, vagy mersz felvenni egy professzionális szervezetet, szerződést kötni vele? Ez az ülés kompetenciája is.

Az ülés a leghatékonyabb mechanizmus a lakóépület közös tulajdonának kezelésére. Felismeri az egyes társtulajdonosok jogait, hogy megvédje saját álláspontját, és kollektív véleményt alkot, amelynek alapján döntés születik.

A találkozót azért hívják össze, hogy megoldja a lakóház életének nagy problémáit és a mindennapi kérdésekkel kapcsolatos aktuális problémákat. Például, ki kell tárolnia a kulcsot a padlásról, vagy ki és milyen feltételek mellett, hogy hozzáférést biztosítson az elektromos teremhez.

Nyilvánvaló, hogy nem minden társasház tulajdonosai objektív okokból részt vehetnek az ülésen. És amennyiben bizonyos döntések meghozatalához nincs elegendő szavazás, írásbeli felmérést végeznek.

De hangsúlyozom, hogy ezek a kérdések kizárólag a közös tulajdon kezelésére vonatkoznak. A törvényjavaslat szerint senki sem látja be az egyes tulajdonosok tulajdonjogait.

-- Milyen alapon szavaznak társtulajdonosa egy lakóépület - az az elv, az „egy személy - egy szavazat”, „egy lakás - egy szavazat” vagy a részvénytársaság, ahol a kritikus méretet egy részvény válik tulajdonában lévő részvényes?

-- A törvényjavaslat azt sugallja, hogy a közös tulajdon fenntartására vonatkozó döntéseket a tulajdonosok a saját területük teljes területének arányában hozzák meg. Tény, hogy négyzetméteren szavaznak.

Ha egy lakásban két vagy több tulajdonos van, akkor mindenki külön szavaz.

A közös vagyon elidegenítéséhez szükséges a tulajdonosok támogatása, akiknek a részesedése a tulajdonuk teljes területére legalább 75%. Az aktuális problémák megoldásához az ilyen támogatás kisebb lehet. Így 50% lehet az olyan esetekben, amikor eldöntötték, hogy mely szervezetnek kell közreműködnie, és ki kell bízni vele szerződést kötni vele.

Azok számára, akik létrehozták az AJOAH-t, a számla lehetővé teszi Önnek, hogy eldöntsék önmagukban, hogy hogyan akarnak szavazatszámlálni - területenként, tulajdonosok számával, lakások számával stb.

-- Az apartmanház társ-tulajdonosai hozzáférhetnek a banki hitelhez, milyen feltételek mellett nyújtják őket, és biztosítják-e a biztosítékok kötelező rendelkezésre állását?

-- Még ma is, az AJOAH és a HBC lehetősége van banki hitelek igénybevételére. Szüksége van rájuk, hogy nagyobb házjavításokat végezzenek, aktuális ügyeket megoldhassanak stb. És már legalább 6 bankunk van, amelyek az egyesületeknek nyújtanak megfelelő hitelprogramokat.

Persze, ma a költségek hitelezés pénzt a bankok elég nagy, de van egy csomó szervezetek, amelyek ezt a pénzt nem félnek a magas árakat. Olyan példákat ismerünk a hitelközösségre, amely a bankok és a bankok között létrejött, Lvivben, Zaporozhye-ban és Lutskban. Hasonló volt a Donbas-ban még az ellenségeskedések kitörése előtt is.

Ami a közös tulajdon zálogát illeti, ez már kifejezetten tilos a törvénytervezetben. Az egyesületeknek kiállított kölcsönök nem biztosítottak. Egyes bankok kérelmezni egy kis betéti, hogy a hitel, ez az oka a NBU szabályozás sajátosságait.

Bizonyos mértékig a bankok kockázatot vállalnak, de tudatosan megyek egy ilyen lépéshez, mert megértik, hogy több mint 260 ezer több apartmanház van az országban. És mindegyiküket tartják, rendszeresen javítják és frissítik. Ezért társtulajdonosainak jelentős pénzeszközökre van szüksége. És ez egy jelentős ügyfélkör a bankok számára.

-- Hogyan kezeljük azokat a társasházak társas tulajdonosait, akik nem hajlandók visszafizetni a szövetség által felvett bankhitelekből való részesedésüket, vagy nem rendelkeznek ilyen pénzügyi képességgel?

-- Lényegében azt javasolja, hogy tömeggyártást kezdjen Ukrajnában AJOAH?

-- Szeretném, ha Ukrajnában egyesületek lennének, mivel a jogi személy hatékonyabb a közös vagyonkezeléssel kapcsolatos kérdések megoldásában. De megértjük, hogy a "Lakóépület társ tulajdonosainak egyesülésével" kapcsolatos törvény fennállása alatt csak 17 ezer OSBM készült. Ez az Ukrajnában rendelkezésre álló teljes lakásállomány körülbelül 7% -a. És ezért a számlát javaslatot teszünk a megközelítés - a tulajdonosok, akik nem állnak készen, hogy hozzon létre egy szakszervezet a társtulajdonosok, mint jogi személy, akkor is a de jure tulajdonosok a ház legyen. Ehhez hathatós mechanizmust kínáltunk közös döntések meghozatalára - egy találkozóra. Vagyis nincs szó a teljes OSMDizációról.

-- A jelenlegi jogszabályok szerint az AJOAH megalakulása előtt az előző tulajdonosnak komolyabb javításokat kell végrehajtania a lakóépületben. Gyakran előfordult, hogy egy ilyen korábbi tulajdonosa az önkormányzat volt, amelyhez mindig hiányzott a pénz. Hogy néz ki ezúttal?

-- Ezt a kérdést a helyi önkormányzati szervek gyakorlatilag minden képviselőjéből és maguk a tulajdonosokból hallom. A törvénytervezet azt javasolja, hogy távolítsák el az előző tulajdonos részvételének követelményét a társasházi társas társulások átépítésére. Miért?

Vegye figyelembe, hogy a megfelelő teljes minden otthonba norma van kötve, a törvény Ukrajna „On privatizáció az állami lakások”, és a törvény Ukrajna „A egyesítése társtulajdonosok lakóépületek,” ez csak sokszorosítani. A törvény „On privatizáció ...”, és ez az, hogy ne érintse.

Ha az előző tulajdonos lehet majd társfinanszírozására a felújítás, akkor meg kell küldeni az összes társtulajdonos - a szakszervezet, és azok, akik a saját döntés kezelésére vonatkozóan a közös (közös) tulajdon. És ez nem lehet az AJOAH egyedülálló tulajdonsága. Bár ez jó ösztönzést jelentett azok létrehozásához.

Artem SADOVOY, Nemzeti Sajtó Klub "Ukrán Perspektíva"