A részvényes megállapodásának megkötése a fejlesztővel, a szerződés feltételei, mit kell keresni

Most az új épület vásárlói feladata a Fejlesztővel kötött szerződés megkötése és megkötése.

Milyen típusú szerződések vannak a fejlesztőkkel? tanulmányoztuk (lásd az előző lépést). és a legbiztonságosabb megoldást választotta számunkra. Most meg kell értenünk a választott szerződés konkrét feltételeit. Végül is a fejlesztővel kötött szerződés feltételei meghatározzák a vele kapcsolatban álló jogaikat és kötelezettségeinket, és ez a szerződés megfogalmazása, amely támogatja a vitatott helyzetek megoldását.

Lakást vásárolni egy új épületben a "váltó" és az MPCT által, itt nem foglalkozunk részletesen, mivel ezek nem azok az esetek, amelyeknek egy ésszerű vevőnek törekednie kell.

A törvényjavaslat jogilag megadja nekünk a jogot arra, hogy az általa kibocsátott cég csak visszafizetését kérje. Visszafizetés, természetesen pénz nélkül, nem lakásban. A számlán átadott pénz (ténylegesen kölcsönvett) A fejlesztő és a lakás nem kapcsolódnak semmilyen módon. Csőd esetén a számlák birtokosai összhangban állnak a vállalat más hitelezőivel, remélve, hogy ingatlanának felszámolása után elveszítenek valamit.

Lakást vásárolni a HBC-en keresztül is külön téma, meglehetősen kockázatos, és a piac viszonylag ritka. A vevő itt nincs jogi kapcsolatban a fejlesztővel. de a fogyasztói szövetkezet részvényese. és szerződést kötött ezzel a szövetkezettel. A fejlesztőhöz. ennek megfelelően a Vevő semmilyen követelést és követelést nem tehet fel.

Sok lehetőség van a szövetkezetekkel kötött szerződésekre, ezért itt meg kell adnunk a szerződés másolatát és a szövetkezet chartáját. és vegye fel a kapcsolatot velük egy speciális ügyvéd tanácsával.

Ha felajánlja a jogok átruházását

A követeléshez való jogot átruházó szerződés azt jelzi, hogy magunkkal nem foglalkozunk a fejlesztővel. és az egyik partnere - egy vállalkozó, társbefektető vagy kamatozó, aki mind jogi személy, mind természetes személy lehet. Ez a partner, aki igényt tart az újonnan épített lakásra. hozzárendeli nekünk, hogy a ház befejezése után már a fejlesztőtől is követelhessük az ingatlan tulajdonjogát.

A Vevő számára fontos annak eldöntése, hogy a fejlesztő partnere valójában rendelkezik-e a szükséges lakáshoz szükséges igényekkel. Más szóval, megnézzük az alapjait, hogy ezeket a jogokat átadjuk nekünk. Ilyen indokok lehetnek a Részvénymegosztási Megállapodás (amely a leginkább előnyös számunkra), valamint a Fejlesztővel kötött különböző típusú szerződések vagy beruházási szerződések.

A követeléshez való jogot átruházó szerződés. valójában a fejlesztő és partnere közötti eredeti szerződés származéka. Ennek megfelelően a "jogok átruházásának" jogi következményeit nagyrészt a főszerződés határozza meg. a jogok átruházása.

Ha a Szállító fő (eredeti) szerződése a Részvény-megoszlási Szerződés (DDU). akkor a helyzet egyértelmű.

Először is, a megállapodás a fejlesztő a tőketulajdonosai (DDU) regisztrálni kell Rosreestra - és ezáltal a jogot azzal, hogy a lakás a Vendor valóban létezik (nézd meg a bélyeg a hivatalvezető TÉSZ, rendelni egy kivonat az egységes állami nyilvántartás).

Másodszor, a DDU (az FZ-214 törvény szerint) előírja a jelen szerződés alapján igényelt jogok átruházásának lehetőségét és feltételeit egy másik személynek. Csak meg kell, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a „feltételeit jogok átruházása állítás” eleget tettek a tranzakció (különösen a DDU állhat írásbeli hozzájárulása a fejlesztő rendelni partner jogaik a lakásban követelmények).

