Ingatlannal és külföldi bérbeadással kapcsolatos beruházások
A globális pénzügyi válság és a legtöbb ország ingatlanpiacának esése nem befolyásolhatta az oroszok külföldi ingatlanbefektetési megközelítését. Megállapítható, hogy az orosz befektetők óvatossága és befektetési ismerete az elmúlt 2-3 évben többszöröse volt. Az orosz befektetők egyre nagyobb mértékben támaszkodnak az ingatlanok (lakó és kereskedelmi) befektetésre, amelyek lízingből származó bevételeket eredményeznek, vagyis olyan bérbeadásba történő befektetéssel, amely stabil és kiszámítható jövedelmet eredményez. Stanislav Efimovich ZINGEL, a Gordon Rock Nemzetközi Ingatlanügynökség elnöke
Főbb befektetési célok
Az oroszok által befektetési célból szerzett külföldi ingatlanokkal kapcsolatban meg lehet határozni a fő motivációkat. Először is ez az ingatlanvásárlás középtávon jelentős értéknövekedés várható; másrészt az ingatlan megszerzése, amely a lízingből származó bevételeket eredményezi. Természetesen ezeknek a motivációknak a kombinációja van.
Ha 2-3 évvel ezelőtt, több mint 80% -a beruházás ingatlanügyletek külföldön követték az oroszok a számítás jelentős költségek emelkedését, de most csak 30% -át befektetési tranzakciók oroszok számítunk jelentős növekedés ingatlan értékét, és 70% uralja elvárás származó jövedelem bérbeadás. Becslésünk szerint, az elkövetkező években is hasonló arányban megmarad, vagyis a legtöbb orosz befektetők, hogy a vásárlás egy befektetési célú ingatlan tengerentúlon, elsősorban annak érdekében, hogy bevételt a lízing, és a lehető legnagyobb növekedést a megszerzett ingatlan értéke lesz számukra „szép mellett”.
Miért bérleti üzlet?
A külföldi üzletkötés kétségtelenül első helyet foglal el az orosz befektetők körében, akik külföldön vásárolnak üzleti tevékenységet a költségvetésben 100 ezer és 10 millió euró között. Becslések szerint ebben a beruházási költségvetésben az orosz befektetők ügyletének több mint 80% -a kapcsolódik ingatlanvásárláshoz, ami bérleti bevételt eredményez, vagyis bérleti tevékenység megszerzésével.
A bérleti tevékenység népszerűsítése külföldi befektetési célpontként:
Ha az orosz befektetők preferenciáiról beszélünk egy olyan költségvetésben, amely lényegesen kisebb vagy lényegesen nagyobb, mint a fent említett költségvetés (100 000 - 10 millió euró), akkor a bérleti tevékenység részesedése némileg kisebb. Ennek okai a következők:
- Az oroszok, akik több tízezer euró külföldi befektetést terveznek, inkább a kisvállalkozásokra (kisvállalkozások a szolgáltatások, az élelmiszerek stb.) Koncentrálnak. Az a tény, hogy ilyen szerény költségvetéssel nem érik el érdekes bérleti üzlet megszerzését;
- Az oroszok, akik tízes és több száz millió dollár külföldi befektetést terveznek, már a befektetők egy másik csoportja. Ezek általában olyan sikeres orosz vállalatok, amelyek kontrolling téteket vásárolnak, vagy akár a külföldi vállalatok részvényeinek 100% -át.
Bérleti jövedelmezőség és a befektetés megtérülése
A külföldi bérbeadás üzleti modelljének egyszerűsítéséhez két fő pont van, amelyet a befektetőnek egyértelműen meg kell értenie. Az első az, hogy fontos különbséget tenni a jövedelmezőség két típusa között:
1 bérleti jövedelmezőség, amelyet az ingatlan által az ingatlan értékéből származó bérleti jövedelem arányában számolnak ki;
2 a beruházás megtérülése (vagy a befektetett tőke megtérülése), amelyet az ingatlan által a befektetett tőke (szavatoló tőke) által generált bérleti jövedelem arányában számítanak ki. Az a tény, hogy a külföldön bérbe adandó ingatlanok teljes egészében szavatolótőkéhez és egy külföldi bank által nyújtott kölcsönhöz megvásárolhatók. Abban az esetben, ha egy kölcsön felvételére (az ún. Tőkeáttételre) van szükség egy objektum megszerzéséhez, például Nyugat-Európában, a szavatoló tőke 30-50% -a elegendő.