Emlékeznünk kell arra is, ha az eladó megadja nekünk a jogot, hogy lakást kérjen. amelyért nem fizette ki teljesen a fejlesztővel. majd a jogok átruházásával együtt. van egy adósság átutalása is. Ie ebben az esetben a lakáshoz jutó összeg egy részét az eladónak adjuk át, a másik pedig a fejlesztőnek fizetett tartozása ellenében kerül kifizetésre.

By the way, a gyakorlatban néhány építőipari vállalat az adózás optimalizálása érdekében különálló jogi személyt hoz létre, amelyet a DDU által épített apartmanok többsége készít. És ebből a jogi személyiségből ugyanazok a lakások kerülnek értékesítésre a végső vevők számára, akik már a követeléshez való jogról szóló szerződés alapján jöttek létre.

Ha a gyártók általában szerződés bármely más kötött szerződés azt fejlesztő (nem PO), akkor lehet, hogy már lehetőség - a jogot az Eladó követeléseket lehet kétséges, és itt nem tehetünk segítsége nélkül profilja ügyvéd.

A részvényesi megállapodás (DDU) megkötése a fejlesztővel

Összesen, minden módja annak, hogy vásárol egy lakást egy új épületben. (kifejezetten erre a célra létrehozott), és a Vevő számára a legmegbízhatóbb módja a Fejlesztőnek a Részvény Részvételi Szerződésen (DDU) történő megkötése. A mai napig ez a leggyakoribb szerződés típusa az "elsődleges". Ezért tanulmányozni fogjuk.

De akkor is, ha arra következtetünk, hogy a DDU a fejlesztővel. ez nem jelenti azt, hogy egy ilyen szerződés minden Developer számára azonos lesz.

A lényeg az, hogy minden fejlesztő a törvény alapján a 214-FZ kidolgozza a DDU szerződésének saját verzióját. ami megkülönböztető "kreativitást" mutat. Végül is: "ami nem tilos, megengedett", és ezért a szerzőnek néhány pontot ad hozzá, a Fejlesztő a saját érdekeikben manipulálhatja a törvény rendelkezéseit.

Fontos számunkra, hogy megértsük, mely trükköket alkalmazzák az ingatlan-befektető szerződései a fejlesztővel. és mintha veszélybe sodorhatna minket.

"Schaub én élt, ahogy minden hazugság" - mondja natív Odesszában az Isaac Bábel idején. De a mi korunkban a Fejlesztőnk iránti bizalmatlanságunkat érzékenyebbé teszik.

Minden szerződéstípusban kötelező vagy lényeges feltételek (amelyek nélkül a szerződést nem tekintik befejezettnek) és további ("egyéb") feltételeket tartalmaznak. amelyet a felek saját belátása szerint helyezhetnek el.

Minden fejlesztő. hogy a teljes munkaidős ügyvédi osztályon nyilvánvalóan nem felejtik el felsorolni a DDU összes lényeges feltételeit (különben ez a szerződés nem kerül bejegyzésre). De további feltételekre lesz szükségünk. amelyek nem általánosíthatók, hanem konkrétan kapcsolódnak kapcsolatba a fejlesztővel.

- Egy tapasztalt ügyvéd elmondja az építői különböző trükköket, amelyeket a részvénytulajdonszerződésekben használnak.

Mit kell keresni a részvényesi megállapodásban (DDU)?

A fejlesztővel kötött szerződésben a következő pontokra kell figyelni:

• A konkrét lakás megvásárlásának (a ház, a padló, a terület, a szobák száma, erkély / loggia, a projekt alaprajzi tervének - a szerződés mellékletében feltüntetett) részének egyértelmű azonosítása;
• A fejlesztő konkrét kötelezettségeinek megfogalmazására és átadására;
• A fejlesztő kötelezettségeinek teljesítésének időtartamára (beleértve a kész lakás átadását a Vevőnek - attól a pillanattól kezdve a bírság kiszámítása a feltételek megsértése esetén történik);
• A vevő részére átadott lakás jótállási időszaka (a törvényeknek megfelelően, legalább három évig tartó szerkezeti elemek esetében - öt évnél rövidebb időtartamra);
• A Developer felelőssége a kötelezettségeinek megsértéséért (beleértve a bírságokat, büntetéseket stb.);
• A fejlesztő szerződéses kötelezettségeinek teljesítésének biztosítása, valamint a befektetői befektetések védelme (beleértve a földtulajdon-zálogjogot, a felelősségbiztosítást, a kártalanítási alap levonását vagy a letéti számlákon keresztül történő elszámolást);
• A szerződés árán (azzal a feltétellel, hogy az ár végleges, és nem változhat);
• A kölcsönös kifizetések / fizetések feltételei esetén abban az esetben, ha a lakás tényleges területe többé-kevésbé, mint a szerződésben meghatározott terv (az építés befejezése utáni BTI-mérések alapján);
• A megállapodás résztvevője által a pénz átutalásának sorrendjéről (beleértve a kifizetések összegét, feltételeit és szakaszát, a fizetési dokumentumok típusát);
• A megépült lakás átutalása a Vevőre (beleértve az elszámolás feltételeit, az elfogadó és átadó okmány aláírását, a hibák és hiányosságok kiküszöbölésére vonatkozó eljárást);
• Az a lehetőség, tőketulajdonosai feladat a jogokat a szerződés alapján (beleértve a tartozás transzfer, ha még ki nem fizetett összeg a szerződés), és a feltétel az ilyen megbízás (esetleg fejlesztő igényel pénzt hozzájárulásukat rá);
• Az új lakás tulajdonjogának regisztrálására és nyilvántartására vonatkozó feltételek és eljárás szerint;
• A fejlesztővel kapcsolatos követelések rendezésére / mechanizmusára. a viták rendezésének módja, az építési határidők megsértése esetén, vagy a lakás minőségének a bejelentett szinttel való ellentmondása;
• Az a lehetőség, és felmondásának feltételei a szerződést egyoldalúan a részvény résztvevő, a visszatérés a fizetett összeg hozzá, és a kamat levonása kifizetett vagy bánatpénz - attól függően, hogy a felmondás indoka (a jogot, hogy tulajdonosokra ad a szövetségi törvény 214 törvény).

Mindezek a pontok különböző formulákban fejezhetők ki, de feladata annak megértése, hogy mely feltételeknek kell megjelenniük a fejlesztővel kötött szerződésben. hogy érdekeink védelmet élvezzenek.

A Részvényesi megállapodás mintája letölthető itt.

A szerződések megfogalmazásában különböző árnyalatok igényelnek speciális oktatást. Ezért vegye figyelembe az összes finomságot a fejlesztővel kötött szerződés megkötésekor. erősen ajánlott, hogy vegye át a szerződéstervezetet. és ezen okmánnyal együtt további jogi tanácsadást kér.

Ügyvéd. miután átnézték a konkrét szerződést, rákérdeznek arra, hogy milyen veszélyeket / veszélyeket tartalmaznak ezek vagy más készítmények. és tanácsot ad, milyen feltételekkel és milyen formában kell hozzáadni, vagy elutasítja a megállapodást annak érdekében, hogy megvédjék jogaikat (FZ-214 lehetővé teszi, hogy a tulajdonosokra megváltoztatását kéri DDU).

A gyakorlatban azonban nem minden fejlesztő hajlandó a szerződés kidolgozásában, és örömmel fogad el további kötelezettségeket. Sokkal gyakrabban a fejlesztő az "nem szeret - nem eszik" elve alapján jár el, és sablonszerződést kínál minden vásárlónak, néha csak bizonyos elemek korrigálását teszi lehetővé.

Mindazonáltal a vevő kitartása, egy szakosodott ügyvéd támogatásával, megváltoztathatja a megállapodás egyes feltételeit.

Ha így történik, hogy a Fejlesztő pénzt vásárol házak építésére egy másik típusú szerződéshez (nem DDU), akkor az ajánlások általában ugyanazok. De a különbség az, hogy a Fejlesztő legtöbb elemének nem kell teljesítenie, és általában nem szerepel a szerződésben.

Ebben az esetben a Vevő kockázatai növekszenek, és a további jogi tanácsadás még sürgetőbbé válik.