Rendkívül fontos, hogy a befektető megkülönböztesse a "bérleti jövedelmezőség" és a "beruházás megtérülése" fogalmát, mivel az alacsony költségű hitelezés használata jelentősen növelheti a befektetés megtérülését. Abban az esetben, ha a kölcsönt nem használják, a befektetés megtérülése megegyezik a bérleti hozammal.
Hitel egy nyugati bankban
A második legfontosabb szempont: a bérleti ingatlan megszerzése optimális a hitel igénybevételéhez. Az európai és nemzetközi befektetők számára a befektetés megtérülésének legáltalánosabb módja az, hogy egy nyugati bankból álló hosszú lejáratú kölcsön felhasználásával vásároljon szállodai, kereskedelmi vagy jövedelmező ingatlanokat a vételár 50-70% -ának 10-25 év alatt, 3,5% évente. A hosszú távú hitelfinanszírozás felhasználásával a jövedelmezőségi szintnél alacsonyabb hitelkamattal a befektető többszörözi bevételeit a befektetésből.
Például, vegye fontolóra két lehetőséget a 7% -os bérleti díjjal rendelkező objektum megvásárlására.
1. lehetőség: saját források megszerzése, kölcsönvétel nélkül. Ebben az esetben a beruházás megtérülése évente 7% lesz, azaz megegyezik a bérleti jövedelmezőség szintjével.
2. opció: 70% -os hitelfelvétel útján történő megszerzés 3,5% -os éves szinten. Ebben az esetben a beruházás megtérülése (a kölcsön kamata nélkül) évente 15% lesz, vagyis lényegesen magasabb, mint a bérleti hozam.
A hitelezés használatával kapcsolatos befektetési lehetőség tekintetében is fontos megjegyezni a következőket:
- a hitelhez kapcsolódó kamatfizetés költségei csökkentik a jövedelemadó adóalapját. Így ha összehasonlítjuk a nettó nyereség adózás utáni befektetési opcióit, akkor a hitel felhasználásával járó előny előnyös lesz;
- a hitelező bank ellenőrzi a megszerzett ingatlan tárgyat. Mielőtt a bank hiteleket bocsát ki, teljes körű és átfogó vizsgálatot végez a megszerzett ingatlanról. Más szóval, ha a bank jóváhagyta a kölcsön, akkor a befektető is nyugodt. De ha a bank valamilyen okból nem fogadta el a kölcsönt, akkor ez komoly ok arra, hogy gondolkodjunk.
Top 10 ország, ami, becslésünk szerint, a legnagyobb bizalmat az orosz befektetők számára az ingatlan külföldön táblázatban mutatjuk be. 1. Mivel a paraméterek összehasonlításával értékelt ország politikai és gazdasági ország kockázat, az ingatlan szektor stabilitását, a szint jogszabályi védelmét befektetők érdekeit, a likviditás az ingatlan, továbbá figyelembe veszi a jelenlétét fejlesztések biztosítási rendszer, annak lehetőségét, hogy a befektetők a tartózkodási engedély vagy vízum megkönnyítése, a rendelkezésre álló a garantált bérleti jövedelmet biztosító projektek, az orosz jelzáloghitelek elérhetősége és számos egyéb paraméter.
Nem meglepő, hogy Németország, Nagy-Britannia és Franciaország vezetői az orosz befektetők bizalmának minősítésében vannak. Végül is ezek az országok az Európa legerősebb gazdaságaival, magas szintű védelmet nyújtva a befektetők számára, beleértve a nem rezidenseket is. Az ingatlan szektor ezekben az országokban mentek keresztül a globális pénzügyi válság jelentős veszteségek nélkül, lakó- és kereskedelmi ingatlan jellemzi a magas likviditás. A 3% -os fix kamatozású orosz állampapírok rendelkezésre állásának, valamint a kellően magas és gyakran garantált bérleti jövedelemnek köszönhetően az orosz befektetők 10-15% -os stabil éves jövedelmet kaphatnak a befektetett befektetésekre.
Nem mondhatjuk el, hogy ezeken az országokban az ingatlanok értékének stabil növekedési kilátásait (évente 2-3% -kal) emeljük ki, ami a "hitelkeret" miatt is megszorozódott. Ha figyelembe vesszük ezt a tényezőt, akkor a régi Európában a befektetők 15-20% -os jövedelme már nem tűnik fantasztikusnak, hanem egy jó befektetési stratégia eredménye.