Tehát javasolt megállapodás általunk vizsgált tanácsára ügyvéd megváltoztatta pár készítmények, érvelt, a tisztesség, a fejlesztő, és keresztet vetve, úgy döntött, hogy írja alá a megállapodást azonos.

A fejlesztő számára fontos, hogy a DDU változatának figyelembe kell vennie az FZ-214 összes kötelező követelményét, különben ilyen szerződést nem regisztrálnak és / vagy érvénytelenítenek. De mennyire fogják figyelembe venni a szerződésben foglalt jogszabályi követelményeket (a jogértelmezést) a Developer ügyvédei képesítésétől függ.

Különösen a DDU-ban alkalmazható a törvényben a következő "trükkök":

• A szerződésben szereplő ár USD-ben kifejezhető. négyzetméterenként. Ennek megfelelően, lépésenkénti fizetéssel, a cu arányt. növekedhet, és ennek következtében nő a "tér" költsége.
• Megnövekedett büntetés összege a részvényes számára egyoldalú döntéssel a szerződés megszüntetésére. Például, ha az építés során az ingatlanügynök nem elégedett az építés minőségével, és a szerződést azzal kívánja megszüntetni, hogy pénzt fektet be egy másik projektbe. De a büntetés nagysága a szerződés árának 10-15% -ában veszteségessé teszi számára a részvényes megszüntetését, erőszakosan összekapcsolva azzal a projekttel, amelyben csalódott volt.
  Ebben az esetben a szokásos büntetésnek többszörösnek kell lennie (3-5% -os sorrendben).
• A ház határidejét a szerződésben lehet feltüntetni (az FZ-214 előírása szerint), de kiegészítve azzal a feltétellel, hogy a fejlesztő egyoldalúan növelheti annak növekedését.
  Ez valójában tagadja a fejlesztő kötelezettségeit az építési határidők betartására.
• A projekt tényleges területe (a KTF mérések alapján) meghaladja a projektet, ezért a fejlesztő további társfinanszírozást igényel a társszerzőtől.
  A fogyasztói jogok védelméről szóló törvény szerint azonban a szállítandó áruknak pontosan meg kell felelniük a szerződésben meghatározott jellemzőknek. Egyszerűen fogalmazva, a megnövekedett terület maga a fejlesztő problémája.
  De ha a tény az átadás a ház, a terület a lakás csökkent. akkor a részvényesnek jogában áll kártérítést kérni, mindazon jogokra hivatkozva, amelyek ugyanazokra a jogok védelmére vonatkoznak. Ha természetesen a ravasz kivitelező nem határozta meg a szerződésben a terület ilyen mértékű csökkentésének elfogadhatóságát anélkül, hogy kártalanítást okozna neki.
• Az a pont, amely szerint a kommunális kifizetések a ház működésbe helyezése után azonnal "felakasztják" a társbefektetőkre.
  Valójában a részvényes köteles a községért csak az elfogadói engedély aláírását követően köteles fizetni.
• Tétel a szerződésben, arra kényszerítve a társtulajdonosot, hogy fogadjon el egy lakást a korai átadás a ház. De az életben olyan helyzetek vannak, amikor nem kamatoztatható az érdekképviselő, hogy idő előtt megkapja a lakást (és fizesse ki a fizetési mérlegét).
• A szerződés lényege, amely szerint a fejlesztővel esetlegesen felmerülő jogvitákat egy másik városban / régióban kell figyelembe venni.
  Ha a részvényes ezzel egyetért, akkor konfliktus esetén egy másik városba kell utaznia peres eljárásban (ami nagyon kellemetlen és költséges).

A fejlesztőhöz fűződő kapcsolat másik jelentős pontja.

A Részvény-megálla- podási Szerződés (DDU) aláírásakor meg kell értenünk, kivel éppen a szerződést kötjük. Lehet, hogy nagy fejlesztő cég. és talán a "lánya". hasonló, nem kevésbé szonzó névvel és minimálisan jegyzett tőkével.

Pénzügyi problémák vagy vis maior esetén a Fejlesztő - különleges veszteségek nélkül - csődbe teheti "lányát", míg a részvényesek követelnek.

Kapcsolódó cikkek

• A munkahelyi polgári jogi szerződés átminősítésének kockázata, mit kell figyelni